NEWSLETTER FISCALE IMMOBILIARE MARZO 2012

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1 CHIOMENTI STUDIO LEGALE NEWSLETTER FISCALE IMMOBILIARE MARZO Premessa. Il nuovo quadro normativo civilistico e la soggettività tributaria dei fondi immobiliari 2. Il regime fiscale proprio dei fondi immobiliari. Alternatività tra IRES ed esenzione. Fondi istituzionali e non 2.1 Fondi istituzionali 2.2 Fondi non istituzionali 3. Regime fiscale dei quotisti 3.1. Il regime della ritenuta 3.2 La tassazione per trasparenza 3.3. Tassazione dei quotisti non residenti 4. L imposta sostitutiva del 5 per cento e la liquidazione del fondo entro il 31 dicembre Premessa. Il nuovo quadro normativo civilistico e la soggettività tributaria dei fondi immobiliari L articolo 32 del D.L. 31 maggio 2010, n. 78 ( Decreto 78 ), convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010, n. 122, (come modificato dall art. 8, comma 9, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70, convertito con modificazioni dalla L. 12 luglio 2011, n. 106) è intervenuto sulla disciplina civilistica e fiscale dei fondi immobiliari. Ai fini civilistici, si rileva che l articolo 32 del Decreto 78, ha sostituito, senza modificarne tuttavia i tratti essenziali, la definizione di fondo comune di investimento contenuta nell articolo 1, comma 1, lettera j), del D.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 ( TUF ), ponendo in evidenza quali caratteristiche imprescindibili di tale organismo di investimento i requisiti della pluralità degli investitori e dell autonomia della SGR nelle scelte di gestione del fondo. Sulla base di tale definizione, viene quindi confermato che si considerano fondi di investimento solamente quegli organismi di investimento che rispettano tali requisiti. 5. Gli obblighi di comunicazione della SGR Chiomenti Studio Legale Copyright 2008 Le nostre sedi: Roma I Via XXIV Maggio 43 Tel.: Fax: Londra W1J 6HF 20 Berkeley Square Tel.: Fax: Pechino /F, Yintai Office Tower No.2 Jianguomenwai Ave, Chaoyang District Tel Fax: Milano I Via G. Verdi 2 Tel.: Fax: Bruxelles B-1000 Rue Montoyer 23 Tel.: Fax: Shanghai Suite 4806, Wheelock Square 1717 Nanjing West Road Shanghai Tel.: Fax Torino I Via Montevecchio 28 Tel.: Fax: New York NY One Rockefeller Plaza, Suite 2404 Tel.: Fax: Hong Kong S.A.R. Suite 3701, Edinburgh Tower The Landmark 15 Queen's Road Central Tel.: Fax:

2 La disciplina fiscale contenuta nell articolo 32 del Decreto 78 è stata integrata dalle disposizioni attuative contenute nel Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate del 16 dicembre 2011 ( Provvedimento ), e recentemente oggetto di importanti chiarimenti da parte della stessa Agenzia delle entrate con la Circolare n. 2/E del 15 febbraio 2012 ( Circolare 2/E ) che di seguito si commenta. In tale contesto normativo assume rilevanza anche la modifica recata dall articolo 96, comma 1, lett. a), del D.L. 24 gennaio 2012, n. 1 all articolo 73 del DPR n. 917/1986 ( TUIR ), che ha incluso tra i soggetti residenti passivi IRES gli organismi di investimento collettivo del risparmio ( OICR ) istituiti in Italia (inclusi i fondi immobiliari). 2. Il regime fiscale proprio dei fondi immobiliari. Alternatività tra IRES ed esenzione. Fondi istituzionali e non istituzionali. L inclusione degli OICR fra i soggetti IRES comporta di principio l applicabilità delle ordinarie disposizioni in materia di imposte sui redditi anche ai fondi immobiliari. Tuttavia, la circolare chiarisce (al paragrafo 2) che la conformità dei fondi immobiliari ai requisiti individuati dall articolo 1 del TUF (fra cui la pluralità degli investitori e l autonomia della SGR) comporta in ogni caso l applicabilità dell esenzione dalle imposte sui redditi prevista per i fondi immobiliari dal D.L. 25 settembre 2001, n. 351 ( Decreto 351 ). Il regime fiscale proprio dei fondi immobiliari recato dagli articoli 6, 8 e 9 del Decreto 351 si può sintetizzare come segue: (i) i fondi immobiliari, pur essendo compresi tra i soggetti passivi IRES, non sono tenuti al pagamento delle imposte sui redditi e dell imposta regionale sulle attività produttive; (ii) la SGR è soggetto passivo d imposta ai fini IVA per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi relative alle operazioni effettuate dai fondi immobiliari; (iii) gli apporti di una pluralità di immobili prevalentemente locati effettuati nei confronti di fondi immobiliari sono considerati come conferimenti d azienda ai fini delle imposte indirette (i.e. sono fuori campo IVA e le imposte d atto si applicano nella misura fissa di 168 euro); (iv) per le cessioni di immobili strumentali, anche se assoggettate ad IVA, di cui siano parte fondi immobiliari, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sono ridotte della metà (i.e. 1,5 per cento per l imposta ipotecaria e 0,5 per cento per quella catastale); (v) l applicazione di un imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell IRAP nella misura del 20 per cento, in luogo dell ordinaria tassazione, sulle plusvalenze realizzate all atto dell apporto ai fondi immobiliari di immobili o diritti reali immobiliari (articolo 1, comma 140 della L. n. 296/2006); (vi) sono esclusi dall obbligo di registrazione gli atti relativi all istituzione dei fondi immobiliari, nonché alla sottoscrizione e al rimborso delle loro quote (anche in sede di liquidazione), e all emissione ed estinzione dei relativi certificati; (vii) gli atti comportanti l alienazione di immobili dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di regioni, di enti locali o loro consorzi a favore di fondi immobiliari, sono soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 516,46 euro per ciascuna imposta. Secondo l interpretazione fornita dall amministrazione finanziaria le ordinarie disposizioni in materia di imposte sui redditi (IRES) non dovrebbero trovare in ogni caso applicazione nei confronti dei fondi cd. istituzionali. Infatti, in linea con la lettura dell articolo 32, comma 3 del Decreto 78, recata dalla Circolare 2/E, nel caso in cui un fondo immobiliare sia partecipato esclusivamente da uno o più dei c.d. investitori istituzionali (fondi istituzionali), il regime proprio dei fondi immobiliari di cui al Decreto 351, dovrebbe trovare sempre applicazione, almeno con riferimento agli aspetti fiscali e fatte salve ulteriori considerazioni di natura extra tributaria, a prescindere dal soddisfacimento sia del requisito della pluralità dei partecipanti sia del requisito dell autonomia della SGR (vd. successivo par. 2.1.). Marzo 2012 Pagina 2

3 2.1 Fondi istituzionali Si qualificano fondi istituzionali quelli partecipati esclusivamente da uno o più dei seguenti soggetti: a) Stato italiano o enti pubblici Italiani; b) organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia; c) enti di previdenza; d) imprese di assicurazione italiane, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche; e) intermediari bancari e finanziari italiani vigilati; f) soggetti e patrimoni esteri istituiti in Paesi white list; g) enti privati residenti in Italia con finalità mutualistiche e società cooperative residenti in Italia; h) veicoli (costituiti in forma societaria o contrattuale) istituiti in Italia o in Paesi white list partecipati in misura superiore al 50 per cento dai soggetti precedenti (tenendo conto dell effetto demoltiplicativo prodotto dalla partecipazione indiretta). Ai fini dell individuazione degli investitori istituzionali, l articolo 32, comma 3 del Decreto 78 prevede una tendenziale equiparazione tra i soggetti residenti in Italia e quelli residenti (ovvero istituiti) in un Paese white list. Al riguardo, il Provvedimento ha tra l altro previsto che i soggetti esteri di cui ai precedenti punti b), c), d) ed e), per poter essere considerati istituzionali ai fini dell applicazione della disciplina in disamina, devono essere soggetti a vigilanza prudenziale. Tale requisito, che deve essere verificato in capo allo stesso investitore, ovvero in capo al soggetto incaricato della sua gestione, si considera soddisfatto qualora l avvio dell attività sia soggetto ad autorizzazione preventiva e l esercizio dell attività stessa sia soggetto a vigilanza obbligatoria continuativa. A tal fine, è necessario che la SGR acquisisca un attestazione rilasciata dalla competente autorità estera (Circolare 2/E). In relazione alla qualificazione come investitori istituzionali di particolari tipologie di investitori esteri, la Circolare 2/E ha ulteriormente chiarito (o ribadito) che: (i) i fondi pensione e gli OICR esteri sono quei soggetti che, secondo la normativa vigente nello Stato estero in cui sono istituiti, presentino i requisiti sostanziali nonché le stesse finalità di investimento dei fondi e degli organismi italiani, a prescindere dalla loro forma giuridica, ancorché siano privi di una soggettività tributaria; (ii) i veicoli di investimento esteri, ove costituiti o residenti in Stati che consentono lo scambio di informazioni, possono qualificarsi come investitori istituzionali non solo in forma societaria ma anche se costituiti nella forma di trust con beneficiari individuati o partnership purché attraverso tali veicoli non si attribuisca ad investitori residenti in Italia il beneficio fiscale derivante dalla qualifica di investitore istituzionale; (iii) si considerano investitori istituzionali anche le società e gli organismi controllati da Stati esteri white list, quali, a titolo esemplificativo, i c.d. Fondi Sovrani. 2.2 Fondi non istituzionali I fondi che non sono partecipati esclusivamente dagli investitori istituzionali elencati nel comma 3, dell articolo 32 del Decreto 78 non possono essere considerati fondi istituzionali. Conseguentemente ai fini dell individuazione del regime fiscale loro applicabile occorrerà verificare la sussistenza e la conformità del fondo stesso ai requisiti della normativa regolamentare. Infatti, come chiarito dalla Circolare 2/E, ai fondi non conformi trovano applicazione le ordinarie disposizioni in merito alle imposte sui redditi (IRES). Marzo 2012 Pagina 3

4 3. Regime fiscale dei quotisti 3.1 il regime della ritenuta In via generale, ai sensi dell articolo 7 del Decreto 351, (i) sui proventi distribuiti da fondi immobiliari in costanza di partecipazione, nonché (ii) sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione (ma non di cessione) delle quote ed il costo di sottoscrizione o acquisto, la SGR applica una ritenuta del 20 per cento a titolo d imposta, ovvero d acconto, a seconda della natura del partecipante. Il costo di sottoscrizione o acquisto delle quote deve essere documentato, anche mediante dichiarazione sostitutiva, dal partecipante. Con specifico riferimento ai soggetti residenti, per effetto delle modifiche recate dal Decreto 78, la ritenuta si applica in ogni caso ai proventi distribuiti (a) ai c.d. investitori istituzionali individuati all articolo 32, comma 3 del Decreto 78, diversi dai fondi pensione e dagli OICR (in quanto esenti da ritenuta) e (b) agli investitori non istituzionali che detengono una partecipazione nel fondo immobiliare inferiore al 5 per cento. In tali ipotesi, la ritenuta è applicata a titolo d acconto nei confronti di: (a) imprenditori individuali, se le quote sono detenute in regime d impresa; (b) S.n.c., S.a.s ed società equiparate; (c) società di capitali ed enti commerciali soggetti ad IRES; e (d) stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti. Nei confronti di tutti gli altri soggetti (compresi quelli esenti o esclusi da IRES) la ritenuta è applicata a titolo d imposta La tassazione per trasparenza Ai sensi dell articolo 32, comma 3-bis del Decreto 78, a partire dal 2011, gli investitori non istituzionali residenti che al termine del periodo di imposta (i.e. l anno solare) detengono una partecipazione superiore al 5 per cento del patrimonio di un fondo immobiliare, sono soggetti ad un regime di tassazione per trasparenza in relazione ai redditi conseguiti dal fondo (ancorché non distribuiti). Ai fini della verifica della percentuale di partecipazione al fondo si tiene conto sia delle partecipazioni detenute direttamente che di quelle detenute indirettamente per il tramite di società controllate, di società fiduciarie o per interposta persona, nonché delle partecipazioni imputate ai familiari indicati nell articolo 5, comma 5, del TUIR (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Per effetto dell applicazione di tale regime, i proventi realizzati dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione concorrono integralmente alla formazione del reddito imponibile dell investitore indipendentemente dall effettiva percezione e in proporzione alla percentuale di partecipazione. I proventi in questione, in quanto derivanti dalla partecipazione ad un OICR, sono qualificati come redditi di capitale e sono determinati escludendo dal risultato della gestione i proventi e gli oneri da valutazione maturati ma non realizzati. Data la loro natura di redditi di capitale, è opportuno rilevare che l eventuale risultato della gestione negativo non può essere imputato per trasparenza ai partecipanti che non detengono le quote in regime d impresa. In relazione ai redditi imputati per trasparenza non dovrebbe trovare applicazione la ritenuta del 20 per cento ex articolo 7 del Decreto 351. Tuttavia, considerato che la percentuale di partecipazione rilevante ai fini dell applicazione della presente disciplina deve essere verificata al termine del periodo d imposta, al momento della distribuzione dei redditi, la SGR dovrebbe applicare provvisoriamente la ritenuta, purché la distribuzione non abbia ad oggetto redditi già tassati per trasparenza in precedenti esercizi in capo all investitore. Ai fini della determinazione del costo fiscale delle quote detenute da investitori soggetti al regime della trasparenza è previsto un meccanismo analogo a quello dettato per le partecipazioni detenute in società di persone (per esplicito rinvio normativo). A tali fini, il costo di acquisto o sottoscrizione delle quote detenute in regime d impresa è aumentato o diminuito, rispettivamente, dei redditi e delle perdite imputati Marzo 2012 Pagina 4

5 per trasparenza. Il costo fiscale così determinato, è inoltre diminuito, fino a concorrenza dei risultati di gestione imputati, dei proventi effettivamente distribuiti al partecipante. Per i soggetti che non detengono le quote in regime d impresa, il costo fiscale è aumentato dei redditi imputati per trasparenza ed è diminuito dei proventi distribuiti fino a concorrenza dei predetti redditi. Le eventuali plusvalenze realizzate al di fuori del regime d impresa non sono soggette ad imposta sostitutiva del 20 per cento, e concorrono alla formazione del reddito imponibile dell investitore per il 49,72 per cento del suo ammontare (ai sensi del combinato disposto dell articolo 32 del Decreto 78 e dell articolo 68, comma 3 del TUIR) Tassazione dei quotisti non residenti Ai sensi dell articolo 7 del Decreto 351 sui proventi (riferiti a periodi di attività successivi al 31 dicembre 2009) distribuiti a quotisti esteri (privi di una stabile organizzazione in Italia a cui la partecipazione al fondo sia effettivamente ricollegabile), si applica una ritenuta del 20 per cento a titolo d imposta e non trova applicazione il regime di tassazione per trasparenza (articolo 32, comma 4 del Decreto 78). Resta ferma l applicazione delle Convenzioni contro le doppie imposizioni. La Circolare conferma che i proventi distribuiti dai fondi immobiliari sono riconducibili alla categoria convenzionale degli interessi con la conseguente applicazione delle minori aliquote previste dall art. 11 del Modello OCSE.. Al riguardo, è espressamente previsto che il sostituto di imposta acquisisca (a) una dichiarazione del soggetto estero effettivo beneficiario dei proventi, dalla quale risultino i suoi dati identificativi, la sussistenza delle condizioni per l applicazione della ritenuta convenzionale e, eventualmente, gli elementi necessari ai fini della determinazione dell aliquota da applicare ai sensi della convenzione e (b) un attestazione dell autorità fiscale competente dello Stato di residenza, dalla quale risulti la residenza nello Stato medesimo ai sensi della convenzione. Resta inoltre fermo, indipendentemente dall entità della partecipazione detenuta, il regime di non imponibilità previsto per i proventi percepiti da (i) fondi pensione e organismi di investimento collettivo del risparmio esteri, sempreché istituiti in Stati o territori inclusi nella white list di cui all articolo 168-bis, comma 1 del D.P.R. 917/1986 (c.d. white list), (ii) enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia e (iii) banche centrali o organismi che gestiscono anche riserve ufficiali di uno Stato. Sulla base delle precisazioni fornite dall amministrazione finanziaria con la Circolare 2/E: (a) i fondi pensione e gli OICR esteri sono quei soggetti che, secondo la normativa vigente nello Stato estero in cui sono istituiti, presentano i requisiti sostanziali nonché le stesse finalità di investimento dei fondi e degli organismi italiani, a prescindere dalla loro forma giuridica, ancorché siano privi di una soggettività tributaria, purché siano ivi soggetti a vigilanza; (b) nella definizione di organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato rientrano i c.d. Fondi Sovrani; (c) il regime di esenzione si applica sia se le quote del fondo sono possedute direttamente dai soggetti sopra elencati sia se sono possedute tramite un veicolo d investimento (ad esempio una società) partecipato, direttamente o indirettamente, al 100 per cento. 4. L imposta sostitutiva del 5 per cento e la liquidazione del fondo entro il 31 dicembre 2011 L articolo 32 del Decreto 78 ha introdotto un particolare regime fiscale per quei fondi immobiliari che al 31 dicembre 2010 presentavano un determinato assetto partecipativo. Marzo 2012 Pagina 5

6 In particolare, l articolo 32, comma 4-bis ha previsto che gli investitori non istituzionali (residenti e non) che alla data del 31 dicembre 2010, detenevano una quota di partecipazione al fondo superiore al 5 per cento, sono soggetti ad un imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 5 per cento calcolata sul valore medio nell anno 2010 delle quote possedute a tale data, quale risultante dai prospetti periodici redatti nel periodo d imposta 2010 (e.g. relazione semestrale e rendiconto annuale). Tale imposta è dovuta da tutti gli investitori non istituzionali (come sopra individuati) che alla data del 31 dicembre 2010 detenevano una partecipazione al fondo superiore al 5 per cento, a prescindere dal fatto che successivamente a tale data abbiano cedute tali quote in tutto o in parte (articolo 3 del Provvedimento). L imposta non si rende dovuta nell ipotesi di fondo di nuova istituzione che alla data del 31 dicembre 2010 non era ancora operativo (Circolare 2/E, par. 5). A seguito del pagamento di tale imposta, il costo fiscalmente riconosciuto delle quote è pari al maggiore tra il loro costo di sottoscrizione/acquisto e il valore che ha concorso alla formazione della base imponibile di detta imposta sostitutiva. L adeguamento del costo fiscale non rileva in ipotesi di realizzo di una minusvalenza (comma 4-bis). Inoltre, i proventi maturati fino al 31 dicembre 2010 e corrisposti nei periodi d imposta successivi non sono assoggettabili ad imposizione fino a concorrenza dell ammontare che ha concorso a formare la base imponibile di tale imposta (articolo 3 del Provvedimento). L imposta del 5 per cento non si applica laddove il fondo sia stato posto il liquidazione tra il 1 gennaio 2011 e il 31 dicembre 2011, al fine di poter beneficiare di uno speciale regime di liquidazione (articolo 32, comma 5 del Decreto 78). In tal caso, la SGR preleva un imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 7 per cento del valore netto del fondo risultante dal prospetto redatto al 31 dicembre La liquidazione deve essere conclusa nel termine massimo di cinque anni e in tale periodo non possono essere effettuati ulteriori investimenti. Durante tale procedura, sui risultati conseguiti dal 1 gennaio 2011 e fino alla conclusione della liquidazione la SGR applica un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell'irap nella misura del 7 per cento, mentre agli investitori non istituzionali che detengono una partecipazione superiore al 5 per cento non si applica il regime della trasparenza. Come chiarito dalla Circolare 2/E, tale tassazione è a titolo definitivo, ed eventuali perdite rilevate al termine del periodo di liquidazione non sono fiscalmente rilevanti. Durante la procedura di liquidazione i proventi eventualmente distribuiti dal fondo non sono imponibili fino a concorrenza dell'ammontare assoggettato all imposta sostitutiva del 7% (sia sul NAV che sui risultati di gestione). Inoltre, ai fini della determinazione delle plusvalenze derivanti, in sede di liquidazione, dalla differenza tra il valore di liquidazione della quota del fondo ed il relativo costo di sottoscrizione o acquisto (quest ultimo documentato, anche mediante dichiarazione sostitutiva, dal partecipante), la norma prevede che il costo di sottoscrizione o acquisto delle quote è riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno concorso alla formazione della base imponibile per l applicazione dell imposta sostitutiva. Eventuali minusvalenze realizzate sono fiscalmente irrilevanti. L articolo 32 (commi 5-ter e 5-quater) del Decreto 78 prevede inoltre un regime delle imposte indirette agevolato per la dismissione del patrimonio immobiliare dei fondi in liquidazione. Ai sensi di tale norma, per le liquidazioni deliberate tra il 1 gennaio 2011 e il 31 dicembre 2011: (a) gli atti di liquidazione del fondo sono soggetti ad imposta di registro e ad imposte ipotecaria Marzo 2012 Pagina 6

7 e catastale in misura fissa (i.e. 168 euro per ciascuna imposta); (b) i conferimenti in società di una pluralità di immobili sono soggetti al medesimo regime previsto per i conferimenti di azienda, con la conseguenza che gli stessi si considerano fuori campo IVA e soggetti ad imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (i.e. 168 euro). La successiva dismissione da parte del fondo immobiliare delle quote del veicolo societario ricevute ad esito del conferimento non rileva ai fini della determinazione del pro-rata di detraibilità IVA; (c) in caso di cessioni di immobili soggette ad IVA, l imposta si applica con il meccanismo del reverse charge, a prescindere dalla tipologia dell immobile ceduto (terreni, fabbricati abitativi o fabbricati strumentali). Lo stesso regime trova applicazione anche in relazione alle assegnazioni di beni ai partecipanti, effettuate nella fase di liquidazione del fondo, in quanto equiparate alle cessioni (articolo 2, secondo comma, n. 6) del DPR n. 633/1972). In relazione all applicazione del meccanismo del reverse charge (di cui al precedente punto (c)), si rileva che l efficacia di tale disposizione è subordinata alla preventiva approvazione da parte del Consiglio dell Unione Europea. 5. Gli obblighi di comunicazione della SGR Il Provvedimento (articolo 5) ha introdotto alcuni obblighi di comunicazione a carico delle SGR (e degli intermediari depositari) ai sensi dei quali le SGR (e gli intermediari depositari) devono comunicare nella dichiarazione del sostituto d imposta i dati relativi ai partecipanti, compresi gli investitori, che alla data del 31 dicembre di ciascun periodo d imposta detengono una quota di partecipazione superiore al 5 per cento nei fondi immobiliari nonché l ammontare dei redditi imputati per trasparenza. Al riguardo, le istruzioni al Modello 770/2012 richiedono le seguenti indicazioni nella relativa dichiarazione della SGR: - per gli investitori istituzionali che detengono quote superiori al 5%: i proventi ricevuti dal fondo e la ritenuta applicata; - per gli investitori non istituzionali residenti che detengono una partecipazione superiore al 5%: i redditi conseguiti dal fondo e imputati per trasparenza, ancorché non percepiti; - per gli investitori non istituzionali non residenti che detengono una partecipazione superiore al 5% i proventi ricevuti dal fondo e la ritenuta applicata. La Newsletter "Tax Real Estate" è una pubblicazione di Chiomenti Studio Legale. Per informazioni o segnalazioni si prega di contattare: Tutti i diritti sui dati, materiali ed informazioni contenuti nella Newsletter sono riservati a CHIOMENTI Studio Legale; è vietato copiare, vendere, riprodurre, rielaborare o altrimenti utilizzare, in tutto o in parte, la Newsletter senza il consenso scritto di CHIOMENTI Studio Legale. Marzo 2012 Pagina 7

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