La stima catastale è una valutazione particolare in quanto ha canoni fissati dalla normativa:

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2 Importanti precisazioni preliminari La stima catastale è una valutazione particolare in quanto ha canoni fissati dalla normativa: Invarianza del valore nell arco del periodo censuario; Riferimento ad un periodo economico; Natura reddituale; Attiene alla sola redditività immobiliare; Non tiene conto di possibili potenzialità economiche del bene, qualora non poste in essere. La stima ordinaria di un complesso industriale Dipende dal momento in cui si esegue rispetto al ciclo di vita dell azienda; Forte incidenza della obsolescenza e vetustà degli impianti; E il valore complessivo dell azienda e non solo della parte immobiliare. 2

3 La rendita catastale definizione art. 9 RDL n. 652/1939 La rendita catastale è la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di ripartizione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale. Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, debiti e pesi ipotecari e censuari, nonché per imposte, sovraimposte e contributi di ogni specie. La rendita catastale differisce dal canone annuo di locazione (lordo o netto che sia) per almeno quattro principali elementi: non è attuale, ma riferita al periodo economico stabilito dal Ministro dell economia e delle finanze che, attualmente è fissato al 1988/89 (cfr. DM 20 gennaio 1990); è al lordo delle imposte, sovraimposte, contributi di ogni specie; deve rappresentare la redditività media nel periodo di vigenza; è il frutto di una stima di massa, di tipo speditivo, per l applicazione delle imposte. 3

4 Criteri di calcolo della rendita catastale Per l attribuzione della rendita coesistono due modalità: Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria : sistema tariffario per categoria e classi di redditività Per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare: stima diretta per ciascun cespite 4

5 La stima diretta per il calcolo della rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare L art. 10 del RDL 13 aprile 1939, n. 652, prevede: La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppati in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche. 5

6 Come eseguire la stima diretta a) procedimento diretto, delineato dagli artt. 15 e ss. del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, con derivazione dal reddito lordo ordinario al netto delle spese e perdite eventuali; Consiste nella comparazione tra bene oggetto di attribuzione di rendita con beni similari dei quali si conoscano caratteristiche tecniche ed economiche (canone di locazione). Trova difficile o alcuna applicazione nella pratica per l assoluta assenza di dati economici di locazione non essendo ordinario il sistema dell affitto di beni di natura industriale e commerciale. Ciò in particolar modo per le centrali per la produzione di energia elettrica. 6

7 Come eseguire la stima diretta b) procedimento indiretto, previsto dagli artt. 27 e ss. del medesimo DPR (*), nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dalla misura del valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell immobile, se esiste un mercato delle compravendite, ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (deprezzamento). Quindi due sub metodologie operative (*) Il DPR 1 dicembre 1949, n riprende i dettami contenuti nell Istruzione III emanata dall ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali in data 28 giugno 1942, che si cita per ulteriori approfondimenti. 7

8 Come eseguire la stima diretta Il procedimento indiretto Dal valore ricavato (V) con una delle due metodologie citate, con l applicazione di un adeguato saggio di fruttuosità si determina la rendita. Rc =V * r dove r individua il saggio di fruttuosità Delle due metodologie, anche quella che fa riferimento al valore immobiliare trova difficile o alcuna applicazione nella pratica estimativa per l assenza sul mercato, al pari dei dati di locazione, di dati relativi a compravendite di beni similari. Peraltro nei pochi casi in cui vi fossero state contrattazioni, spesso queste hanno riguardato l intero complesso aziendale e non solo la parte immobiliare. 8

9 Come eseguire la stima diretta Il procedimento indiretto Conscio di tali difficoltà, peraltro già acclarate anche in fase di formazione del catasto, il legislatore ha previsto anche la possibilità, peraltro ordinariamente ammessa dalla dottrina dell estimo, di potere ricorrere al procedimento di stima del cosiddetto criterio del costo di ricostruzione, deprezzato per vetustà. (D.P.R. n. 1142/49- art. 28): Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari. Di fatto, se un bene è stato realizzato in passato ed ancora oggi è oggetto di nuove costruzioni, il mercato esprime senza dubbi indicazioni circa l entità dei costi da sostenere per la sua 9 realizzazione.

10 Art 29 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n Saggio di interesse. Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio. Per consolidati orientamenti giurisprudenziali, ad oggi è fissato al 2%, indipendentemente dalla tipologia immobiliare, ubicazione, natura dell investimento ed ogni altro elemento ordinariamente incidente sulla redditività). 10

11 La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare Le fasi della valutazione individuazione delle componenti che concorrono a formare l investimento di natura immobiliare, ed in particolare gli impianti fissi; determinazione del costo a nuovo di ogni componente; determinazione della vetustà e del coefficiente di deprezzamento; applicazione del saggio di fruttuosità. 11

12 Gli impianti fissi Normativa catastale di formazione Art. 4 del R.D.L. 652/39 Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo. Art. 5 del R.D.L. 652/39 Si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio. Art. 40 del D.P.R. 1142/49 Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite 12 indipendente.

13 Gli impianti fissi Normativa catastale conservazione Art. 2, comma 3, del decreto del Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale. 13

14 Gli impianti fissi La prassi: la Circolare n. 123/44 E di guida la Circolare n. 123/44 della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, emanata d intesa con la Direzione Generale delle Imposte Dirette. Per quanto riguarda i criteri da seguire per la determinazione delle rendite catastali delle unità immobiliari appartenenti ai gruppi D ed E, con riferimento a quanto previsto dall art. 10 della legge 11 luglio 1942 XX, n. 843, viene chiarito che gli immobili indicati nell art. 28 della legge 8 giugno 1936 XVI, n. 1231, (opifici industriali, fabbricati destinati a teatri, a cinematografi, nonché fabbricati costruiti per speciali esigenze di una specifica attività industriale o commerciale tali da non essere suscettibili di destinazioni ordinarie senza radicali trasformazioni), tanto se affittati quanto se usati dal proprietario sono descritti nel vigente catasto mediante l'elencazione degli elementi costitutivi, quali gli edifici, le aree, i generatori della forza motrice, le dighe, i canali adduttori, o di scarico, la rete di trasmissione, di distribuzione di merci, prodotti o servizi, i binari anche se posti su aree pubbliche ovvero nel relativo soprassuolo o sottosuolo, le gallerie, i ponti o simili. 14 segue

15 Gli impianti fissi La prassi: la Circolare n. 123/44 debbono considerarsi come parti integranti dei medesimi i generatori della forza motrice, i meccanismi ed apparecchi che servono a trasmettere la forza motrice stessa, quando siano connessi ed incorporati col fabbricato. Non sono da considerarsi come tali le trasmissioni e le macchine lavoratrici, che In particolare negli impianti per la produzione dell energia elettrica, la turbina dovrà essere considerata come parte del reddito immobiliare non così la dinamo o l alternatore e che L esemplificazione esposta non è altro che l interpretazione estensiva in armonia ai progressi della tecnica, del citato art. 7 della legge 11 luglio 1889, n. 6214, nel senso cioè che per il generatore di forza motrice debba intendersi, in senso lato, il generatore di energia ad uso di una data industria per il funzionamento di un dato ciclo lavorativo. 15

16 Gli impianti fissi La prassi: La lettera circolare 3/2935 del 30 aprile 1990 della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali. nel caso di opifici, il valore della consistenza immobiliare deve comprendere anche il valore delle installazioni connesse od incorporate coi fabbricati o comunque stabilmente infisse ad essi, che ai sensi della vigente Legge sull imposta dei fabbricati sono da considerarsi come facenti parte dell opificio. Al riguardo, occorre considerare che le installazioni connesse od incorporate con i fabbricati (ad esempio un altoforno, una caldaia a vapore, ecc.) concorrono certamente a determinare il valore della consistenza, e parimenti gli impianti stabilmente infissi (ad esempio un carroponte, una gru a ponte, un montacarichi). 16

17 Gli impianti fissi La prassi: La lettera circolare 3/251 del 6 febbraio1995 della Direzione Centrale del catasto dei S.G. e della Conservazione dei R.I. Determinazione della rendita delle cabine elettriche le Commissioni Tributarie, cui sono stati inoltrati i ricorsi da parte di Enel avverso i classamenti delle cabine elettiche secondarie di trasformazione emettono sentenze sfavorevoli all Amm-ne Finanziaria.. si conferma quanto già espresso nella lettera circolare n. 3/2935 dell ex Servizio tecnico Centrale III, precisando che la rendita catastale va ricavata dal valore della cabina elettrica e della relativa area di pertinenza. Con l esclusione degli impianti non stabilmente infissi, tra i quali va sicuramente annoverato il trasformatore elettrico. 17

18 Gli impianti fissi La recente normativa L n. 311 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2005). Art [Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l'articolo 4 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, si interpreta nel senso che i fabbricati e le costruzioni stabili sono costituiti dal suolo e dalle parti ad esso strutturalmente connesse, anche in via transitoria, cui possono accedere, mediante qualsiasi mezzo di unione, parti mobili allo scopo di realizzare un unico bene complesso. Pertanto, concorrono alla determinazione della rendita catastale, ai sensi dell'articolo 10 del citato regio decreto-legge, gli elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili costruiti per le speciali esigenze di un'attività industriale o commerciale anche se fisicamente non incorporati al suolo. I trasferimenti erariali agli enti locali interessati sono conseguentemente rideterminati per tutti gli anni in riferimento]. (*) (*) Comma soppresso dall'art. 4, D.L. 14 marzo 2005, n. 35. convertito in legge, 18 con modificazioni, dall'art. 1, L. 14 maggio 2005, n. 80.

19 Gli impianti fissi La recente normativa Legge del 31/05/2005 n Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 marzo 2005, n.44, recante disposizioni urgenti in materia di enti locali. Art. 1-quinquies. (Disposizioni per la salvaguardia finanziaria dei comuni). 1. Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l'articolo 4 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, limitatamente alle centrali elettriche, si interpreta nel senso che i fabbricati e le costruzioni stabili sono costituiti dal suolo e dalle parti ad esso strutturalmente connesse, anche in via transitoria, cui possono accedere, mediante qualsiasi mezzo di unione, parti mobili allo scopo di realizzare un unico bene complesso. Pertanto, concorrono alla determinazione della rendita catastale, ai sensi dell'articolo 10 del citato regio decreto-legge, gli elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili costruiti per le speciali esigenze dell'attivita' industriale di cui al periodo precedente anche se fisicamente non incorporati al suolo. I trasferimenti erariali agli enti locali interessati sono conseguentemente rideterminati per tutti gli anni di 19 riferimento.

20 Gli impianti fissi Orientamenti giurisprudenziali (Corte cost. sentenza , n. 162) la normativa in materia di catasto edilizio urbano definisce in modo esaustivo le nozioni, i princípi ed i metodi che sono alla base dell'estimo catastale, sia per gli immobili urbani in generale sia per i cespiti a destinazione speciale....proprio l'art. 812, primo comma, cod. civ., secondo cui «sono beni immobili», prevede la possibilità di una connessione strutturale realizzata in via transitoria, ed introduce il concetto di bene immobile per incorporazione, non specificando l'esatto significato di tale ultimo termine; qualsiasi collegamento infatti è idoneo a classificare un bene quale bene immobile, essendo irrilevante la modalità di collegamento di un impianto con la struttura principale. E anzi, proprio alla luce della definizione di bene immobile contenuta nell'art. 812 cod. civ., si può concludere che la possibilità di separazione di un impianto dal suolo non esclude che esso mantenga la sua natura immobiliare; piuttosto il disposto codicistico è tale per cui tutto ciò che viene collegato al suolo in unità strutturale - qualunque sia la natura dello stabilimento - acquista natura immobiliare, come del resto affermato dalla giurisprudenza di legittimità. 20

21 Gli impianti fissi Orientamenti giurisprudenziali Turbine- consolidata inclusione nella rendita Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n del 14/05/2010 «L'art. 1-quinquies d.l. 44/2005 conv. in legge 88/2005 includendo nella stima gli elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili caratterizzati da una connessione strutturale con l'edificio, tale da realizzare un unico bene complesso, e prescindendo dalla transitorietà di detta connessione nonchè dai mezzi di unione a tal fine utilizzati, impone di tener conto, nel calcolo della rendita delle centrali elettriche, anche del valore delle turbine, le quali si configurano come elementi essenziali della centrale, incorporati alla stessa e non separabili senza una sostanziale alterazione del bene complesso.» (Cfr. anche Cassazione sentenze: ; ; ; ; ; ) 21

22 Gli impianti fissi Cosa è da escludere Non devono essere prese in considerazione, le apparecchiature mobili, quali macchine utensili, vagoni e relativi sistemi di automazione e propulsione, ecc. Del pari, non devono essere inclusi nella stima gli impianti che si caratterizzano come componenti che, pur funzionali alle attività dell opificio non rappresentano per quella specifica destinazione immobiliare componenti essenziali, come, ad esempio in linea generale, le apparecchiature per la gestione delle reti informatiche e quelle elettroniche costituenti centri di elaborazione dati per la gestione degli impianti ancorchè considerati fissi ovvero per la gestione delle trasmissioni telefoniche, radiotelevisive, sorveglianza ecc.). 22

23 La metodologia operativa E bene precisare preliminarmente che il valore del costo (V) è costituito da due macroelementi : il costo puro del bene (K) ed il profitto normale (P) del promotore immobiliare : V = K + P Il costo di produzione di un immobile è, in linea generale, fornito dalla somma: 1. del valore del lotto (area coperta, scoperte e, comunque, pertinenziali); 2. del costo di realizzazione a nuovo delle strutture, da deprezzare; 3. del costo a nuovo degli impianti fissi, da deprezzare; 4. delle spese tecniche; 5. degli oneri concessori; 6. degli interessi passivi; 7. delle imposte gravanti sui costi. 23

24 Quando un opificio è da considerare nuovo Il momento della revisione generale degli estimi è il tempo nel quale occorre fotografare lo stato delle cose: tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato come nuovo (*). Diversamente, per gli immobili che si accatastano oggi o che subiscono variazioni, ma che risalgono a data anteriore al 1988, è da tenere presente un abbattimento per vetustà. L adeguatezza del coefficiente di riduzione è da ascrivere anche alla circostanza che esso non può tendere ad annullare del tutto le capacità produttive dell unità immobiliare, giacché esse vengono costantemente garantite dagli interventi manutentivi e dal reinvestimento degli accantonamenti per reintegrazione da parte del capitalista ordinario. (*) fatte salve le componenti caratterizzate da un degrado particolarmente rapido. 24

25 La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare L andamento del deprezzamento per vetustà VALORE DEPREZZAMENTO al tempo t VALORE A NUOVO AREE (VITA UTILE INFINITA) IMPIANTI FABBRICATI VALORE RESIDUO AL TERMINE DEL PERIODO DI VITA UTILE t TEMPO VITA UTILE (componenti impiantistiche) VITA UTILE (componenti edilizie) 25

26 La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare I fattori che influenzano il deprezzamento per vetustà a) deprezzamento fisico rimediabile (curable physical depreciation); b) obsolescenza funzionale rimediabile (curable functional obsolescence); c) deprezzamento fisico non rimediabile (incurable physical depreciation); d) obsolescenza funzionale non rimediabile (incurable functional obsolescence); e) obsolescenza esterna (external obsolescence), intesa nel senso di fattori fisici,sociali, finanziari e politici che colpiscono l uso della proprietà. La stima catastale tiene conto di tali deprezzamenti: lettere a) e b) nella quota di manutenzione lettere c) e d) nella quota di reintegra lettera e) nel momento della revisione estimi. 26

27 La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare La variabilità del deprezzamento per vetustà Fissato il periodo economico di anni 10 di valenza della rendita, il grafico evidenzia l abbattimento in relazione alla vita utile della singola componente immobiliare 27

28 La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare Il giusto approccio per la valutazione del deprezzamento per vetustà Il saggio del 2% fissato dagli orientamenti giurisprudenziali tiene conto delle detrazioni ordinarie (manutenzione, reintegra, assicurazione) e aggiunte (per imposte). Applicazione di coefficienti differenziati per fabbricati ed impianti o anche per singolo componente, quando questi hanno una vita utile inferiore a quella ordinaria La vita utile di un impianto va vista anche in relazione agli interventi periodici di sostituzione di suoi elementi componenti, il cui costo cumulato nel tempo può superare, anche di più volte, il suo costo a nuovo. 28

29 Aree ed opere edilizie 1. area coperta dagli impianti; 2. area coperta dalle strutture pertinenziali (uffici, magazzini, ecc.); 3. aree occupate da opere interrate; 4. piazzali, ecc.; 5. le opere di sbarramento; 6. pozzi di manovra con relative cabine; 7. opere di presa e restituzione; 8. finestre (manufatto per l accesso alle condotte o alle gallerie forzate); 9. cabina di comando paratoie; 10. gallerie di derivazione scarico e di aspirazione; o canali; 11. pozzi piezometrici con camere di espansione; 12.fabbricato valvole a farfalla; 13.centrale vera e propria (sala valvole rotative sala macchine sala trasformatori ecc.); 14.Officine e magazzini, tettoie e altri manufatti; 15.vasca di accumulazione; 16.cabina primaria; 17.uffici, mensa, locali tecnici, sale conferenze, ecc.); Impianti - le paratoie con gli organi di manovra; - le condotte forzate, compresi gli organi di intercettazione e regolazione (valvole); - le turbine; l alternatore -il trasformatore?; - tutti gli altri impianti fissi usualmente computati (ascensori, montacarichi, impianti elettrici, di illuminazione esterna, antincendio, depurazione, carriponte, ecc.). Le centrali idroelettriche 29

30 Aree ed opere edilizie 1. area coperta dagli impianti; 2. area coperta dalle strutture pertinenziali (uffici, magazzini, ecc.); 3. aree occupate da opere interrate; 4. piazzali, ecc.; 5. centrale vera e propria; 6. serbatoi; 7. opere di presa e scarico acqua e relativi canali/condott.; 8. Officine e magazzini; 9. Uffici e laboratori 10.altre strutture di servizio (mensa, locali tecnici, sale conferenze, tettoie, ecc.); Le centrali termo-elettriche Impianti - la caldaia; - la turbina; - il trasformatore; - l alternatore; - la pompa; - il condensatore; - il catalizzatore; -il captatore polveri con il precipitatore; -l impianto trattamento acque reflue; -il trasformatore?; - tutti gli altri impianti fissi usualmente computati (ascensori, montacarichi, impianti elettrici, di illuminazione esterna, antincendio, depurazione, carriponte, ecc.).

31 La centrali eoliche Aree ed opere edilizie l area di sedime, che coincide con la superficie della platea di fondazione e pertinenziale di sicurezza; strutture di fondazione; traliccio; cabina di trasformazione (se presente) Impianti Aereogeneratore (navicella); Stretta similitudine tra gruppo turbina-alternatore e navicella Confr. Circ. 14/07 Agenzia del territorio 31

32 Aree ed opere edilizie l area di sedime, dei pannelli e pertinenziale strutture di fondazione (se presente); strutture di sostegno; cabina di trasformazione (se presente) Le centrali fotovoltaiche Individuazione catastale impianto fisso di unità immobiliare unità immobiliare autonoma Impianti Pannelli fotovoltaici; Individuazione catastale categoria D/1 categoria D/10 32

33 Le centrali fotovoltaiche Prassi Risoluzione n. 3 del 2008 Agenzia del Territorio -Accertamento delle centrali elettriche a pannelli fotovoltaici un impianto fotovoltaico è un impianto destinato alla produzione di energia elettrica, che sfrutta, a tal fine, l'energia della radiazione solare mediante l'effetto fotovoltaico. I dispositivi in grado di convertire l'energia solare in energia elettrica sono i moduli fotovoltaici, che possono essere meccanicamente preassemblati a formare un pannello fotovoltaico..si deduce facilmente, quindi, che i pannelli fotovoltaici posizionati permanentemente al suolo possono essere assimilati, per evidente analogia funzionale, alle turbine delle centrali idroelettriche, utilizzate per trasformare l'energia meccanica dell'acqua in energia elettrica, per il tramite dell'alternatore. In merito alle incertezze che potrebbero sorgere riguardo al considerare i pannelli fotovoltaici come impianti fissi ovvero macchinari in funzione degli elementi di unione alla struttura, si osserva che nell'ambito degli impianti in argomento tali dispositivi ne determinano, senza ombra di dubbio, il carattere sostanziale di centrale elettrica e quindi di "opificio", con specifico riferimento alle categorie catastali. 33

34 Le centrali fotovoltaiche Normativa L articolo 1, comma 423, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 aveva stabilito che La produzione e la cessione di energia elettrica da fonti rinnovabili agroforestali effettuate dagli imprenditori agricoli costituiscono attività connesse ai sensi dell articolo 2135, terzo comma, del codice civile e si considerano produttive di reddito agrario. L articolo 2-quater, comma 11, del decreto legge 10 gennaio 2006, n. 2, convertito con modificazioni dalla legge 11 marzo 2006, n. 81, ha integrato la citata norma aggiungendo, dopo le parole energia elettrica, quelle e calorica e dopo fonti rinnovabili agroforestali, le parole e fotovoltaiche. L articolo 1, comma 369, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 ha sostituito il citato comma 423, riformulandolo come segue: Ferme restando le disposizioni tributarie in materia di accisa, la produzione e la cessione di energia elettrica e calorica da fonti rinnovabili agroforestali e fotovoltaiche nonché.., costituiscono attività connesse ai sensi dell articolo 2135, terzo comma, e si considerano produttive di reddito agrario. 34

35 Le centrali fotovoltaiche Prassi Circolare n. 32/E del 6 luglio Agenzia delle Entrate Imprenditori agricoli - produzione e cessione di energia elettrica e calorica da fonti rinnovabili agroforestali e fotovoltaiche nonché di carburanti e di prodotti chimici derivanti prevalentemente da prodotti del fondo: aspetti fiscali. -Articolo 1, comma 423, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 e successive modificazioni. trattandosi di attività agricola connessa presuppone, comunque, un collegamento con l attività agricola tipica, caratterizzata dalla presenza di un azienda con terreni coltivati In particolare, i terreni, di proprietà dell imprenditore agricolo o, comunque nella sua disponibilità, devono essere condotti dall imprenditore medesimo ed essere ubicati nello stesso comune ove è sito il parco fotovoltaico, ovvero in comuni confinanti. 35

36 Le centrali fotovoltaiche Prassi Segue Circolare n. 32/E del 6 luglio Agenzia delle Entrate La produzione di energia fotovoltaica derivante dai primi 200 KW di potenza nominale complessiva, si considera in ogni caso connessa all attività agricola; Qualora la produzione di energia fotovoltaica ecceda i primi 200 KW di potenza nominale complessiva, può essere considerata connessa all attività agricola nel caso sussista uno dei seguenti requisiti: la produzione di energia fotovoltaica derivi da impianti con integrazione architettonica o da impianti parzialmente integrati, come definiti dall articolo 2 del D.M. 19 febbraio 2007, realizzati su strutture aziendali esistenti; il volume d affari derivante dell attività agricola (esclusa la produzione di energia fotovoltaica) deve essere superiore al volume d affari della produzione di energia fotovoltaica eccedente i 200 KW. Detto volume deve essere calcolato senza tenere conto degli incentivi erogati per la produzione di energia fotovoltaica; entro il limite di 1 MW per azienda, per ogni 10 KW di potenza installata eccedente il limite dei 200 KW, l imprenditore deve dimostrare di detenere almeno 1 ettaro di terreno utilizzato per l attività agricola. 36

37 CRITICITA Da quanto rappresentato emergono le seguenti criticità operative derivanti: dall attuale scollegamento tra normativa tecnica e fiscale ed orientamenti giurisprudenziali; dalla sperequazione delle attuali rendite catastali in relazione alle diverse epoche di censimento ed alla mancata effettuazione di una revisione dei classamenti esistenti; dalla carenza di una integrazione della disciplina della stima catastale, per recepire alcuni aspetti della stessa anche in relazione alle evoluzioni tecnologiche e tipologie di tali immobili; dalle modalità di censimento catastale per il riparto della rendita in caso di bene ubicato sul territorio di più comuni. 37

38 CONCLUSIONI Dalla normativa vigente e dallo stato dell arte della prassi ministeriale, ad oggi, emanata risulta: Le centrali elettriche, qualsiasi tipo di fonte energetica utilizzino, costituiscono unità immobiliari, da censire in catasto nella categoria D/1, unitamente agli elementi che ne formano parte integrante, ancorchè semplicemente appoggiati al suolo. Fanno eccezione le centrali per la produzione di energia fotovoltaica che possono essere censite in categoria D/10 se l immobile è utilizzato da un imprenditore agricolo, nei limiti fissati dall Agenzia delle Entrate con circ. n. 32/E del Sono auspicabili interventi normativi/amministrativi finalizzati a chiarire e separare gli effetti del censimento catastale e relative modalità da quelli impositivi (agevolazioni?). 38

39 La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare Dal Bf alla rendita catastale Più precisamente, il passaggio dal beneficio fondiario (al netto delle imposte) alla rendita catastale (al lordo delle imposte) è fatto attraverso l utilizzo della formula: 1 c = α dove : c è un correttivo moltiplicativo del Bf; α è l aliquota percentuale complessiva 39

40 Orientamenti giurisprudenziali Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n.2975 del 16/02/2004 «Il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali, al quale fa riferimento l'art. 29 D.P.R. 1142/1949, per la determinazione del capitale fondiario, non può che essere rappresentato, a seconda dei diversi gruppi, dall'1%, dal 2% e dal 3% e la la determinazione uniforme ed autoritativa degli stessi per ciascun gruppo non permette di riconoscere all'u.t.e. alcuna discrezionalità nell'individuazione di un diverso tasso di redditività degli immobili.» (Cfr. anche sentenze Cassazione n ; ; ; ; ; ) 40

41 I fabbricati insistenti su più comuni Disposizioni emanate nel tempo Circolare n. 60 dell 11/4/1942 Pertanto nel caso di fabbricato che si estenda su territorio di più comuni, devono essere istituite distinte particelle edilizie per le singole porzioni di esso che insistono sul territorio di ciascun comune, anche se l intero fabbricato abbia caratteristiche architettoniche e costruttive proprie.... ai fini della dichiarazione (e quindi dell accertamento) deve essere considerata posta per intero nel comune nel quale è ubicato l accesso, e nel caso di più accessi in quel comune sul cui territorio si proietta la maggior parte della sua area. 41 segue

42 I fabbricati insistenti su più comuni Disposizioni emanate nel tempo Nota esplicativa n. 3/361 dell 11/4/1942..si procederà ad iscrivere tutto il compendio immobiliare negli atti del comune ove incide la parte dell immobile economicamente preminente. E ovvio che tale anomala situazione dovrà avere una corrispondenza nelle scritture catastali. Tali modalità soddisfano le esigenze di inventariazione e di pubblicità immobiliare, ma non quelle insorte con l introduzione dell ICI che portano a richiedono una separazione della base imponibile. 42 segue

43 I fabbricati insistenti su più comuni Disposizioni emanate nel tempo Lettera circolare n del 21/2/2002 (porzioni di u.i. su cui gravano diritti diversi) Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza. Rotto il principio dell inscindibilità dell unità immobiliare! Non riguarda la tematica di una u.i. a cavallo di più comuni, ma un problematica similare. Procedura già applicata in qualche caso. Possibili criticità per la rappresentazione in mappa. 43

44 I fabbricati insistenti su più comuni Disposizioni emanate nel tempo Lettera circolare n del 21/2/2002 (porzioni di u.i. su cui gravano diritti diversi) Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza. Rotto il principio dell inscindibilità dell unità immobiliare! Non riguarda la tematica di una u.i. a cavallo di più comuni, ma un problematica similare. Procedura già applicata in qualche caso. Possibili criticità per la rappresentazione in mappa. 44

45 Il Codice Civile Art Distinzione dei beni - Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo o sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni. 45