INVESTIRE NEGLI EMIRATI ARABI UNITI. (L esperienza di DUBAI e AJMAN)

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1 INVESTIRE NEGLI EMIRATI ARABI UNITI (L esperienza di DUBAI e AJMAN) a cura dell Avv. Vincenzo A. Reytani 4 dicembre

2 U.A.E. REAL ESTATE NEWS Lo studio associato Coen Palandri, associazione professionale di avvocati e dottori commercialisti da tempo operante a Roma, a livello nazionale ed internazionale, ha recentemente avviato un progetto di approfondimento delle potenzialità di investimento offerte dal mercato del Real Estate, con particolare attenzione al crescente sviluppo degli E.A.U. Il presente report è stato realizzato per facilitare il primo approccio alla realtà economico-giuridica degli Emirati, nella prospettiva di un potenziale investimento di tipo speculativo-immobiliare, fermo restando che anche quello di tipo imprenditoriale presenta indubbio interesse ed attrattiva. INTRODUZIONE Andamento congiunturale e rischio Paese Gli Emirati Arabi Uniti (E.A.U.) si sono costituiti in Stato nel 1971 e sono l unico Paese del mondo arabo ad avere un sistema di Governo federale. L economia degli E.A.U., fin dalla creazione della Federazione, ha mantenuto alti tassi di sviluppo, tanto da rappresentare una delle più importanti e dinamiche realtà dell intera regione del Golfo. Nel 2007 il PIL degli EAU ha avuto un valore di 194,6 miliardi di dollari USA. La crescita reale del PIL emiratino si e attestata al 8,7%,. Il settore non oil ha contribuito per oltre il 60 per cento alla formazione del PIL, mentre il settore dei servizi da solo rappresenta quasi il 50 per cento del PIL. Il PIL pro-capite e stimato in circa dollari secondo stime del Ministero dell Economia degli EAU. La Banca Centrale degli EAU valuta di convertire parte delle proprie riserve da dollari USA in Euro. (fonte: Rapporto Paese congiunto Ambasciata Italiana/Ufficio Ice Estero sugli Emirati Arabi Uniti riferito al 2007). LE ZONE FRANCHE NEGLI EMIRATI ARABI UNITI (E.A.U.) Come è noto, una Zona Franca è un area specificamente destinata alla promozione del commercio, all esportazione ed all apertura dell economia nazionale al mondo esterno. L economia mondiale sta diventando sempre più interdipendente ed una zona franca commerciale serve come porta di accesso per esportare i prodotti. Gli Emirati Arabi Uniti hanno una posizione strategica per il commercio internazionale. Fin dalla costituzione dello stato federale (1971) infatti, il governo ha aperto l economia agli investitori esteri ed ai commercianti mondiali. A favore di questa apertura agli investitori stranieri ogni Emirato ha creato una o più zone franche nel rispettivo Emirato, per promuovere il commercio internazionale. Ci sono attualmente 36 Zone Franche attive, o in via di realizzazione, o proposte, negli E.A.U., che offrono agli investitori i seguenti incentivi: - Proprietà straniera del 100% - Nessuna imposta sulle società per 15 anni (50 anni a Dubai); rinnovabili. - Libertà di rimpatriare il capitale e il reddito - Nessuna imposta sul reddito personale - Completa esenzione dai dazi doganali - Nessuna restrizione valutaria - Nessuna lungaggine burocratica - Nessun problema di assunzione - Comunicazione moderna ed efficiente - Infrastruttura all avanguardia - Energia abbondante - Ambiente lavorativo attraente. In genere, la maggior parte delle zone franche emettono i seguenti tipi di licenze: 1. Licenza commerciale 2. Licenza industriale 3. Licenza di servizi 4. Licenza industriale nazionale 2

3 LEGISLAZIONE E DISCIPLINA DEL REAL ESTATE NEGLI E.A.U. Con specifico riferimento alla legislazione concernente la proprietà immobiliare, il contesto normativo attualmente vigente negli E.A.U. è piuttosto diversificato, a seconda della disciplina vigente nel singolo Emirato. Pertanto, in alcuni Emirati (Dubai, Abu Dabi, Ajman) è stata emanata una normativa che ha incentivato l investimento da parte dei cittadini stranieri ai quali è stato concesso di acquistare, in alcune aree designate dal ruler (l Emiro), la piena proprietà immobiliare (c.d. freehold); mentre in altri l acquisto della piena proprietà è rimasto riservato agli emiratini. Sempre nella prospettiva di favorire gli investimenti stranieri, alcuni emirati (Dubai, Ajman) hanno imposto alle società di costruzione di dotarsi di un fondo di garanzia (escrow account) nel quale far confluire tutti gli investimenti degli acquirenti. Peraltro, tali fondi sono sottoposti ad una rigida sorveglianza da parte delle autorità governative. Il presente report si prefigge di fornire una prima panoramica sulle legislazioni degli emirati di Dubai e di Ajman, che si sono segnalati per uno sviluppo del mercato immobiliare particolarmente significativo, nonché per una rapida evoluzione del contesto normativo di riferimento. DUBAI Innanzitutto occorre precisare che la legislazione vigente nell intero emirato può subire delle deroghe, anche in materia di proprietà immobiliare, in relazione alle diverse normative adottate dalle singole zone franche (es. DIFC). Premesso ciò, la disciplina generale è sancita da alcune leggi quadro, applicabili all intero territorio dell emirato: Legge 14 marzo 2006, n. 7: (Dubai Real Property Registration Law) è la legge fondamentale (applicabile a tutto il territorio dell Emirato del Dubai, salve le leggi speciali delle singole zone franche) che regola la registrazione delle transazioni concernenti la proprietà immobiliare, la quale deve essere iscritta nel relativo registro, istituito presso il D.L.D. Dubai Land and Properties Department ; la legge distingue le proprietà freehold da quelle leasehold (proprietà a tempo, sino a 99 anni), sulla scorta dei corrispondenti concetti di common law. Gli stranieri possono acquistare la proprietà in freehold, anche se solo con l approvazione del Ruler di Dubai ed in alcune aree designate. 1 Legge n. 8 del 2007: questa legge, entrata in vigore il 28 giugno 2007, è stata promulgata al fine di garantire l investimento nell Emirato del Dubai, prevedendo l obbligo in capo a ciascun developer (costruttore) di costituire un escrow account (fondo di garanzia), relativo a ciascun progetto di sviluppo immobiliare 2. La recente normativa si prefigge di 1 Cfr. art. 4: The right to own Land in the Emirate shall be restricted to citizens of the United Arab Emirates, citizens of the Cooperation Council for the Arab States of the Gulf, the companies totally owned by any of the foregoing, and public joint stock companies. Foreign Persons may, subject to the approval of the Ruler, be granted in certain areas the following rights: a) the right to acquire absolute ownership of Land without restrictions as to time. b) The right to acquire usufruct or leasehold of Land for a period not exceeding 99 years. 2 Cfr. art. 3: Provisions of this Law shall be applicable to who sells unit on the plan of the Emirate s property developments that are not yet completed, whether under or in the process of construction, and who receives payments from buyers or financiers against such unit bifore comletion of the developments. 3

4 prevenire ed evitare l appropriazione, sempre da parte del developer, dei fondi destinati alla realizzazione di un edificio venduto sulla carta, imponendo che tutti i pagamenti relativi all acquisto di immobili in fase di sviluppo debbano essere corrisposti in un escrow account e che tale fondo sia gestito da una banca o da altra istituzione finanziaria ( Escrow agent ), la quale sia stata preventivamente autorizzata ed approvata dal D.L.D. La caratteristica fondamentale del suddetto impianto normativo consiste nel fatto che tutti i versamenti effettuati dagli investitori e tutti i pagamenti dei diversi fornitori del developer devono transitare attraverso questo fondo; pertanto il developer non potrà utilizzare le risorse finanziarie per scopi estranei all investimento programmato. In particolare, i fondi dell escrow account potranno essere via via svincolati dal Developer solo al raggiungimento di preconcordati stati di avanzamento lavori. A tal fine è altresì previsto che l Escrow Agent debba fornire al D.L.D. delle rendicontazioni periodiche circa l utilizzo dei fondi suddetti e, soprattutto, non possa accedere alle tranches successive del finanziamento se non dopo aver dato prova di aver raggiunto i diversi stati di avanzamento lavori. La stessa logica di tutela della trasparenza dell investimento governa le norme che assoggettano l escrow agent a revisioni periodiche da parte di auditors autorizzati (art. 11) e consente, sia al D.L.D., sia ai compratori/investitori di far esaminare i dati e le movimentazioni dell escrow account. Naturalmente, nel caso in cui il developer abbia mutuato delle somme per la realizzazione del progetto, anch esse dovranno essere depositate presso l escrow account e saranno assoggettate alla medesima disciplina. L art. 13 della legge n. 8/07 prevede un ulteriore forma di garanzia, a tutela degli interessi degli investitori 3, che consiste nell imporre al D.L.D. di trattenere sul fondo di garanzia una percentuale sul totale dei fondi depositati, per il periodo di un anno a partire dal momento in cui il developer abbia ottenuto l emissione del certificato di compiuta opera. Tali somme non potranno essere spese fino a quando i compratori/investitori abbiano ottenuto la registrazione delle unità immobiliari a proprio nome e si siano chiuse eventuali controversie con il developer. Anche l ipotesi che, per circostanze non previste, il progetto non possa venire a compimento è regolata (art. 15), essendo previsto che l escrow agent, dopo essersi consultato con il D.L.D., adotti le misure richieste dallo stesso D.L.D. per garantire gli interessi di tutti i depositari. Legge n. 14 del 2007: istituisce il R.E.R.A. (Real Estate Regulatory Authority), quale agenzia costituita presso il D.L.D. per dare attuazione alle disposizioni della legge n. 8/07 sugli escrow accounts. Legge n. 26 del 2007: è la legge che regola i rapporti fra i proprietari e gli inquilini. Legge n. 27 del 2007: regola la gestione delle parti comuni degli 3 Cfr. art. 13: The Department shall keep 10% of the value of a development in the guarantee account for a period of one year after a developer has obtained a certificate of completion. The held sums shall not be spent until the units are registered in names of buyers and title deeds are issued under their names. 4

5 edifici e sembra applicarsi sia alle proprietà freehold sia a quelle leasehold, in quanto si riferisce, genericamente, al Unit Owner (proprietario di abitazione). Le parti comuni saranno gestite da una Unit Owner Association, la quale risulterà titolare della proprietà comune e si costituirà in un ente dotato di propria personalità giuridica, distinta rispetto ai singoli proprietari. L associazione dovrà essere preventivamente autorizzata dal Department Register. L Associazione avrà il potere di imporre sanzioni e ammende ai proprietari e/o agli inquilini e/o ai semplici occupanti che non rispettino il by-law introdotto dall Associazione stessa. La registrazione degli interessi immobiliari Tutte le transazioni relative alla proprietà (ivi compresi i trasferimenti della proprietà freehold, la conclusione dei contratti d'affitto per un periodo superiore ad un anno, le ipoteche, le servitù e i diritti di opzione di rinnovo/acquisto contenute in un contratto d'affitto) devono essere registrati a livello centrale presso il Registro Immobiliare. La normativa applicabile prevede che il trasferimento immobiliare divenga pienamente efficace soltanto al momento in cui si sia completato il procedimento di registrazione (una sorta di pubblicità costitutiva ), cosicché l'interesse sulla proprietà, una volta registrato, sarà imprescrittibile. AJMAN L Emirato di Ajman, situato a circa 20 Km da Dubai, si è recentissimamente segnalato per l emanazione di due decreti in materia di acquisto e registrazione delle proprietà immobiliari (n. 7/08) e di caratteristiche della proprietà (freehold o leasehold) e fondi di garanzia (n. 8/08). Con questi interventi normativi l emirato di Ajman si è sostanzialmente allineato ai più recenti sviluppi della legislazione di Dubai, prevedendo la possibilità dell acquisto in piena proprietà (freehold), nelle aree individuate dall Emiro, ovvero in leasehold (fino a 50 anni rinnovabili), nel resto dell emirato; nonché l istituzione dell obbligo di costituire un escrow account per ciascun real estate project, a garanzia degli investitori. LEGISLAZIONE IN MATERIA COMMERCIALE E SOCIETARIA NEGLI EMIRATI ARABI UNITI. Le imprese straniere che intendano intraprendere un attività negli Emirati Arabi possono farlo, costituendo una società negli E.A.U., ovvero tramite un agente commerciale. Prima del 1984, ognuno dei sette Emirati, adottava il proprio complesso di norme procedurali, regolando diversamente le operazioni relative agli interessi commerciali degli stranieri. Nel 1984 è entrata in vigore la Legge Federale No. 8 del 1984 (Commercial Companies Law - CCL), successivamente emendata dalla Legge Federale No. 13 del 1988 e dalla Legge Federale n. 15 del Tale legge prevede che gli investitori stranieri possano detenere fino al 49% delle quote di una società emiratina, mentre il restante 51% deve restare nella disponibilità dei cittadini nazionali. Occorre premettere che la legislazione federale di cui in appresso non si applica, salvo rare eccezioni, alle zone franche, le quali godono di una forte autonomia, anche legislativa, che si concreta in una serie di vantaggi per le imprese straniere che ivi decidano di costituire le proprie società figlie. In particolare, i cittadini e le società straniere possono partecipare al 100% nel 5

6 capitale delle società emiratine situate nelle zone franche ed i redditi ivi prodotti non sono - di norma - soggetti ad alcuna tassazione. In questo contesto di crescente apertura al capitale straniero si inserisce il progetto di legge che prevede l estensione della disciplina applicabile alle zone franche (100% di partecipazione straniera) alle società costituite nel resto dell emirato. CONCLUSIONI Alla luce delle considerazioni che precedono è possibile tracciare un quadro di riferimento economico-giuridico piuttosto incoraggiante il che emerge, sia dal contesto socio-economico attualmente esistente negli E.A.U., sia dalla legislazione vigente, che si caratterizza per semplicità ed efficienza, nella tutela degli interessi degli investitori stranieri. Sotto il profilo economico-fiscale gli E.A.U. si segnalano per la loro spiccata propensione all investimento, trainato dalla costante crescita del PIL e degli altri indicatori economici che ne fanno un caso a sé nel panorama mondiale. La sostanziale assenza di imposizione fiscale, oltre al crescente ruolo degli organismi economici istituzionali nella finanza dell intera regione, rendono l investimento negli E.A.U. particolarmente appetibile e sicuro. Sotto l aspetto giuridico è degna di nota la legislazione concernente l istituzione degli escrow account in quanto, attraverso tale strumento di garanzia, la protezione accordata dalla legislazione locale agli investimenti stranieri è stata efficacemente implementata. Lo studio associato Coen - Palandri è a disposizione per ulteriori informazioni, nonché per la gestione di un programma di investimento negli E.A.U. This material is for general information only and is not intended to provide legal advice. 6