CRITERI DI VALUTAZIONE DI UN ALBERGO

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1 CRITERI DI VALUTAZIONE DI UN ALBERGO

2 PERCHE UN AZIENDA ALBERGHIERA VA IN CRISI? 1) PER LA DESTINAZIONE 2) PER MOTIVI GESTIONALI 3) PER MOTIVI ECONOMICO- FINANZIARI

3 OVVIAMENTE LA SECONDA E LA TERZA MOTIVAZIONE SONO STRETTAMENTE LEGATI ALLA GESTIONE AZIENDALE,DIFFERENTEMENTE DALLA PRIMA, CHE INVECE DIPENDE DALL AMINISTRAZIONE COMUNALE DEL LUOGO IN CUI L ALBERGO SI TROVA.

4 PER COMPRENDERE QUALE SIA LA MOTIVAZIONE ALLA BASE DELLA CRISI AZIENDALE, BISOGNA PRENDERE IN CONSIDERAZIONE DEI CRITERI DI VALUTAZIONE ALBERGHIERA

5 LA VALUTAZIONE DI UN ALBERGO É LEGATA AL COSTO DEL DENARO E ALLA SUA CAPACITA DI CREARE REDDITO. IL PREZZO GIUSTO DI UNA STRUTTURA ALBERGHIERA É QUELLO CHE IL MERCATO É DISPOSTO A PAGARE. DA QUESTA CONSIDERAZIONE NASCONO I DUE CRITERI DI VALUTAZIONE ALBERGHIERA: 1) CRITERIO DI VALUTAZIONE REDDITUALE 2) CRITERIO DI VALUTAZIONE FINANZIARIA

6 CRITERIO REDDITUALE IL CRITERIO REDDITUALE PERMETTE DI ESPRIMERE IL VALORE DI UN AZIENDA IN FUNZIONE DEI REDDITI CHE ESSA É O SARA IN GRADO DI GENERARE IL VALORE ECONOMICO DIPENDE DALLA CAPACITÁ DI PRODUZIONE DEL REDDITO DELLA SOCIETÁ CONSIDERATA: W = f ( R ) Dove: W = valore dell azienda R = reddito generabile dalla normale gestione SI TRATTA QUINDI DI CAPITALIZZARE UNA CORRENTE DI REDDITO AD UN TASSO DI CAPITALIZZAZIONE, PER UN CERTO PERIODO DI TEMPO

7 CRITERIO REDDITUALE LA DURATA DELLA CAPITALIZZAZIONE PUO ESSERE LIMITATA AD UN PERIODO PRESTABILITO OPPURE ILLIMITATA. QUALORA SI VOLESSE CONSIDERARE UN ORIZZONTE TEMPORALE ILLIMITATO, LA FORMULA ANDREBBE RISCRITTA NEL SEGUENTE MODO: W = R / i Dove R è il reddito medio e i il tasso di capitalizzazione NEL CASO DI UNA RENDITA LIMITATA AD UN DATO PERIODO LA FORMULA SAREBBE: W = R a n i Dove R a n i rappresenta il fattore di attualizzazione dei redditi di ciascuno degli n anni considerati al tasso I.

8 CRITERIO FINANZIARIO SECONDO IL CRITERIO FINANZIARIO IL VALORE DI UN AZIENDA É PARI AL VALORE DI TUTTI I FLUSSI CASSA CHE LA STESSA GENERERÁ IN FUTURO IL METODO FINANZIARIO PUÓ ESSERE BASATO SU: flussi monetari complessivi netti disponibili flussi monetari parziali In entrambe le versioni, il valore di un azienda viene fatto dipendere da tre variabili fondamentali: i flussi di cassa che l azienda genererà in futuro, la rischiosità di produzione di tali flussi e il periodo di tempo lungo il quale tali flussi potranno essere prodotti.

9 IL CRITERIO PREFERIBILE É IL GIUSTO MIX TRA I DUE Per prima cosa bisogna però porsi due domande : 1) Che reddito ha prodotto l azienda almeno negli ultimi 4/5 esercizi, al netto di partite straordinarie? Omettendo cioè tutto ciò che è produzione di reddito non proveniente dalla gestione tipica. 2) Quanto è attualmente il rendimento di un titolo di stato del paese che ospita la struttura oggetto di valutazione?

10 PERCHE PORSI QUESTE DUE DOMANDE? Perché nessun investitore andrebbe ad investire su un asset che produce da un punto di vista reddituale un investimento inferiore ad un titolo di stato. QUANTO DEVE ESSERE IL RITORNO SULL INVESTIMENTO? Se posizioniamo i titoli di stato al 2% di di euro si avrà un ritorno di euro / Anno. L' azienda alberghiera che vuole catalizzare questo tipo di investimento, dovrebbe garantire ritorni in grado di scontare il livello del rischio ad esempio per un + 4 % sul titolo di stato, cosicchè dovrebbe avere un ritorno sul capitale investito in grado di generare reddito per / Anno

11 COSA SI INTENDE PER REDDITO? COMPONENTI POSITIVI - RICAVI - PLUSAVALENZE - SOPRAVVENIENZE - DIVIDENDI ED INTERESSI ATTIVI - PROVENTI IMMOBILIARI - RIMANENZE COMPONENTI NEGATIVI - COSTO DEL LAVORO - INTERESSI PASSIVI - ONERI FISCALI - MINUSVALENZE E SOPRAVVENIENZE PASSIVE - AMMORTAMENTI - ACCANTONAMENTI - COSTI VARI

12 TRA QUESTI VALORI ANALIZZIAMO GLI AMMORTAMENTI Sono costi la cui utilità si estende a piu' esercizi e che debbono quindi essere ripartiti negli esercizi in cui sono utilizzati. Esempio: La società di un albergo proprietaria del cespite immobiliare dove viene svolta l' attività; Sommate al reddito dell' esercizio del bilancio la quota relativa agli ammortamenti. Così facendo avrete una buona base di partenza per una prima valutazione del reddito, propedeutica alle valutazioni sopra esposte per il calcolo della validità dell' investimento.

13 In questo caso risulta utile prendere in considerazione l EBTDA ( Earning before interest, Taxes, Depreciation and Amortization ) che cosa indica questo termine? l' utile generato dall' azienda prima di calcolare interessi passivi, tasse e ammortamenti. Si prende l' utile dell' azienda, esempio euro, si aggiungono le tasse pagate, gli interessi passivi, gli ammortamenti e si avrà l' EBITDA, che è una prima base di calcolo per analizzare un eventuale ritorno sul capitale da investire

14 Con questi semplici strumenti tutti possono almeno in una prima fase approcciarsi ai primi criteri di valutazione delle loro aziende!

15 Chiarito l' EBITDA chiariamo ora il ROI " Return on investment " ovvero il ritorno dei soldi che investiamo. Il ROI è il rapporto che c'e' fra EBIT (Earning before interest and tax ), l utile prima degli interessi e delle tasse " ed il Capitale investito secondo la seguente formula: EBIT ROI = Capitale Investito A cosa serve il ROI? A capire in una prima fase come viene gestita l' azienda.

16 Chiariti questi primi importanti termini il lettore ha almeno una prima base per cimentarsi nella ricerca di una serie di formule necessarie per la creazione di altri indici: ROS ( Return on sale rapporto fra EBIT e FATTURATO, misurante l' incidenza dei costi tipici sulla gestione ), AT ( Asset Turnover ) rapporto fra fatturato e capitale investito. Merita un minimo di attenzione la formula del ROE - Return on equity UTILE NETTO ROE = CAPITALE PROPRIO Indica quanto rende il proprio capitale investito

17 MA L INVESTIMENTO ALBERGHIERO E ATIPICO! Che significa? Spesso segue logiche di investimento non convenzionali e l'analisi sopra esposta ha valenza solo fino ad un certo punto. Vi è spesso una componente soggettiva nell' attribuzione del valore, pensiamo ad una compagnia alberghiera che vuole entrare in una destinazione, acquistando l' hotel più prestigioso della città.

18 una " chicca " : se qualcuno vi chiede quanto vale un albergo avete tre opzioni di risposta infallibili: - se si è avvezzi alla finanza e volete darvi delle arie da finanziere risponderete : in funzione dell' EBITDA - se si è avvezzi al settore delle costruzioni : attribuite un valore a camera seguendo le dinamiche degli alberghi già compravenduti - se dovete identificare un prezzo della sola gestione, moltiplicate per due il fatturato medio degli ultimi tre esercizi.

19 Probabilmente la verità è nel mezzo..

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