Alberto Lanzavecchia, Lucia A. Monsellato
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- Giacinto Amerigo Raimondi
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1 Alberto Lanzavecchia, Lucia A. Monsellato La consulenza alla clientela privata nel comparto immobiliare
2 Alberto Lanzavecchia, Lucia A. Monsellato La consulenza alla clientela privata nel comparto immobiliare Copyright 2013 Edizioni del Faro Gruppo Editoriale Tangram Srl Via Verdi, 9/A Trento Prima edizione: maggio 2013 Printed in Italy ISBN In copertina: Unicredit Tower (Milan, Italy), foto di Dario Trabucco/CTBUH
3 «So sorry I am late, Dorian. I went to look after a piece of old brocade in Wardour Street, and had to bargain for hours for it. Nowadays people know the price of everything, and the value of nothing». Oscar Wilde, The Picture of Dorian Gray
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5 Sommario Presentazione 11 1 L investimento diretto in immobili In quale direzione si muove il mercato immobiliare? Analisi della domanda e dell offerta Analisi dei cicli del mercato immobiliare Quanto rende l investimento immobiliare? Quali sono i profili fiscali da conoscere per un dialogo con il Cliente? Le imposte sulla proprietà immobiliare in Italia La nuova imposta sugli immobili all estero Le imposte sui redditi immobiliari: Irpef o cedolare secca? Le imposte sulle plusvalenze: persona fisica vs. società Quali sono i rischi specifici dell investimento diretto in immobili? Mancata registrazione: sanzioni civilistiche Analisi del rischio: il modello RER Gli sfratti per morosità 54 2 L investimento indiretto in immobili Le Siiq: la normativa di riferimento Requisiti soggettivi Requisiti statutari Requisiti struttura partecipativa Requisiti oggettivi Il regime fiscale speciale per le Siiq Il regime fiscale speciale per le Siiq: dividendi Il regime fiscale speciale per le Siiq: plusvalenze La tassazione dei conferimenti di immobili nelle Siiq Le cause di decadenza dal regime speciale 73
6 2.2 I fondi comuni di investimento immobiliare I fondi comuni di investimento: elementi generali I fondi immobiliari: la normativa di riferimento Le modalità di costituzione dei fondi immobiliari I soggetti coinvolti nella gestione dei fondi immobiliari Il regime fiscale dei fondi immobiliari Analisi comparativa fondi immobiliari vs. Siiq Conclusioni Appendici (Esami EFA ) I sessione II sessione I sessione II sessione Soluzioni 120
7 La consulenza alla clientela privata nel comparto immobiliare
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9 11 Presentazione Questo progetto editoriale nasce dal confronto con operatori del settore immobiliare e consulenti per la gestione di patrimoni personali, avvenuto costantemente negli ultimi nove anni, durante numerose sessioni di formazione. Correva infatti l anno 2004 quando fui coinvolto nella realizzazione della prima edizione del master in Economia e Gestione Immobiliare, organizzato da Università & Impresa 1, e l anno 2007 quando l ente di formazione Teseo 2 mi coinvolse in qualità di docente nel programma di allineamento alla nuova certificazione EFA 3, nel modulo la consulenza alla clientela privata nel comparto immobiliare il titolo di questo lavoro. 1 Università & Impresa è un consorzio, costituito nel 1999, dall Università e dalla Camera di Commercio di Brescia, dall Associazione Industriale Bresciana, da ISFOR 2000 s.r.l. e da tutte le organizzazioni imprenditoriali della piccola industria e dell artigianato della provincia di Brescia. 2 Teseo s.r.l., con sede nella provincia di Lucca, è un ente di ricerca e didattica applicata, specializzato nella progettazione e realizzazione di progetti di formazione per il settore finanziario. 3 Le certificazioni EFP European Financial Planner, EFA European Financial Advisor e DEFS Diploma in European Financial Services sono rilasciate da EFPA, Organizzazione Non Governativa europea che prevede standard professionali, etici, di formazione e di esame accettati come best practice dal settore per i professionisti dei servizi finanziari in tutta Europa.
10 12 La consulenza alla clientela privata nel comparto immobiliare Nel corso di questi anni, le domande sollevate dai partecipanti non sono mai cambiate: come trasferire al Cliente la consapevolezza sui rischi che corre nell investimento immobiliare? In quale direzione sta andando il mercato immobiliare? Quali sono gli strumenti finanziari distribuiti in Italia per l investimento indiretto nel comparto immobiliare come asset class? A cui, per finalità di aggiornamento normativo, aggiungiamo qui: qual è l imposizione fiscale che grava sugli immobili? Per rispondere a queste domande è stato progettato il volume, organizzato come segue: nel primo capitolo sono affrontati i miti e le realtà dell investimento immobiliare diretto, le dinamiche dei prezzi del mercato e i costi fiscali, soffermandosi, in particolare, sulle argomentazioni a supporto del dialogo, costruttivo e professionale, tra Consulente e Cliente. Il secondo capitolo confronta, sotto il profilo giuridico, due strumenti finanziari, facilmente accessibili all investitore, per l investimento indiretto nel comparto immobiliare: i fondi comuni di investimento immobiliare e le azioni di società di investimento immobiliare quotate (le Siiq). Il terzo capitolo, infine, conclude questo lavoro, soffermandosi su alcune evidenze empiriche sui costi e sui prezzi dei fondi immobiliari in Italia. Non abbiamo la presunzione di offrire al Lettore un opera esaustiva, né sull investimento immobiliare diretto né su quello indiretto. Anzi, a bene vedere, è proprio limitato a rispondere alle domande prima evidenziate. Il Lettore potrà infatti trovare nella manualistica più recente 4, nonché negli opportuni rimandi alla bibliografia di riferimento, l approfondimento o la tematica ricercati. 4 Tra gli altri, si rimanda a: M. Hoesli, G. Morri, Investimento immobiliare, Milano: Editore Ulrico Hoepli, 2010; C. Cacciamani (a cura di), Real estate, Milano: Egea, 2012 (III ed.), A. Borghi, Finanza Immobiliare, Milano: Egea, 2008.
11 Presentazione 13 Un ringraziamento in primis al collega Claudio Cacciamani, che mi ha avviato allo studio e alla didattica di questa materia; ai partecipanti a corsi di formazione, per loro simpatia e curiosità con le quali nel sollevare domande mi introducevano un po di più nel loro mestiere; a Lucia Agata Monsellato, autrice del secondo capitolo, per aver accettato, con lo stesso impegno, precisione e puntualità dimostrati nel corso dei lavori per la sua tesi di laurea magistrale, di adattarne una parte a questo progetto editoriale; a Sonia Ceramicola e Piero Davini, per aver accolto con entusiasmo, fin dalle prime idee, questo progetto, supportandone infine la sua realizzazione.
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13 15 1 L investimento diretto in immobili di Alberto Lanzavecchia Alla fine del 2011 la ricchezza netta delle famiglie italiane, cioè la somma di attività reali (abitazioni, terreni, ecc.) e di attività finanziarie (depositi, titoli, azioni, ecc.), al netto delle passività finanziarie (mutui, prestiti personali, ecc.), è risultata pari a miliardi di euro, corrispondenti a poco più di 140 mila euro pro capite e 350 mila euro in media per famiglia. Le attività reali rappresentavano il 62,8% del totale delle attività. Nel corso del 2011, il valore delle attività finanziarie è diminuito del 3,4% mentre sono aumentati del 2,1% le passività 5. La figura 1 espone l andamento di queste grandezze dal 1995 al primo semestre Sono sufficienti questi pochi dati per convenire sul fatto che non si può trattare di gestione del risparmio dei privati (o di wealth management) prescindendo dalla componente immobiliare negli investimenti. 5 Fonte: Banca di Italia (2012), La ricchezza delle famiglie italiane, Supplementi al Bollettino Statistico, vol. 22, n. 65.
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