Strategie di investimento in fondi immobiliari. Gianluca Mattarocci Università di Roma Tor Vergata

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1 Strategie di investimento in fondi immobiliari Gianluca Mattarocci Università di Roma Tor Vergata 1

2 Indice Introduzione Misure di performance del portafoglio gestito Misure di performance corrette per il rischio - Risk adjusted performance measures - Misure di gestione attiva Conclusioni 2

3 Introduzione (1/2) Patrimonio gestito (mln euro) Numero fondi 2001 = 286 mln 2011 = 29,793 mln 2001 = 11 fondi 2011 = 163 fondi Fonte: Elaborazione su dati Assogestioni 3

4 Introduzione (2/2) Gli operatori attivi al 31/12/2011 SGR Gruppo di riferimento N Patrimonio fondi (mln ) AEDES BPM Real estate SGR AEDES Allianz Global Investors Italia SGR Allianz Amundi real estate Italia SGR Amundi Group BNP Paribas REIM SGR BNP Paribas Fabrica Immobiliare SGR Fabrica Immobiliare Generali Immobiliare Italia SGR Generali IDEA FIMIT SGR IDEA FIMIT Investire Immobiliare SGR Banca Finnat Euramerica Mediolanum gestione fondi SGR Mediolanum Polis fondi SGR Polis Prelios SGR Prelios Real Estate Asset Management SGR REAM REEF Fondimmobiliari SGR Deutsche Bank Sorgente SGR Sorgente Torre SGR Fortress Investment Group Vegagest Immobiliare n.1 Vegagest Fonte: Elaborazione su dati Assogestioni 4

5 Indice Introduzione Misure di performance del portafoglio gestito Misure di performance corrette per il rischio - Risk adjusted performance measures - Misure di gestione attiva Conclusioni 5

6 Misure di performance del portafoglio gestito (1/2) dove l income return considera la sommatoria di tutti i flussi di cassa generati dall investimento durante l anno t rispetto al valore dell immobile ad inizio anno. dove il rendimento è calcolato come semplice rapporto tra la variazione (positiva o negativa) di valore registrata nell anno e il valore dell immobile ad inizio periodo Analisi su dati Scenari Immobiliari Campione che include tutti i fondi esistenti al tempo t Periodo Frequenza annuale 6

7 Misure di performance del portafoglio gestito (2/2) La scomposizione della performance dei portafogli gestiti dai fondi immobiliari italiani Periodo N Income return Capital growth Osservato Fondi Media Mediana Dev.St. Media Mediana Dev.St % 10.70% 0.00% 10.26% 10.26% 3.92% % 10.27% 0.35% 17.81% 17.81% 4.79% % 7.93% 9.68% 33.78% 22.30% 91.42% % 7.97% 3.29% 11.52% 7.34% 11.03% % 9.08% 1.69% 6.85% 2.02% 13.38% % 6.40% 2.03% 5.63% 1.76% 23.07% % 3.75% 0.77% -0.46% 1.43% 39.50% % 3.28% 0.95% 7.19% 3.61% 18.37% % 3.65% 0.67% 1.62% 0.86% 52.56% % 3.66% 0.85% -2.82% -3.48% 37.33% Fonte: Elaborazione su dati Scenari Immobiliari 6.18% 6.67% 9.14% 6.39% 7

8 Indice Introduzione Misure di performance del portafoglio gestito Misure di performance corrette per il rischio - Risk adjusted performance - Misure di gestione attiva Conclusioni 8

9 Misure di performance corrette per il rischio Risk Adjusted performance Misure di gestione attiva Analisi su dati Borsa Italiana Campione che include tutti i fondi esistenti al tempo t Periodo Frequenza mensile / giornalieria Analisi di variabilità nel tempo dei ranking (decili e quartili) 9

10 Risk adjusted performance (1/2) f (Rendim ento) RAP it = f ( Rischio) HYP : Soggetto avverso al rischio disposto ad accettare una crescita dell esposizione soltanto a fronte di una crescita proporzionale del rendimento Rit R ft σ ( ) R it Sharpe it = R it σ R ( R ) it Extra rendimento rispetto attività priva di rischio Deviazione standard del rendimento ft Il libro replica l analisi considerando anche altre (13) misure RAP che non assumono la normalità dei rendimenti HYP : Distribuzione normale dei rendimenti 10

11 Risk adjusted performance (2/2) Persistenza Analisi per decili Media Minimo Massimo Campione completo Primo decile Analisi per quartili Media Minimo Massimo Campione completo Primo quartile Correlazione Analisi per decili Analisi per quartili Sharpe

12 Misure di gestione attiva (1/2) α R (Jensen, 1967) (Sharpe, 1964) (Fama e French, 1993) (Carhart, 1997) = il rendimento richiesto per un titolo privo di rischio = premio per il rischio rispetto all indice di mercato = differenziale di rendimento da un portafoglio di small cap e large cap = differenziale di rendimento tra un portafoglio di strumenti con un elevati e bassi book to market value = differenziale tra il rendimento degli strumenti finanziari che hanno ottenuto alte performance negli ultimi mesi e quelli che hanno ottenuto basse performance 12

13 Misure di gestione attiva (2/2) Persistenza Media Minimo Massimo Analisi per decili CAPM Fama & French Carhart Analisi per quartili CAPM Fama & French Carhart Correlazione Analisi per decili Analisi per quartili CAPM Fama & French Carhart

14 Strategie di investimento(1/2) Investment strategies - Benchmark - Equally & value weighted - Top 25% al tempo t-1 Equally & value weighted - Top 10% al tempo t-1 Equally & value weighted Time horizon: From 2 to 10 years Performance measures, 1, 1,, / 2, 14

15 Strategie di investimento (2/2) Decili - EW Quartili - EW Decili - VW Quartili - VW Best AP Best RAP Best AP Best RAP Best AP Best RAP Best AP Best RAP Max R Min T Max R Min T Max R Min T Max R Min T [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] 02/ / / / / / /

16 Indice Introduzione Misure di performance del portafoglio gestito Misure di performance corrette per il rischio - Risk adjusted performance - Misure di gestione attiva Conclusioni 16

17 Conclusioni Esistono differenze significative nella classificazione degli investimenti sulla base del criterio di selezione adottato Le prospettive future di ricerca prevedono l inclusione di misure RAP più complesse che non assumono la normalità dei rendimenti La valutazione della rilevanza dei criteri adottati per selezionare gli investimenti deve considerare l impatto economico su una strategia di investimento 17

18 Output (novembre 2012) 18

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