IL COLLEGIO DI ROMA. [Estensore]

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1 IL COLLEGIO DI ROMA composto dai signori: Dott. Giuseppe Marziale... Presidente Avv. Bruno De Carolis. Dott. Comm. Girolamo Fabio Porta Avv. Michele Maccarone.. Membro designato dalla Banca d'italia Membro designato dalla Banca d'italia [Estensore] Membro supplente designato dal Conciliatore Bancario Finanziario Prof.ssa Liliana Rossi Carleo. Membro designato dal C.N.C.U. nella seduta del 08/06/2012dopo aver esaminato il ricorso e la documentazione allegata; le controdeduzioni dell'intermediario e la relativa documentazione; la relazione istruttoria della Segreteria tecnica, Fatto Con ricorso del 13 ottobre 2011, la ricorrente contesta all intermediario convenuto con il quale non intrattiene alcun rapporto il rifiuto alla concessione di un mutuo al potenziale acquirente di un immobile di sua proprietà, circostanza che le avrebbe impedito di perfezionare la vendita. La medesima, ritenendo il diniego immotivato, chiede il risarcimento del pregiudizio patito per lo sfumato affare, quantificato in euro ,00. In particolare, esponeva la ricorrente di aver inviato alla resistente, in data 6 e 7 giugno 2011, la documentazione catastale di un immobile di proprietà, in vista della vendita ad una possibile cliente della banca, e di essere stata contattata (il 7 luglio 2011) da un incaricato della banca, il quale la informava che detto immobile risultava gravato da pignoramento ed era necessaria una visura catastale; nelle more, la probabile acquirente informava la venditrice del diniego ricevuto dall intermediario alla concessione del Pag. 2/6

2 finanziamento, per problematiche insorte durante l istruttoria. Ciò posto, eseguite le verifiche del caso, in data 19 luglio 2011 la ricorrente, tramite il proprio difensore, rendeva noto all intermediario l insussistenza di formalità pregiudizievoli a carico dell immobile da alienare, posto che il pignoramento segnalato - risalente al era stato cancellato nel Ciò nonostante, con lettera del 20 luglio 2011, l intermediario confermava il rifiuto alla concessione del mutuo a favore dell acquirente, la quale, pertanto, rinunciava all affare. In relazione ai fatti esposti la ricorrente, affermando che il finanziamento è stato più volte deliberato, e [essa] si è attenuta alle richieste formulate dalla banca, nonché ritenendo infondate le ragioni addotte per il rifiuto del finanziamento, deduceva la violazione dell art c.c. da parte dell intermediario nella fase delle trattative, per aver questi tenuto una condotta contraria ai principi di correttezza e buona fede. Resisteva l intermediario con controdeduzioni del 16 novembre 2011 nelle quali chiedeva al Collegio, in via preliminare, di dichiarare irricevibile il ricorso per difetto di legittimazione attiva della ricorrente, non essendo propria cliente. Nel merito la resistente rilevava che nell ambito dei propri poteri discrezionali dopo aver effettuato la necessaria istruttoria propedeutica alla concessione del mutuo e aver valutato il merito creditizio della richiedente, nonché aver considerato le risultanze istruttorie in capo alla venditrice, gli organi aziendali avevano ritenuto di non aderire all istanza formulata dalla potenziale cliente. La medesima evidenziava inoltre la mancanza di un compromesso di vendita intervenuto tra acquirente e venditrice (ricorrente). Con riguardo alla pretesa risarcitoria avanzata dalla ricorrente, la resistente eccepiva la mancanza di qualunque supporto probatorio e la carenza di un nesso di causalità. Per i motivi esposti, la resistente chiedeva al Collegio il rigetto del ricorso in quanto infondato. Diritto In via preliminare, il Collegio affronta l eccezione relativa al difetto di legittimazione attiva della ricorrente sollevata dalla resistente. In particolare, l intermediario deduce che la ricorrente non potrebbe essere considerata cliente alla stregua delle definizioni di cui alle disposizioni sull ABF, posto che agisce in relazione a un rapporto precontrattuale sorto tra il medesimo e un Pag. 3/6

3 ulteriore soggetto in vista della stipula di un mutuo ipotecario, poi non concesso per esito negativo dell istruttoria. Il rilievo è infondato. Si è infatti chiarito che l ambito della competenza dell Arbitro Bancario Finanziario è segnato, in termini oggettivi, dalle relazioni che tipicamente intercorrono fra banca e clienti, senza che rilevi, ai fini della esclusione della competenza nel caso concreto, la circostanza che, in un determinato contesto, la controversia, pur oggettivamente e tipicamente rientrante fra quelle che intervengono fra banche e clienti, sia insorta fra una banca ed un soggetto che con la stessa non abbia intrattenuto alcun rapporto contrattuale (ABF Roma, dec. n. 613 del 24 giugno 2010). Ciò premesso, in linea di principio appare corretto ritenere che, per quanto attiene le trattative volte alla concessione di un mutuo ipotecario finalizzato all acquisto di un immobile, il potenziale venditore danneggiato, seppur estraneo alla relazione bancacliente (potenziale acquirente), possa far valere la responsabilità dell intermediario anche per la violazione di obblighi che non siano direttamente riconducibili all assunzione di puntuali impegni negoziali ma rientranti nel generico dovere di astensione ex art c.c. L eventuale violazione dei canoni di buona fede e correttezza in fase precontrattuale da parte della banca e, dunque l ingiustificato o tardivo diniego di un mutuo tale da aver ingenerato nella controparte un legittimo affidamento, è idoneo ad incidere negativamente anche sull interesse del terzo venditore al perfezionamento dell affare; non è quindi possibile limitare l ambito di tutela al solo soggetto che entra direttamente in contatto con la banca, in base ai principi elaborati dalla giurisprudenza in materia di tutela aquiliana del diritto di credito (cfr. ABF Roma, dec. n. 517 del 21 giugno 2010; dec. n. 723 del 9 marzo 2012). Per quanto sin qui osservato, la soluzione che s impone, in coerenza con il disegno normativo sottostante all istituzione dell ABF, è nel senso di affermare la competenza di questo Collegio riguardo alla cognizione della controversia. Rilevata in via preliminare l ammissibilità del ricorso, il Collegio ritiene tuttavia di non poterlo accogliere nel merito. Pag. 4/6

4 Come detto, la ricorrente interessata alla vendita di un immobile agisce per il risarcimento dei danni derivanti dalla asserita responsabilità precontrattuale dell intermediario, per aver negato l accensione di un mutuo al potenziale acquirente dell immobile stesso, malgrado - a suo dire - già deliberato. Viceversa, l intermediario eccepisce che la richiesta di mutuo (pervenuta dalla potenziale acquirente e avente ad oggetto il 100% del prezzo d acquisto dell immobile) era ancora in fase istruttoria, successivamente conclusasi con esito negativo. Dalla documentazione in atti appare, invero, che l intermediario ha negato il finanziamento, tra l altro, sulla base di una valutazione del merito creditizio dell aspirante mutuataria, e senza aver formulato alcuna promessa di mutuo; d altro canto, la ricorrente non ha dimostrato il comportamento sleale dell intermediario, né la rottura ingiustificata o repentina delle trattative contrattuali con la potenziale mutuataria nonché possibile acquirente dell immobile. Ora, quanto al primo profilo, questo Arbitro ha avuto modo di chiarire che sulle imprese bancarie grava uno specifico obbligo (la cui osservanza rileva altresì ai fini della vigilanza pubblicistica) di conformare la propria attività ai principi della sana e prudente gestione, che deve essere esercitata avendo riguardo alla stabilità complessiva, all efficienza e alla competitività del sistema finanziario (arg. ex art. 5, d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385). In ragione di tali obblighi, la banca non potrebbe legittimamente erogare un finanziamento, se non all esito di scrupolosi accertamenti espletati durante la fase istruttoria. Quanto al secondo aspetto, secondo consolidata giurisprudenza, la fattispecie della responsabilità c.d. precontrattuale, a cui ha riguardo l art c.c., presuppone la ingiustificata e repentina interruzione di trattative giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto (Cass., 29 marzo 2007, n. 7768). Nel caso in esame, gli elementi acquisiti non comprovano la ricorrenza di una situazione siffatta. La domanda non può conseguentemente essere accolta. Pag. 5/6

5 P.Q.M. Il Collegio respinge il ricorso. IL PRESIDENTE firma 1 Pag. 6/6