Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Trento. Corso di aggiornamento professionale Anno 2014 E S T I M O

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1 Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Trento Corso di aggiornamento professionale Anno 2014 E S T I M O I n f o r m a z i o n i s t a t i s t i c h e [aggiornate al secondo semestre 2013] S E T T O R E I M M O B I L I U R B A N I DATI STATISTICI ELABORATI DA STUDIO TECNICO DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI TRENTO - VIA DELLA MERIDIANA 2 TEL. 0461/239453

2 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 1 Q U O T A Z I O N I M E D I E espresse in /mq commerciale 2 SEMESTRE LOCAZ I O N I ABITATIVE M E D I E espresse in /mq commerciale/anno 2013 CITTA' BOLOGNA MILANO ROMA TORINO VERONA BOLZANO TRENTO ROVERETO U F F I C I ZONA di UBICAZIONE Collina ABITAZIONI NUOVE R E G I O N A L I N E G O Z I N U O V I M I N O ---- R I LOCAZIONI ABITATIVE ABITAZIONI E NEGOZI C E N T R I Vedi tabella pagina successiva BOLZANO ROVERETO TRENTO CENTRI MINORI Grandi ( 16 città) > ab. Medie ( 67 città) Da a ab. Piccole (20 città) < ab. GRANDI, MEDIE E PICCOLE CITTA VARIAZIONE DEI PREZZI MEDI delle abitazioni nel periodo secondo le rilevazioni pubblicate da CONSULENTE IMMOBILIARE nuove nuove nuove centro -1,40% centro -0,92% semicentro -2,08% recenti semicentro -2,56% periferia -1,61% periferia -2,87% centro 0,53% centro 0,13% semicentro -0,64% recenti semicentro -0,96% periferia -1,08% periferia -1,18% centro 0,37% centro 0,12% semicentro -0,75% recenti semicentro -1,21% periferia -1,27% periferia -0,81% CITTA DI TRENTO VARIAZIONE DEI PREZZI MEDI delle abitazioni e dei box auto nel periodo secondo le rilevazioni pubblicate da GUIDA CASA - F.I.M.A.A. - Edizioni CURCU&GENOVESE Abitazioni box auto storico = - 9,52% - 3,69% - 0,48% - 1,64% = Sobborghi - 2,03% + 0,21% Centri minori della Provincia - 2,87% - 1,53%

3 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 2 CENTRI MINORI DELLA PROVINCIA DI TRENTO Q U O T A Z I O N I LOCALITA' espresse in /mq commerciale 2 SEMESTRE 2013 Abitazioni nuove Box nuovi Negozi nuovi min max min max min max Aldeno - Cimone - Garniga Vigolo Vattaro - Vattaro - Bosentino Piana Rotaliana Mezzolombardo Altopiani della Paganella Val di Cembra Lavis Val di Fiemme Val di Fassa Altopiani di Pinè Valle del Fersina Alta Valsugana Pergine Bassa Valsugana Tesino Primiero e Vanoi Vallagarina Valli del Leno Altopiano di Folgaria e Lavarone Valle dei Laghi Riva del Garda Arco Altri Comuni Alto Garda e Ledro Valli Giudicarie Val Rendena Valle di Non Alta Anaunia Val di Sole

4 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 3 INDICI D INCIDENZA DELL AREA 2 SEMESTRE 2013 CITTA' Abitanti ZONA di UBICAZIONE ABITAZIONI NUOVE /mq commerciale INCIDENZA AREA ABITAZIONI - BOX AUTO CONNESSE - COLLEGATE VALORE delle AREE NUDE /Mq Finita Nuda i = 1,0 i = 2,0 i = 2,5 i = 3,0 BOLOGNA MILANO ROMA NAPOLI TORINO VERONA BOLZANO TRENTO ,00 67,1 44, ,00 59,2 41, ,00 53,0 38, ,00 81,6 54, ,00 67,3 46, ,00 58,6 43, ,00 81,6 54, ,00 67,9 47, ,00 60,1 44, ,00 78,8 52, ,00 63,7 44, ,00 49,0 36, ,00 67,9 45, ,00 51,2 35, ,00 44,6 32, ,00 71,2 48, ,00 55,1 39, ,00 41,1 30, ,00 63,2 42, ,00 55,3 38, ,00 41,4 30, ,00 60,2 41, ,00 53,2 37, ,00 37,4 29, FORBICI DELLE QUOTAZIONI - 2 SEMESTRE 2013 Localizzazione (i.e. ipotizzato = 3.0) (i.e. ipotizzato = 3.0) (i.e. ipotizzato = 2.5) valore /mq min max min max min max GRANDI CITTA MEDIE CITTA PICCOLE CITTA

5 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 4 MICROZONA Secondo la mappatura tracciata dal Comune di Trento SUDDIVISIONE ZONE URBANE CONNOTAZIONE CITTA di TRENTO INDIVIDUAZIONE A B1 B2 C D E1 E2 F G1 G2 H1 H2 Vela storico Piazza Fiera Via S. Croce Via Madruzzo Via Rosmini Via Prepositura Via Torre Vanga - Via Torre Verde - Via Manzoni P.zza R. Sanzio Via T. d Augusto Largo Nazario Sauro Via Pontara Via Cervara Piazza Venezia Largo Porta Nuova Viale S.F. d Assisi Largo L. Pigarelli Piazza Fiera Via Santa Croce Corso Tre Novembre Torrente Fersina Via Venezia - Piazza Venezia Largo Porta Nuova Viale S. Francesco d Assisi Largo L. Pigarelli Piazza L. Da Vinci Ferrovie dello Stato Inizio Scalo Filzi Via Malvasia Via Pietrastretta Via della Spalliera Via Muralta Confine S. Donà Via delle Laste - Via dei Giardini Via Venezia Via Cervara Via della Pontara Via Torre d Augusto - Piazza Sanzio Via Torre Verde Via Torre Vanga Via Madruzzo Via S. Croce Corso Tre Novembre - Viale Verona Ferrovia Valsugana - Ferrovia Statale Via Monte Baldo Fiume Adige Cavalcavia Stazione - Piazza L. Da Vinci Via Prepositura -Via Rosmini Torrente Fersina sino ponte Povo Confine S. Donà Zona Università Mesiano Est - Parco Gocciadoro Rio Salè Ferrovia Valsugana Via S. Bartolameo Ferrovia Valsugana Viale Verona Ferrovia Valsugana Via San Bartolameo Via Asiago Via Galassa Confine Villazzano Loc. S. Rocco Loc. Casteller Rotatoria loc. Stella Tangenziale Est -Ferrovia Statale Via Monte Baldo Ferrovia Statale Fiume Adige Confine Mattarello S.S. Abetone e Brennero Tangenziale Est Fiume Adige Tangenziale - Rotatoria Via Maccani Ferrovia Statale Cavalcavia Stazione Tangenziale - Rotatoria di Via Maccani Cavalcavia Ferrovia Rotatoria Martiri Nassiria Via Brennero Statale Valsugana Torri P.A.T. Via Brennero Statale Valsugana Torri P.A.T. Confine Cognola Via Solteri - Salita Dallafior Statale Valsugana Confine Cognola Confine ex area Agip Ferrovia Statale Fiume Adige Tangenziale Svincolo Autostrada Via S. Giorgio Villa Salvati Confine Sardagna Confine Ravina Confine Motorizzazione Villa Salvati Confine Sardagna S.S. 45 bis Loc. Ischia Podetti Fiume Adige Autostrada Via alla Scala Via S. Giorgio SOBBORGHI della Città di TRENTO Baselga del Bondone Cadine Cognola Cognola (Martignano) - Cognola (San Donà) - Cognola (Tavernaro) - Gardolo centro, Melta, S. Anna - Gardolo Lamar, Spini, Ghiaie - Gardolo Roncafort, Canova - Mattqrello Mattarello (Valsorda) Meano Meano (Gardolo di mezzo) Meano (S. Lazzaro) Meano (Vigo Cortesano, Gazzadina) Monte Bondone Montevaccino Povo centro, Pantè, Mesiano, Salè, Graffiano Povo (Borino, Oltrecastello) Povo (Cimirlo) - Ravina Romagnano Sardagna Sopramonte Vigolo Baselga Villamontagna Villazzano Villazzano (San Rocco, Grotta)

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7 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 6 AREE FABBRICABILI Incidenze indicative sul prezzo commerciale delle costruzioni residenziali CITTA di TRENTO - 2 semestre 2013 MICROZONA Secondo la mappatura adottata dal Comune di Trento PREZZO MEDIO Abitazioni nuove /mq comm.le Media arrotondata prezzi FIMAA, ANAMA, AGENZIA del TERRITORIO INCIDENZA AREA ABITAZIONI - BOX AUTO CONNESSE - COLLEGATE i.e = 0,725 (ex 1,0) Finita Nuda i.e. = 1,45 (ex 2,0) Valore Aree nude /mq i.e = 1,85 (ex 2,5) i.e = 2,2 (ex 3,0) A 4.620,00 60,2 41,1 729, , , ,60 B ,00 57,6 39,9 627, , , ,62 B ,00 51,1 36,5 497,37 994, , ,11 C 3.660,00 50,9 36,3 493,20 986, , ,59 D 4.230,00 58,0 41,4 656, , , ,58 E ,00 46,2 35,2 435,51 871, , ,54 E ,00 37,2 29,7 315,74 631,47 789,34 947,21 F 3.420,00 47,5 35,1 446,37 892, , ,12 G ,00 31,8 25,4 247,80 495,59 619,49 743,39 G ,00 37,3 29,8 316,36 632,73 790,91 949,09 H ,00 41,4 31,8 361,15 722,30 902, ,45 H ,00 34,7 26,7 272,19 544,38 680,47 816,56

8 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 7 LOCALITA AREE FABBRICABILI Incidenze indicative sul prezzo commerciale delle costruzioni residenziali SOBBORGHI di TRENTO - 2 semestre 2013 PREZZO MEDIO Abitazioni Media nuove arrotondata prezzi FIMAA, ANAMA, AGENZIA del TERRITORIO INCIDENZA AREA ABITAZIONI - BOX AUTO CONNESSE - COLLEGATE Finita Nuda i.e=0,725 (ex 1,0) Valore aree nude /mq i.e.=1,10 (ex 1,5) i.e.=1,45 (ex 2,0) i.e =1,85 (ex 2,5) Baselga del Bondone 2.120,00 22,0 18,3 143,88 215,83 287,77 359,71 Cadine 2.430,00 31,9 24,5 220,89 331,34 441,79 552,23 Cognola 3.080,00 46,2 32,9 375,47 563,21 750,95 938,68 Cognola (Martignano) 3.310,00 49,9 35,6 436,51 654,76 873, ,27 Cognola (San Donà) 2.800,00 40,9 29,2 302,61 453,92 605,22 756,53 Cognola (Tavernaro) 2.750,00 40,1 29,6 303,54 455,31 607,08 758,85 Gardolo centro, Melta, S. Anna 2.630,00 37,4 27,7 271,19 406,79 542,38 677,98 Gardolo Lamar, Spini, Ghiaie 2.170,00 24,2 19,3 156,36 234,54 312,72 390,90 Gardolo Roncafort, Canova 2.530,00 34,5 26,5 248,44 372,66 496,87 621,09 Mattarello 2.980,00 44,1 31,5 345,25 517,88 690,51 863,13 Mattarello (Valsorda) 1.770,00 7,9 6,5 43,52 65,28 87,05 108,81 Meano 2.420,00 31,9 24,5 220,47 330,70 440,93 551,17 Meano (Gardolo di mezzo) 2.200,00 25,4 20,3 166,99 250,48 333,98 417,47 Meano (S. Lazzaro) 2.150,00 23,5 18,7 150,07 225,11 300,14 375,18 Meano (Vigo Cortesano, Gazzadina) 2.280,00 28,1 22,4 191,29 286,94 382,58 478,23 Monte Bondone 2.070,00 20,3 16,2 125,12 187,68 250,24 312,80 Montevaccino 2.280,00 28,2 22,5 192,59 288,89 385,18 481,48 Povo centro, Pantè, Mesiano, Salè, Graffiano 3.400,00 50,7 36,1 449,13 673,69 898, ,82 Povo (Borino, Oltrecastello) 2.750,00 39,5 28,2 285,76 428,64 571,52 714,40 Povo (Cimirlo) 2.250,00 27,1 20,0 168,51 252,76 337,01 421,27 Ravina 2.870,00 41,8 30,9 326,27 489,40 652,54 815,67 Romagnano 2.650,00 37,1 28,5 278,28 417,42 556,56 695,70 Sardagna 2.050,00 20,0 15,9 122,08 183,11 244,15 305,19 Sopramonte 2.550,00 34,9 26,8 251,99 377,98 503,97 629,97 Vigolo Baselga 2.150,00 23,4 19,4 155,63 233,45 311,27 389,08 Villamontagna 2.750,00 40,1 29,6 303,54 455,31 607,08 758,85 Villazzano 3.080,00 46,6 33,3 382,25 573,38 764,50 955,63 Villazzano San Rocco, Grotta 2.600,00 37,8 28,0 275,78 413,67 551,57 689,46

9 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 8 C O E F F I C I E N T I Q U A L I T A T I V I (suggeriti dalla rivista Consulente Immobiliare) Applicati ai valori delle abitazioni nuove permettono di stabilire il valore indicativo degli accessori di cui possono essere dotate Cantine e soffitte (da non abitabili ad abitabili) Balconi Balconi protetti anche sui lati Verande e mansarde Terrazze scoperte Terrazze coperte Posti macchina Giardino esclusivo B O X A U T O Zone con impossibilità di parcheggio su suolo pubblico Zone con serie difficoltà di parcheggio su suolo pubblico Zone con facilità di parcheggio su suolo pubblico Età anni ABITAZIONI - COEFFICIENTI DI DEPREZZAMENTO PER VETUSTA' Stato ottimo Stato buono Stato mediocre Standard signorile Standard medio Standard signorile Standard medio Standard signorile Standard medio oltre Età anni NEGOZI - COEFFICIENTI DI DEPREZZAMENTO PER VETUSTA' Stato ottimo Stato buono Stato mediocre Standard elevato Standard medio Standard elevato Standard medio Standard elevato Standard medio oltre MOLTIPLICATORI da applicare ai CANONI D'AFFITTO ABITATIVI CANONE D'AFFITTO degli UFFICI e dei NEGOZI per stabilire il U F F I C I NEGOZI Da 1.1 a 2.5 Da 1.5 a 6.0 Zone periferiche dei centri minori Zone centrali delle grandi città Zone periferiche dei centri minori Zone centrali delle grandi città ABITAZIONI COEFFICIENTI DI SVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI OCCUPATI Canone libero 0.95 Canone libero e durata 4+4 anni 0.75 Canone convenzionato 3+2 anni Equo canone Stagionali uso turistico 0.99 ALTRI USI

10 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 9 TARIFFE CATASTALI per Unità Immobiliari Urbane - COMUNE DI TRENTO Abitazioni di tipo civile [A/2] /vano da 39,77 a 185,92 Uffici e studi privati [A/10] /vano da 312,46 a 671,39 Autorimesse [C/6] /mq da 0,98 a 7,75 Negozi [C/1] /mq da 12,39 a 77,47 Magazzini [C/2] /mq da 1,50 a 6,71 MOLTIPLICATORI da applicare al REDDITO IMPONIBILE CATASTALE Immobili (categorie catastali) Per stabilire il VALORE AUTOMATICO soggetto all'imup Per stabilire il VALORE AUTOMATICO ai fini fiscali Categorie A C/2 - C/6 - C/7 160 * * 1,05 * Prima casa (categoria A) detrazioni 100 * 1.05 * Uffici e studi privati [categoria A/10] 80 * * 1,05 * Negozi e botteghe [categoria C/1] 55 * * 1,05 * Fabbricati gruppo B C/3 C/4 C/5 140 * * Fabbricati gruppo D 65 * * Istituti di credito, cambio e ass/ne D/5 80 * 1, * 1, Terreni agricoli Coltivatori diretti R.D.*1,25* Altri soggetti R.D.*1,25* ALIQUOTE IMUP adottate dal Comune di TRENTO 75 * 1,25 * Ridotta (abitazione principale + una pertinenza) 0.4 % Ordinaria per tutti gli immobili % Fabbricati non locati da più di 2 anni 1.06 % Immobili strumentali all attività agricola 0,2 % ALIQUOTE I.R.P.E.F. Sino a % Addiz. Reg. 1.23% Oltre ,00 e sino a ,00 27% Addiz. Reg. 1.23% Oltre ,00 e sino a ,00 38% Addiz. Reg. 1.23% Oltre ,00 e sino a ,00 41% Addiz. Reg. 1.23% Per redditi superiori a euro 43% Addiz. Reg. 1.23% INCIDENZA STATISTICA delle voci di spesa gravanti sulla proprietà Riferite al CANONE ANNUO D'AFFITTO QUOTE [reintegrazione, manutenzione, assicurazione] 8 20 % IMPOSTE [I.C.I. - I.R.PE.F.] % AMMINISTRAZIONE 2 6 % SERVIZI [se necessario] 1 2 % SFITTO E INESIGIBILITA' 2 6 % INTERESSI D'ANTICIPAZIONE [a tasso commerciale] Per 6 mesi, sul totale delle voci precedenti TASSI DI CAPITALIZZAZIONE NETTI [medi indicativi, su scala nazionale] Abitazioni a libero canone da 0.4 % a 6.0 % Uffici da 0.4 % a 6.0 % Negozi da 0.25 % a 8.0 % Box auto da 0.4 % a 4.5 % Capannoni da 1.0 % a 8.0 %

11 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 10 TRENTO e dintorni - FORBICI Tassi lordi - fine 2013 CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA SOBBORGHI MEDIE ABITAZIONI 2,08% 4,74% 2,25% 4,40% 1,85% 4,68% 2,03% 4,59% 3,33% BOX 2,24% 3,86% 1,54% 6,82% 2,16% 3,96% 1,30% 4,25% 3,27% UFFICI 3,02% 4,94% 2,35% 4,75% 2,22% 4,96% 2,22% 5,65% 3,77% NEGOZI 2,16% 6,60% 2,28% 7,04% 2,22% 6,00% 2,22% 6,28% 4,35% CAPANNONI N.E. N.E. N.E. N.E. 2,66% 7,21% 3,13% 6,60% 4,90% TRENTO e dintorni - FORBICI Tassi netti - fine 2013 CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA SOBBORGHI MEDIE ABITAZIONI 0,88% 2,20% 0,95% 2,05% 0,82% 2,20% 0,88% 1,98% 1,49% BOX 1,17% 2,04% 0,74% 3,46% 1,02% 2,11% 0,73% 2,41% 1,71% UFFICI 0,99% 1,74% 0,65% 1,83% 0,73% 2,08% 0,45% 1,50% 1,25% NEGOZI 0,66% 2,65% 0,44% 2,01% 0,75% 2,22% 0,92% 2,76% 1,55% CAPANNONI N.E. N.E. N.E. N.E. 0,98% 3,01% 1,19% 2,83% 2,00% RAPPORTI - tassi di capitalizzazione /tassi lordi di rendimento CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA SOBBORGHI ABITAZIONI 0,425 0,464 0,422 0,466 0,442 0,471 0,433 0,432 BOX 0,522 0,528 0,479 0,507 0,471 0,532 0,561 0,568 UFFICI 0,327 0,352 0,275 0,385 0,327 0,420 0,202 0,266 NEGOZI 0,304 0,401 0,195 0,285 0,339 0,370 0,413 0,440 CAPANNONI N.E. N.E. N.E. N.E. 0,368 0,418 0,380 0,429

12 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 11 QUOTAZIONI MEDIE INDICATIVE AREE FABBRICABILI 2 semestre /mq Premesso che i lotti edificabili spuntano quotazioni di ampia variabilità, in funzione dell'ubicazione, della dimensione, dei parametri urbanistici e di vari altri caratteri, si possono fornire le seguenti indicazioni Localizzazioni Indice di edificabilità ipotizzato GRANDI CITTA' MEDIE CITTA' PICCOLE CITTA' Centrali 3.0 mc/mq , Semi centrali 3.0 mc/mq Periferiche 2.5 mc/mq Aree destinate ad insediamenti industriali o artigianali da 150 a 800 COSTO DI COSTRUZIONE DEI FABBRICATI CIVILI Categorie di costo Valori minimi /mc v.p.p. Valori massimi /mc v.p.p. A Costo secco di cantiere 249,00 428,00 B Costi accessori vari 51,00 88,00 C Costi di progettazione, direzione lavori e collaudo 9,00 70,50 D Oneri di concessione edilizia 17,00 67,50 E Profitto del costruttore 62,00 107,00 COSTO FINALE [esclusa l'area] ,00 COSTO DI COSTRUZIONE DEI CAPANNONI INDUSTRIALI [altezza standard 4.50 ml] per metro quadrato di superficie coperta oppure per metro cubo lordo QUOTAZIONE DEI CAPANNONI tipici h = ml 6,0 superficie coperta almeno 500 mq superficie scoperta almeno doppia di quella coperta C0MPRAVENDITA da 400 a al metro quadrato (Bolzano 900/ Trento 800/1300) LOCAZIONE da 28 a 94 /anno al metro quadrato (Bolzano 54/120 - Trento 36/84)

13 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 12 ANNO INDICI DEI VALORI IMMOBILIARI E DEI COSTI DI COSTRUZIONE Riferiti all'edilizia residenziale - T R E N T O e D I N T O R N I VALORE degli IMMOBILI COSTO di COSTRUZIONE indici scarti percentuali indici scarti percentuali % ,00% ,36% ,86% ,23% ,00% ,80% ,11% ,16% ,63% ,35% ,96% ,40% ,71% ,35% ,83% ,60% ,78% ,25% ,69% ,63% ,56% ,40% ,74% ,81% ,81% = 751-2,34% ,37% ,80% = ,81% ,56% ,27% ,08% ,14% ,54% ,19% ,74% ,13% ,98% ,86% ,70% ,49% ,57% ,53% ,32% ,94% ,40% ,90% ,57% ,50% ,63% ,88% ,56% ,40% ,63% ,70% A cosa servono Come si usano Esempi Gli indici si utilizzano per spostare, in avanti o indietro nel tempo, valori di mercato e valori di costo riferiti ad annate qualsiasi Dividere il VALORE NOTO per l'indice dell'anno corrispondente e moltiplicare il risultato per l'indice dell'anno a cui lo si vuole riferire Nel 1995 il valore di un appartamento era pari a /mq 1.600,00 Nel 2001 il suo valore sarebbe stato pari a (1.600 : 1.000) * = /mq 2.171,20 Nel 2005 il costo di costruzione di un edificio ammontava a /mc 520,00 Nel 1998 il costo da sostenere per realizzarlo sarebbe stato pari a (520 : 925) * 751 = /mc 422,18

14 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 13 ANALISI COSTI DI COSTRUZIONE edifici residenziali Costi da applicare al VOLUME LORDO TOTALE fuori terra /mc Superficie di proiezione del fabbricato, misurata sul profilo esterno, per l'altezza compresa tra la quota media del terreno e la gronda di copertura (costo comprensivo di un piano interrato) così dissociabile, per categorie di opere (incidenza media) O P E R E IN ZONA NON SISMICA STRUTTURA IN MURATURA STRUTTURA IN CEMENTO ARMATO STRUTTURA IN MURATURA IN ZONA SISMICA STRUTTURA IN CEMENTO ARMATO Fondazioni 5.0% 5.0% 6.0% 6.0% Travi e pilastri % % Tamponamenti % % Muri portanti 15.0% % -- Solai 11.0% 11.0% 13.0% 13.0% Intonaci esterni 2.0% 2.0% 1.8% 1.8% Intonaci interni 5.0% 5.0% 4.5% 4.5% Pavimenti sottofondi 12.0% 12.0% 10.8% 11.0% Rivestimenti 5.0% 5.0% 4.5% 4.5% Tramezzi interni 4.0% 4.0% 3.6% 3.8% Infissi esterni 6.0% 6.0% 5.4% 5.5% Infissi interni 4.0% 4.0% 3.6% 3.8% Impianto elettrico 4.0% 4.0% 3.6% 3.8% Impianto idro-sanitario 6.0% 6.0% 5.4% 5.5% Impianto di riscaldamento 9.0% 9.0% 8.0% 8.5% Copertura e coibentazione 8.0% 8.0% 7.5% 7.5% Fabbro e lattoniere 2.0% 2.0% 1.8% 1.8% Tinteggiature e verniciature 2.0% 2.0% 1.5% 1.8%

15 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 14 COSTO BASE /mc % costo secco di cantiere 17% costi accessori vari Maggiorazioni da applicare al costo secco + 3.0% -16% oneri di progettazione, direzione lavori, sicurezza e collaudo finale + 7% - 16% oneri di concessione edilizia + 25% profitto medio del costruttore COSTO FINALE (esclusa area) per metro cubo di volume lordo fuori terra per metro quadrato di superficie commerciale (considerando abitazioni, box auto, connesse e collegate)

16 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 15 SIM NUOVO SISTEMA ITALIANO DI MISURAZIONE delle superfici con destinazione d uso residenziale, proposto dal Prof. Giampiero Bambagioni sulla sintesi delle pratiche commerciali diffuse presso gli operatori del settore: costruttori, promotori, agenzie immobiliari, valutatori SUPERFICIE PRINCIPALE La superficie commerciale dell alloggio comprende l intero spessore dei muri perimetrali (sino ad un massimo di 50 cm) e metà dello spessore dei muri di confine con altre unità immobiliari o con anditi condominiali (sino ad un massimo di 25 cm). La superficie commerciale non comprende le parti in proprietà comune (anditi, vano scala, pianerottoli, ecc.), che concorrono comunque - alla formazione del prezzo di mercato. Nel caso di proprietà indivisa ovvero di edificio terra-tetto riconducibile ad una medesimo proprietario saranno ricompresi anche: il vano scala (con misurazione per ogni piano della superficie corrispondente alla proiezione orizzontale), l'eventuale vano ascensore, eventuali cavedi SUPERFICI SECONDARIE terrazze a livello dell'alloggio 35% balconi 30% lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dall'interno dell'alloggio 15% lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dalla scala condominiale 5% porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all'unità principale. 35% verande dotate di finiture analoghe all'abitazione principale 80% veranda non abitabile 60% mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima superiore a metri 1,80 mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilià), con altezza minima superiore a metri 1,50 e inferiore a metri 1,80 80% 70% ACCESSORI locali seminterrati abitabili: taverne, lavanderia/stireria, cantina 60% soffitta/sottotetto, locali ripostiglio (esterni all'unità immobiliare principale ovvero che costituiscono accessori delle superfici principali dell'edificio) spazi esclusivi di circolazione esterna verticale (quali scale antincendio e assimilabili) e orizzontale (quali ballatoi ecc.) 25% 15% autorimessa/garage 50% posto auto coperto, 30%; 30% AREE SCOPERTE PERTINENZIALI giardini di appartamento e di edifici a schiera (di uso esclusivo) 10% giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), con alberi ad alto fusto 15% giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), senza alberi ad alto fusto 10% NOTA BENE I coefficienti di ponderazione sopra riportati possono subire variazioni (argomentate/esplicitate dal valutatore) in funzione delle caratteristiche del bene nonché in relazione al la posizione, alla qualità ambientale e alle peculiarità dei mercati immobiliari locali 1

17 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 16 SUPERFICIE COMMERCIALE ABITAZIONI Correttivo dimensionale COEFFICIENTI CORRETTIVI da applicare alla metratura lorda dell alloggio < > 180 0,965 SUPERFICIE COMMERCIALE ACCESSORI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE SUGGERITI DALLE FONTI INDICATE TIPO d ACCESSORIO STIMA DEGLI IMMOBILI [Manuale di G. Castello] COLLEGIO GEOMETRI TRENTO [Parere] RIVISTA CONSULENTE IMMOBILIARE [Il Sole 24 ore] MANUALI DIVERSI [Indici medi] NORMA UNI 10750/1998 per le AGENZIE IMMOBILIARI CODICE C.T.U. [di alcune Province] Balconi sino a 10 mq 0.30 Terrazze ogni mq oltre 0.15 Logge e verande coperte Cantina variabile sino a 10 mq 0.40 ogni mq oltre 0.20 H > 2.0 ml 0.25 H < 2.0 ml 0.15 Cantina collegata variabile - Soffitta variabile H > 2.0 ml 0.25 H < 2.0 ml 0.15 Soppalco praticabile variabile - Posto auto scoperto - parcheggi abbondanti - parcheggi medi - parcheggi scarsi Posto auto coperto - parcheggi abbondanti - parcheggi medi - parcheggi scarsi Box auto - parcheggi abbondanti - parcheggi medi - parcheggi scarsi Variabile Variabile Da 0.50 in su variabile variabile variabile variabile variabile variabile Giardino esclusivo variabile SUPERFICIE COMMERCIALE NEGOZI spazio destinato alla vendita 1.00 retrobottega 0,50 soppalco ,40 sottonegozio raggiungibile dalla clientela 0,50-0,60 deposito non comunicante 0,25 area scoperta di pertinenza esclusiva 0,20

18 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 17 S U C C E S S I O N E N E C E S S A R I A Si attiva in seguito all impugnazione del testamento da parte dei figli e/o del coniuge e/o degli ascendenti Richiede ricorso all Autorità Giudiziaria Legge Riforma del diritto di famiglia Codice Civile Legittimari Quota di riserva (Quota legittima) Quota disponibile Art Figlio unico 1/2 1/2 Art Più figli 2/3 1/3 Art Solo ascendenti 1/3 2/3 Art Solo coniuge 1/2 1/2 Art Figlio unico e Coniuge 1/3 1/3 1/3 Art Più figli e Coniuge 1/2 1/4 1/4 Art Ascendenti e Coniuge 1/4 1/2 1/4 S U C C E S S I O N E L E G I T T I M A Attivata in assenza di testamento, o in presenza di testamento incompleto (per i beni non citati) Legge Codice Civile Successibilii Quota spettante Art Più figli Tutto Art Art Art Art Art Art Genitori e Collaterali Figlio unico e Coniuge Più figli e Coniuge Ascendenti e Coniuge Collaterali e coniuge Ascendenti Collaterali Coniuge 1/2 1/2 1/2 1/2 2/3 1/3 1/3 2/3 1/3 2/3 1/4 1/12 2/3 Art Coniuge solo Tutto Art Altri parenti, entro il 6 grado Tutto

19 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 18 I GRADI DI PARENTELA parentela è il vincolo tra le persone che discendono da uno stesso stipite (es. padre-figlio; nonnonipote) art. 74 c.c. parentela legittima si estende fino al 6 grado art. 77 c.c. parentela naturale è limitata tra il genitore e il figlio naturale (ossia nato fuori dal matrimonio) riconosciuto o giudizialmente dichiarato art. 258 e 277 c.c. affinità è il vincolo tra un coniuge ed i parenti dell altro coniuge: nella linea e nel grado in cui uno è parente di uno dei coniugi, egli è affine all altro coniuge art. 78 c.c. SOGGETTO GRADO DI PARENTELA genitori nonni bisnonni figli nipoti bisnipoti fratelli e sorelle nipoti (figli di fratelli) pronipoti (figli di figli di fratelli) figli di pronipoti zii paterni e materni cugini figli di cugini figli di figli di cugini prozii (fratelli dei nonni) cugini dei genitori figli dei cugini dei genitori parenti in linea retta ascendente di 1 grado parenti in linea retta ascendente di 2 grado parenti in linea retta ascendente di 3 grado parenti in linea retta discendente di 1 grado parenti in linea retta discendente di 2 grado parenti in linea retta discendente di 3 grado parenti in linea collaterale di 2 grado parenti in linea collaterale di 3 grado parenti in linea collaterale di 4 grado parenti in linea collaterale di 5 grado parenti in linea collaterale di 3 grado parenti in linea collaterale di 4 grado parenti in linea collaterale di 5 grado parenti in linea collaterale di 6 grado parenti in linea collaterale di 4 grado parenti in linea collaterale di 5 grado parenti in linea collaterale di 6 grado

20 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 19 TAVOLA DI MORTALITA' della popolazione italiana - Anno 2012 ETÀ x Maschi Femmine l x 1000q x e x l x 1000q x e x NOTA: la vita probabile è quella indicata nelle colonne e x

21 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 20 (segue) TAVOLA DI MORTALITA' della popolazione italiana - Anno 2012 ETÀ x Maschi Femmine l x 1000q x e x l x 1000q x e x Fonte: ISTAT ( Si ricorda che la tavola di mortalità fa riferimento ad una ipotetica generazione di nati vivi e che il significato delle principali funzioni che figurano nella suddetta tavola è il seguente: lx funzione dei sopravviventi, indica il numero di coloro che, provenendo dalla generazione suddetta, sopravvivono all'età precisa x; qx probabilità di morte, è la probabilità che un individuo di età precisa x muoia prima di raggiungere l'età precisa x+1; ex vita media esprime il numero di anni che restano da vivere ai sopravviventi all'età x.

22 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 21 VALUTAZIONE DELL'USUFRUTTO A SCOPO FISCALE Calcolo del reddito annuo dell'usufruttuario R.U. VALORE AUTOMATICO x TASSO D'INTERESSE LEGALE * VALORE FISCALE DELL'USUFRUTTO = R.U. x coefficiente tabellare VALORE NUDA PROPRIETA' = VALORE AUTOMATICO - VALORE USUFRUTTO Età dell'usufruttuario Coefficiente , , , , , , , , , , , , , , , ,00 93 ed oltre 10,00 * Il tasso d interesse legale, stabilito d autorità, si applica alle obbligazioni pecuniarie per le quali non sia contrattualmente stabilito un tasso diverso. La sua applicazione non prevede la capitalizzazione periodica. EVOLUZIONE DEL TASSO LEGALE NEL TEMPO sino al % dal al % dal al % dal al % dal % dal % dal % dal % dal % dal % dal % dal %

23 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 22 INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI - Fonte: ISTAT COEFFICIENTI PER TRADURRE VALORI MONETARI DEI PERIODI SOTTOINDICATI IN VALUTA DEL MESE di DICEMBRE 2013 Anno GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC ANNO ,527 26,604 26,677 26,629 26,556 26,561 26,592 26,553 26,424 26,249 26,085 26,004 26, ,798 25,902 25,996 25,950 25,840 25,739 25,671 25,713 25,734 25,726 25,608 25,540 25, ,338 25,325 25,310 25,157 25,069 25,029 25,059 25,012 24,937 24,900 24,713 24,599 25, ,378 24,355 24,213 23,913 23,913 23,799 23,709 23,754 23,642 23,553 23,464 23,225 23, ,844 22,434 22,334 22,215 22,215 22,215 22,235 22,196 21,981 21,771 21,771 21,639 22, ,435 21,380 21,290 21,199 21,110 20,916 20,794 20,760 20,674 20,555 20,471 20,388 20, ,289 20,256 20,207 20,158 20,094 20,045 19,981 19,965 19,934 19,918 19,902 19,823 20, ,761 19,761 19,745 19,683 19,637 19,652 19,637 19,652 19,652 19,590 19,529 19,469 19, ,419 19,438 19,400 19,362 19,323 19,286 19,248 19,210 19,135 19,154 19,154 19,154 19, ,080 19,098 19,080 19,043 19,024 19,043 19,061 19,043 19,006 18,987 18,969 18,896 19, ,842 18,842 18,770 18,681 18,645 18,575 18,453 18,401 18,349 18,264 18,196 18,112 18, ,013 17,882 17,833 17,752 17,689 17,657 17,625 17,578 17,437 17,360 17,269 17,193 17, ,130 17,080 16,997 16,948 16,851 16,803 16,739 16,707 16,597 16,519 16,473 16,442 16, ,350 16,260 16,215 16,170 16,067 15,979 15,907 15,821 15,667 15,460 15,352 15,312 15, ,128 14,987 14,860 14,687 14,481 14,387 14,316 14,247 14,178 14,020 13,866 13,640 14, ,463 13,240 12,863 12,705 12,524 12,288 11,995 11,755 11,383 11,152 10,985 10,890 12, ,764 10,640 10,627 10,482 10,414 10,310 10,250 10,196 10,103 9,977 9,893 9,799 10, ,702 9,544 9,347 9,077 8,925 8,885 8,831 8,756 8,602 8,322 8,149 8,048 8, ,020 7,842 7,725 7,645 7,547 7,477 7,420 7,370 7,291 7,214 7,109 7,075 7, ,007 6,936 6,866 6,792 6,719 6,663 6,613 6,584 6,497 6,426 6,370 6,324 6, ,204 6,114 6,039 5,941 5,866 5,808 5,755 5,699 5,563 5,436 5,366 5,280 5, ,111 5,024 4,979 4,901 4,858 4,813 4,733 4,685 4,588 4,510 4,418 4,361 4, ,303 4,227 4,167 4,109 4,053 4,012 3,978 3,952 3,896 3,821 3,757 3,719 3, ,670 3,622 3,589 3,557 3,517 3,484 3,433 3,372 3,325 3,261 3,219 3,197 3, ,152 3,111 3,083 3,051 3,022 3,004 2,976 2,965 2,927 2,879 2,849 2,835 2, ,802 2,772 2,753 2,734 2,718 2,703 2,694 2,686 2,666 2,640 2,624 2,606 2, ,579 2,553 2,535 2,514 2,499 2,486 2,478 2,473 2,463 2,434 2,416 2,400 2, ,389 2,373 2,364 2,357 2,348 2,340 2,340 2,335 2,329 2,316 2,307 2,301 2, ,286 2,277 2,269 2,263 2,255 2,246 2,240 2,234 2,218 2,199 2,193 2,189 2, ,178 2,172 2,162 2,155 2,149 2,142 2,136 2,127 2,116 2,100 2,083 2,076 2, ,060 2,043 2,033 2,020 2,012 2,002 1,997 1,994 1,984 1,966 1,958 1,949 2, ,937 1,924 1,916 1,909 1,903 1,896 1,889 1,877 1,866 1,851 1,839 1,832 1, ,819 1,802 1,797 1,789 1,783 1,773 1,770 1,766 1,758 1,744 1,732 1,728 1, ,714 1,710 1,702 1,695 1,687 1,681 1,678 1,677 1,671 1,661 1,652 1,649 1, ,643 1,637 1,634 1,627 1,621 1,613 1,607 1,605 1,604 1,593 1,586 1,586 1, ,577 1,571 1,568 1,564 1,558 1,555 1,551 1,548 1,544 1,535 1,530 1,524 1, ,518 1,506 1,494 1,486 1,477 1,469 1,468 1,463 1,459 1,452 1,443 1,440 1, ,439 1,434 1,430 1,422 1,417 1,414 1,417 1,415 1,411 1,410 1,406 1,404 1, ,402 1,400 1,399 1,398 1,394 1,394 1,394 1,394 1,391 1,387 1,383 1,383 1, ,379 1,376 1,376 1,373 1,370 1,369 1,369 1,368 1,367 1,364 1,363 1,363 1, ,362 1,359 1,357 1,352 1,349 1,349 1,347 1,347 1,343 1,341 1,336 1,334 1, ,333 1,327 1,324 1,322 1,319 1,314 1,312 1,312 1,310 1,306 1,300 1,299 1, ,293 1,289 1,288 1,283 1,280 1,278 1,278 1,278 1,277 1,273 1,271 1,270 1, ,265 1,260 1,257 1,254 1,252 1,250 1,248 1,246 1,244 1,241 1,238 1,237 1, ,232 1,230 1,226 1,224 1,223 1,222 1,219 1,217 1,214 1,213 1,210 1,210 1, ,208 1,204 1,203 1,200 1,198 1,195 1,194 1,192 1,192 1,192 1,189 1,189 1, ,189 1,185 1,183 1,180 1,178 1,176 1,173 1,171 1,170 1,168 1,168 1,166 1, ,164 1,161 1,159 1,156 1,153 1,152 1,149 1,147 1,147 1,149 1,148 1,147 1, ,146 1,144 1,142 1,140 1,137 1,134 1,132 1,130 1,130 1,126 1,122 1,118 1, ,114 1,112 1,106 1,104 1,098 1,093 1,088 1,087 1,090 1,090 1,094 1,095 1, ,098 1,095 1,095 1,093 1,090 1,089 1,089 1,085 1,088 1,087 1,086 1,085 1, ,083 1,082 1,079 1,075 1,075 1,075 1,071 1,068 1,071 1,069 1,068 1,064 1, ,060 1,057 1,053 1,048 1,047 1,046 1,043 1,040 1,040 1,036 1,035 1,032 1, ,028 1,024 1,020 1,015 1,016 1,014 1,013 1,008 1,008 1,008 1,010 1,008 1, ,006 1,006 1,004 1,004 1,004 1,002 1,001 0,997 1,001 1,002 1,005 1,002 1,003

24 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 23 A P P E N D I C E Gli INDICI d INCIDENZA delle aree edificabili Si tratta di parametri statistici di grande interesse, utili a stabilire quale peso monetario può essere attribuito ai lotti suscettibili di destinazione edificatoria (aree nude) o a quelli già sfruttati (aree finite). Ovviamente, i valori delle aree nude hanno un senso economico realistico, poiché esse sono destinate ad alimentare il mercato fondiario presente e futuro di tutti gli agglomerati urbani; mentre i valori delle aree finite già edificate e dunque non più separabili dalle costruzioni su esse insistenti hanno un senso virtuale e si utilizzano per sviluppare in modo appropriato certi procedimenti di stima, come quello sintetico a costo vetustato. Gli indici d incidenza mostrano notevole variabilità, soprattutto in funzione delle aree geografiche (nord centro sud e isole), delle densità abitative degli agglomerati urbani (grandi città medie città piccole città paesi), delle collocazioni urbanistiche e dei relativi parametri di sfruttamento (zona A zona B zona C ecc.), delle destinazioni d uso del prodotto finito (residenziale, commerciale, terziario, industriale, turisticoalberghiero, ecc.). GLI INDICI D INCIDENZA DELLE AREE FINITE Sono utilizzabili come mostra l esempio sottostante per stimare il valore di edifici o di singole unità immobiliari d una certa età, partendo dal valore di compravendita del nuovo costruito (procedimento sintetico, a costo vetustato). Consentono di separare i due componenti chiave che formano il prezzo, area e manufatto, per agevolare il successivo sviluppo estimativo. Citta: TRENTO Frazione: POVO Immobile da stimare: abitazione dell età di 15 anni Prezzo medio di compravendita abitazioni nuove /mq 3.500,00 Indice incidenza area finita 53.4% Parte del prezzo attribuibile all area: * /mq 1.869,00 Parte del prezzo attribuibile al manufatto: * /mq 1.631,00 Indice di vetustà strutturale [(età + 20) 2 /140] 2.86 Indice di vetustà funzionale (obsolescenza) con ipotesi di ristrutturazione dopo 30 anni [(età * 100/ ) 2 /140] Indice totale = 65%indice strutturale + 35% indice funzionale 0,65 * 5, * Valore attuale dell immobile valore area + valore manufatto * (100% %) 1.869, ,00 * % 32.14% 15.08% /mq 3.254,05

25 DOTT. PROF. DIEGO BRIANI STIME E CONSULENZE IMMOBILIARI 24 GLI INDICI D INCIDENZA DELLE AREE NUDE Sono utilizzabili come mostrano gli esempi sottostanti per stimare il valore indicativo dei lotti edificabili ubicati in un definito contesto urbanistico. Naturalmente, le quotazioni medie indicative sono rapportate e ben definiti indici d edificabilità: per le zone centrali e semi centrali s ipotizza un indice 3.0 mc/mq, per quelle periferiche un indice 2.5 mc/mq. La superficie commerciale ricavabile s ipotizza pari all 89% di quella lorda e l indice di raccordo per tenere conto della presenza dei box auto si valuta da un massimo di 1.32 per i lotti centrali delle grandi città ad un minimo di 1.15 per quelli periferici delle piccole città. Il margine di speculazione posizionale si considera oscillante tra il 18% e il 40%. Infine, il tasso di sconto degli interessi sul tempo tecnico di 2 anni si assume nella misura del 7%. In via semplificata, la quotazione delle aree nude, tenuto conto che il prodotto finito contenga abitazioni, box auto e accessori usuali (balconi e cantine), si può ottenere con le seguenti formule: Aree centrali (i.e. = 3.0) Aree semi centrali (i.e. = 3.0) Aree periferiche (i.e. = 2.5) Grandi città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * Medie città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * Piccole città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * Grandi città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * Medie città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * Piccole città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * Grandi città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * Medie città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * Piccole città Prezzo abitazioni nuove * indice area nuda * E S E M P I Area centrale in Milano (i.e. = 3.0) /mq * * = /mq 7.598,02 Area semi centrale in Verona (i.e. = 3.0) /mq * 0.39 * = /mq 1.779,35 Area periferica in Bologna (i.e. = 2.5) /mq * * = /mq 1.268,58