IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO 2013

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1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO 2013 Fabio Guglielmi Direttore Generale Santandrea Luxury Houses Nel 2013 il mercato degli immobili di pregio seguito dalle Agenzie Santandrea si è confermato rarefatto in termini di transazioni concluse; permane infatti in questo segmento, una distanza tra le aspettative dei proprietari venditori riguardo al valore degli immobili, rispetto al sentiment dei potenziali acquirenti. Questo contribuisce a mantenere lunghi i tempi medi di vendita, incidendo complessivamente sulla vivacità del mercato. Rispetto al 2012 si è tuttavia riscontrata una progressiva ripresa della domanda, costituita da acquirenti non più attendisti, ma pronti a catturare le migliori opportunità in termini di rapporto qualità/prezzo. Da un lato abbiamo avuto un aumento dell offerta in vendita, per cui ora chi si affaccia all acquisto di un immobile di pregio può trovare soluzioni decisamente interessanti. Dall altro l approccio del cliente è sicuramente molto più selettivo e ha contribuito in un certo senso a ridefinire il concetto stesso di immobile di pregio ; esso è divenuto infatti sempre di più somma di fattori contestualizzati, distinto da quelli che possono essere i singoli elementi di pregio; inoltre vengono ponderati con maggiore attenzione alcuni aspetti relativi al contesto, oltre alle caratteristiche intrinseche e alle dotazioni degli immobili. Infine la variabile prezzo è diventata sempre più determinante per una clientela che conosce bene il valore del proprio denaro e oggi più che mai vuole comprare bene. In un mercato sempre più polarizzato il nostro ruolo consulenziale è diventato strategico, perché richiede attenzione nel comprendere le nuove esigenze della clientela acquirente e nello stesso tempo capacità di acquisizione dei prodotti più adeguati, in termini di location,, distribuzione degli spazi e dotazioni. Il 2014 potrà essere un anno sicuramente favorevole per chi si affaccia all acquisto grazie all ulteriore riallineamento sul versante prezzi, che potrà avvicinare richiesta e offerta. Per quanto riguarda le compravendite, seppure in un mercato rarefatto, ci aspettiamo una maggiore vivacità, sulla scia dei segnali di progressivo miglioramento mostrati da Milano (+9,4% le transazioni residenziali nel III trim. e +12,8% nel IV trim. 2013), tradizionalmente apripista dei trend del mercato immobiliare italiano. 1

2 SCHEDA Sentiment Agenzie Santandrea - Roma, Milano, Genova, Firenze, Napoli L ANDAMENTO DELLA DOMANDA Da quanto è emerso da un analisi delle richieste clienti delle agenzie Santandrea, nelle città di Roma, Milano, Genova, Firenze e Napoli, si possono delineare alcune caratteristiche comuni e tratti distintivi legati alla specificità delle singole realtà territoriali. Identikit delle tipologie e delle MILANO II sem 2013 GENOVA II sem 2013 Brera - Garibaldi superficie 150 mq Magenta numero camere da letto 2 o 3 nuovo/ristrutturato Dotazioni terrazzo + box appartamento signorile dal 3 piano in su contesto esclusivo Albaro superficie 120/150 mq Nervi numero camere da letto 3 da ristrutturare dotazioni terrazza appartamento caratteristiche piano alto vista mare ROMA II sem 2013 FIRENZE II sem 13 Centro Storico superficie 180 mq numero camere da letto 3 da ristrutturare dotazione terrazzo + box appartamento signorile dal 3 piano in su contesto esclusivo Centro Storico superficie 120 mq Lungarni numero camere da letto 3 nuovo/ristrutturato Dotazione posto auto + terrazzo appartamento in edificio storico NAPOLI II sem 13 Chiaia superficie 100/120 mq Vomero numero camere da letto 2 o 3 nuovo/ristrutturato Dotazione box + terrazzo appartamento A livello generale le tipologie più domandate sono costituite da soluzioni in appartamento, preferibilmente piani alti dotati di terrazzo, all interno di contesti esclusivi. Per quanto riguarda lo stato degli immobili, si prediligono sia soluzioni da ristrutturare, in particolare per Roma e Genova, in modo da personalizzare maggiormente la futura abitazione a fronte di un costo iniziale inferiore, sia gli immobili ristrutturati, come nel caso di Firenze in cui si prediligono gli appartamenti all interno di palazzi storici. Anche per Milano la richiesta prevalente è per soluzioni già ristrutturate; nel caso invece di soluzioni nuove, in tutte le realtà considerate, vengono premiate quelle che rispondono a requisiti di efficienza e risparmio energetico. A Roma si cercano prevalentemente appartamenti in Centro Storico, con metrature intorno ai 180 mq con almeno tre camere da letto. Tra i must la terrazza con vista e il box auto. La domanda a Milano si orienta invece a soluzioni intorno ai 150 mq con almeno due camere da letto ed un eventuale spazio per il personale di servizio. Molto importante il salone doppio o triplo, dotato di balconata o terrazzo. Tra le quella di Brera Garibaldi e Magenta. A Firenze la richiesta prevalente è per metrature intorno ai 120 mq, per appartamenti in palazzi d epoca in Centro Storico o sui Lungarni, dotati di terrazzo con vista e box auto. Anche per Genova è molto importante la presenza della terrazza, in particolare con vista mare. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 120 mq e 3 camere da letto. Tra le zone più domandate si segnalano Albaro e Nervi. Napoli vede invece una maggiore richiesta per soluzioni in appartamento, con metrature intorno ai 100 mq in zona Chiaia o in zona Vomero. 2

3 Se queste sono le caratteristiche più richieste, sono emersi anche gli elementi, che determinano il minore/mancato appeal degli immobili. Un aspetto fondamentale è il rapporto qualità/prezzo: un prezzo richiesto elevato, non parametrato alle caratteristiche dell immobile, può essere un fattore che va ad incidere in modo determinante sull appetibilità dell immobile stesso. Tra le caratteristiche che mediamente determinano un minore appeal si segnalano il piano basso, l assenza di balconi, il bagno cieco (se unico), l assenza dell ascensore, del box/posto auto, oltre alle condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali. Infine è di primaria importanza il contesto circostante: sono elementi di minore appeal la vicinanza a fonti di rumore, come nel caso dell esposizione lungo vie trafficate, oltre all eventuale presenza di elementi di degrado. Se gli ultimi piani sono i più ricercati, qualora si tratti di attici e mansarde è importante che questi rispondano a requisiti in termini di flessibilità, che consentano una adeguata distribuzione degli spazi. In caso contrario, anche per queste tipologie, la classificazione nell ambito di immobili di prestigio non è scontata. Per quanto riguarda le dotazioni più richieste, nell ambito delle diverse città, si possono notare alcune specificità, in relazione alla diversità territoriali. In particolare per Roma, Firenze, Genova e Napoli, la presenza di un ampio terrazzo con vista risulta essere uno degli elementi più richiesti dai potenziali clienti, insieme al box/posto auto. A Milano riveste molta importanza la presenza di un ampio salone, doppio o triplo, meglio se dotato di accesso a balconata, la presenza del box e dei servizi di portineria/vigilanza. Classifica delle dotazioni più richieste nel II semestre 2013 ROMA II SEM 13 Terrazza al piano 1 Vista panoramica 2 Box singolo o multiplo 3 Tripli e più servizi 4 Spazi per personale di servizio 5 Servizi di portineria/vigilanza 6 Giardino/parco 7 Salone triplo 8 Più sale di rappresentanza 9 Sala hobby 10 MILANO II SEM 13 Salone triplo 1 Box singolo o multiplo 2 Terrazza al piano 3 Servizi di portineria/vigilanza 4 Spazi per il personale di servizio 5 Tripli e più servizi 6 Vista panoramica 7 Più sale di rappresentanza 9 Giardino/parco 10 3

4 GENOVA II SEM 13 Box singolo o multiplo 1 Terrazza al piano 2 Vista panoramica 3 Giardino/parco 4 Tripli e più servizi 5 Salone triplo 6 Più sale di rappresentanza 7 Spazi per il personale di servizio 9 Servizi di portineria/vigilanza 10 FIRENZE II SEM 13 Terrazza al piano 1 Box singolo o multiplo 2 Vista panoramica 3 Salone triplo 4 Giardino/parco 5 Tripli e più servizi 6 Più sale di rappresentanza 7 Spazi per il personale di servizio 9 Servizi di portineria/vigilanza 10 NAPOLI II SEM 13 Terrazza al piano 1 Box singolo o multiplo 2 Vista panoramica 3 Tripli e più servizi 4 Servizi di portineria/vigilanza 5 Giardino/parco 6 Salone triplo 7 Più sale di rappresentanza 9 Spazi per il personale di servizio 10 Classifica delle dotazioni che determinano mediamente minore appeal nel II semestre 2013 MILANO II SEM 13 piano rialzato 1 primo piano 2 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 3 assenza di balconi 4 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 5 mancanza di ascensore 6 assenza di box/posto auto 7 contesto circostante che presenta elementi di degrado 8 vicinanza a fonti di rumore 9 esposizione su vie trafficate 10 bagno cieco se unico 11 ROMA II SEM 13 contesto circostante che presenta elementi di degrado 1 piano rialzato 2 primo piano 3 mancanza di ascensore 4 bagno cieco se unico 5 assenza di balconi 6 assenza di box/posto auto 7 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 8 esposizione su vie trafficate 9 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 10 vicinanza a fonti di rumore 11 GENOVA II SEM 13 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 1 contesto circostante che presenta elementi di degrado 2 assenza di box/posto auto 3 assenza di balconi 4 esposizione su vie trafficate 5 vicinanza a fonti di rumore 6 mancanza di ascensore 7 bagno cieco se unico 8 piano rialzato 9 primo piano 10 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 11 FIRENZE II SEM 13 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 1 mancanza di ascensore 2 piano rialzato 3 vicinanza a fonti di rumore 4 assenza di balconi 5 assenza di box/posto auto 6 esposizione su vie trafficate 7 primo piano 8 bagno cieco se unico 8 contesto circostante che presenta elementi di degrado 9 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 10 4

5 SENTIMENT DI MERCATO PRINCIPALI INDICATORI Così come si osserva nella media del mercato residenziale, nelle città monitorate da Santandrea, si sono avuti cali nelle quotazioni anche nel segmento pregio, rispetto al 2012: siamo tra il -4 e il -5% per Roma; tra -3 e -4% per Milano; tra -5 e -6% per Genova e Firenze e intorno al -7% per Napoli. Un elemento rilevante, soprattutto in un contesto in cui i prezzi richiesti non sono sempre riallineati al mercato attuale e parametrati alle caratteristiche del prodotto, è la percentuale di sconto tra prezzo iniziale e prezzo di chiusura della trattativa. Secondo l esperienza Santandrea, da questo punto di vista si riscontra un ampia variabilità, in relazione al rapporto qualità/prezzo dell immobile: nei casi in cui tale parametro è adeguato, la trattabilità media è intorno al 10%; nei casi invece in cui non è stato effettuato un repricing del valore richiesto, gli sconti in sede di chiusura delle trattative si ampliano mediamente al 15-20%, ma possono raggiungere anche percentuali superiori per le unità poste sul mercato da più tempo, che vengono sottoposte a successivi ribassi del prezzo inizialmente richiesto. I tempi di vendita si attestano mediamente intorno ai 7-8 mesi per Milano e Genova, mentre siamo a 9 mesi per Roma e Napoli e a 11 mesi per Firenze. In particolare, nei casi in cui lo scostamento tra aspettative di proprietari e acquirenti è piuttosto ampio, gli immobili possono rimanere in vendita per diversi mesi per poi essere ritirati dal mercato. Per quanto riguarda Roma, si è riscontrato un aumento della domanda in acquisto soprattutto per il Centro Storico, in un contesto di compravendite stabili. Bene la zona Prati, che conferma il suo interesse, con un riscontro positivo anche in termini di compravendite. Stabile la zona dei Parioli con una maggiore difficoltà di incontro tra domanda e offerta in quanto i prezzi non si sono ancora riallineati alle aspettative degli acquirenti. Milano ha visto una tenuta della domanda soprattutto per le zone di a Brera e Magenta, che confermano il loro appeal. Il Quadrilatero in ragione dei prezzi richiesti elevati, ha scontato una maggiore distanza tra aspettative di venditori e acquirenti. Sul versante compravendite si riscontrano buone performance nella zona residuale di Pagano Fiera Porta Romana e Piave. Firenze ha visto una tenuta della domanda per il Centro Storico e per la zona dei Lungarni, che grazie al riallineamento dei prezzi ora presentano diverse soluzioni interessanti in termini di rapporto qualità/prezzo anche in ottica di investimento. A Genova tiene la domanda in zona di Albaro, soprattutto nelle vie di maggiore pregio, quali Jenner, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa; bene anche Nervi, soprattutto in zona Pescetto, Palme, S. Ilario; in zona Quarto la domanda si orienta invece a viale Quartara, Geneys, ponte dell'ammiraglio. Sul versante compravendite, non si è ancora avuta una ripartenza in quanto i potenziali acquirenti rimangono in attesa di ulteriori ribassi delle quotazioni. A Napoli nell ambito delle zone top si conferma in testa la zona Chiaia, in particolare via Dei Mille, via Caracciolo, via Partenope, seguita da Posillipo. Buono anche il riscontro per il Vomero, caratterizzato da quotazioni mediamente più contenute. 5

6 SENTIMENT PER IL I SEMESTRE 2014 ROMA MILANO GENOVA FIRENZE NAPOLI Le previsioni per il prossimo semestre per Milano e Roma sono di un aumento della domanda in acquisto, che potrà determinare un aumento del numero di compravendite. La condizione necessaria sarà però una ulteriore riduzione dei prezzi richiesti, che servirà da stimolo a chi vuole catturare le migliori opportunità sul mercato. A Roma si prevede dinamismo per Trastevere, caratterizzato da una buona richiesta a fronte di una scarsità di offerta, oltre alla zone Eur e Prati, che, grazie al riallineamento dei prezzi presentano disponibilità di offerta interessante in termini di rapporto qualità/prezzo. A Milano si prevede una buona tenuta per le zone di Magenta, Brera e Indipendenza, mentre per il Quadrilatero e la zona Venezia sarà importante un ulteriore avvicinamento tra domanda e offerta. Per Genova, Firenze e Napoli si prevede invece una situazione di maggiore attendismo, che potrebbe sbloccarsi a seguito di una riduzione della distanza tra domanda e offerta, generata da una diminuzione dei prezzi richiesti. 6

7 SCHEDA PREZZI IMMOBILI DI PREGIO 2013 NUOVE/RISTRUTT. DA RISTRUTT. Minimo Massimo Minimo Massimo ROMA Centro Storico Trieste - Salario Parioli Prati Giulia - Vittorio Emanuele - Navona Spagna - Tridente MILANO Quadrilatero Brera Magenta Venezia Pagano GENOVA Albaro Albaro - Jenner, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa Nervi - Quinto Nervi - Pescetto, Palme, S. Ilario Quarto - viale Quartara, Geneys, ponte dell'ammiraglio FIRENZE Centro Storico, Oltrarno Lungarni Piazzale Michelangelo, Bellosguardo, Fiesole Viali (Via Masaccio, Via Mazzini, Oberdan) Prima collina NAPOLI Chiaia - Via Dei Mille, Via Caracciolo, Via Partenope Posillipo Vomero I prezzi sono espressi in al mq Fonte Santandrea 7