Il mercato immobiliare svizzero si raffredda

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1 Comunicato stampa Politecnico di Zurigo e comparis.ch: rapporto immobiliare Il mercato immobiliare svizzero si raffredda Tre distretti manifestano forti segnali di una bolla immobiliare e due distretti presentano segnali più deboli. All inizio dell anno la situazione era critica ancora in undici distretti. Il mercato immobiliare svizzero si è raffreddato, come mostra il rapporto immobiliare del Politecnico di Zurigo e di comparis.ch. Nel periodo di tempo preso in analisi, tuttavia, i prezzi sono aumentati notevolmente: oggi gli appartamenti nei distretti intorno ai laghi costano fino al 69 per cento in più del Zurigo, 20 agosto 2013 Aspettare o acquistare? Questa è la domanda di chiunque desideri acquistare una casa o un appartamento. Non solo per evitare di lasciarsi scappare il momento propizio prima che i prezzi degli immobili salgano alle stelle, ma anche perché negli scorsi mesi i tassi d interesse ipotecari sono aumentati e non è chiaro se gli acquirenti potranno continuare a usufruire dei tassi ai minimi storici anche tra qualche mese. Un minor numero di distretti «critici» rispetto all inizio dell anno Il professore di rischio imprenditoriale del Politecnico di Zurigo e il servizio di confronto internet comparis.ch pubblicano ora per la seconda volta il rapporto immobiliare. L analisi mostra che, anche se alcune regioni della Svizzera presentano chiari segnali di una bolla immobiliare, il numero dei distretti classificati come «critici» è tuttavia sceso da undici a tre nell arco di sei mesi (vd. cartina 1). In questi distretti, ovvero Bülach, Baden e Dielsdorf, in futuro non ci si attende uno scoppio funesto, bensì si prevede piuttosto un graduale appiattimento dell aumento dei prezzi oppure una stagnazione dei prezzi. «Non sussiste alcun motivo di preoccupazione: le regioni calde del mercato immobiliare si stanno di nuovo raffreddando lentamente» dichiara il direttore Didier Sornette, professore di rischio imprenditoriale presso il Politecnico di Zurigo. Nella loro analisi gli studiosi si basano sui prezzi offerti per oltre un milione di case e appartamenti in annunci pubblicati dal 2005 su comparis.ch. Focus sulla regione di Zurigo Il rapporto immobiliare distingue quattro categorie di distretti, anche se un distretto può passare da uno stato all altro a seconda di eventuali segnali di una bolla immobiliare e a seconda della base dei dati (vd. metodi). Il rapporto consente in tal modo di effettuare considerazioni su singoli tipi e grandezze di immobili, ad esempio piccoli appartamenti o case medio-grandi. «Critici»: tre distretti manifestano forti segnali di una bolla immobiliare. Bülach e Baden erano già stati considerati distretti critici nello scorso rapporto immobiliare. Adesso viene ad aggiungersi anche Dielsdorf, che invece nello scorso rapporto era soltanto «da sorvegliare». In questi distretti i ricercatori del Politecnico prevedono una modifica dell evoluzione dei prezzi. «C è da attendersi che la dinamica dei prezzi subisca una modifica entro la fine del 2014, per la precisione un attenuazione nell aumento dei prezzi o una loro stagnazione» afferma Didier Sornette. «Da sorvegliare»: anche nei due distretti Pfäffikon e Uster i ricercatori del Politecnico hanno rilevato segnali di una bolla immobiliare. Tuttavia, in questi territori, contraddistinti nel rapporto con lo stato «da sorvegliare», i segnali non sono così forti come nei distretti «critici». comparis.ch SA Stampfenbachstrasse 48 CH-8006 Zurigo T: F: media@comparis.ch

2 «Da monitorare»: in undici distretti i segnali di una bolla immobiliare, sei mesi fa ancora presenti, ora non sono più visibili; al tempo stesso, però, i dati non permettono ancora di confermare che il mercato si sia ripreso. Gli annunci del secondo semestre del 2013 dovrebbero mostrare se i distretti si spostano nella categoria «da sorvegliare» oppure se la situazione si calma e si passa a uno stato di «fuori pericolo». Si tratta di territori nella regione di Zurigo e del lago di Zurigo (Hinwil, Horgen, Höfe, March), di distretti nelle zone periferiche intorno ai prediletti luoghi abitativi (Aarau, Lenzburg, Münchwilen nella Svizzera tedesca, Jura-Nord vaudois e Monthey in Romandia) nonché di Locarno e Lausanne. «Fuori pericolo»: infine ci sono quattro distretti che l analisi ha già potuto riconoscere come fuori pericolo. Nel rapporto immobiliare di inizio gennaio Affoltern, Dietikon, Zug e Bremgarten erano stati ancora classificati tra i distretti «da sorvegliare». Adesso è stata confermata la previsione fatta all epoca: invece di un cambiamento repentino in senso negativo l evoluzione dei prezzi si è calmata. A causa della dinamica dei prezzi negli scorsi sei mesi i ricercatori non vedono più in queste regioni nessun segnale di bolla immobiliare. Cosa consigliano gli esperti ai proprietari immobiliari e a chi vorrebbe diventarlo? Ha fortuna chi desidera vivere in un distretto che il rapporto immobiliare definisce «fuori pericolo». «Dato che in questi luoghi la dinamica dei prezzi si è già calmata, possono presentarsi buone possibilità di acquisto. Alla luce dei prezzi stagnanti non si devono comunque prendere decisioni affrettate» afferma Felix Schneuwly, portavoce di comparis.ch. In questi distretti i ricercatori non si aspettano un improvviso calo dei prezzi, ma piuttosto una stagnazione o una lenta deflazione. Tale informazione è interessante anche per chi possiede già un immobile in queste regioni. Nei distretti citati sopra, quindi nei territori «critici», «da sorvegliare» o «da monitorare», si consiglia una certa cautela. «Chi non è costretto ad acquistare nei territori critici, farebbe bene ad aspettare ancora» consiglia Felix Schneuwly. Nonostante forti aumenti non si registra ovunque una bolla immobiliare Salta all occhio che, in generale, i distretti con segnali forti o deboli di una bolla immobiliare non si identificano al centro di quelle che vengono considerate le zone più scottanti del mercato immobiliare. I territori in piena «bolla» si trovano piuttosto in zone già periferiche più lontane dai centri: si tratta dei distretti intorno a Zurigo e in Argovia. Al contrario, gli studiosi non rilevano segnali di bolla immobiliare nella stessa città di Zurigo e a Ginevra. E ciò nonostante il fatto che in queste città i prezzi delle case e degli appartamenti siano aumentati enormemente nel periodo di tempo preso in considerazione. Il modello del professore del Politecnico Didier Sornette però non si basa sui prezzi assoluti, bensì sulla dinamica dei prezzi e in particolare su un aumento dei prezzi che procede con un ritmo più rapido della funzione esponenziale. E una situazione del genere non si osserva né a Zurigo né a Ginevra. Nelle zone intorno ai laghi gli immobili costano fino al 69 per cento in più Anche in altre zone della Svizzera si osservano enormi aumenti dei prezzi senza che si possa parlare di bolla immobiliare. La situazione viene illustrata nella cartina 2, con l evoluzione dei prezzi percentuale dal 2007, e nella tabella, in cui emergono i dieci distretti con gli aumenti più importanti. Al primo posto si piazza Entremont nel Vallese, in cui il prezzo mediano al metro quadrato per gli appartamenti è aumentato del 130 per cento dal Negli altri distretti elencati l aumento arriva fino al 69 per cento. La maggior parte di questi hot spot si trova sul lago di Zurigo, sul lago di Zugo o sul lago Lemano. «Chi intende acquistare un immobile in zona lago, oggi deve pagare fino a due terzi in più rispetto ad appena sei anni fa» afferma Didier Sornette. Indicazione per le redazioni: tutti i grafici (le cartine) e i video sull evoluzione dei prezzi dal 2005 sono reperibili al seguente link:

3 Metodi del rapporto immobiliare del Politecnico di Zurigo e di comparis.ch Ai fini del calcolo sono stati presi in considerazione annunci di vendita per case e appartamenti pubblicati su comparis.ch tra il 2005 e la fine di giugno del comparis.ch offre ai visitatori il più grande mercato immobiliare svizzero, su cui gli annunci dei principali portali immobiliari vengono raccolti e, al tempo stesso, messi a disposizione dell utente. I prezzi di questi annunci sono stati analizzati con un modello matematico, il modello LPPL, messo a punto dal professor Didier Sornette. La prima pubblicazione di questa analisi risale alla fine di gennaio del Il rapporto immobiliare si basa sui diversi stati che un distretto può assumere, considerando che un distretto può passare da uno stato all altro secondo il seguente schema: In collaborazione con i suoi membri della cattedra di rischio imprenditoriale del Politecnico di Zurigo, il professore Didier Sornette ha già utilizzato questo modello molte volte con successo, riuscendo a prevedere, senza alcun falso allarme, la bolla immobiliare scoppiata nel 2007 negli USA, lo scoppio della bolla petrolifera del 2008, nonché lo schianto dello «Shanghai Composite Index» nel 2007 e nel Didier Sornette è professore di rischio imprenditoriale e direttore dell Osservatorio di crisi finanziarie. La collaborazione tra la sua cattedra e comparis.ch va avanti dall inizio del 2012 e viene cofinanziata dalla Commissione per la tecnologia e l innovazione della Confederazione (CTI). Questa collaborazione mira a fornire agli acquirenti immobiliari importanti informazioni in merito alla dinamica dei prezzi in tutti i distretti della Svizzera. Tali conoscenze possono influenzare le decisioni di acquisto. Ulteriori informazioni Felix Schneuwly comparis.c, Portavoce Didier Sornette Politecnico di Zurigo, Professore di rischio imprenditoriale (raggiungibile il 20 agosto 2013 dalle 9 alle 12) Telefono: media@comparis.ch /

4 Cartina 1 - Distretti critici Critici Da sorvegliare Da monitorare Fuori pericolo Distretti critici Periodo critico 1 Bülach Appartamenti (dim. medio-grandi e piccole) 2013 T T4 2 Dielsdorf Appartamenti 2013 T T3 3 Baden Appartamenti 2013 T T3 Distretti da sorvegliare 4 Pfäffikon Appartamenti (dim. medio-grandi) 5 Uster Appartamenti (dim. medio-grandi e piccole) Distretti da monitorare 6 Hinwil Case (dim. medio-grandi) e appartamenti 7 Horgen Appartamenti 8 Höfe Appartamenti (dim. medio-grandi) 9 March Appartamenti 10 Aarau Case (dim. medio-grandi) e appartamenti 11 Lenzburg Case (dim. medio-grandi) 12 Münchwilen Case (dim. medio-grandi) e appartamenti (dim. medio-grandi) 13 Locarno Appartamenti 14 Jura-Nord Vaudois Case (dim. medio-grandi) 15 Lausanne Appartamenti 16 Monthey Appartamenti Distretti fuori pericolo 17 Affoltern Appartamenti 18 Dietikon Appartamenti (dim. piccole) 19 Zug Appartamenti 20 Bremgarten Appartamenti Dimensioni piccole: 1 3½ locali per appartamenti, 1 4½ locali per case Dimensioni medio-grandi: 4 5½ locali per appartamenti, 5 6½ locali per case Fonte: ETH Zürich / comparis.ch

5 Cartina 2: evoluzione percentuale del prezzo per appartamenti Prezzo mediano al metro quadrato tra il primo trimestre 2007 e il secondo trimestre Evoluzione del prezzo mediano al m², appartamenti <= 0 % 1 25 % % % >= 76 % Dati a livello cantonale I dieci distretti con il più forte aumento dei prezzi dal Entremont (VS) 130% 2 Zürich (ZH) 69% 3 Saanen (BE) 69% 4 Imboden (GR) 68% 5 Küssnacht (SZ) 65% 6 Riviera-Pays-d'Enhaut (VD) 63% 7 Maloja (GR) 62% 8 Lausanne (VD) 61% 9 Morges (VD) 60% 10 March (SZ) 58% Fonte: ETH Zürich / comparis.ch