Fiscal Approfondimento

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1 Fiscal Approfondimento Il Focus di qualità N Riattribuzione della rendita da parte dell Agenzia delle Entrate: la difesa del contribuente Il ricorso contro la rendita definitiva per immobili di categoria speciale D. Categoria: Immobili Sottocategoria: Catasto A cura di Carla De Luca Quando il contribuente riceve la usuale busta di colore verde contenente la notifica dell avvenuto accertamento per la attribuzione della classe e della rendita di un fabbricato, da quel momento decorrono i termini per presentare, se sarà necessario, il ricorso contro detto accertamento. Vi sono due tipi di riclassamento: quello degli immobili non provvisti di rendita e quella di quelli che ne sono già provvisti. Nel primo caso, cioè di primo classamento delle unità immobiliari, va ricordato che il D.M. 701/1994 ha introdotto una procedura (c.d. Docfa) per l'accertamento delle unità immobiliari, che consente al dichiarante, titolare di diritti reali sui beni, di proporre la rendita degli immobili stessi; la procedura ha il solo scopo di rendere più rapida la formazione del catasto ed il suo aggiornamento, attribuendo alle dichiarazioni presentate, ai sensi dell'art. 56, D.P.R , n. 1142, la funzione di "rendita proposta", fino a quando l'ufficio finanziario non provveda alla determinazione della rendita definitiva. Diversa è, invece, l'ipotesi del riclassamento di immobili che siano già provvisti di rendita, che all'ufficio risulti inadeguata: in questo caso (come sostenuto da parte dalla giurisprudenza di legittimità con le Sentenze , n e , n ), occorre che il contribuente possa conoscere i presupposti del riclassamento. 1

2 Se poi il contribuente fornisce elementi concreti in giudizio, ed effettua un raffronto tra la propria e le altre unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria, l'amministrazione ha uno specifico onere di provare l'attendibilità del classamento rettificato in aumento. Noi ci occupiamo della prima ipotesi, focalizzando l attenzione sull attribuzione della rendita definitiva degli immobili della categoria speciale D. Proponiamo un avviso di accertamento emesso dall Ufficio del territorio con attribuzione di nuova classe (D/8) anziché D/10 (proposta dalla procedura DOCFA) e un facsimile di ricorso per la difesa del contribuente in giudizio. Premessa In materia di rendite catastali, la normativa di riferimento è il D.P.R. n. 1142/49, contenente "Approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano", il cui art. 3 afferma che: "le operazioni relative alla formazione del nuovo catasto edilizio urbano consistono nell'accertare l'ubicazione, la consistenza e la rendita catastale quale è definita dalla legge , n. 514, delle unità immobiliari urbane esistenti nel territorio nazionale, nonché i nominativi delle persone fisiche e giuridiche che su di esse hanno diritto di proprietà, di condominio e di quelle che sulle unità stesse hanno diritti reali di godimento". L'art. 6 prevede che, la qualificazione consiste nel distinguere per ciascuna zona censuaria, con riferimento alle unità immobiliari urbane in essa esistenti, le loro varie categorie, ossia le specie essenzialmente differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse. La denominazione delle categorie è uniforme nelle diverse zone censuarie. Infine, in base all'art. 7, comma 1, la classificazione consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i diversi gradi delle rispettive capacità di reddito, tenuto conto delle condizioni influenti sulla rendita catastale, riferita all'unità di consistenza. Con D.M , n. 701, il Ministro delle Finanze ha previsto l'introduzione della c.d. procedura Docfa (acronimo di Documenti Catasto Fabbricati) che consente al contribuente, tra l'altro, di "proporre" una rendita per l'unità immobiliare denunciata in catasto. Il procedimento di attribuzione della rendita catastale ha inizio con la presentazione, da parte dell'interessato, delle dichiarazioni per l'accertamento delle unità immobiliari di nuova costruzione e per le variazioni dello stato dei beni. 2

3 Dette dichiarazioni sono redatte, in applicazione delle disposizioni contenute nel D.M. 701/1994, in conformità alle procedure di tipo informatico (Docfa), che consentono il rapido aggiornamento della banca dati catastale con il classamento delle unità immobiliari e l'attribuzione della relativa rendita. Lo stesso D.M. 701/1994 fissa le modalità e i termini per la rettifica della rendita catastale denunciata dal dichiarante; segnatamente, il comma 3 dell'art. 1 sancisce che: "tale rendita rimane negli atti catastali come "rendita proposta" fino a quando l'ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni (...) alla determinazione della rendita catastale definitiva. E' facoltà dell'amministrazione finanziaria di verificare, ai sensi dell'art. 4, co. 21, D.L , n. 853, convertito, con modificazioni, dalla L , n. 17, le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di cui al comma 1 ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto (...)". L'attività di controllo dell'ufficio sulle dichiarazioni presentate e sulle rendite catastali "proposte ", è soggetta ad un limite temporale annuale, cui l'amministrazione deve attenersi. Ove l'amministrazione non provveda a definire la rendita del bene oggetto di classamento, saranno le dichiarazioni presentate dai contribuenti, ai sensi del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 56, a valere come "rendita proposta", fino a quando l'ufficio non provvederà alla determinazione della rendita definitiva. Se s'ipotizzasse, come fanno le società contribuenti, sia pure sulla base di una lettura del testo regolamentare che non è compatibile con i principi costituzionali, la possibilità della decadenza per il ritardo dell'amministrazione nella verifica della proposta di rendita, si dovrebbe concludere che il procedimento non ha alcun senso perché il controllo sarebbe di fatto escluso. Si verificherebbe, pertanto, un caso di irrazionalità del sistema che impedirebbe all'amministrazione, che spesso soccombe sotto il peso degli adempimenti amministrativi, di svolgere il proprio ruolo, attraverso le verifiche e i controlli di sua spettanza, ben oltre l'unica penalizzazione sensata, ipotizzabile in casi simili, ossia il mantenimento della rendita proposta fino al suo controllo amministrativo, per quanto tardivo. 3

4 Né in casi siffatti può dirsi, ingiustamente, imposto un sacrificio della parte contribuente, che - al contrario - in tal modo lucra un vantaggio temporaneo, che però non può essere accresciuto fino al punto da assicurargli un diritto meramente potestativo. In tema di riclassamento dei fabbricati, la giurisprudenza di legittimità (Cass , n ) ricorda che, con il D.M. 701/1994, è stata introdotta una procedura (cd. Docfa) per l'accertamento delle unità immobiliari, che consente al dichiarante, titolare di diritti reali sui beni, di proporre la rendita degli immobili stessi; la procedura ha il solo scopo di rendere più rapida la formazione del catasto ed il suo aggiornamento, attribuendo alle dichiarazioni presentate, ai sensi dell'art. 56, D.P.R , n. 1142, la funzione di "rendita proposta", fino a quando l'ufficio finanziario non provveda alla determinazione della rendita definitiva. PROCEDURA DOCFA Il contribuente fa attribuire una rendita presunta AGENZIA ENTRATE - UFFICIO DEL TERRITORIO: attribuisce una rendita definitiva all immobile, solo successivamente, con avviso di accertamento. A tali dichiarazioni, pertanto, non è applicabile il principio del silenzioassenso dettato dagli artt. 19 e 20, L , n. 241, in quanto le stesse costituiscono l'atto iniziale di un procedimento amministrativo di tipo cooperativo, e non istanze tendenti ad acquisire un diritto o ad accrescere le facoltà del dichiarante. Correlativamente, l'amministrazione Finanziaria non ha alcuna posizione da riconoscere, in quanto l'esito del procedimento di classamento è di tipo accertativo, mira a fornire chiarezza sul valore economico del bene, attraverso il sistema del catasto, in vista di una congrua tassazione secondo le diverse leggi d'imposta. Tuttavia, la Corte di Cassazione, sulla questione si è espressa stabilendo che il classamento dell'immobile può essere annullato dal giudice tributario, qualora la rendita attribuita non risponda ai dati trasmessi dall'ufficio, a prescindere dal fatto che sia stata seguita la procedura Docfa. 4

5 In particolare, la Suprema Corte afferma su questo aspetto, che è vero che l'attribuzione della rendita può ritenersi correttamente esplicitata anche mediante la mera indicazione dei dati oggettivi raccolti dall'ufficio tecnico erariale (ex Agenzia del Territorio), trattandosi di dati idonei a consentire al contribuente medesimo, mediante il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, di intendere il contenuto del provvedimento, così da essere in condizione di tutelarsi mediante ricorso alle Commissioni tributarie. Secondo il giudice di legittimità, quindi, l'utilizzo della procedura Docfa da parte del professionista (con la compilazione di dati molto dettagliati) integra il presupposto e il fondamento motivazionale dell'avviso di classamento. Nel Docfa è, infatti, presente un giudizio sul valore economico dei beni classati, di natura eminentemente tecnica, conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa. La Corte di Cassazione in tema di classamento di immobili compresi nella categoria D (Sent , n. 5404), dichiara che qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dall'art. 2, D.L , n. 16, conv. con modif. dalla L , n. 75, e del D.M. 701/1994 (procedura Docfa), l'obbligo di motivazione deve ritenersi osservato quando nel provvedimento siano indicati il capitale fondiario ed il saggio di redditività, poiché l'atto di classamento costituisce l'esito di un procedimento specificamente regolato dalla legge, che prevede la partecipazione del contribuente e che, per gli immobili appartenenti alla indicata categoria, trova il proprio presupposto in una stima diretta eseguita dall'ufficio, in relazione alla quale, esprimendo essa un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, la presenza e l'adeguatezza della motivazione rilevano non già a fini della legittimità, ma dell'attendibilità concreta del giudizio accennato, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa indicata in motivazione. Diversa è, invece, l'ipotesi del riclassamento di immobili che siano già provvisti di rendita che all'ufficio risulti inadeguata: in questo caso (come sostenuto da parte dalla giurisprudenza di legittimità con le Sentenze , n e , n ), occorre che il contribuente possa conoscere i presupposti del riclassamento, ma questo assunto non contraddice quanto affermato nell'ordinanza 15495/2013. Se poi, il contribuente fornisce elementi concreti in giudizio, ed effettua un raffronto tra la propria e le altre unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria, l'amministrazione ha uno specifico onere di provare l'attendibilità del classamento rettificato in aumento. 5

6 Rettifica della proposta di classamento La Corte di Cassazione nella menzionata Ordinanza n /2013, ha chiarito, aderendo alla censura del contribuente, che spetta alla Commissione tributaria regionale, in sede di valutazione della fondatezza del provvedimento di accertamento del classamento, soffermarsi a verificare se la categoria e la classe attribuite all'immobile, con conseguente attribuzione della rendita, risultino adeguatamente sostenute dai dati indicati nella motivazione dell'atto, della cui sussistenza l'ufficio è onerato di dare prova in giudizio, nel contraddittorio con il contribuente, considerato che la disamina della verifica dell'attendibilità concreta del giudizio sintetico contenuto nel provvedimento di classamento, è demandata proprio alla sede contenziosa. In questo caso, il giudice di merito, invece, ha sovvertito i termini della ripartizione dell'onere della prova (art c.c.), finendo per attribuire al proprietario dell'immobile l'onere di fornire la prova contraria a quella spettante sull'ufficio, "così omettendo di rivolgere il proprio necessario apprezzamento in ordine agli elementi di fatto caratterizzanti la fattispecie processuale e cioè gli elementi fattuali propedeutici all'attribuzione della rendita e della classe accertate dall'ufficio". Infatti, l'indirizzo omogeneo costantemente espresso dalla Suprema Corte sulle controversie similari a quella in oggetto, attribuisce all'ufficio l'onere di provare nel contraddittorio giurisdizionale con il contribuente gli elementi di fatto, giustificativi della propria pretesa nel quadro del parametro prescelto, salva la facoltà dello stesso contribuente di dimostrare l'infondatezza della pretesa impositiva, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l'accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l'immobile (in termini, Cass , n. 5404; , n ; , n ; , n. 333; , n ; , n. 5717; , n. 4085). Vi proponiamo di seguito un caso concreto. Fac-simile di accertamento La società semplice Az. Agricola Ittica s.s. di Gigetto Gigia, ha ricevuto in data 11 dicembre 2013 la notifica da parte dell Agenzia delle Entrate sezione Territorio di avviso di accertamento, con nuova determinazione di classamento e rendita catastale. 6

7 Ecco il fac simile: 7

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11 Fac.-simile di ricorso Avverso l avviso di accertamento, è possibile proporre ricorso in commissione tributaria provinciale, entro 60 giorni dalla notifica. Si propone di seguito un fac-simile di ricorso per la difesa del contribuente: Ricorrente: AVANTI ALLA COMMISSIONE PROVINCIALE DI RICORSO *** AZIENDA AGRICOLA ITTICA SOCIETA SEMPLICE DI GIGETTO GIGIA E C., C.F., con sede in via Castello 16, CAP - ( ), rappresentato e difeso dal difensore abilitato Dott.ssa, presso il quale elegge domicilio agli effetti del presente ricorso; contro: AGENZIA DEL TERRITORIO UFFICIO PROVINCIALE DI TERRITORIO con sede in via,n. - cap ( ); atto impugnato: Avviso di accertamento n. /2013 del 04/12/2013, notificato in data , recante nuova determinazione di classamento e rendita catastale di un complesso immobiliare, come da avviso di accertamento n. /2013. *** La Sig.ra Gigetto Gigia, C.F., nata a ( ) il 06/03/1948, e ivi residente ( ) in via, n., in qualità di socio amministratore della società AZIENDA AGRICOLA ITTICA PALSE SOCIETA SEMPLICE DI GIGETTO GIGIA E C., C.F., con sede in via, CAP ( ), rappresentata nel presente procedimento dal difensore abilitato Dott., giusta procura in calce al presente atto, C.F., iscritto al registro revisori al n., G.U. n. del e presso l Albo dottori commercialisti presso l Ordine di Venezia al n. sez. A, con studio in, via cap ( ), presso il quale elegge domicilio e con il seguente recapito cell., n. tel., fax, PEC:, 11

12 RICORRE contro l atto impugnato emesso dall Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Pordenone per i seguenti motivi. Con procedura DOCFA presentata all Agenzia del Territorio di Pordenone - Sezione Catasto Edilizio Urbano in data 07/12/2012 n /2012 (prot. n. ) l AZIENDA AGRICOLA ITTICA SOCIETA SEMPLICE DI GIGETTO GIGIA ha proceduto all accatastamento di 5 fabbricati siti nel comune di (Codice: ), via, identificati al Catasto edilizio Urbano come segue: Foglio:11 Particella: 633 Subalterno Graffate: Foglio:11 Particella 633 Subalterno: Foglio:11 Particella 634 Subalterno: Foglio:11 Particella 635 Subalterno: Foglio:11 Particella 636 Subalterno: Foglio:11 Particella 637 Subalterno: Il tecnico incaricato dell accatastamento, Geom. ha proposto per l immobile la categoria D/10 (Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), con l attribuzione di una rendita pari a 1.080,00. L Agenzia del Territorio, con l atto impugnato, ha rettificato la categoria catastale dell immobile proposta, imputando una categoria speciale definitiva D/08 (Fabbricati commerciali per la grande distribuzione), con conseguente attribuzione della nuova rendita pari a 4.286,18. Innanzitutto, il Ricorrente - nel merito precisa che, l attività svolta dall Azienda agricola Ittica S.S. è a tutti gli effetti un attività agricola sin dal 1970, anno di costruzione del complesso immobiliare, e nello specifico si concretizza nell attività di allevamento razionale di animali. In particolare, nei terreni oggetto di accertamento, viene sviluppato l allevamento ittico (vedasi a tal proposito visura camerale di cui all Allegato 4). In tal senso gli immobili devono essere considerati, in linea oggettiva, strumentali all attività agricola esercitata sul fondo e pertanto vanno classificati nella categoria catastale speciale D/10, come richiesto in sede di accatastamento. La categoria da Voi proposta (D/8), è, invece, relativa ad una vera e propria attività commerciale e di grandi dimensioni. 12

13 Partendo dalla definizione propria della categoria catastale speciale D fornita dall Agenzia del Territorio nella Circolare n. 4/2006, contenente gli strumenti per individuare correttamente le distinte unità immobiliari che caratterizzano i compendi immobiliari D, e di conseguenza per attribuire le specifiche e pertinenti categorie catastali - va evidenziato come venga fatta una netta distinzione tra: - categoria catastale speciale D/8: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni - sono compresi in essi gli autosilos privi di impianto di sollevamento, i parcheggi a raso, i posti barca in porti turistici, i depositi di rottami e inerti; - e categoria catastale speciale D/10: Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole, nel caso in cui le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa per la quale furono costruiti. Rientrano tra essi silos, fienili, depositi attrezzi, locali per ricovero animali, protezione piante allo stato vegetativo, le cantine sociali, locali di trasformazione di prodotti agricoli, ecc. Sono, altresì, compresi nella categoria anche quelle costruzioni destinate ad attività agrituristiche. Come evidenziato, peraltro, anche nella Circolare n.146 del 02/08/1939, nella categoria D/8 vanno fatte rientrare, in generale, quelle grandi strutture di vendita e quei fabbricati destinati alla grande distribuzione, specialmente nei casi di grandi complessi, e con rilevanti caratteristiche prettamente commerciali (centri commerciali o supermercati di dimensione elevata, ipermercati, grandi magazzini come ad esempio, la Rinascente, la COIN, la COOP, la GS, lo SMA, ecc. e autogrill autostradali), come dettato con l Istruzione sull Accertamento generale dei fabbricati del 27 luglio 1939 ( 6 e nota 2 del 15) e con la Circolare n.5 del 14 marzo Sicuramente, come si può facilmente evincere dalla documentazione fotografica allegata (vedasi Allegato n.3 foto panoramiche complesso immobiliare), nel caso del Ricorrente non si tratta di una grande struttura commerciale, ma di un immobile certamente a destinazione speciale, ma di tipo D/10, connesso all attività agricola. Fatte queste premesse, va verificato passo per passo il calcolo effettuato dall Agenzia delle Entrate nell attribuzione della nuova rendita. In generale, le unità immobiliari ascrivibili nelle categorie dei gruppi 13

14 D sono SPECIALI e PARTICOLARI e qualificano la singolarità o, comunque, la scarsa diffusione di una determinata tipologia immobiliare nell ambito della zona censuaria, tale da non consentire una metodologia di stima sintetica o comparativa, e, quindi, obbligando alla stima puntuale della medesima unità, con ricorso a procedimenti estimativi indiretti (costo di riproduzione deprezzato del bene, ovvero la capitalizzazione dei redditi immobiliari ordinari dello stesso prodotto). Il censimento degli immobili deve essere eseguito, dunque, solo in funzione delle caratteristiche oggettive e delle loro variazioni nel tempo e non in relazione a variazioni di natura soggettiva. In sintesi le unità commerciali saranno da classificare nel gruppo D, qualora non sia possibile impostare il confronto con le unità di riferimento del gruppo ordinario e, quindi, sia necessaria la stima diretta. Per le unità immobiliari da accertarsi nelle categorie dei gruppi D, non si fa luogo a computo della consistenza catastale; per esse la rendita catastale si effettua con stima diretta per ogni singola unità immobiliare. L art. 10 della L. 11 agosto 1939, n, 1249 modificata con D.lgs. N. 514/1948, recita testualmente: La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all art. 28 della Legge 8 giugno 1936, n (omissis) costruiti per le speciali esigenze di un attività industriale o commerciale non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. La stima censuaria degli immobili a destinazione speciale e particolare iscrivibili nelle categorie dei gruppi D, è una stima sommaria che si caratterizza per le seguenti specificità: a) ha come scopo la determinazione della rendita media ordinaria annua, ritraibile dall immobile; b) è riferita ad un ben preciso momento storico: l epoca censuaria (attualmente il biennio ); c) ha per oggetto l immobile con le sue pertinenze e i suoi impianti fissi connessi (stabilmente infissi) ai fabbricati ed ai terreni; d) non tiene conto della suscettività ad essere trasformato, per meglio rispondere alle mutate richieste del mercato. In sintesi, la stima censuaria viene effettuata su una foto storica dell immobile, al fine di individuare a quell epoca la capacità di produrre reddito in condizioni medie ordinarie di mercato e di conduzione dell immobile. 14

15 La stima censuaria degli immobili a destinazione speciale, pertanto, ha come oggetto l unità immobiliare nello stato di fatto in cui si trovava all epoca censuaria, costruita per svolgere quelle attività che la categoria a cui appartiene prevede, senza tenere conto delle potenzialità edificatorie che, pure, l immobile e le sue pertinenze possono avere, né della diversa utilizzazione che lo stesso potrebbe avere con adeguate trasformazioni per ricavarne il miglior prezzo possibile in un eventuale compravendita, o la più conveniente remuneratività nella locazione dell immobile. Difatti, è regola catastale che qualsiasi trasformazione dell immobile che modifichi la sua consistenza o la sua originaria destinazione, sia denunciata in catasto secondo le procedure vigenti; soltanto dopo che tali variazioni sono state realizzate, verrà condotta una nuova stima censuaria avente per oggetto l immobile trasformato. Le modalità con le quali viene effettuata la stima diretta sono definite dall istruzione IV N.C.E.U. 47 che testualmente recita: la determinazione della rendita catastale delle unità accertate nelle categorie dei Gruppi D ed E, si effettua con metodo diretto, ricercando cioè per ogni singola unità, la rendita media ordinaria ritraibile, al netto delle spese e perdite eventuali e al lordo delle imposte, sovraimposte e dei contributi di ogni specie. La determinazione diretta della rendita catastale si effettua sulla base del fitto ritratto o ritraibile, quando si tratta di unità immobiliari per le quali nella zona è in uso il sistema dell affitto (Istruzione IV 50). La determinazione della rendita catastale per le unità dei Gruppi D ed E, si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di u.i.u. per le quali nella località non è in uso il sistema dell affitto (Istruzione IV 51), applicando un saggio di interesse che compete ad analoghi investimenti di capitali. Per il calcolo della rendita catastale, per fabbricati di tipo D, è dunque, possibile adottare due metodi: - la STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO cioè avendo accertato la presenza di un attivo mercato locativo nella zona di ubicazione dell unità immobiliare in oggetto, concernente unità immobiliari similari per caratteristiche posizionali ed edilizie, si determina la rendita catastale di tale unità immobiliare, detraendo dal canone lordo medio ordinario, che la stessa merita, le spese annue previste dagli artt. 21, 22, 23, 24 e 25 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n dunque: R.C. = Canone lordo Spese; 15

16 - o il METODO DI STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO - quando nella località dove è situata l unità immobiliare non è in uso il sistema dell affitto, si deve procedere alla determinazione della rendita catastale con la stima diretta. Occorre, pertanto, determinare il valore di mercato o capitale fondiario del bene in esame e poi moltiplicarlo per un adeguato saggio di redditività, si avrà dunque: R.C. = Capitale fondiario X Saggio redditività. Nel primo modo si procede direttamente alla ricerca del reddito medio ordinario ritraibile, al netto delle spese e al lordo delle tasse. Nel secondo modo si ricerca il valore venale dell immobile a cui viene applicato un saggio di interesse riscontrabile nel mercato di immobili assimilabili a quello oggetto di stima. Come detto, nel caso in cui per le unità immobiliari urbane nella zona, non sia in uso il sistema dell affitto, come nel caso del Ricorrente, si perviene alla rendita catastale attraverso la ricerca del valore medio ordinario che ha l immobile riferito all epoca censuaria e in condizioni di permanenza della destinazione, per la quale era stato costruito. Per gli immobili di categoria D, la rendita R viene usualmente determinata con la relazione: R = V x rl (V= valore venale e rl = saggio lordo, pari al 2% per gli immobili di categoria D). I criteri estimali che vengono in genere utilizzati per la determinazione del valore venale dell immobile sono: a) valore di mercato; b) valore di surrogazione o costo di ricostruzione deprezzato. Il primo criterio consiste nella comparazione dell immobile con i valori di fabbricati, che per caratteristiche di localizzazione, di posizione, di tipologia costruttiva, destinazione d uso e superficie, possano essere assimilati a quello oggetto di stima. Tale metodo, come è noto, comporta la formazione di una scala di valori dei beni, analoghi per caratteristiche intrinseche (endogene) ed estrinseche (esogene) a quello da stimare, entro la quale va inserito quest ultimo. I prezzi di riferimento usati nella formazione della scala debbono essere numerosi, attendibili e riferiti all epoca censuaria tanto da consentire un 16

17 efficace paragone del bene da stimare con la scala di riferimento. Tuttavia, data la specialità degli immobili in esame, che ordinariamente non vengono compravenduti in grande quantità e quindi in tal senso non può essere ragionevolmente definito un vero e proprio mercato di riferimento, le stime a valore di mercato, nella prassi, vengono eseguite scomponendo l unità nelle diverse destinazioni e tipologie edilizie, di cui si calcolerà la superficie coi criteri, di cui all allegato prospetto, come segue: - -Laboratorio: superf. in m2 x prezzo unitario laborat. in /m2= valore laborat Magazzino: superf. in m2xprezzo unitario magazz. in /m2=valore magazz Esposizione: superf. in m2xprezzo unitario esposiz. in /m2=valore esposiz Ufficio: superficie in m2 x prezzo unitario ufficio in /m2=valore ufficio+ - -Area tot. terreno (nudo):superf. in m2xprezzo unit. area in /m2=valore area - -Sistemaz. terreno scoperto: super.in m2xprezzo unit. in /m2=valore sistem.+ - -Valore impianti stabilmente infissi = = Valore totale in euro I prezzi, ridotti per vetustà, obsolescenza tecnologico-funzionale e stato di manutenzione/conservazione, se si tratta di fabbricati, opere ed impianti non nuovi (ad esclusione ovviamente dell area totale nuda del lotto di terreno), sono quelli medi che avevano all epoca censuaria gli immobili. Come è possibile evidenziare dalla documentazione allegata (vedasi Allegato n.3), il Geom. Antonella Pavone ha utilizzato il metodo della stima in base al beneficio fondiario nella valutazione del complesso immobiliare, in sede di richiesta di riaccatastamento. Ella ha, quindi, attribuito (come si può riscontrare nell Allegato n.3 pagina 8) a ogni singolo elemento distinto per tipologia (LAMIERA, METALLO, BLOCCHI) e per destinazione (RICOVERO-DEPOSITO-UFFICIO, TETTOIA- DEPOSITO, SILOS, DEPOSITO, ALLEVAMENTO-DEPOSITO, DEPOSITO), una specifica consistenza e un valore unitario specifico, ottenendo un valore venale, 17

18 pari a euro, come di seguito dettagliato: Foglio Particella Tipologia Destinazione Consistenza in mq. Valore unitario % Deprezzamento Valore complessivo in euro LAMIERA LAMIERA TETTOIA - DEPOSITO RICOVERO- DEPOSITO- UFFICIO 43 50, , METALLO SILOS 10 20, BLOCCHI DEPOSITO 11 60, BLOCCHI ALLEVAMEN TO- DEPOSITO , LAMIERA DEPOSITO 12 60, VALORE TOTALE Per ottenere la rendita catastale, il Geom. ha poi attribuito un 2% di saggio di redditività a tale valore venale. In base alle indicazioni sopra fornite, dunque: R = V x rl = x 2% = euro (dove R è la rendita, V= valore venale e rl = saggio lordo, pari al 2% per gli immobili di categoria D). D altro canto, l Agenzia delle Entrate e il tecnico verificatore incaricato dalla stessa, sig., ha, invece, ritenuto di determinare la rendita catastale del complesso immobiliare, applicando il medesimo criterio utilizzato dal consulente del Ricorrente, cioè il valore medio ordinario (R = V x rl ), ma per determinare V (valore venale) ha utilizzato non il valore di mercato, ma il criterio del valore di surrogazione, applicato attraverso il metodo del valore di ricostruzione (che andrebbe teoricamente opportunamente deprezzato per tenere conto della vetustà, dell obsolescenza tecnologico-funzionale e delle condizioni di manutenzione/conservazione). A tale valore è stato poi sommato quello dell intera area del lotto di terreno (area asservita), costituita dalla somma dell area di sedime (ossia coperta) e di pertinenza (cioè scoperta) dell unità immobiliare. Il criterio di stima a costo applicato, cioè, è stato: V = A + C D + (P) 18

19 dove V = valore del bene immobile; A = valore dell area nuda di sedime e pertinenza; C = costo di costruzione, comprensivo di impianti e sistemazione dell area di pertinenza; D = deprezzamento di fabbricati, impianti e sistemazioni esterne per vetustà/obsolescenza economico-funzionale; P = eventuale incremento per particolari pregi storico-architettonici dei fabbricati (generalmente nullo per fabbricati strumentali; talvolta da considerare per particolari edifici a destinazione residenziale). Sostanzialmente, il calcolo effettuato dall Ufficio, è il seguente: Valore di costruzione (Vc) Foglio Particella Tipologia Destinazione Consistenza in mq. Valore unitario % Deprezzamento Valore complessi vo in euro LAMIERA LAMIERA TETTOIA - DEPOSITO RICOVERO- DEPOSITO- UFFICIO 43 50, , METALLO SILOS 10 20, BLOCCHI DEPOSITO 11 60, BLOCCHI ALLEVAMENTO- DEPOSITO , LAMIERA DEPOSITO 12 60, VALORE TOTALE Valore del suolo (Vs) Foglio Particella Destinazione Consisten za in mq. Valore unitario in euro % Deprezzamento Valore complessi vo in euro AREA DI MANOVRA , VALORE TOTALE Rendita del complesso immobiliare = Valore finale (Vf) ove Valore finale (Vf) = Valore di costruzione (Vc) + Valore del suolo (Vs) 19

20 cioè euro euro = euro L ufficio ha considerato come strumentale l intera area di manovra del complesso immobiliare, nonostante essa sia solo per il 30% dedicato all attività agricola. È corretto che l area dell intero lotto venga valutata in funzione della sua appetibilità commerciale derivante dalle condizioni morfologiche del terreno, dalla sua accessibilità, dalle infrastrutture esistenti nella zona (strade, autostrade, ferrovie, aeroporti ecc.) e dalla prevalente caratterizzazione dei luoghi con la loro destinazione urbanistica (zona agricola/rurale, periferica, semicentrale, centrale, per insediamenti produttivi/commerciali soggetta a piano urbanistico ecc.). Ma nel caso specifico, l attività agricola non sfrutta l intera area di mq. per l allevamento ittico, ma è destinata, come indicato dal perito estimatore Geom., ad essere area di manovra. Inoltre, a seconda dell epoca di costruzione del fabbricato da valutare, si possono applicare, qualora ne esistano i presupposti, dei coefficienti in funzione della vetustà (anni successivi a quello di costruzione), facendo tuttavia riferimento al biennio 1988/1989. Si evidenzia che, alle costruzioni realizzate nei primi 5 anni, non spetta nessun coefficiente di vetustà; alle costruzioni realizzate tra il 6 ed il 20 anno, spetta un abbattimento pari ad un punto percentuale annuo, mentre alla costruzioni realizzate dopo il 20 anno si applica mezzo punto percentuale fino ad un abbattimento massimo pari al 30%. L Ufficio, seppur utilizzando il metodo corretto, non ha applicato alcun abbattimento per vetustà, nonostante l immobile sia stato costruito nel 1970, dunque ben 18/19 anni prima della data cui si fa riferimento, convenzionalmente, nella valutazione della rendita (1988/1989)! Le costruzioni vanno, infatti, stimate a valore di costo, riferito all epoca censuaria e, se edificate in epoca precedente, a quella censuaria di riferimento (che è il ). Al valore di costo di quel periodo, dovrà essere applicata la detrazione per vetustà, per gli anni che precedono. Andrebbe, quindi, applicata una percentuale di deprezzamento, almeno pari al 28%/29% e non dello 0%, come indicato nell avviso di accertamento. Il calcolo corretto sarebbe il seguente, volendo applicare il metodo di determinazione del valore venale dell Agenzia: Valore di costruzione (Vc) 20

21 Foglio Particella Tipologia Destinazione Consistenza in mq. Valore unitario % Deprezzamento Valore complessivo in euro LAMIERA LAMIERA TETTOIA - DEPOSITO RICOVERO - DEPOSITO- UFFICIO 43 50,00 28,5% ,00 28,5% METALLO SILOS 10 20,00 28,5% BLOCCHI DEPOSITO 11 60,00 28,5% BLOCCHI ALLEVAME NTO- DEPOSITO ,00 28,5% LAMIERA DEPOSITO 12 60,00 28,5% 515 VALORE TOTALE Valore del suolo (Vs) Consistenza Valore % Valore Foglio Particella Destinazione rettificata unitario Deprezz complessiv in mq. in euro amento o in euro AREA DI MANOVRA ,00 28,5% VALORE TOTALE Dunque, il Valore finale (Vf) = Valore di costruzione (Vc) + Valore del suolo (Vs) cioè euro euro = euro e la Rendita del complesso immobiliare = Valore finale (Vf) *2% di redditività Rendita = * 2% = 1.459,74 euro Al massimo, dunque, considerando un deprezzamento del 28,5% e il 30% dell area di manovra come dedita all attività agricola, la rendita effettiva ottenuta, applicando il metodo dell Agenzia delle Entrate, è al massimo pari a euro 1.459,74. La stima effettuata dal tecnico verificatore, come specificato nell avviso di accertamento, è avvenuto senza alcun sopraluogo. 21

22 Dunque, dato che il Ricorrente ha, invece, precisa informazione del dato dimensionale dell area asservita all attività agricola, riesce a determinare, pur accettando il metodo di valutazione dell Ufficio accertatore, la precisa consistenza del valore dell area, come sopra determinata. Non è possibile attribuire, come specificato in premessa, a un complesso agricolo, una rendita pari a quella di un centro commerciale della grande distribuzione. Coerenza e stime effettuate non su carteggi, ma con sopralluoghi effettivi, eviterebbero oneri a carico delle parti e le lungaggini del processo tributario. In base a quanto sopra esposto il Ricorrente: CHIEDE alla spett.le Commissione Tributaria Provinciale di : a) in via principale, di dichiarare nulla la riattribuzione di rendita definitiva effettuata dall Ufficio del Territorio nell atto impugnato, per assoluta non corrispondenza di quanto dichiarato con la realtà dei fatti; b) in primo subordine, di dichiarare nullo nel merito l atto impugnato, confermando la categoria proposta in sede di dichiarazione Do.C.Fa., ovvero la categoria D/10 e non D/8; c) in secondo subordine, qualora non ritenga nullo l avviso, di considerare la rendita rideterminata dal Ricorrente come definitiva, a rettifica di quella indicata dall Ufficio accertatore. Con vittoria di spese ed onorari relativi alla causa. Il Ricorrente dichiara già fin d ora di allegare, nel fascicolo, di cui al comma 4 del D.Lgs. 546/1992, da presentare in sede di costituzione in giudizio, i seguenti documenti: 1) Copia della busta di ricevimento dell atto impugnato da cui risulta la data di notifica; 2) Copia dell atto impugnato; 3) Copia della procedura di accatastamento Do.C.Fa. del , completa delle planimetrie delle unità immobiliari in oggetto e fotografia del fabbricato; 4) Copia della visura camerale, dove indicata l attività dell Azienda. *** Con ossequio,, 29 gennaio 2014 Dott. 22

23 PROCURA SPECIALE La sottoscritta GIGIA GIGETTO, nata a ( ) il 06/03/1948, C.F. e residente in ( ) in via, in qualità di socio amministratore della società AZIENDA AGRICOLA ITTICA SOCIETA SEMPLICE DI GIGETTO GIGIA, C.F., con sede in via, CAP ( ), delega a rappresentarlo ed a difenderlo in ogni grado del presente giudizio il Dott., C.F., iscritto al registro revisori al n., G.U. n. del e presso l Albo dottori commercialisti, presso l Ordine di al n., con studio in, via Borgo San Nicolò, n (VE), conferendogli tutti i poteri necessari per il corretto espletamento del mandato, compresa la facoltà di conciliare, di farsi sostituire, di nominare altri assistenti in giudizio e di rinunziare al ricorso. L AZIENDA AGRICOLA ITTICA SOCIETA SEMPLICE DI GIGETTO GIGIA elegge, altresì, agli effetti del presente ricorso il domicilio presso lo studio del Dott. all indirizzo sopra indicato., 29 gennaio 2014 Gigia Gigetto Io sottoscritto certifico l autenticità della firma della signora Gigia Gigetto, apposta qui sopra in mia presenza il 29 gennaio Dott. *** 23

24 DICHIARAZIONE DI CONFORMITA Il sottoscritto, in qualità di difensore abilitato dell AZIENDA AGRICOLA ITTICA SOCIETA SEMPLICE DI GIGETTO GIGIA, dichiara e certifica, ai sensi del 3 comma dell art. 22 del D.Lgs. 546/92, che il presente ricorso è conforme all originale proposto in bollo all Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di mediante consegna diretta in data 29/01/2014. Dott. - Riproduzione riservata - 24