ALESSIO SALVI OPERAZIONE ESAME IMMOBILIARE

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Flavia Graziano
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2 ALESSIO SALVI OPERAZIONE ESAME IMMOBILIARE Il modo più semplice e veloce per ottenere il patentino di Agente Immobiliare al primo tentativo! 2

3 ALESSIO SALVI OPERAZIONE ESAME IMMOBILIARE Il modo più semplice e veloce per ottenere il patentino di Agente Immobiliare al primo tentativo! Titolo OPERAZIONE ESAME IMMOBILIARE SEZIONE 1 - Tutto sull'estimo! Modulo 1 Gli aspetti economici di stima. Autore Alessio Salvi Sito internet ATTENZIONE: questo ebook contiene i dati criptati al fine di un riconoscimento in caso di pirateria. Tutti i diritti sono riservati a norma di legge. Nessuna parte di questo libro può essere riprodotta con alcun mezzo senza l autorizzazione scritta dell Autore. È espressamente vietato trasmettere ad altri il presente libro, né in formato cartaceo né elettronico, né per denaro né a titolo gratuito. Le strategie riportate in questo libro sono frutto di anni di studi e specializzazioni, quindi non è garantito il raggiungimento dei medesimi risultati di crescita personale o professionale. Il lettore si assume piena responsabilità delle proprie scelte, consapevole dei rischi connessi a qualsiasi forma di esercizio. Il libro ha esclusivamente scopo formativo. 3

4 MATERIA Estimo ARGOMENTO TRATTATO Il giudizio di stima e gli aspetti economici di un bene 4

5 Il giudizio di stima e gli aspetti economici di un bene. Estimo: scienza che insegna a formulare dei giudizi che servono a risolvere dei quesiti tecnici ed economici. I quesiti di carattere economico si risolvono con l'individuazione della quantità di moneta capace di rappresentare il bene preso in esame, in un certo momento, su un determinato tipo di mercato. Differenza tra valore di mercato e valore di stima: valore di mercato o prezzo: rappresenta sempre un dato certo, un fatto avvenuto, dato dall'incontro di domanda e offerta; valore di stima: ha come segno particolare la previsione, quindi è un dato probabile ma non certo. Il valore di stima non è altro che un valore espresso in cifre tenendo presenti criteri di massima obiettività. Gli aspetti economici per stimare un bene Innanzi tutto il perito, in qualsiasi valutazione, deve individuare lo scopo per cui esegue la stima. Se lo scopo è una compra-vendita, l'aspetto economico più idoneo è il prezzo di mercato. Esaminiamo ora singolarmente gli aspetti economici: 5

6 prezzo, costo, trasformazione, capitalizzazione, complementare, surrogazione. 1) Valore di mercato o prezzo Il valore di mercato si può definire come la quantità di monete con cui un bene può essere scambiato in un dato mercato e in un dato tempo. Qualsiasi bene di mercato può essere valutato con questo metodo. Per applicarlo si devono verificare alcune ipotesi: mercato attivo dei beni simili a quello oggetto di stima; possibilità di individuare con sicurezza i valori dei beni compravenduti; individuazione di parametri tecnici o economici comuni tra i beni compravenduti e quello oggetto di stima. Una volta individuati tutti gli elementi si passerà a scrivere le proporzioni: V o : P = x : Px x = V o / P. Px V o = valore dei beni simili compravenduti P = sommatoria dei parametri di riferimento 6

7 x = il più probabile valore da attribuire al bene oggetto di stima Fx = parametro di riferimento al bene in esame La stima è più precisa quando il mercato dei valori simili è particolarmente attivo. Ci sono beni di cui non esiste un mercato, ciò avviene per le seguenti ragioni: a) perché quel bene usualmente non si vende, cioè non esiste il mercato di quel bene (x ex: letame); b) perché per alcuni beni, essendo costituiti da unità sempre diverse, non è sempre possibile utilizzare la serie di prezzi rilevati, in quanto poco significativi; c)perché sono opere d'arte. 2) Valore di costo Il costo o valore di produzione risulta costituito dalla somma di tutte le spese sostenute dall'imprenditore puro per giungere fino alla vendita di un determinato prodotto. Kt = Q + Sv + Imp + Sa + St + Bf + I Il costo sostenuto per poter produrre un determinato bene si dice costo di 7

8 produzione. Mentre il costo di riproduzione è quello che oggi si spenderebbe per riprodurre un bene esistente e prodotto nel passato. Tale criterio si utilizza, per esempio, nella valutazione relativa a un fabbricato vecchio distrutto da un incendio. L'aspetto economico del costo viene utilizzato soprattutto nella stima di fabbricati. 3) Valore di capitalizzazione Il valore di capitalizzazione è dato dall'accumulo al momento della stima dei redditi futuri che il bene è capace di fornire. Si devono conoscere: i redditi ricavabili del bene oggetto di stima; la durata nella percezione degli stessi; la durata di capitalizzazione. Nella determinazione del valore il reddito si considera sempre posticipato. Tre sono le formule di capitalizzazione: a)immobile capace di fornire un reddito annuo, costante, posticipato, limitato: 8

9 n Vo = Bf q - 1 r * q n b)immobile capace di fornire un reddito annuo, costante, posticipato, illimitato: Vo = Bf r c)immobile capace di fornire un reddito periodico, costante, posticipato, illimitato: Vo = Bf 1 n q - 1 Il saggio di capitalizzazione si trova facendo il rapporto tra la sommatoria dei redditi e la sommatoria dei prezzi di mercato di recente compravendita. r = Bf V 4) Valore di trasformazione Il valore di trasformazione è il valore che si attribuisce a un bene in base al valore che assumono i beni derivanti dalla trasformazione. Si determina quale 9

10 differenza tra il valore di mercato di tutti i prodotti ottenuti dalla sua trasformazione, meno le spese sostenute per la sua trasformazione. Questo metodo si applica quando sussistono le seguenti condizioni: che il risultato della trasformazione risulti economicamente conveniente; che la trasformazione sia facilmente individuabile dall'occhio dell'imprenditore ordinario; che tutti i dati assunti facciano riferimento al momento e al luogo della trasformazione. Il costo della trasformazione va riferita all'imprenditore ordinario, pertanto vi sono difficoltà nella determinazione di alcune spese. 5) Valore complementare Il prezzo o valore complementare si ottiene come differenza fra il più probabile prezzo di mercato dell'intero bene economico e quello che avrebbe la parte complementare o residua. Può esistere complementarietà tra un fabbricato rurale e la superficie coltivata. Il caso più frequente è l'esproprio per pubblica utilità. 10

11 6) Valore di surrogazione Il valore di surrogazione è quello attribuibile a un bene in base al valore che assume un altro bene che possa tecnicamente ed economicamente sostituirlo. Si devono, però, verificare le seguenti condizioni: -che il bene oggetto di stima sia sostituibile con altri; -che i beni scelti per la sostituzione siano equivalenti per un dato fine al bene da stimare. Si ricorre in generale al valore di surrogazione quando il mercato del bene da estimare è inesistente (ex. letame). Secondo Wolff in un quintale di letame bovino mediamente maturo sono presenti 0,5 Kg di azoto, 0,26 Kg di anidride solforosa, 0,63 di potassa. 11

12 Conclusione Il primo modulo del corso Operazione Esame Immobiliare riguardante l estimo termina qui ed è tutto quello che ti serve sapere in merito al giudizio di stima e gli aspetti economici di un bene. Questo è un esame puramente scolastico e devi prepararlo nello stesso modo, studiando e ripetendo ogni definizione. Un edificio ha bisogno di solide fondamenta e io te le ho messe a disposizione dandoti solo ed esclusivamente tutte le informazioni da memorizzare, niente cose superflue ma solo l essenziale, punto. Queste informazioni è indispensabile memorizzarle per il superamento di questo esame! Quindi non correre, dedica il giusto tempo a leggerle e ripeterle, dopodiché inizia a studiare e imparare a memoria le domande con le risposte inerenti a questi argomenti tenendo presente che questa impostazione e questi passi saranno sempre gli stessi indipendentemente dalla materia che stai studiando. Non importa se si tratta di estimo o di diritto civile o tributario, il metodo che devi seguire sarà sempre lo stesso! Se ti trovi in difficoltà e non hai ben chiaro il concetto o non ti ricordi qualche termine, riprendi questo volume in mano e rileggilo attentamente. Controlla se stai omettendo qualche nozione importante. Se invece devi ancora iniziare, non aspettare oltre, impara a memoria queste poche pagine di estimo e dopo passa alla lettura degli altri volumi. Buono studio! 12

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