Stima di un immobile a destinazione alberghiera APPROFONDIMENTI

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1 APPROFONDIMENTI Stima di u immobile a destiazioe alberghiera di Maria Ciua (Ricercatore di Estimo Facoltà di Igegeria dell Uiversità di Palermo) I geere ell expertise immobiliare o si elaborao formule é si svolgoo dimostrazioi, perché il giudizio sitetico risolve i u tutt uo il problema di stima. La metodologia estimativa ivece spiega il ragioameto estimativo, elabora i dati e formula u giudizio di stima dimostrabile. Ciò è particolarmete evidete ella stima del valore di mercato di u immobile co ua destiazioe speciale i particolari codizioi di mercato. Nella stima la scelta del procedimeto di valutazioe è - tra l altro - fuzioe dei dati e delle iformazioi dispoibili el mercato. Per u immobile a destiazioe turisticoalberghiera co ua tipologia ricorrete, el quale l attività di gestioe è ordiaria e il mercato attivo, come ad esempio ei cetri turistici, si possoo avere a disposizioe dati di cotrattazioi receti. I queste circostaze sia l immobile sia l attività di impresa possoo essere valutati i base a parametri mercatili, perché ormalmete scambiati sul mercato i modo abbiato e separatamete. La stima si complica quado soo dispoibili pochi dati, per tipologie edilizie o ricorreti e orgaizzazioi atipiche. I queste circostaze il procedimeto per capitalizzazioe del reddito può affrotare u problema di atura gestioale legato alla specificità dell attività impreditoriale svolta ell immobile da valutare. 75

2 ANNO II. MAGGIO - GIUGNO Immobile da valutare e segmeto di mercato L immobile oggetto di stima è costituito da u edificio storico ubicato i ua suggestiva zoa turistica della provicia di Palermo. L immobile, co destiazioe turistico-alberghiera, ha ua superficie commerciale di 2.000,00 mq, è distribuito su 4 piai, ha 50 camere co servizi igieici aessi e 115 posti letto. La zoa è di iteresse turistico per la preseza del porto turistico su cui si affaccia l immobile da valutare. Il patrimoio edilizio è rappresetato da fabbricati di epoca risalete all 800 e ai primi decei del secolo scorso e comprede edifici i muratura, alcui di ottima fattura, alterati ad episodi edilizi di qualità modeste. Il umero di piai è mediamete di tre. Il umero degli scambi ella zoa è stato el recete passato otevolmete ridotto co cotrattazioi poco frequeti e u po più frequeti per immobili ristrutturati ei vicoli iteri. Per il passato le quotazioi soo state i crescita, metre l adameto el breve periodo o prevede rivalutazioi rilevati. Tabella 1 - Bilacio della gestioe alberghiera Attivo Passivo Fatturato ,00 Ammortameto ,00 Materie prime ,00 Materiale di cosumo ,00 Lavorazioi estere ,00 Spese geerali ,00 Geeri pulizia 5.000, ,00 Assicurazioi 3.000,00 Retribuzioi ,00 Cotributi ,00 Emolumeti 3.000,00 Eergia elettrica ,00 Gas ,00 Acqua ,00 Telefoo 2.000, , ,00 Tasse, imposte e cotributi 8.000,00 Iteressi etti ,00 Cosuleze 5.000,00 Mautezioe ,00 Spese bacarie 2.000,00 Pubblicità, postali, cacelleria, ecc ,00 Costo ,00 Netto , , ,00 Criterio e metodo di stima Il criterio di stima è il valore di mercato che, secodo gli stadard estimativi iterazioali, è defiito come l ammotare stimato per il quale u determiato immobile può essere compraveduto alla data della valutazioe tra u acquirete e u veditore, essedo etrambi i soggetti o codizioati, idipedeti e co iteressi opposti, dopo u adeguata attività di marketig durate la quale etrambe le parti hao agito co eguale capacità, co prudeza e seza alcua costrizioe (Iteratioal Valuatio Stadards 1, 3.1). L immobile è destiato ad albergo ed è i proprietà del gestore. La valutazioe prescide da possibili provvideze pubbliche previste dalle leggi regioali e azioali per iiziative turistico-alberghiere. L uico immobile comparabile limitrofo all immobile da valutare e presete lugo la bachia del porto è stato compraveduto 11 mesi fa al prezzo di mercato pari a ,00 euro. L immobile co destiazioe turisticoalberghiera ha 60 camere co servizi igieici aessi e 150 posti letto. L immobile ha ua superficie commerciale di 2.600,00 mq. L immobile da valutare e l immobile comparabile o soo affittati, e quidi o soo dispoibili i relativi caoi. Nelle altre zoe retrostati è presete l affitto, ma riguarda i geere immobili pur co la stessa destiazioe ma co diversa tipologia edilizia e orgaizzazioe aziedale. La stima del valore di mercato è svolta co il metodo della capitalizzazioe fiaziaria che si foda sulla capitalizzazioe del reddito di u defiito immobile, attraverso la costruzioe della serie dei redditi dal mometo dell acquisto al mometo della rivedita dell immobile da valutare, prevededo u valore di mercato fiale. La determiazioe del reddito etto da capitalizzare è quidi svolta co due bilaci estimativi. Il primo bilacio è volto a determiare il reddito lordo dell immobile cosiderado: ell attivo il fatturato auo delle prestazioi alberghiere tipiche e el passivo i costi della gestioe alberghiera e il profitto ormale. Il secodo bilacio è volto a determiare il reddito etto dell immobile cosiderado: ell attivo il reddito lordo auo calcolato co il primo bilacio e el passivo il costo di esercizio dell immobile. I bilaci estimativi soo bilaci prevetivi, medi e ordiari itesi a determiare il reddito da capitalizzare al fie della ricerca del valore di mercato. Nella fattispecie il reddito da capitalizzare è composto dalla redita del suolo edificato e dalla quasi-redita dell edificio. Bilaci estimativi Bilacio della gestioe alberghiera. La stima del reddito lordo si svolge tramite il bilacio relativo all impresa alberghiera (tabella 1). L albergo è

3 Tabella 2 - Bilacio estimativo di categoria tre stelle, co 50 camere e 115 posti letto. Cosiderato u coefficiete di riempimeto pari a 0,4, il fatturato, otteuto come prodotto del ricavo medio a posto letto (35 euro) per il umero presuto di perottameti auali (115 0,4 35=16.70), è risultato di ,00 euro/ao. Il passivo del bilacio della gestioe alberghiera è riportato secodo le voci di spesa covezioali. L utile di esercizio ormale per l impresa alberghiera è fissato pari al 20% dei costi totali (ammortameto, mautezioe, assicurazioe, spese per acquisti, oeri fiscali, salari, iteressi) e del reddito lordo come suggerito el particolare segmeto di mercato. Il caoe lordo RL della locazioe immobiliare è otteuto sottraedo al fatturato F i costi totali CT e il profitto ormale della gestioe alberghiera, calcolato sulla somma dei costi e del caoe icogito come segue: RL = F - CT - π ( CT + RL ) avedo idicato co π l aliquota di profitto. Il reddito lordo auale dell immobile da valutare è pari allora a: F - CT (1+π) RL = [1] 1+π Sostituedo le cifre ai simboli si ottiee: RL = Attivo Passivo Affitto auale ,33 Quota di ammortameto 4.335,42 Quota di mautezioe 4.335,42 Quota di assicurazioe 1.734,17 Spese per servizi 6.06,58 Spese per ammiistrazioe 3.468,33 Spese per imposte 6.36,67 Detrazioe per sfitto e iesigibilità 2.601,25 Costo 2.480,83 Reddito etto , , , , ,00 (1+0,2) = ,33 ao euro 1+0,2 Ai fii dei calcoli successivi si determia il rapporto c 1 tra il costo e il reddito lordo della gestioe alberghiera pari a: CT ,00 c 1 = = = 0,686 F ,00 che rappreseta l icideza delle spese sull attivo del bilacio. Bilacio immobiliare. La stima del reddito etto dell immobile da valutare si svolge tramite il bilacio estimativo (tabella 2). Nel bilacio di esercizio dell immobile, le etrate soo rappresetate dal reddito lordo auale, determiato dal bilacio della gestioe aziedale e pari a ,33 euro/ao. Il costo di esercizio auo C dell immobile è pari a 2.480,83 euro. Il reddito etto R auale riferito all immobile da valutare è pari a ,50 euro: R = , ,83 = ,50 euro Il rapporto c 2 tra il costo di esercizio e il reddito lordo dell immobile è eguale a: C 2.840,83 c 2 = = = 0,340 RL ,33 che rappreseta l icideza del costo di esercizio sul reddito lordo. Metodo della capitalizzazioe fiaziaria Il metodo della capitalizzazioe fiaziaria (yield capitalizatio) applica il calcolo fiaziario per trasformare la serie dei redditi dell immobile da stimare el suo valore attuale attraverso il saggio di capitalizzazioe. La formula risolutiva del metodo cosidera il reddito etto variabile progressivamete, il valore di rivedita e la durata del periodo di dispoibilità el modo seguete: 1+g 1+h RL - C g h V =, [2] 1±d dove: - V = valore di mercato dell immobile da stimare ; - RL = reddito lordo del primo ao dell immobile da valutare (euro/ao); - C = costo di esercizio del primo ao dell immobile da valutare (euro/ao); - = durata del periodo previsto di dispoibilità dell immobile fio alla rivedita (ai); - d = saggio di svalutazioe/rivalutazioe auo dell immobile (co i>d); - g = saggio di variazioe auo del reddito (co i>g); - h = saggio di variazioe auo del costo di esercizio (co i>h). Il saggio di variazioe del reddito immobiliare è fissato i base all adameto dell iflazioe, e il saggio di variazioe delle spese i base all adameto dei costi di esercizio della stessa zoa. 77

4 ANNO II. MAGGIO - GIUGNO 2010 Nell aalisi fiaziaria la durata del flusso di cassa, è tipicamete ifluezata dal comportameto del mercato, che è caratteristico della categoria di immobili e del loro segmeto di mercato. I cotratti di locazioe di immobili adibiti ad attività alberghiera hao ua durata o iferiore a ove ai e soo riovabili per u eguale periodo di tempo. Il caoe può essere riegoziato solo al termie della secoda scadeza cotrattuale. Gli stadard iterazioali (IVS GN 5.1) idicao per l aalisi degli ivestimeti immobiliari ua durata che varia da cique a dieci ai. Pertato il periodo di dispoibilità è fissato i ove ai. Ricerca del saggio di capitalizzazioe La ricerca del saggio di capitalizzazioe impega il reddito e il prezzo di mercato dell immobile comparabile, che tuttavia alla data della compravedita o era affittato. Di cosegueza la determiazioe del reddito etto si svolge co il criterio del doppio bilacio: il primo bilacio della gestioe alberghiera determia il reddito lordo dell immobile; il secodo bilacio determia il reddito etto dell immobile sottraedo al reddito lordo il costo di esercizio. I bilaci soo svolti i modo sitetico cosiderado l icideza percetuale delle spese. Reddito etto dell immobile comparabile. L immobile di cofroto ha 60 camere co servizi igieici aessi e 150 posti letto. Cosiderato u coefficiete di riempimeto pari a 0,4, il fatturato F A, otteuto come prodotto del ricavo a posto letto (35 euro) per il umero presuto di perottameti auali (150 0,4 365=21.00) è risultato di ,00 euro/ao. Il reddito lordo dell immobile comparabile RL A è pari secodo la formula [1] a: F RL A = A - CT A (1+π) [3] 1+π il costo di gestioe alberghiera CT A è eguale al prodotto dell icideza c 1 delle spese sulla produzioe e del fatturato auo F A e si calcola come segue: CT A = c 1 F A = 0, ,00 = ,17 euro ao Il reddito lordo dell immobile da valutare è pari allora secodo la formula [3] a: RL A = , ,17 (1+0,2) = ,83 ao euro 1+0,2 Il reddito lordo così calcolato costituisce la posta attiva al primo ao del flusso di cassa dell immobile comparabile. Il costo di esercizio immobiliare C A è pari al prodotto dell icideza c 2 del costo di esercizio sul reddito lordo auo e si calcola come segue: C A = c 2 RL A = 0, ,83 = ,26 euro ao Il costo auo così calcolato costituisce la posta passiva al primo ao del flusso di cassa dell immobile comparabile. Flusso di cassa dell immobile comparabile. Per il flusso di cassa dell immobile comparabile si poe la durata pari a ai (=), il saggio auo di idicizzazioe del reddito pari al 1% (g=0,01), il saggio auo di idicizzazioe dei costi pari al 2% (h=0,02) e il saggio auo di rivalutazioe pari all 1% (d=0,01) (tabella 3). La ricerca del saggio di capitalizzazioe svolta sull immobile comparabile può avveire cosiderado il saggio di capitalizzazioe come saggio di redimeto itero icogito del flusso di cassa che prevede u costo iiziale pari al prezzo di mercato oto, la serie dei ricavi e dei costi auali idicizzati ai rispettivi saggi e u ricavo fiale pari al prezzo di rivedita rivalutato. La soluzioe dell equazioe per il saggio di capitalizzazioe è i geere complessa e per la sua ricerca è opportuo affidarsi agli strumeti di calcolo automatici. Il saggio di capitalizzazioe riferito al comparabile estratto come saggio di redimeto itero è pari a 0,0358 Tabella 3 - Flusso di cassa dell immobile comparabile N. (ao) Ricavo Costo ( 1 ) ,00 (1+11 0,01/12) ( 2 ) ,83 (1+0,01) ( 3 ) ,83 (1+0,01) ,67 (1+0,01) ( 4 ) ,26 (1+0,02) ( 5 ) ,26 (1+0,02) 8 Reddito etto ,67 ( 1 ) , , , , ,80 ( 2 ) 3.222,33 ( 4 ) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,76 ( 3 ) ,12 ( 5 ) ,63 78

5 Stima del valore di mercato Nel metodo della capitalizzazioe fiaziaria il valore di mercato dell immobile da stimare si calcola co la formula [2], poedo come al solito la durata pari a ai (=), il saggio auo di idicizzazioe del reddito pari al 1% (g=0,01), il saggio auo di idicizzazioe dei costi pari al 2% (h=0,02) e il saggio auo di rivalutazioe pari all 1% (d=0,01): 1+g 1+h R - C i-g i-h V = = 1±d 1+0,01 1+0, , ,83 0,0358-0,01 0,0358-0,02 = = ,44 euro 1+0,01 Il valore di mercato dell immobile da stimare è pari a ,44 euro. Przezak Cocludedo, la stima del valore di mercato di u immobile a destiazioe turistico-alberghiera affrota u problema metodologico complesso per l esisteza di u uico immobile comparabile del quale è oto il prezzo di mercato ma o il caoe di affitto. Il segmeto di mercato riguarda immobili atipici co ua particolare localizzazioe, per i quali il mercato è poco o affatto attivo e i parametri fuzioali della gestioe alberghiera o possoo essere adoperati per u cofroto di mercato diretto. Per questo è stato ecessario ricorrere al metodo della capitalizzazioe fiaziaria. Poiché l immobile da valutare o preseta u caoe di affitto è stato ecessario determiare il reddito da capitalizzare co due bilaci estimativi: il primo ha stimato il reddito lordo dell immobile cosiderado l attività alberghiera e i relativi costi di gestioe alberghiera e il profitto ormale; il secodo bilacio ha determiato il reddito etto sottraedo al reddito lordo calcolato co il primo bilacio il costo di esercizio dell immobile. Il saggio di capitalizzazioe è stato estratto dall immobile comparabile del quale è oto il prezzo di mercato e macate il caoe di affitto, che è stato calcolato sfruttado le determiazioi svolte ei bilaci dell immobile da valutare, calcolado le icideze dei costi di gestioe e dei costi di esercizio. Il metodo della capitalizzazioe fiaziaria si basa sulla costruzioe del flusso di cassa dell immobile da valutare, co la defiizioe della serie dei redditi etti dal mometo dell acquisto al mometo della rivedita, impoedo la previsioe dei saggi di variazioe dei redditi e dei costi, del saggio di rivalutazioe del prezzo di rivedita e della durata del periodo di dispoibilità. Bibliografia APPRAISAL INSTITUTE (2001): The Appraisal of Real Estate. Appraisal Istitute, Chicago. IVSC (2007): Iteratioal valuatio stadards. IVSC, Lodo. SIMONOTTI M. (2006): Metodi di stima immobiliare. D. Flaccovio editore, Palermo. 7

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