ITG A. POZZO LEZIONI DI ESTIMO. Tabelle millesimali di condominio. Classi 5^ LB-LC-SA Anno scolastico 2009/10. Prof. Romano Oss

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1 ITG A. POZZO LEZIONI DI ESTIMO Tabelle millesimali di condominio Classi 5^ LB-LC-SA Anno scolastico 2009/0 Prof. Romano Oss

2 Condominio: quando nello stesso fabbricato vi sono delle parti di proprietà individuale (proprietà esclusive) e parti di proprietà comune Il Codice Civile regola il Condominio negli articoli dal 7 al 39 Proprietà esclusiva: quella attribuita singolarmente a ciascun condomino come i singoli appartamenti, box auto, cantine, soffitte, terrazzi, balconi, lastrici solari in questa il condomino esercita il diritto di proprietà assoluta e nel quale non è ammessa alcuna interferenza tranne le limitazioni imposte dalla legge o dal regolamento condominiale come ad esempio se è prescritta la destinazione residenziale non si può cambiare l unità immobiliare in destinazione produttiva. Proprietà comune: fanno parte di questa il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari non di proprietà, le scale, gli anditi, cortili e in generale tutte le parti di uso comune. Tutte le installazioni e gli impianti, pozzi, cisterne, fognature, canali fino ai punti di diramazione per le proprietà esclusive.

3 REGOLAMENTO Il Condominio è regolato dalle disposizioni del Codice Civile e dalle norme del Regolamento condominiale. Quest ultimo è obbligatorio quando i condomini superano il numero di 0 Deve riportare: tabelle di proprietà e d uso disciplinare l uso degli spazi comuni modalità per il funzionamento dell assemblea norme per la pacifica convivenza

4 Calcolo dei millesimi di proprietà rappresentano la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto al valore dell intero edificio e si utilizzano per la suddivisione delle spese generali. I millesimi di proprietà devono indicare il valore proporzionale delle singole proprietà esclusive rispetto al valore dell intero edificio. Criteri di calcolo: in base al valore (codice civile) utilizzando la Superficie Virtuale

5 Il criterio di calcolo in base al valore si applica quando sia agevole individuare sia il valore dell intero edificio sia il valore delle singole proprietà e con unità immobiliari caratterizzate da grande omogeneità. Come parametro di calcolo si utilizza la Superficie coperta. Si applica una proporzione: Sup. totale : 000 = Sup. singola unità : millesimi unità Mill. Unità = 000 x Sup. Unità Sup. Totale Quando le unità immobiliari presentano differenze apprezzabili tra loro o si debbano ricalcolare i millesimi a seguito di errori, ristrutturazioni o accorpamenti si preferisce utilizzare il criterio della Superficie virtuale.

6 La superficie virtuale viene determinata per ogni ambiente di ogni singola unità immobiliare moltiplicando l area della superficie effettiva per appositi coefficienti che tengono conto delle caratteristiche che incidono sulla apprezzabilità espressa dal mercato. I coefficienti si riferiscono a: destinazione: utilizzo dei singoli vani orientamento: rispetto ai punti cardinali prospetto: vedute dei vani luminosità: rapporto tra superficie luci o vedute e sup. vani piano: altezza di piano utilizzazione: destinazione dell intera unità immobiliare.

7 Coefficiente di destinazione: Vani a destinazione principale (camere, soggiorni, cucine abitabili),00 Cucine non abitabili (cucinotti, cuocivivande) 0,90 Servizi (bagni, ripostigli) 0,90 Atri, corridoi, disimpegni 0,80 Logge delimitate da tre pareti 0,50 Cantine e soffitte 0,40 Balconi coperti 0,30 Balconi scoperti 0,25 Terrazze a livello 0,22 Giardini e aree scoperte 0,5 Coefficiente di prospetto (vedute dei vani) Su strade, giardini, vedute panoramiche,00 Su aree di rispetto 0,90 Su cortili 0,85 Su depositi, officine 0,80 Locali senza vedute 0,75 Coefficiente di utilizzazione: Residenziale,00 Commerciale, terziario,0 3,00 Depositi e rimesse 0,50 0,80 Coefficiente di orientamento: Quadrante SE-SO,00 Quadrante NE-SE 0,90 Quadrante SO-NO 0,90 Quadrante NO-NE 0,80 Nessun orientamento (luoghi chiusi) 0,75 Coefficiente di luminosità: tiene conto del rapporto (R) tra la superficie di luci o vedute e la superficie del vano Per R : 6,00 Per R = : 7 0,90 Per R = : 8 0,94 Per R = : 9 0,92 Per R : 0 0,90 Coefficiente di piano: Piano interrato 0,75 Piano terreno 0,85 Piano rialzato 0,90 Primo piano con ascensore Primo piano senza ascensore,00 Piano dal 2 in su con ascensore,00 2 piano senza ascensore 0,98 Per ogni ulteriore piano senza ascensore riduzione di 0,05

8 Procedimento analitico: calcolo superficie di ogni vano applicazione ad ogni vano dei coefficienti di Dest. Or. Prosp. Lum. somma delle superfici dei vani ridotte ottenendo la sup. alloggio superficie alloggio per coeff. di piano e di utilizzazione = sup. virtuale somma delle sup. virtuali proporzione a mille e ricerca dei millesimi di proprietà Procedimento sintetico: (esempio tabella excel) calcolo della superficie della unità applicazione all unità dei coefficienti calcolo della superficie di balconi e terrazze calcolo della superficie di soffitte e cantine calcolo della superficie di box applicazione dei relativi coefficienti di destinazione somma delle superfici virtuali proporzione a mille e ricerca dei millesimi Nb. non è necessario che siano utilizzati tutti i coefficienti

9 MILLESIMI DI PROPRIETÁ GENERALE - Schema sintetico Numero unità Piano Interno Utilizzazione Proprietario Superficie abitabile Balconi Cantina Superficie virtuale totale Millesimi di proprietà Sup. Netta Dest. Piano Prosp. Orient. Sup. Virt. Sup. Dest. Sup. Virt. Sup. Dest. Sup. Virt. T A Abit. Rossi 95 0,85 0,90 72,675 22,0 0,25 5,5 0 0,4 4 82,75 95,37 0 Box Rossi 22,50 0,7 5,75 5,75 5,05 TOTALE 046,47 000

10 PROCEDIMENTO ANALITICO Si compila una tabella della Superficie virtuale per ogni unità immobiliare COEFFICIENTI COEFFICIENTI Vani Sup. Destinazione Orientamento Prospetto Luminosità Prodotto coeff. Ingresso Soggiorno Cucina Corridoio Letto Letto 2 Letto 3 Bagno WC Balcone Cantina Garage 4,5 25,49 4,32 5,96 2,09 2,54 5,2 3,9 22, ,5 0,8 0,9 0,8 0,9 0,9 0,3 0,35 0,45 0,75 0,9 0,75 0,9 0,9 0,75 0,75 0,45 0,77 0,45 0,90 0,77 0,77 0,30 Sup. virtuale 2, ,85,94 5,96,49, ,7 Piano Utilizzazione Prodotto coeff. Sup. Virtuale,93 23,75 8,4,84 5,6 0,92 0,73 3,80 2,85 6,37 3,50 0,3 TOTALE 99,39 Si sommano le superfici virtuali e si rapportano a 000 trovando i millesimi

11 RIPARTIZIONE DELLE SPESE rispetto alla proprietà (millesimi di proprietà) rispetto all uso (millesimi d uso) riscaldamento centrale scale e ascensore acqua potabile antenna comune lastrici solari terrazze gronde e pluviali parcheggi soffitti, volte,solai spese di proprietà spese d uso amministrazione imposte assicurazioni pulizia illuminazione manutenzione strutture

12 Schema di formazione delle tabelle per scale e ascensore i cinquecentesimi La tabella millesimale si ottiene considerando sia il livello di piano sia la proprietà. I primi 500 millesimi si ottengono dai millesimi di proprietà dimezzandoli. I secondi 500 millesimi si ottengono proporzionalmente all altezza di piano. Questi ultimi si calcolano in due fasi: ) si individuano i cinquecentesimi di piano 2) si ripartiscono per piano proporzionalmente alle proprietà Attribuzione al piano del numero ordinale che gli compete. 500 x, 2, 3, 4 rispettivamente al primo, secondo, terzo, quarto piano e si ripartisce proporzionalmente alle unità di piano

13 Tabella di ripartizione spese scale e ascensore Si deve valutare caso per caso: l ascensore arriva al piano soffitte o lastrico solare comune l ascensore parte dal piano terra l ascensore parte dal piano garage Il problema riguarda generalmente il piano terra se considerarlo o escluderlo. Se si esclude, per il riparto di piano si devono considerare le superfici virtuali dei piani interessati e riportarle a 500 Esempio: condominio di 3 piani con sottotetto adibito a soffitte e parte di lastrico solare comune Calcolo dei cinquecentesimi di piano: 500 Primo piano 83,33 Secondo piano 66,67 Terzo piano = 83,33 Da ripartire proporzionalmente ai millesimi di proprietà del piano

14 Piano terra distribuzione cinquecentesimi di piano 83,33 : ( ) = x : 20; 5; 98 Unità = 30,03; Unità 2 = 28,77; Unità 3 = 24,53 Primo piano 66,67 53,40; 54,90; 58,37 Secondo piano ,9 26, UNITÀ PIANO MILL. PROPRIETÀ CINQUECENTESIMI PROPRIETÀ CINQUECENTESIMI PIANO MILLESIMI SCALE E ASCENSORE T ,03 90,03 2 T 5 57,5 28,77 86,27 3 T ,53 73, ,5 53,40 05, ,90 09, ,5 58,37 7, ,5 23,9 206, , 20, TOTALE

15 Organi del Condominio Assemblea dei condomini Amministratore (necessario quando i condomini sono più di 4) Assemblea: ordinaria una volta all anno straordinaria a necessità o su richiesta dei condomini Compiti dell amministratore Art. 30 C.C. Prerogative dell assemblea Art. 35 C.C. Le maggioranze sono differenti in relazione al tipo di delibera possono essere basate sul numero di condomini e sulla % di valore rappresentato.

16 ESERCITAZIONE procedimento sintetico Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore di un condominio (planimetria allegata) costituito dal piano rialzato e da 2 piani in elevazione con un totale di 2 appartamenti. Le superfici sono le seguenti: Interno Superficie abitabile Balconi Cantina A 69,45 4,46 6,9 B 96,22 7,4 7,6 C 7,92,23 6,4 D 85,6 4,2 7, Per ogni unità immobiliare è previsto nel piano interrato un box chiuso di 2,8 m2. che costituisce unità immobiliare a se stante L ascensore raggiunge il piano interrato. Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore e quindi si proceda alla ripartizione delle seguenti spese consuntive: spese generali: spese di ascensore: 2.868

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18 Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di proprietà Superficie abitabile Balconi Cantina N Scala Piano Proprietario Millesimi Spesa

19 Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di scale e ascensore N Scala Piano Proprietario Mill/prop. Sup. Virt. Millesimi totali Spesa