Tribunale di Forlì SEZIONE FALLIMENTARE

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1 Fall. 2/2008 Cron. 796 Rep Tribunale di Forlì SEZIONE FALLIMENTARE Relazione di stima relativa ai beni immobili compresi nel fallimento a carico di xxxxxxxxxxx titolare dell impresa individuale xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx Il sottoscritto, Geom. Mario Labartino iscritto all albo dei geometri della Provincia di Forlì-Cesena al n. 1342, domiciliato in Forlì Via Carlo Cignani, 8 Tel nominato perito estimatore nella procedura fallimentare dalla Dott.ssa Caterina Valducci curatore della procedura, in relazione ai beni immobili espone quanto segue. - CAPITOLO 1 - INDIVIDUAZIONE DEL BENE Fabbricato a schiera ad uso civile abitazione con relativa corte esclusiva facente parte del complesso immobiliare sito in Comune di Cesena via Francesco Arcangeli n Proprietà: xxxxxxxxxxxxx nata a Cesena il xxxxxxxxxxxx cod. fisc. xxx xxx xxxx xxxx, residente a Cesena Via xxxxxxxx xxxxxxxxxx n. xxx. Ubicazione: il bene è ubicato nella prima periferia di Cesena, località Case Finali a circa 3 km dal centro cittadino, lo si raggiunge percorrendo la via Emilia in direzione Rimini, sino ad arrivare ad un quartiere di recente realizzazione posto sulla sinistra di detta strada. La zona è dotata di tutte le opere di urbanizzazione a notevole densità abitativa, sono presenti numerosi condomini di grandi dimensioni

2 oltre a numerosi complessi di case a schiera. L impianto urbanistico risulta essere costituito da strade di grandi dimensioni con notevoli superfici destinate a parcheggio ed a verde pubblico, la zona è servita da mezzi pubblici, inoltre vi è dislocato un supermercato di dimensioni medio - grandi. Confini: giardino pubblico, ragioni xxxxxxx xxxxxxx, xxxxx xxxxxxx xxxxxxxxxxxx xxxxxxxx, via Francesco Arcangeli. Tipologia di zona: nel vigente piano regolatore del comune di Cesena l immobile è inserito nel Comparto PEEP C/2a di Case finali. Dati Catastali: l immobile risulta iscritto all Agenzia del Territorio della provincia di Forlì-Cesena, nel Comune di Cesena, con i seguenti identificativi: - Catasto dei terreni Foglio 128. Particella 1186, qualità ente urbano, superficie mq Catasto dei Fabbricati - Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita A/3 4 6,5 vani. 654, C/ mq.. 87,80 Autorizzazione edilizia: Il fabbricato è stato realizzato con concessione edilizia n. 219 del 25/05/1990 prot. 7193/90, e dichiarato abitabile in data 10/04/1992. Si fa notare che dal confronto dei disegni della concessione edilizia nonché delle planimetrie catastali depositate, con lo stato di fatto, è emerso che sono state eseguite opere edilizie senza che venisse richiesta la prescritta autorizzazione. Dette opere consistono nella realizzazione di due pareti divisorie al piano terra per la formazione del locale cucina ricavato dall originario soggiorno con angolo - 2 -

3 cottura. Da informazioni assunte dagli attuali occupanti (xxxxxx xxxx e famigliari) è emerso che detta divisione era già esistente al momento dell acquisto 18/06/2004, ad ogni modo dette opere possono essere sanate con una D.I.A. A SANATORIA i cui oneri possono quantificarsi in circa ,00. - CAPITOLO 2 - PROVENIENZA E GRAVAMI Cenno storico: l intera area su cui insiste il complesso immobiliare in cui è inserito il fabbricato oggetto della presente perizia nel 1985 era di proprietà della xxxxxxxxxx xxxxxx-xxxxxx ed istituti educativi amministrata dal xxxxxxxx., ente che aveva ricevuto i beni dall xxxxx xxx xxxxx xxxxxxxxx xx Cesena per fusione con altre sei istituzioni pubbliche di assistenza e beneficienza (xxxx), fusione approvata con decreto del Presidente della Giunta Regionale dell Emilia Romagna n. 131 in data 2 marzo 1988 protocollo n /325 pubblicato dul bollettino ufficiale della Regione Emilia Romagna n. 98 in data 3/9/ Con esproprio approvato con deliberazione della Giunta Municipale n in data 27/06/1989, ratificata con deliberazione del Consiglio Comunale n. 937 in data 07/09/1989, ratificata con deliberazione della stessa Giunta Municipale n in data 1989, a sua volta ratificata con deliberazione del suddetto Consiglio Comunale n in data 14/12/1989, e trascritta a Forlì in data 17/01/1990 all art. 573, i beni passavano in proprietà al Comune di Cesena. - Con atto di cessione in proprietà di area fabbricabile del comparto P.E.E.P. Comunale C/2a di Case Finali ai rogiti del Notaio Giorgio Oliveri di Forlì in data 01/08/1990 repertorio n /3936 registrato a Forlì il 13/08/1990 al n

4 1590 e trascritto a Forlì il 13/08/1990 artt il Comune di Cesena cedeva l area alla xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx Cooperativa per la casa a responsabilità limitata con sede in Forlì. - Con atto ai rogiti del Notaio Giorgio Oliveri di Forlì in data 01/08/1990 repertorio n /3936 registrato a Forlì il 13/08/1990 al n e trascritto a Forlì il 13/08/1990 art il Comune di Cesena e la xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx Cooperativa per la casa a responsabilità limitata con sede in Forlì, stipulavano convenzione edilizia, con cui definivano le opere e le modalità di urbanizzazione ed edificazione dell intrera area. - Con atto ai rogiti del Notaio Antonio Porfiri di Cesena in data 14/12/1992 repertorio trascritto a Forlì il 09/01/1993 Art. 226, la xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx Cooperativa per la casa a responsabilità limitata con sede in Forlì assegnava in proprietà ai soci xxxxxxxxx xxxxx nato a Bertinoro il xx/xx/xxxx e xxxxxxxx xxxxxxx nata a Cervia il xx/xx/xxxx le unità immobiliari di cui alla descrizione catastale della presente perizia. - Con atto ai rogiti del Notaio Paolo Giunchi del 17/06/1999 repertorio /37083 trascritto a Forlì il 21/07/1999 art veniva rettificata la trascrizione di cui all atto di cessione in proprietà del notaio Oliveri in data 01/08/1990 repertorio n /3936 registrato a Forlì il 13/08/1990 al n e trascritto a Forl il 13/08/1990 artt Con atto ai rogiti del Notaio Paolo Giunchi del 17/06/1999 repertorio /37083 trascritto a Forlì il 21/07/1999 art veniva rettificata la trascrizione di cui alla convenzione stipulata con atto del notaio Oliveri in data - 4 -

5 01/08/1990 repertorio n /3936 registrato a Forlì il 13/08/1990 al n e trascritto a Forl il 13/08/1990 artt Con atto di compravendita del Notaio Paolo Giunchi di Cesena, in data 18/06/2004 repertorio /47431 registrato a Cesena il 28/06/2004 al n Mod. 1T e trascritto a Forlì in data 30/06/2004 art. 7638, i signori xxxxxxxxx xxxxx nato a Bertinoro il xx/xx/xxxx e xxxxxxxx xxxxxxx nata a Cervia il xx/xx/xxxx vendevano alla signora xxxxxx xxxx nata a Cesena il xx/xx/xxxx le unità immobiliari di cui alla descrizione catastale della presente perizia. - Con atto del Notaio Paolo Giunchi di Cesena in data 18/06/2004 repertorio /47432 veniva iscritta a Forlì ipoteca volontaria in data 30/06/2004 art derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario e gravante sulle unità immobiliari di cui alla presente perizia. - Con atto del Tribunale di Forlì Sez. Cesena in data 13/02/2008 repertorio 116/2008 veniva iscritta ipoteca giudiziale in data 20/02/2008 art. 819 derivante da Decreto Ingiuntivo e gravante sulle unità immobiliari di cui alla presente perizia. - Con Atto Giudiziario del 08/02/2008 del Tribunale di Forlì repertorio 7/2008 veniva Trascritta in data 28/03/2008 art Sentenza dichiarativa di Fallimento

6 - CAPITOLO 3 - DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILE L immobile oggetto di stima è costituito da un fabbricato ad uso civile abitazione a schiera, si eleva a tre piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato, ha struttura portante intelaiata (travi e pilastri), è tamponato con blocchi termici dello spessore di cm. 30, intonacato al civile e tinteggiato, il solaio di copertura è a falde inclinate con soprastante manto di tegole. Il fabbricato è dotato di tutti gli impianti: telefonico, idrico-sanitario, elettrico, fognante, impianto di riscaldamento autonomo funzionante a gas-città, e condizionamento. E composto da due unità immobiliari: un appartamento ed un garage. L appartamento è composto al piano terra da ingresso, soggiorno e cucina, e sviluppa una superficie complessiva di mq. 49,00 circa ed ha un altezza utile di ml. 2,70, è pavimentato con piastrelle di ceramica e ha muri divisori tinteggiati ed in parte rivestiti in ceramica (cucina). Dalla cucina e dal soggiorno, mediante una porta finestra si accede ad un terrazzo della superficie di mq. 11,00; da quest ultimo è consentito l accesso a parte della corte esclusiva adibita a giardino e sviluppa una superficie di circa mq. 70. Nella zona ingresso è posizionata la scala di collegamento al piano superiore, a due rampe con pianerottolo intermedio, la scala è rivestita in marmo, dal pianerottolo si accede ad un bagno ed ad una camera da letto matrimoniale; da questa trova accesso un balcone della superficie di circa mq. 5,00. Percorrendo la seconda rampa si giunge in un disimpegno da cui si accede ad una camera da letto matrimoniale ad un bagno di servizio ed a una camera da letto singola; da entrambe le camere da letto si accede - 6 -

7 ad un ulteriore balcone della superficie di circa mq. 8,40. I pavimenti del piano sono in legno ad eccezione di quelli dei bagni che sono in ceramica; le pareti sono tinteggiate e quelle dei bagni sono in parte rivestite. L intero piano sviluppa una superficie complessiva di mq. 66,00, circa ed ha un altezza utile di ml. 2,70. Dal disimpegno del piano primo è posizionata una scala con struttura in ferro a vista che consente l accesso al piano sottotetto adibito a ripostiglio, detto vano sviluppa una superficie complessiva di mq.26,00 circa ed ha un altezza media di ml. 2,00. Sempre dall ingresso del piano terra mediante una rampa di scale si giunge al piano seminterrato in cui trovano dislocazione una cantina, una tavernetta ed il locale centrale termica, la cantina sviluppa una superficie complessiva di circa mq. 39,00 con un altezza utile di ml. 2,00; la tavernetta sviluppa una superficie di mq. 40,00 circa ed ha un altezza utile di ml. 2,50; le pareti risultano intonacate e tinteggiate e i pavimenti sono in ceramica. Gli infissi esterni sono in legno Douglas dotati di vetrocamera, forniti esternamente di tapparelle in PVC; le porte interne sono in legno tamburato Il garage dislocato al piano terra sul fronte stradale è costituito da un unico vano della superficie di circa mq. 17,00 ed ha un altezza utile di ml. 2,30; mediante una porta a tenuta stagna è collegato anche all ingresso al piano terra. Il vano, risulta intonacato al civile e pavimentato in cemento rullato. Il fabbricato nel suo insieme si presenta in ottimo stato di conservazione e manutenzione, la distribuzione dei locali è razionale e di buone dimensioni in rapporto alla tipologia

8 - CAPITOLO 4 - CRITERI DI STIMA ASSUNTI In prima analisi lo scrivente tiene a precisare, che come già detto in precedenza, l immobile è stato realizzato in area P.E.E.P., e quindi soggetto ad una serie di vincoli derivanti dalla convenzione, stipulata tra la cooperativa costruttrice, ed il Comune di Cesena, ai sensi della Legge 22/10/1971 n.865. Detti vincoli e condizioni possono essere riassunti nei seguenti punti: 1) L alloggio costruito su area ceduta in proprietà non può essere alienato a nessun titolo né su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio del certificato di abitabilità. 2) Decorsi 10 anni dal rilascio del suddetto certificato l alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per l assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall Ufficio Tecnico Erariale (ora Agenzia del Territorio) determinato ai sensi dell art. 16 della Legge 22/10/1971 n ) Decorsi 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario può venderlo a chiunque, o costituire su di esso diritti reali di godimento, con l obbligo di pagare al Comune, che a suo tempo ha ceduto l area, la somma corrispondente alla differenza fra il valore di mercato dell area al momento dell alienazione, ed il prezzo di acquisto stabilito dalla convenzione, rivalutato sulla base della variazione dei prezzi all ingrosso calcolata dall ISTAT

9 Pertanto, tenendo presente che la convenzione tra il Comune di Cesena e la società costruttrice è stata stipulata in data 01/08/1990, che il certificato di abitabilità è stato rilasciato in data 10/04/1992, si desume che il periodo di validità della convenzione è stabilito fino alla data del 10/04/2012. In considerazione di quanto sopra detto, essendo a tutt oggi ancora valida la convenzione, il prezzo massimo di vendita stabilito dalla stessa per l immobile oggetto della presente perizia risulta essere pari ad ,00. A riguardo si precisa che da informazioni assunte dal responsabile del settore P.E.E.P. del comune di Cesena è emerso che il regolamento comunale per l assegnazione di aree edificabili nei comparti PEEP ha subito modificazioni mediante delibera di C.C. n. 248 del 25/07/1996 ed in particolare l allegato A del sopra citato regolamento stabilisce che nel caso in cui l immobile costruito in area PEEP sia soggetto a procedura fallimentare le specifiche norme che regolano tale procedura prevalgono sui citati criteri di determinazione del prezzo di vendita convenzionale. In ultima analisi, al riguardo, il funzionario comunale mi ha specificato che pur essendo detto regolamento valido a tutti gli effetti, per le convenzioni stipulate successivamente alla data della deliberazione di consiglio comunale, l indirizzo dell amministrazione è quello di assimilare lo stesso anche alle convenzioni stipulate in data antecedente. Pertanto da quanto sopra esposto lo scrivente ritiene opportuno che per il caso specifico l immobile possa essere venduto in regime di libero mercato, facendo - 9 -

10 presente che l eventuale soggetto acquirente si obbliga ad attenersi al dettato della convenzione nel caso di vendita successiva e sino alla data del 10/04/2012. Per questo motivo, lo scrivente ritiene opportuno, indicare anche il valore del bene in regime di libero mercato. Il criterio di valutazione adottato è quello del valore di mercato, cioè quello desunto per comparazione, con immobili aventi analoghe caratteristiche, intrinseche ed estrinseche, quali la vetustà, l ubicazione, la funzionalità globale, la richiesta di mercato, lo stato di conservazione e manutenzione, ecc, assumendo come base per il calcolo il metro quadrato di superficie vendibile al lordo dei muri interni e esterni; il tutto ragguagliato a coefficienti di incidenza che il sottoscritto valuta nella seguente misura: DESTINAZIONE COEFFICIENTE APPARTAMENTO 1,00 CANTINA 0,45 TAVERNETTA 0,75 SOTTOTETTO 0,70 BALCONI 0,15 GARAGE 0.50 AREA PERTINENZIALE 0,10 Valutazione Considerando quanto sopra esposto lo scrivente attribuisce un valore unitario al metro quadrato di superficie vendibile di ,

11 Determinazione della superficie vendibile: Appartamento Piano terra mq. 49,00 x 1,00 = mq. 49,00 Appartamento Piano primo mq. 66,00 x 1,00 = mq. 66,00 Cantina e C.T. mq. 39,00 x 0,45 = mq. 17,55 Sottotetto mq. 26,00 x 0,70 = mq. 18,20 Tavernetta mq. 40,00 x 0,75 = mq. 30,00 Balconi mq. 24,40 x 0,15 = mq. 3,66 Garage mq. 21,00 x 0,55 = mq. 11,55 Area esterna mq. 107,00 x 0,10 = mq. 10,70 Totale superficie vendibile mq. 206,66 Da ciò si ottiene un valore di 206,66 x ,00/mq = ,00. Pertanto lo scrivente attribuisce un valore complessivo arrotondato di ,00 (euro trecentocinquantamila) - CAPITOLO 5 - CONCLUSIONI Dati Catastali: Comune di Cesena con i seguenti identificativi: - Catasto dei terreni Foglio 128. Particella 1186, qualità ente urbano, superficie mq Catasto dei Fabbricati - Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita A/3 4 6,5 vani. 654, C/ mq.. 87,

12 Urbanistica: Concessione edilizia n. 219 del 25/05/1990 prot. 7193/90; Abitabilità in data 10/04/1992. Necessita D.I.A. A SANATORIA per opere minimali i cui oneri possono quantificarsi in circa ,00. Valore del Bene Prezzo massimo di vendita determinato ai sensi della Convenzione edilizia ,00. Valore dell immobile in regime di libero mercato ,00 Tanto Dovevo per l incarico ricevuto dalla Dott.ssa Caterina Valducci. Forlì, 15 maggio 2008 Geom. Mario Labartino - visure catastali - planimetrie catastali - estratto di mappa - documentazione fotografica - stralcio dell allegato A del regolamento comunale per assegnazione aree PEEP