ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO CONSULENZA TECNICA PER L EDILIZIA FRIULI VENEZIA GIULIA COMUNE DI TRIESTE

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Carlo Fadda
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APPARTAMENTO IN VIA DEL TEATRO ROMANO 22 piano quarto interno 3 Codice

1 ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO CONSULENZA TECNICA PER L EDILIZIA FRIULI VENEZIA GIULIA COMUNE DI TRIESTE APPARTAMENTO IN VIA DEL TEATRO ROMANO 22 piano quarto interno 3 Codice identificativo SIMEA IS_01191_02_001 SIMEA IS_01191_02_002 RELAZIONE DI STIMA Novembre

2 SOMMARIO 1. Considerazioni generali Scopo della stima Situazione urbanistica: Piano regolatore - Concessioni edilizie - Sanatorie Situazione Catastale Vincoli, servitù, oneri Funzionalità degli impianti Stato manutentivo dell'edificio ed interno degli alloggi Descrizione del complesso immobiliare Caratteristiche estrinseche del complesso immobiliare Caratteristiche intrinseche del complesso immobiliare Consistenza Caratteristiche costruttive, di finiture e degli impianti Stato di manutenzione Metodologia estimativa Valori unitari medi di mercato Fonti e valori unitari Valori unitari medi di mercato delle unità abitative Valori unitari medi di mercato delle cantinei Calcolo delle superfici Calcolo del valore di mercato delle unità Confronto con la stima del Cartolarizzazione SCIP Conclusioni

3 PERIZIA DI STIMA RELATIVA AL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO DELL UNITA' IMMOBILIARE DI PROPRIETA DELL INAIL SITA A TRIESTE Via del Teatro Romano 22 piano quarto - interno 3 La Consulenza Tecnica per l Edilizia regionale è stata incaricata di procedere all attuale valutazione dell unità immobiliare di proprietà dell INAIL, inoptata e retrocessa dalla SCIP (Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici) ai fini della vendita con procedura d asta. Per l'espletamento dell'incarico affidato, si è proceduto in data 20 novembre 2015 al sopralluogo dell immobile interessato, così da accertare le caratteristiche più salienti della zona e le qualità specifiche dell'edificio e delle singole unità immobiliari, assumendo le notizie ritenute all'uopo utili e necessarie. Sono state inoltre svolte le opportune indagini di natura tecnico - economica nel settore immobiliare e sono stati reperiti i dati dell OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate) oltre al Borsino Immobiliare FIAIP FVG, allo scopo di individuare lo specifico mercato omogeneo entro il quale far ricadere l'immobile in esame e raccogliere gli elementi necessari alla determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire all'immobile in questione. La valutazione è stata eseguita applicando il metodo sintetico comparativo. 1. Considerazioni generali 1.1. Scopo della stima Con questa stima si vuole aggiornare il valore di mercato per i locali in oggetto che nel 2003 erano stati cartolarizzati assieme al resto della parte a reddito dell edificio al prezzo di mercato determinato allora dalla locale Agenzia del Territorio Situazione urbanistica: Piano regolatore - Concessioni edilizie - Sanatorie Il compendio immobiliare ricade in zona U1 zone per servizi ed attrezzature pubbliche all interno della più vasta zona AO Centro storico. La Licenza di costruzione è del 22 marzo 1954 Prot. Gen.n , mentre la Dichiarazione di Agibilità è del 31 gennaio 1957 Prot.gen.n Le unità immobiliari si possono considerare perfettamente coerenti con le vigenti norme urbanistiche ed edilizie come risulta dagli atti in possesso dell Istituto che nel 2003 ha cartolarizzato e quindi venduto parte degli alloggi e degli esercizi commerciali presenti. 3

4 1.3. Situazione Catastale L alloggio con la cantina di pertinenza risulta così censito presso l Ufficio provinciale dell Agenzia delle Entrate di Trieste Comune Censuario di Trieste V Sezione : FOGLIO MAPPALE SUB CAT CLASSE CONS SUP CATASTALE RENDITA /2 6 A/2 5 6 vani m 1301,47 Il sopralluogo ha consentito di verificare la conformità tra le planimetrie catastali e lo stato attuale dei luoghi Vincoli, servitù, oneri L intero immobile è da intendersi di interesse storico-artistico-monumentale per tanto assoggettabile ai disposti dell art.5 del D.L. n.490/99 (ex art.4 legge 1089/39) come da attestazione della locale Soprintendenza per i Beni e le Attività Culturali prot del Inoltre sempre lo stesso complesso edilizio è gravato da una servitù di passaggio a favore della particella 1040, tra i due corpi di fabbrica al piano terra esiste una zona di passaggio carrabile gravata da una servitù iscritta all Ufficio Tavolare che consente l accesso ad alcune automobili di servizio del Comune di Trieste alla galleria retrostante Funzionalità degli impianti E stata esaminata la funzionalità degli impianti ed il loro grado di adeguamento alla normativa vigente. Si rimane in attesa dell Attestato di Prestazione Energetica di cui l art.6 del D.Lgs 192/2005, che a breve verrà predisposto da un tecnico abilitato esterno all Istituto Stato manutentivo dell'edificio e delle pertinenze La costruzione dell immobile è stata ultimata nel Lo stato manutentivo delle parti comuni si può considerare buono grazie ad una costante manutenzione nel corso degli anni.. 2. Descrizione del complesso immobiliare 2.1. Caratteristiche estrinseche del complesso immobiliare Il complesso immobiliare è localizzato nel centro storico della città, in prossimità di piazza dell Unità, di piazza della Borsa e di Corso Italia, oltre che alle pendici del sovrastante colle di San Giusto. La zona è caratterizzata da insediamenti edilizi con destinazione sia residenziale che terziaria; in particolare si evidenzia la vicinanza della sede comunale, di vari uffici pubblici (Genio Civile, LL.PP., Dipartimento provinciale del Ministero dell Economia e delle Finanze, Prefettura, Teatro Verdi, ecc). 4

5 L immobile al centro cittadino è facilmente raggiungibile sia con i mezzi pubblici che con quelli privati, la carenza di parcheggio è stata risolta con la recente inaugurazione di un parcheggio interrato dlla capacità di oltre 700 posti Caratteristiche intrinseche del complesso immobiliare L edificio è composto da un piano interrato e tre piani fuori terra che si sviluppano sull intera area e da una torre di altri nove piani che si trova sul lato sud-est; l appartamento in oggetto si trova proprio alla base di questa torre al 4 piano fuori terra. 3. Consistenza L alloggio è costituito da un appartamento di 6 vani catastali al quarto piano composto da : ingresso-disimpegno, cucina, soggiorno/salone, 3 camere, 2 servizi igienici oltre ad un grande balcone. Al piano seminterrato c è la cantina di pertinenza. 4. Caratteristiche costruttive, delle finiture e degli impianti Le palazzine sono realizzate con struttura portante in setti e pilastri di cemento armato, i tamponamenti sono in muratura come pure le tramezzature interne. La qualità delle finiture è buona. Gli impianti tecnologici comprendono: impianto di riscaldamento centralizzato; impianto idrico sanitario; impianto elettrico e telefonico; impianto citofonico; doppio impianto ascensore; impianto antenna centralizzata; infissi esterni in alluminio con vetrocamera ed avvolgibile interno; finitura esterna lapidea (tesserine in pietra del Carso) L unità immobiliare mantiene tutte le caratteristiche e le finiture dell epoca di costruzione e più precisamente i pavimenti sono del tipo palladiana in quasi tutti i locali, in monocottura nei servizi igienici e cucina, tutti i materiali sono di media qualità. 5. Stato di manutenzione Lo stato di manutenzione dell alloggio si può definire scadente. 5

6 Per poter essere utilizzato l appartamento ha soltanto la necessità di una completa ritinteggiatura, ma per riqualificarlo alla pari dell intero edificio sono da prevedere interventi agli impianti, alle piastrellature ed ai serramenti interni ed esterni.. 6

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