AL TRIBUNALE DI AREZZO UFFICIO FALLIMENTI Giudice Delegato Dottor Antonio Picardi

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1 AL TRIBUNALE DI AREZZO UFFICIO FALLIMENTI Giudice Delegato Dottor Antonio Picardi 1. PREMESSA In riferimento al concordato preventivo dell Impresa Gellini Giovanni & Figli snc di Gellini ing. Giampiero & C., in data 06 novembre 2014, il sottoscritto dottor Nicola Pezzati riceveva l incarico di consulente dal G.D. Dott. Antonio Picardi del Tribunale di Arezzo, al fine di esprimere un parere di ragionevolezza, ovvero di manifesta incongruità, sui valori risultanti dallo stato analitico ed estimativo dei beni allegati al piano concordatario, giusto l art. 28 della legge fallimentare, e di fornire altresì supporto tecnico ai Commissari Giudiziali per la redazione dell inventario. Si procedeva ad analizzare le precedenti perizie espletate e depositate con il piano concordatario. Si premette che i valori evidenziati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ai quali si fa spesso riferimento nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo. Infatti la stima tiene conto di differenti rilevazioni inerenti ai valori di mercato di beni con caratteristiche omogenee a quelle in oggetto ottenute anche tramite informazioni sulle compravendite effettuate tramite le agenzie immobiliari, alle quali si aggiungono e si comparano con le valutazioni dei valori espressi dalla quotazioni OMI, utilizzando i coefficienti di omogeneizzazione come descritto nella tabella sottostante. 1

2 Tabella dei coefficienti di Omogeneizzazione Tipo di pertinenza Coefficiente Uni Art. 13 L.392/1978 SIM Consulente Immobiliare Balconi e terrazzi scoperti 25% 25% 25% Balconi e terrazzi chiusi su tre lati 35% Pati e porticati 35% Verande 60% Lastrico solare ad uso esclusivo 10% Giardini di appartamento 15% Giardini di ville e villini 10% Autorimesse singole 50% Posto macchina in autorimesse di uso 20% comune Cantine ed altri accessori 25% Superficie di pertinenza dell immobile in 15% godimento esclusivo del conduttore Superficie condominiale a verde nella 10% misura corrispondente alla quota millesimali dell unità immobiliare Locali seminterrati abitabili 60% Soffitte/sottotetto, locali ripostiglio 25% (esterni all unità immobiliare principale, ovvero che costituiscono accessori delle superfici principali dell edificio) Spazi esclusivi di circolazione esterna 15% verticale (scale antincendio e assimilabili) e orizzontali (quali ballatoi ecc..) Cantine e solai inabitabili 20% Taverne seminterrate di ville e villini 50% Camere a tetto o soffitte 33% Balconi coperti anche lateralmente 40% (logge) Terrazze coperte 30% 45% Lastrici solari praticabili ed accessibili 10% 20% Giardini di proprietà 18% 2

3 lotto n. 9 destinazione: due immobili ad uso abitazione, posti in località Punta Ala, comune di Castiglione della Pescaia (GR), via della Molletta 11/Ma e 11/Mb, piano T e piano T-1 identificazione catastale: - Appartamento n. 1: Catasto urbano, provincia di Grosseto, foglio 77, part.1019 e 1809, sub 3, categoria A/2, classe 4, consistenza vani 1,5, rendita 236,28; - Appartamento n. 2: Catasto urbano, provincia di Grosseto, foglio 77, part. 1020, 1022 e 1809 sub 2, consistenza 2,5 vani, rendita 393,80; descrizione: il lotto in oggetto e composto da due appartamenti, l uno adiacente all altro. A questi si accede da un ingresso comune. L area di parcheggio a confine con il resede e la strada di accesso, è dotata da tre posti auto, due dei quali di proprietà degli appartamenti ed uno dell unità immobiliare confinante. L area verde di pertinenza, pur catastalmente definita, non è suddivisa. - L appartamento n. 1 (foglio 77, part , sub 3), a piano terra, è costituito da un unico vano e da un servizio igienico. L immobile è in buono stato di manutenzione. Il servizio igienico è rivestito in piastrelle di marmo. Il giardino di pertinenza ha una superficie di circa 70 mq. - L appartamento n. 2 (foglio 77, part. 1020, sub. 2), a piano terra e primo è composto da un soggiorno e angolo cucina. Al piano primo si accede da una scala in legno che suddivide il soggiorno dall angolo cottura. Il primo piano è composto da due camere da letto, un bagno e un terrazzo. Dall angolo cucina del piano terra si accede a un cortile interno ove è posto un impianto-doccia esterno. - Il giardino di pertinenza ha una superficie di circa 80 mq. 19

4 stima dell immobile: Risultato interrogazione: Anno 2014 Semestre 1 Provincia: GROSSETO Comune: CASTIGLIONE D PESCAIA Fascia/zona: Centrale/CASTIGLIONE DELLA PESCAIA E ZONE CIRCOSTANTI Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Valore Mercato Valori Locazione Stato ( /mq) Superficie ( /mq x mese) Superficie conservativo (L/N) (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 8,9 13,8 N Autorimesse NORMALE L 6,4 8,7 L Ville e Villini NORMALE L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare 20

5 Calcolo della superficie commerciale Appartamento n. 1, piano terra: Destinazione superficie mq Coefficiente Superficie Conven.le mq Appartamento Resede Totale Appartamento n. 2, piano terra e primo: Destinazione Superficie mq Coefficiente Superficie conven.le mq Appartamento Resede Terrazzo Totale

6 In relazione ad indagini effettuate sui valori di mercato di immobili con caratteristiche omogenee a quelle dell immobile oggetto di stima, nonché ai valori indicati nelle quotazioni OMI, si ritiene che il più probabile valore di mercato, in considerazione della posizione e del pessimo stato di conservazione dell immobile sia di 5000,00 /mq. Appartamento n. 1, piano terra (foglio 77, part , sub 3): 41,25 Mq. x 5.000,00 /mq = = Appartamento n. 2, piano terra e primo (foglio 77, part. 1020, sub. 2): 64,40 Mq. x 5.000,00 /mq =

7 Rilievo fotografico lotto n. 9, Appartamento n. 1 23

8 24

9 25

10 Rilievo fotografico lotto n. 9, Appartamento n. 2 26

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14 - lotto n. 9 due immobili ad uso abitazione, posti in località Punta Ala, comune di Castiglione della Pescaia (GR), via della Molletta 11/Ma e 11/Mb, piano T e piano T-1 identificazione catastale: - Appartamento n. 1: Catasto urbano, provincia di Grosseto, foglio 77, part.1019 e 1809, sub 3, categoria A/2, classe 4, consistenza vani 1,5, rendita 236,28; - Appartamento n. 2: Catasto urbano, provincia di Grosseto, foglio 77, part. 1020, 1022 e 1809 sub 2, consistenza 2,5 vani, rendita 393,80; Appartamento n. 1, piano terra (foglio 77, part , sub 3): 41,25 Mq. x 5.000,00 /mq = ,00 Appartamento n. 2, piano terra e primo (foglio 77, part. 1020, sub. 2): 64,40 Mq. x 5.000,00 /mq= ,00 71