DESCRIZIONE DELL IMMOBILE

Transcript

1 dott. ing. arch. Alberto M. Lunghini, FRICS, AICI, FIABCI Reddy s Group SRL Case Study - 1 Valutazione di un Centro Commerciale composto da Ipermercato e Galleria Commerciale Camera di Commercio

2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L immobile di nostro interesse è rappresentato da un centro commerciale composto da un ipermercato e da una galleria commerciale di 40 negozi. Il complesso immobiliare è situato nella zona periferica di un capoluogo di provincia dell Emilia Romagna. Il centro commerciale, inaugurato nel novembre del 2000, risulta formato da un ipermercato con un area vendita di circa mq. e da una galleria commerciale di circa mq. di superficie i netta di vendita. 2/21

3 CONSISTENZA Superficie utile ipermercato (mq) Superficie area di vendita (mq) Superficie utile galleria (mq) Superficie netta di vendita galleria (mq) N posti auto scoperti /21

4 VALUTAZIONE L obiettivo del presente studio è quello di determinare il Valore di Mercato del complesso immobiliare in oggetto riferito al primo semestre Il Valore di Mercato, determinato con il metodo reddituale o della capitalizzazione del reddito, viene così ricavato: P = OI/R ove P = valore di mercato OI = reddito operativo (Operating Income) R = tasso di capitalizzazione i (cap rate) Per ottenere il valore di mercato P occorre determinare il tasso di capitalizzazione R accettabile dal mercato 4/21

5 IPERMERCATO - ANALISI DEL FATTURATO L ipermercato è stato inaugurato nel Ad oggi si può affermare che l attività dell ipermercato sia pressoché a regime ed esprima un fatturato annuo a mq di vendita che possiamo definire medio, in relazione a strutture similari. Nella tabella sottostante sono riportati il fatturato relativo all anno 2003 e i fatturati prospettici relativi agli anni * 2005* 2006* Fatturato Euro Fatturato a mq. di sup. di vendita Euro/mq /21

6 VALUTAZIONE DELL IPERMERCATO Ai fini valutativi, per determinare il canone sostenibile, si utilizzerà il fatturato previsto per l anno Considerando che si può stimare congrua una incidenza del canone sostenibile pari a circa il 2,00% del fatturato, il corretto canone può essere stimato in 1,87 Mln Euro annui (pari a 220,00 Euro/anno a mq di superficie di vendita). Il tasso di capitalizzazione i (cap rate) è pari al 6,50%. Il tasso di capitalizzazione applicato è stato determinato in considerazione del fatto che si tratta di un complesso immobiliare nuovo, di ottima qualità, con un grande potenziale di sviluppo in relazione alla consistenza del bacino di utenza e alla mancanza di concorrenza, con una galleria commerciale di buona qualità. 6/21

7 VALUTAZIONE DELL IPERMERCATO Applicando il tasso di capitalizzazione pari al 6,50% si ottiene un prezzo lordo pari a P= Euro 1,87 Mln / 0,065 = Euro 28,8 Mln. Fatturato 2004 (previsione) Euro Fatturato medio a mq. di sup. di vendita Euro/mq Canone annuo Euro Canone annuo a mq. di sup. di vendita Euro/mq. 220 Tasso di capitalizzazione % 6,50% Valore di Mercato Euro Valore di Mercato a mq. di sup. di vendita Euro/mq Valore di Mercato a mq. di sup. utile ipermercato Euro/mq /21

8 VALUTAZIONE DELLA GALLERIA COMMERCIALE La galleria è locata interamente ad una società di gestione che a sua volta concede in sublocazione o affitto d azienda gli spazi ai singoli conduttori. Il canone di locazione per l anno 2004 è pari a Euro ,00. Sulla base delle considerazioni espresse in precedenza si ritiene congruo tale canone. Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è pari al 7,00%. Il tasso di capitalizzazione i applicato è stato t determinato t in considera-zione i del fatto che si tratta di una galleria di buona qualità, posta in un complesso nuovo, con un grande potenziale di sviluppo in relazione alla consistenza del bacino di utenza e alla mancanza di concorrenza. Inoltre non risultano spazi sfitti. 8/21

9 VALUTAZIONE DELLA GALLERIA COMMERCIALE C Applicando il tasso di capitalizzazione pari al 7,00% si ottiene un prezzo lordo pari a P= Euro 1,9 Mln / 0,07 = Euro 27,1 Mln 9/21

10 VALORE COMPLESSIVO DEL COMPLESSO IMMOBILIARE Euro (28,8 + 27,1) Mln = Euro 55,9 Mln 10/21