ECONOMIA ED ESTIMO RURALE

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1 ECONOMIA ED ESTIMO RURALE

2 Stima analitica Stima per capitalizzazione dei redditi Determinare attraverso un bilancio dettagliato il reddito di un immobile condotto dalla proprietà imprenditrice Supponendo il tornaconto uguale a 0 R= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Tale reddito verrà poi capitalizzato ad un appropriato saggio

3 Il valore fondiario è determinato dal valore fondiario comprensivo della terra nuda dei fabbricati rurali delle piantagioni arboree sistemazioni e di quanto altro immobilizzato con la terra. Non sono compresi il bestiame, le macchine il frumento (ad es) la frutta (ad es) e dei prodotti in genere. La stima deve essere fatta a cancello aperto Il valore di un fabbricato è costituito dalla costruzione, area in cui insiste il fabbricato con eventuali adiacenze tutto ciò che è immobilizzato nel terreno o nel fabbricato. Restano esclusi il mobilio, l arredamento e altro. La stima si esegue a muri vuoti

4 Il valore di un arboreto (frutteto, vigneto, bosco) è compreso il valore della terra nuda con eventuali manufatti per lo sfruttamento dell arboreto No valore frutta Nella stima di un immobile capace di generare un reddito annuo o periodico si riconosce il reddito lordo medio ottenibile dal proprietario dell immobile con destinazione ordinaria e la spesa media da sostenere per questo ricavo.

5 Giudizio di stima: il più probabile valore di mercato di un immobile in base al suo reddito Procedimento in 4 fasi 2) Ricerca del saggio normale di capitalizzazione 3) Impostazione e risoluzione della espressione matematica capace di fornire il più probabile valore ordinario o normale dell immobile oggetto di stima 4) Apporto delle necessarie aggiunte e detrazioni al valore normale per riportare l immobile nelle sue condizioni ordinarie per ottenere il più probabile valore di mercato

6 Reddito capitalizzabile: reddito annuo o periodico, limitato o indefinito, che la persona economica del proprietario può in media ritrarre dall immobile supposto in condizioni ordinarie secondo una altrettanto ordinaria destinazione economica. Si calcola: proventi ordinari mediamente ritraibili dal proprietario dell immobile e le spese ordinarie che egli dovrebbe mediamente sostenere per ottener quei proventi No spese eccezionali straordinarie o temporanee Solo spese normali e continue nel tempo Assunzioni: reddito ordinario e continuativo, tornaconto uguale a 0

7 a) Nel caso di immobile condotto direttamente dal proprietario R= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) b) Nel caso di immobile concesso in locazione Bfn= Rlp-(Q-Tr-Amm/ne-+ ines+i 2 )

8 2) Ricerca del saggio normale di capitalizzazione a) Confronto diretto con altri beni simili per condizioni intrinseche e estrinseche all immobile oggetto di stima dei quali si conoscano i redditi medi annui e i reali valori di recente compravendita resi ordinari R= redditi/ valori Il saggio medio determinato sarà il saggio di capitalizzazione dell immobile in questione senza i vantaggi indiretti o svantaggi indiretti Per l adeguamento del saggio di investimento medio ai comodi particolari il perito fa appello a esperienza acume e senso pratico Comodi positivi saggio inferiore, comodi negativi saggio superiore Piccole variazioni di saggio determinano sensibili differenze nel valore Attenzione a duplicazione valutativa dei comodi

9 2) Ricerca del saggio normale di capitalizzazione b) Confronto indiretto Ricerca di un saggio di investimento indicativo orientativo sulla base dei saggi di interesse ritraibili da altri investimenti che abbiano una certa analogia per sicurezza e durata di impego con l immobile oggetto di valutazione (saggio reale) Correzione del saggio, a discrezione de perito, per assimilarlo a quello che potrebbe essere un saggio medio di investimento per quella categoria di immobili di cui l immobile fa parte Individuazione del più probabile saggio normale di capitalizzazione adeguandolo a particolari esternalità

10 3) Impostazione e risoluzione della espressione matematica capace di fornire il più probabile valore ordinario o normale dell immobile oggetto di stima Identificati il reddito capitalizzabile normale e l appropriato saggio di capitalizzazione si determina il valore ordinario dell immobile svolgendo una delle seguenti espressioni (accumulazioni iniziale di redditi normali e costanti)

11 Primo caso: immobile capace di fornire un reddito normale annuo costante e posticipato (a) Illimitato V= a/r Limitato V= a *q n -1/rq n Secondo caso: immobile capace di fornire un reddito normale, periodico, costante, posticipato (p) Illimitato e stima all inizio del ciclo: V= p *1/q n -1 Limitato e stima all inizio del ciclo : V= p* q tn -1/q n -1*1/q tn

12 4) Apporto delle necessarie aggiunte e detrazioni al valore normale per riportare l immobile nelle sue condizioni ordinarie per ottenere il più probabile valore di mercato PRINCIPIO DELLA ORDINARIETÀ

13 a) Nel caso di immobile condotto direttamente dal proprietario R= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I)

14 a) Nel caso di immobile condotto direttamente dal proprietario Bfn= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Bfn= Beneficio fondiario normale medio anuo spettante al proprietario quale intresse sul capitale fondiario che è costituito dalla terra nuda con tutto quanto in essa immobilizzato

15 Bfn= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Plv Produzione lorda vendibile costituita dalla somma dei prodotti che il proprietario in media può vendere annuamente senza alterare il normale funzionamento dell azienda PLV= Prodotti venduti + prodotti consumati prodotti reimpiegati

16 Bfn= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Plv Produzione lorda vendibile costituita dalla somma dei prodotti che il proprietario in media può vendere annuamente senza alterare il normale funzionamento dell azienda PLV= Prodotti venduti + prodotti consumati prodotti reimpiegati

17 Bfn= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Q Quote di reintegrazione manutenzione assicurazione relative al capitale fondiario e alle scorte aziendali a) Quote sul capitale fondiario 1) reintegrazione manutenzione assicurazione sui fabbricati (3% sul loro valore di ricostruzione) 2) Reintegrazione delle spese di impianto delle piantagioni arboree in base alla loro durata economica 3) Manutenzione del fondo

18 Bfn= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Q Quote di reintegrazione manutenzione assicurazione relative al capitale fondiario e alle scorte aziendali b) sul capitale scorte 1) reintegrazione manutenzione assicurazione sui macchinari (15% sul loro valore a nuovo al momento della stima di ricostruzione) 2) Assicurazione sul bestiame mediamente presente (2-3% sul valore ) 3) Assicurazione del fieno e della paglia mediamente presenti in azienda (2-3% sul valore)

19 Bfn= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Sv Spese varie per l acquisto di materiali e servigi extraziendali (sementi concimi mangimi antiparasssitari carburanti lubrificanti noleggi spese stalla e veterinario energia elettrica) Tr Imposte, tasse e contributi che il proprietario deve in media sostenere annualmente in conseguenza della gestione diretta del fondo e supposto in condizioni ordinarie

20 Bfn= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Sa Salari per la retribuzione del lavoro manuale (salariati e braccianti agricoli in genere) Si possono desumere da buste paga in genere sono voci di costo importanti e possono assorbire una percentuale variabile tra il 15% ed il 30% della Plv St Stipendi per la retribuzione del lavoro intellettuale (direzione amministrazione e sorveglianza) Orientativamente tra il 4 ed il 7% della Plv

21 Bfn= PLV-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) I Interesse sul capitale di esercizio I1= interesse per un anno sul capitale scorte. I2= interesse per un anno sul capitale di anticipazione (dipende dall'orientamento produttivo Es vitivinicolo (1/2 delle spese medie annue di gestione) Es misto (1/3 o ¼ delle spese medie annue effettive di gestione) Zootecnica da latte (0)

22 b) Nel caso di immobile concesso in locazione Bfn= Rlp-(Q-Tr-Amm/ne-+ ines+i 2 ) Bfn= Beneficio fondiario normale medio annuo ritraibile dal proprietario supposto il fondo concesso in affitto Rlp= Reddito patronale lordo comprensivo di canone normale di affitto, interessi al tasso commerciale e interessi annui sula cauzione se fruttifera Q= quote di parte patronale per reintegrazione manutenzione straordinaria e assicurazione relative alla conservazione del capitale fondiario (fabbricati, piantagioni, sistemazioni idraulico-agrarie)

23 Bfn= Rlp-(Q-Tr-Amm/ne-+ ines+i 2 ) Tr= tributi a carico del proprietario del fondo in affitto Amm/ne= spese di amministrazione di parte patronale (stipendio, postali, cancelleria) Ines= quota media annua di affitti non riscossi (1-2% del canone annuo di affitto) I 2 = interessi annui di parte patronale sulle spese anticipate (Q, Tr, Amm.ne, Ines)*r *1/2

24 Esempio di svolgimento di una perizia