PERIZIA DI STIMA. di unità immobiliare adibita a civile abitazione, sita in Ragusa, Via delle Finanze

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1 PERIZIA DI STIMA di unità immobiliare adibita a civile abitazione, sita in Ragusa, Via delle Finanze n 7 e 9. Il sottoscritto tecnico ha ricevuto incarico dai proprietari di procedere alla stima dell immobile sopraccitato e in adempimento a ciò si è recato sul luogo per prenderne visione. Successivamente ha redatto la seguente relazione. DESCRIZIONE E UBICAZIONE DEL BENE L unità immobiliare oggetto della stima, è ubicata in Ragusa, Via delle Finanze n 7 e 9 ; composta da tre piani in elevazione. La zona non è molto distante dal centro e risulta molto vicina alle principali vie di collegamento della città. Presenta caratteristiche costruttive tipologiche di livello basso, che non garantiscono, dal profilo igienico abitativo e della funzionalità, condizioni molto accettabili. Gli ambienti si presentano scarsamente areati e luminosi, le aperture dei prospetti si affacciano su Via delle Finanze,

2 - PROPRIETA DATI CATASTALI ED URBANISTICI L unità immobiliare risulta essere di proprietà del Comune di Ragusa. Nel N.C.E.U. di Ragusa l immobile è descritto al foglio 280, p.lla. 1993, piano T : sub 1, zona cens. 1, categoria A/5, classe 3, consistenza 1 vano, rendita 37,70; piano 1 : sub 2, zona cens. 1, categoria A/5, classe 4, consistenza 1,5 vani, rendita ; piano 2 : sub 3, zona censuaria 1, categoria A/5, classe 4, consistenza 2,5 vani, rendita 111,04 ; ex foglio 269, p.lla 537. La costruzione,facente parte integrante del centro storico di Ragusa, risulta edificata in data antecedente al CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE FINITURE STATO GENERALE La costruzione come rilevato in precedenza risale al periodo antecedente il 1934, quindi è realizzata con metodi costruttivi dell epoca, difatti la struttura è interamente in muratura portante con spessori variabili da cm Il livello di finitura è basso e nel sopralluogo effettuato le condizioni del fabbricato sono apparse scadenti. L intonaco o altri tipi di paramento presenti nel fabbricato risultano essere gravemente deteriorati ed evidenziano lesioni diffuse ; la copertura consente l infiltrazione di acque piovane ; gli infissi evidenziano difetti strutturali che ne impediscono il funzionamento ed una normale tenuta agli agenti atmosferici. Pag. 2/9

3 DOTAZIONI TECNOLOGICHE Il fabbricato allo stato attuale non presenta impianti tecnologici. Gli impianti elettrico,idrico e igienico-sanitario presentano gravi difetti di adduzione, le tubazioni presentano rotture che non ne consentono l impiego. CONSISTENZA Il fabbricato è costituito da tre piani fuori terra : piano terra mq. 40 ; primo piano mq. 40 ; secondo piano mq. 40 Detto fabbricato così come determinato dalle rilevazioni metriche effettuate presenta la seguente superficie : SUPERFICIE residenziale (al lordo dei muri) mq. 120 VALUTAZIONE FABBRICATO Per la determinazione del più probabile prezzo di mercato di detto immobile, si sono tenuti in considerazione diversi metodi di stima di fabbricati. 1)Premettendo che i fabbricati per come sono allo stato attuale molto fatiscente non hanno un valore specifico, convenzionalmente si definisce il valore catastale di un immobile, facendolo derivare dalle rendite catastali, e di norma tale valore viene utilizzato per la stipula di atti di compravendita, di donazione o di successione, in quanto serve da riferimento oggettivo per l applicazione di tutte le imposte dirette ( registro, ipotecarie etc. ). Pag. 3/9

4 Una volta stabilita la rendita catastale, attribuita dal catasto e rilevata tramite misura, si trova il valore catastale moltiplicando la rendita per un apposito coefficiente, che per gli immobili appartenenti alla categoria A ( abitazioni civili-rurali, uffici etc. ) è pari a 120. Valore da rendita catastale piano terra : 37,70 x 120 = 4 524,00 x 1.05 (rivalutazione al 5%) = 4 750,20 Valore da rendita catastale piano primo : 66,62 x 120 = 7 994,40 x 1.05 (rivalutazione al 5%) = 8 394,12 Valore da rendita catastale piano secondo : 111,04 x 120 = ,80 x 1.05 (rivalutazione al 5%) = ,04 Totale valore da rendita catastale ,36 2)È stata fatta una seconda valutazione effettuando delle indagini presso l Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, al fine di addivenire al più probabile valore di mercato nella sua reale consistenza e destinazione d uso. L Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, per fabbricati siti nel comune di Ragusa Ibla zona semicentrale, in stato conservativo normale e destinazione ad abitazioni di tipo economico, prevede un range che va da un minimo di 720,00 a un massimo di 1050,00 per superficie lorda, tali valori sono attendibili nel caso in cui si fosse in presenza di un fabbricato indicato con uno stato di condizione e manutenzione normale, ma è evidente che il fabbricato in questione non è in condizioni normali,ma presenta un pessimo stato conservativo,di fatti uno degli elementi fondamentali per stabilire il valore di un fabbricato è dato dalla stato di conservazione e manutenzione dell immobile stesso. Pag. 4/9

5 Convenzionalmente si definisce scadente un fabbricato in cui siano presenti evidenti carenze ad esempio : le facciate, le coperture e le parti comuni in genere hanno l intonaco o altri tipi di paramento non portati a compimento o gravemente deteriorati, in misura complessiva superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, oppure presentano lesioni diffuse e passanti, le coperture consentono l infiltrazione di acque piovane, gli infissi ( se presenti) evidenziano difetti strutturali che ne impediscono il funzionamento od una normale tenuta agli agenti atmosferici, i pavimenti risultano mancanti totalmente o in misura superiore al 20% della superficie del fabbricato, gli impianti elettrico,idrico e igienico-sanitario sono totalmente mancanti, o presentano gravi difetti di adduzione o tubazioni che presentano rotture che non ne consentano l impiego. RIEPILOGANDO si ha: valore di mercato O.I.A.T. = 700, ,00= 1 750,00/2= 875,00 A suddetto valore di mercato si applicano poi delle detrazioni dovute a uno stato momentaneo e modificabile che l immobile evidenzia nel momento in cui viene effettuata la stima. Si tiene quindi conto dello stato di conservazione del fabbricato che in questo caso è inferiore alla norma e che quindi necessita di manutenzione. L importo della detrazione sarà quindi : - Stato di manutenzione inferiore alla norma - 30% Il valore di mercato applicabile risulta pertanto : 875,00 30% = 610,40 Il valore del fabbricato risulta : Superficie totale mq. 120 x. 610,40 = ( diconsi euro settantatremiladuecentoquarantotto/00) Pag. 5/9

6 3)E stato applicato un terzo metodo, quale il metodo analitico per capitalizzazione dei redditi, metodo che tiene conto del reddito medio lordo reale realizzabile dalla proprietà, da cui vengono detratte le spese di parte padronale, ed infine il reddito netto viene capitalizzato con il tasso di capitalizzazione. Per la determinazione della valutazione con detto metodo, bisogna tenere presenti alcuni fattori, che concorrono ad aumentare o a diminuire il valore del fabbricato. I fattori a cui fa riferimento detto metodo sono i seguenti : - L ubicazione - La vetustà - La superficie utile - La tipologia costruttiva - Grado di conservazione - Costo base a mq. - Tipologia catastale - Classe demografica del comune Il valore si ottiene applicando la formula V = Bf /r occorre quindi determinare il : - Bf (beneficio fondiario) - il saggio di capitalizzazione ( r ). DETERMINAZIONE DEL BENEFICIO FONDIARIO Il beneficio fondiario (Bf) rappresenta il reddito annuo posticipato che il proprietario può ordinariamente ricavare con la locazione del fabbricato. Si ottie Pag. 6/9

7 ne espletando la formula Bf = Rlt spese di parte padronale. Il reddito lordo totale (Rlt) è il reddito complessivo a fine anno del proprietario ed è composto dal canone annuo di locazione ed eventuali interessi maturati sulle rate. Le spese di parte padronale comprendenti, quote di manutenzioni, assicurazioni, tributi, sfitto ed inesigibilità, sono state calcolate forfettariamente in una quota pari al 30%. DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Attraverso un indagine di mercato effettuata nella zona in cui insiste il bene oggetto della stima è stato appurato che il saggio di capitalizzazione è dello 0.04, calcolato con la formula r =? Bf applicabile per fabbricati ubicati nella stessa zona, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche? V. DETERMINAZIONE Rlt Si è proceduto quindi a determinare il reddito lordo totale derivante dal canone annuo di locazione, quindi si è effettuata una indagine sui valori di locazione al mq. per fabbricati di tale genere,e con un certa vetustà, anche presso l Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio per la zona di Ragusa, al fine di addivenire al più probabile valore di locazione del fabbricato in oggetto. E risultato un valore espresso in /mq. x mese di 3.00 per i fabbricati in condizioni normali, considerando una detrazione del 30% : 3,00 30% = /mq. x mese 2,1. Pag. 7/9

8 Si ha quindi : Superficie totale da considerare mq. 120 Canone annuo Totale = mq. 120x 2,10 =. 252 al mese x 12 = 3.024(Rtl) Calcolo Bf = Rtl spese: Bf = % =. 2,419,20 (Beneficiario fondiario) -Valore complessivo unità immobiliare Bf/r =. 2,419,20 /0,03 = (diconsi euro ottantamilasei centoquaranta/00). Non tenendo quindi conto del primo metodo di stima e considerando dunque, i valori di stima desunti dai due metodi sopradescritti, si ritiene che il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto della presente stima sia il seguente: = ( ) = /2 = ,00 (diconsi euro settantaseimilanovecentoquarantaquattro/00). IL TECNICO Allegati -elaborati planimetrici -Foto -Visure e mappe catastali Pag. 8/9

9 Pag. 9/9

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