IL REAL ESTATE NEL PRIVATE BANKING

Transcript

1 IL REAL ESTATE NEL PRIVATE BANKING Relatore: Matteo Boselli Corso istituzionale - Neo Private Banker: una prima formazione tecnico-relazionale

2 Agenda La Vostra esperienza diretta: il peso della componente immobiliare della Vostra Clientela e i prodotti / servizi collocati Asset Allocation della Clientela HNWI HNWI e Real Estate Asset Allocation Real Estate: famiglie italiane vs Clientela Private La gestione immobiliare diretta o esternalizzata Real Estate Wealth Management MINDMAP Veicoli finanziari con sottostante immobiliare: Oicr, Etf, Fondi Immobiliari Chiusi quotati Focus fondi immobiliari chiusi quotati: la gestione della fase di liquidazione Casi reali: esempi di prodotti retail Rapporto 2013 sul mercato immobiliare

3 Il peso della componente immobiliare Qual è il PESO DELLA COMPONENTE IMMOBILIARE, diretta / indiretta, sui patrimoni dei vostri Clienti?

4 Prodotti e servizi immobiliari Quali PRODOTTI / SERVIZI a base immobiliare avete collocato nel recente passato?

5 Asset allocation della Clientela HNWI ( F)

6 6

7 Asset allocation della Clientela HNWI ( F) Real Estate Markets Fell As Demand Languished The Dow Jones Select REIT Index fell 2.4% in 2011 as the slow pace of the global economic recovery, growing sovereign debt-concerns, weak consumer confidence, and high unemployment continued to weigh on the real estate market. The combination of low borrowing costs and lower home prices have boosted housing affordability, but in most developed economies, there is too little domestic demand to drive a sustained revival. The hotel segment was the worst-performing category of real estate in 2011 (down 14.8%), but the industrial segment was also down 4.0%, and all types of real estate declined significantly during the third quarter after S&P downgraded U.S. debt, and Greece teetered on the edge of a sovereign-debt default. The U.S. housing market continues to suffer the effects of tight credit conditions, buyer hesitation, and an overhang of inventory, but it was starting to show signs of life in early-2012, and could finally be bottoming out. Japan, hit by the earthquake in March, saw the yield on its real-estate market drop by an annualized 22.6% in 2011, leaving no end in sight to the country s two-decadelong property slump. Within Europe, the French and Swiss housing markets remained relatively resilient, with average inflation-adjusted home prices in Q up 4.4% and 3.3%, respectively, from a year earlier. However, most other European markets remained mired in negative territory. In Asia-Pacific, housing activity also downshifted; even in Australia, where house prices were quite resilient in 2010, average inflation-adjusted home prices were down 5.7% from a year earlier in Q However, there were some notable exceptions to the bearishness in Asia-Pacific real estate, namely India, Singapore, and Thailand Fonte: Cap Gemini / RBC Wealth Management, Global Wealth Management Advisor Survey 2012

8 Allocazione geografica dei portafogli F Fonte: Capgemini / Merrill Lynch Global Wealth Management Advisor Survey 2011

9 9

10 10

11 Le principali preoccupazioni della Clientela HNWI Fonte: Capgemini / Merrill Lynch Global Wealth Management Advisor Survey 2011

12 Origini della ricchezza della clientela dei FO Fonte: Family Office Exchange (FOX), Research on the Global Financial Family

13 Il sistema immobiliare Private / Corporate IMMOBILE BENE D USO AMBITO FAMILIARE AMBITO IMPRENDITORIALE IMMOBILE BENE STRUMENTALE case vacanza figlio/i coniuge prima casa ex-coniuge/i CLIENTE soci/o Immobile aziendale IMMOBILE BENE DI INVESTIMENTO Fonte: elaborazione dell Autore su grafico tratto da Conoscere il Private Banking AAVV - Bancaria Editrice

14 Fonte: Nomisma Il sistema immobiliare Private / Corporate

15 HNWI e real estate Di seguito vengono descritti i risultati dell indagine condotta da Eurisko per AIPB: su un campione di 500 individui rappresentativo delle famiglie italiane con patrimonio finanziario complessivo superiore a euro rappresentativo dell universo di riferimento in relazione ai parametri geografici (Nord, Centro-Sud), di sesso, età (meno di o oltre 44 anni), istruzione (laurea o no) e professione (dirigente, altre professioni, posizioni non lavorative). Le intervisite sono effettuate con metodo face to face e condotte individualmente presso il domicilio dell intervistato L indagine è stata realizzata nel periodo luglio - settembre I temi della rivelazione partono da una prima individuazione dell asset allocation degli HNWI per poi intercettare il loro approccio nei confronti dell investimento immobiliare diretto ed indiretto Fonte: AIPB - Nomisma, Gli High Net Worth Individuals e il Real Estate, 2010

16 HNWI e real estate I dati dell indagine rivelano che il 98,6% degli intervistati possiede la casa in cui abita. Una quota elevatissima se si pensa che le famiglie italiane nel complesso sono proprietarie dell abitazione principale solo nel 76,4% dei casi. il panel rappresentativo della clientela private dichiara di avere una significativa propensione verso l investimento immobiliare detenuto in forma diretta. Infatti, oltre il 65% degli intervistati dichiara di possedere, oltre alla propria abitazione, anche altre case o immobili a scopo di investimento per ottenerne una rendita da locazione. L investimento in immobili rappresenta la seconda tipologia di investimento preferita a breve distanza dai titoli di Stato italiani (BOT, CCT, BTP, CTZ, ecc.) All investimento in immobili diretto, va poi affiancato anche quello condotto in modo indiretto, attraverso i fondi di investimento immobiliare quote dei quali sono detenute dal 23% degli intervistati (!?), quando a livello nazionale solo il 2% delle famiglie italiane ha in portafoglio quote di fondi.

17 HNWI e real estate

18 HNWI e real estate L 80,6% del totale della clientela private, oltre alla prima casa, possiede anche una seconda casa utilizzata dalla famiglia, cui si aggiungono gli immobili considerati da investimento per trarne una rendita Fra gli immobili di investimento, il 66% del campione possiede immobili residenziali, mentre il 38,8% possiede immobili rivolti ad attività economiche. Tra coloro che hanno immobili, oltre il 90% li possiede solo entro i nostri confini e fra la minoranza di chi ha proprietà all estero, queste ultime per lo più non eccedono il 20% del valore complessivo degli immobili famigliari I pochi che hanno immobili cross-border risiedono per lo più nei comuni di piccole-medie dimensioni al Centro-Sud, hanno un età superiore ai 44 anni, sono laureati e ricoprono cariche dirigenziali.

19 AA: famiglie italiane vs clientela Private Maggiore equilibrio fra finanza e mattone per la Clientela Private rispetto a quanto non accada per le famiglie nel complesso (clientela private: 44% e 37% per attività immobiliari e finanziarie rispettivamente; totale famiglie: 55% e 40%) Circa il 53% del totale mostra un incidenza compresa fra il 31 ed il 50% rispetto al valore complessivo del patrimonio e oltre il 90% possiede immobili per un valore compreso fra il 21 ed il 70%

20 Fonte: Banca d Italia AA: famiglie italiane vs clientela Private

21 AA clientela Private Fonte: AIPB - GFK Eurisko, Quinta Indagine sulla clientela private in Italia, 2010

22 Fonte: AIPB - GFK Eurisko, IX Indagine sulla clientela private in Italia,

23 Fonte: AIPB - GFK Eurisko, IX Indagine sulla clientela private in Italia,

24 Fonte: AIPB - GFK Eurisko, Quinta Indagine sulla clientela private in Italia, 2010 Le proprietà immobiliari del nucleo familiare

25 Interesse a investire nel RE nei prossimi 2 anni Fonte: AIPB - GFK Eurisko, Quinta Indagine sulla clientela private in Italia, 2010

26 La gestione immobiliare diretta o esternalizzata Fonte: AIPB - GFK Eurisko, Quinta Indagine sulla clientela private in Italia, 2010

27 Real Estate Wealth Management MINDMAP

28 Creare Valore con l informazione immobiliare

29 Servizi di Asset Management Immobiliare

30 Servizi di Investment Management Immobiliare

31 Fonte: Property Capital Servizi di Investment Management Immobiliare

32 Oicr STRUMENTI DEL MERCATO ITALIANO -Gli Oicr retail con sottostante real estate armonizzati e autorizzati al collocamento in Italia sono 131 (Fonte Morningstar): o 20 azionari settore immobiliare diretto Asia o 28 azionari settore immobiliare diretto o 83 azionari settore immobiliare indiretto UNIVERSO INVESTIBILE -Indici azionari immobiliari -Real Estate Investment Trust (REIT) -Real Estate Management & Development (Società immobiliari) FISCALITA -I proventi relativi a quote o azioni di organismi di investimento collettivo del risparmio armonizzati (cioè conformi alle direttive comunitarie) commercializzati in Italia sono assoggettati a una ritenuta del 26% -Per i proventi relativi a quote o azioni di organismi di investimento collettivo del risparmio non armonizzati (cioè non conformi alle direttive comunitarie) la ritenuta del 26% è applicata sempre a titolo di acconto con la conseguenza che i proventi complessivi devono essere inclusi nel reddito complessivo del percettore VANTAGGI -Lotto minimo 1 quota (soglia minima solitamente pari a 500 ) -Nav giornaliero -Possibilità di convertire l investimento (switch) all interno dello stesso ombrello di sicav -Assenza di rischio emittente in quanto il patrimonio è segregato -Gestione attiva dei sottostanti

33 Oicr SVANTAGGI -Scarsa trasparenza della composizione dello strumento ad esclusione dei pesi principali -Il patrimonio non è investito direttamente in immobili ma in sottostanti legati all asset class immobiliare, da cui consegue che la quotazione sul mercato ne penalizza l andamento in contesti negativi per l azionario -Commissioni di gestione elevate, nella forchetta % del patrimonio investito CLIENTELA TARGET -Questi strumenti sono adatti alla clientela interessata a investimenti di medio-lungo periodo (finalità previdenziale o PAC Piani di Accumulo) -Sono uno strumento da utilizzare per la componente satellite di portafoglio ULTERIORI INFORMAZIONI

34 Etf STRUMENTI DEL MERCATO ITALIANO -Gli Etf con sottostante real estate negoziabili su Borsa Italiana sono 11 (Fonte Morningstar): o 5 Etf azionari settore immobiliare diretto o 2 Etf azionari settore immobiliare diretto Asia o 4 Etf azionari settore immobiliare indiretto UNIVERSO INVESTIBILE -Indici azionari real estate -Real Estate Investment Trust (REIT) -Real Estate Management & Development (Società immobiliari) FISCALITA -Etf armonizzati (conformi alle direttive europee), nel caso di un investitore privato che abbia optato per il regime del risparmio amministrato o ritenuta fiscale a titolo di imposta del 26% sui redditi generati (operata direttamente dall intermediario, che provvede a distinguere i redditi da capitale dai redditi diversi) o nessun provento deve essere riportato nella propria dichiarazione dei redditi -Etf non armonizzati (non conformi alle direttive europee), nel caso di un investitore privato che abbia optato per il regime del risparmio amministrato o i redditi di capitale, cioè i dividendi incassati e il delta Nav (Nav giorno di vendita Nav giorno di acquisto), concorrono a formare il reddito imponibile del sottoscrittore e sono assoggettati alla tassazione progressiva Irpef e vanno dichiarati nel modello unico o sui redditi diversi [(Prezzo vendita Prezzo acquisto) (Nav giorno di vendita Nav giorno di acquisto)] l intermediario applica una ritenuta a titolo di imposta del 26% -Tutti gli Etf quotati su Borsa Italiana sono armonizzati, mentre gli Etf quotati sul mercato Usa sono non armonizzati

35 Etf VANTAGGI -Negoziazione continua in Borsa, posso essere acquistati e venduti come le azioni -Massima trasparenza della composizione dello strumento grazie al dettaglio di portafoglio -Lotto minimo 1 quota -Nav giornaliero -Commissioni di gestione limitate, nell ordine dello % del patrimonio investito -Assenza di rischio emittente in quanto il patrimonio dell Etf è segregato SVANTAGGI -Il patrimonio non è investito direttamente in immobili ma in sottostanti legati all asset class immobiliare, e la variazioni negative dell equity ne penalizzano l andamento -Limitata profondità e ampiezza del book di negoziazione in considerazione dell interesse ancora limitato per l asset class immobiliare -Replica passiva del sottostante senza gestione attiva CLIENTELA TARGET -Questi strumenti sono adatti alla clientela interessata a: o negoziazione di breve periodo (trading intraday) o investimento di medio-lungo periodo (finalità previdenziale o PAC Piani di Accumulo) o vendita allo scoperto, per puntare al ribasso del sottostante attraverso il prestito titoli ULTERIORI INFORMAZIONI

36 Fondi Immobiliari Chiusi Quotati STRUMENTI DEL MERCATO ITALIANO -I fondi immobiliari retail italiani quotati sono 23 (Fonte Scenari Immobiliari) UNIVERSO INVESTIBILE -I fondi immobiliari investono il patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. -Destinazione prevalente degli immobili sottostanti i fondi retail quotati sul mercato italiano: uffici, commerciale, alberghiero, misto FISCALITA -La tassazione avviene in capo ai partecipanti al momento della percezione dei proventi. Sui redditi di capitale distribuiti in costanza di partecipazione al fondo, ovvero realizzati attraverso il riscatto o la liquidazione delle quote, è prevista l applicazione di una ritenuta del 26% -I proventi e le perdite realizzati attraverso la negoziazione delle quote, nonché le perdite realizzate attraverso il riscatto o la liquidazione, costituiscono reddito diverso di natura finanziaria (plusvalenza o minusvalenza) a cui si applicano le disposizioni previste per i singoli regimi impositivi (regime della dichiarazione, del risparmio amministrato o del risparmio gestito) VANTAGGI -Il patrimonio è investito direttamente in immobili fisici -Trasparenza sui cespiti contenuti in portafoglio -Lotto minimo 1 quota (valore compreso mediamente tra 500 e 2000 ) -Diversificazione (numero di immobili, geografica, tipologica, settoriale) -Assenza di rischio emittente in quanto il patrimonio è segregato rispetto a quello della società di costituzione, gestione, amministrazione e marketing -Gestione attiva dei sottostanti -Distribuzione periodica di dividendi -Quotazioni a forte sconto rispetto ai valori del Nav, che rendono appetibile l investimento nel medio-lungo termine (sconto medio pari al 50% al 31/12/12)

37 Fondi Immobiliari Chiusi Quotati SVANTAGGI -Limiti nella metodologia utilizzata per il calcolo del Nav (ottimismo/pessimismo nelle valorizzazioni, autonomia dei valutatori, lag temporale di 6 mesi tra una valutazione peritale e quella successiva, mancata considerazione dell impatto dell indebitamento sul valore della quota, ecc ) -Corporate governante sterile e autoreferenziale, in molti casi priva degli organi sociali che dovrebbero tutelare i quotisti di minoranza -Scarsa liquidità, mercato con poco spessore -Possibilità del gestore di allungare la durata del fondo -Commissioni di gestione elevate, nell ordine del 1.5% del patrimonio investito -Limitata diversificazione geografica, con focus sul mercato italiano CLIENTELA TARGET -Questi strumenti sono adatti alla clientela interessata a investimenti di lungo periodo (finalità previdenziale o PAC Piani di Accumulo) -Sono uno strumento da utilizzare per la componente satellite di portafoglio ULTERIORI INFORMAZIONI

38 CorrierEconomia, lunedì 11/3/2013

39 Fondi Immobiliari Chiusi Quotati

40 Fondi Immobiliari Chiusi Quotati Il presente documento si propone di fornire alcune prime indicazioni in merito all individuazione degli interventi che si ritengono necessari per un efficiente gestione della fase di liquidazione dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi quotati. I dati di mercato, infatti, rilevano come nei prossimi anni un elevato numero di fondi immobiliari quotati giungerà a scadenza, riversando sul mercato circa 5 miliardi di euro di attivi immobiliari. Se si considera l attuale fase di congiuntura economica, appare evidente come, verosimilmente, tale eccesso di offerta non potrà essere efficacemente assorbito dal mercato. Stante la perdurante condizione negativa del mercato immobiliare, è poi confermata, ad oggi, la difficoltà di procedere al completamento dei piani di dismissione entro il termine di durata dei medesimi, a meno di incorrere in gravi perdite tali da compromettere il rendimento finale e il valore di rimborso dell equity investita

41 Fondi Immobiliari Chiusi Quotati si propone, di seguito, una possibile soluzione operativa che dovrebbe sostanziarsi, alternativamente, in un azione da parte del legislatore (Opzione 1), ovvero in un intervento normativo/regolamentare su iniziativa del Ministero dell Economia e delle Finanze (Mef) e delle Autorità di vigilanza (Opzione 2). Tale proposta prevede la proroga della scadenza del fondo e la messa in liquidazione straordinaria dello stesso entro il 31 dicembre Alla procedura in esame sarebbero ammessi i soli fondi immobiliari quotati che abbiano già esperito la proroga e/o il periodo di grazia, ovvero che si trovino nell impossibilità di procedervi; l obiettivo è quello di evitare la dismissione dell attivo a valori di mercato eccessivamente penalizzanti... Punto focale della proposta è rappresentato, pertanto, dall imposizione di una serie di vincoli all operatività delle Società di gestione del risparmio (di seguito, anche, le SGR), volti ad assicurare che l intero procedimento sia svolto nell interesse dei quotisti e che tutte le attività poste in essere, nei cinque anni di liquidazione straordinaria, siano finalizzate a liquidare l attivo patrimoniale alle migliori condizioni di mercato1 le SGR dovrebbero impegnarsi a modificare la struttura delle commissioni fisse di gestione in modo tale da prevedere che una quota percentuale (ad esempio, il 50%) delle stesse continui ad essere riconosciuta alle SGR a titolo di copertura delle spese sostenute per lo svolgimento dell attività di gestione mentre, la restante parte, dovrebbe essere resa variabile e ancorata all andamento della gestione (success fee)...

42 I Fondi Immobiliari Chiusi Quotati in scadenza Fonte: Elaborazione Prelios SGR su dati dei Rendiconti dei Fondi al 31 dicembre 2011

43 I Rapporto 2013 sul mercato immobiliare A distanza di oltre un lustro dall epilogo della fase espansiva, il mercato immobiliare italiano non sembra ancora avere esaurito il potenziale recessivo. Il solo parziale adeguamento dei valori alle mutate condizioni di contesto rappresenta, infatti, un ipoteca sulle possibilità di ripresa a breve termine Ad incidere negativamente sulle dinamiche del settore corporate è anche la diffidenza, sviluppatasi a livello internazionale, nei confronti di un Paese stabilmente confinato nelle retrovie in fatto di prospettive di crescita, oltreché endemicamente incapace di esprimere una politica economica coerente L allentamento del vincolo di prezzo, da una parte, e la definizione di un assetto istituzionale credibile, dall altra, rappresentano il passaggio obbligato affinché l interesse degli investitori opportunistici stranieri possa finalmente concretizzarsi L assenza di novità su tali fronti finirebbe, inevitabilmente, per prolungare l attuale impasse, relegando il mercato corporate anche nel 2013 sugli esigui livelli dello scorso anno. I neanche due miliardi di investimenti annui rappresentano, infatti, un riferimento irrisorio che può essere spiegato solo alla luce dell attendismo di gran parte della domanda potenziale.

44 I Rapporto 2013 sul mercato immobiliare È evidente che il protrarsi dell attuale quadro rappresenti lo scenario peggiore per istituzioni e veicoli che si trovano nelle condizioni di dover dismettere. Banche, amministrazioni pubbliche e fondi immobiliari sono oggi alle prese con immobilizzazioni illiquide, a fronte di vincoli temporali di realizzo molto spesso stringenti. L ampliamento delle dimensioni del mercato risulta, a tal proposito, l unico elemento di possibile salvaguardia per un sistema che altrimenti rischia, nei prossimi anni, di veder significativamente crescere il numero di default.

45 I Rapporto 2013 sul mercato immobiliare Che il tracollo registrato lo scorso anno debba essere in larga parte ricondotto alla stretta operata sul versante del credito risulta evidente, non soltanto dalle indagini qualitative svolte presso famiglie e operatori, ma dall andamento del rapporto tra acquisto di abitazioni e prestiti per mutui (a conclusioni analoghe è possibile giungere alla luce della maggiore intensità del calo dei prestiti erogati rispetto alla dinamica del PIL nominale)...

46 Milano Finanza, 29/3/2013

47 I Rapporto 2013 sul mercato immobiliare Le risultanze dei modelli previsionali non lasciano al proposito spazio ad ottimismi: il 2013 si prospetta un anno di ulteriore recessione e la ripresa, che si profila a partire dal 2014, appare troppo timida per un comparto ormai fiaccato dal logorio. Lo spauracchio di ricadute sistemiche di portata rilevante impone l immediata attivazione di strumenti di sostegno che, spezzando il circolo vizioso, ne attenuino il devastante potenziale...

48 Il ciclo del nido d ape per il settore residenziale Fonte: Elaborazione CESFIM su dati Ministero degli Interni, CENSIS e Agenzia del Territorio