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1 [IUS SIT REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Napoli, sezione XII civile, nella persona del Giudice monocratico dott. Giovanni Scotto di Carlo, ha emesso la seguente SENTENZA (redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla legge n. 69, applicabili ai giudizi già pendenti) nella causa iscritta al n del Ruolo Generale A. C. dell anno 2007, avente ad oggetto: impugnazione delibera assembleare condominiale vertente TRA TIZIOX Axx elettivamente domiciliato in Napoli,., presso lo studio dell Avv.., dal quale è rappresentato e difeso giusta procura a margine dell atto di citazione Attore E CONDOMINIO di via Xxxx n. Napoli, in persona dell amministratore e legale rappresentante p.t. Bxx Cx, elettivamente domiciliato in Napoli., presso lo studio dell avv..., dal quale è rappresentato e difeso giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta Convenuto CONCLUSIONI DELLE PARTI L attore concludeva riportandosi al proprio atto introduttivo, e nello specifico chiede che venga dichiarata nulla, annullata o comunque privata di ogni effetto giuridico, la impugnata delibera di assemblea condominiale, con favore di spese; il convenuto concludeva per il rigetto della domanda attorea, con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.1. Il dott. Tiziox Axx, proprietario di un unità immobiliare ad uso abitativo facente parte del condominio convenuto, agiva in giudizio impugnando la delibera dell assemblea condominiale cui non partecipava del , in quanto primariamente non gli veniva comunicato integralmente il contenuto del verbale della stessa (ma soltanto un estratto), ed inoltre asserendo che in danno del suo diritto si deliberava l installazione di un ascensore nell edificio comune (non precedentemente esistente), da costruire in base al progetto di un tecnico di fiducia, su incarico del condominio medesimo. Pertanto, sostenendo la illegittimità della deliberazione assembleare, chiedeva a codesta Giustizia, pronunciarsi la nullità o l annullamento dell atto, ovvero la inefficacia dello stesso. Costituitosi il condominio, contestava la richiesta dell attore, deducendo in primis che dall estratto del verbale inviato al condomino Tiziox potevano evincersi tutti gli elementi sufficienti a ricostruire la volontà assembleare, essendovi indicati il numero dei condomini partecipanti all assemblea ed il complessivo valore millesimale da loro rappresentato, di guisa da poter immediatamente verificare la sussistenza dei quorum prescritti dalla legge; in secondo luogo, deduceva che l installazione dell impianto di ascensore si palesava utile per alcuni condomini i quali, versando in precario stato di salute e di difficoltà deambulatoria, pur di ottenere l uso dell elevatore erano disposti con una successiva delibera assembleare a farsi carico di tutti i costi di installazione e di manutenzione dell impianto, mentre nessun pregiudizio veniva arrecato all odierno istante, dal momento che questi residente al

2 primo piano dell edificio condominiale e prospettandosi l impiego dell ascensore soltanto per i piani superiori avrebbe continuato a fruire delle scale. 1.2 La domanda attorea è fondata e va pertanto accolta, per le motivazioni di cui appresso. Peraltro, preliminarmente all analisi della fattispecie concreta di cui è causa, è opportuno suddividere la struttura motivazionale nei due punti sui quali le parti incentrano le rispettive argomentazioni. Sulla invalidità della delibera assembleare 2.1. Nel primo motivo di doglianza, l attore si lamenta del mancato invio di una copia integrale del verbale dell assemblea condominiale tenuta il , limitandosi l amministratore alla comunicazione dell esito della riunione attraverso un estratto riassuntivo (all. n. 2 della produzione di parte attrice), dal quale non è possibile evincere l identità dei partecipanti e le loro manifestazioni di intenti relativamente all ordine del giorno in discussione Il motivo suesposto merita accoglimento. Invero, riguardo al verbale dell assemblea condominiale, l art. 1136, ult. co., c.c. prevede soltanto che siffatti documenti vengano trascritti in un registro tenuto dall amministratore, ma nulla dice in merito alle modalità di redazione ed ai requisiti contenutistici minimi, ovvero alla necessità o meno della esatta indicazione dei partecipanti all assemblea e dei valori millesimali rappresentati. La soluzione positiva al quesito de quo, tuttavia, può essere raggiunta richiamandosi primariamente ai principi generali desumibili dall ordinamento, e segnatamente dagli artt. 126 e 130 c.p.c., dall art. 46 disp. att. c.p.c., nonché dall art c.c. Da queste disposizioni normative, infatti, possono ricavarsi alcune regole generali inerenti il processo di verbalizzazione necessario alla formazione della volontà di un organo collegiale applicabili estensivamente alle deliberazioni dell assemblea condominiale. Innanzitutto, la contestualizzazione della riunione, ossia la indicazione temporale e territoriale della vicenda che si rappresenta nel documento; così come la esatta determinazione dei partecipanti al consesso, delle motivazioni (fattuali o giuridiche) del loro intervento, le eventuali dichiarazioni rese ed i provvedimenti adottati, e così via. Non solo. Per considerare necessaria, nel verbale, la precisa determinazione dei condomini intervenuti alla riunione assembleare, giova evidenziare che ragionando diversamente si impedirebbe la conoscenza (specie al condomino assente, come nel caso che ci occupa) effettiva e reale dei condomini assenzienti, dei dissenzienti e degli assenti, circostanza fondamentale per vagliare l opportunità o meno di impugnare la delibera ai sensi dell art c.c. ovvero per verificare la presenza di possibili conflitti di interesse dei partecipanti alla votazione assembleare. In definitiva, la redazione del verbale dell'assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione ecc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera in quanto non presa in conformità alla legge (art c.c.): una volta che l'assemblea sia stata convocata occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute. La redazione del verbale raffigura, quindi, un momento necessario dello svolgimento del procedimento collegiale, perché il verbale costituisce il documento che ufficialmente dimostra lo svolgimento delle attività prescritte. Dalla verbalizzazione risulta se l'assemblea sia stata ritualmente convocata, se tutti i partecipanti siano stati invitati, se a tutti i partecipanti sia stato inviato l'ordine del giorno, se la costituzione sia stata regolare, se vi sia stata discussione, se la proposta sia stata approvata e con quali maggioranze. Dalla verbalizzazione deve, quindi, risultare chiaro e ben determinato l'oggetto della delibera per soddisfare l'esigenza di trasparenza dell'attività e dell'organizzazione condominiale e anche al fine di consentire ai

3 condomini assenti di conoscere i punti essenziali della volontà collegiale (oltre che l'entità della connessa e conseguente spesa) onde poter valutare l'eventualità di proporre impugnazione Pertanto, va affermato secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale che questo Giudice condivide che in tema di delibere di assemblee condominiali, è annullabile ex art c.c. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote ( per tutte Cass. Sez. Un , n. 4806; Corte App. Firenze, , n ; Trib. Roma, , n ). Il condominio allora, per il tramite del suo amministratore, avrebbe di conseguenza dovuto recapitare all attore non un estratto del verbale dell assemblea, bensì una sua copia integrale, di modo da comunicargli in maniera trasparente gli elementi per poter verificare la sussistenza delle maggioranze previste dalla legge, ed ogni altro elemento utile all esercizio dei suoi diritti. Neppure nel presente giudizio di opposizione è stato prodotto e portato a conoscenza dell attore il verbale dell assemblea condominiale, nonostante l espresso motivo di impugnativa formulato dall attore, ragion per cui, non avendo l attore mai ricevuto contezza del suo contenuto integrale, non può che accogliersi la domanda di annullamento del deliberato assembleare che ne è scaturito. Sulla installazione dell ascensore 3.1. Sebbene quanto innanzi risulti risolutivo ai fini della decisione, ad abundantiam è il caso d aggiungere che l attore contesta la validità della delibera assembleare del anche sotto il profilo contenutistico, ossia in merito alla decisione adottata a maggioranza (almeno secondo quanto risulta dall estratto del verbale di cui sopra, versato in atti), di installare un impianto di ascensore nella corte interna del fabbricato, in aderenza al vano scale, sulla base del progetto tecnico redatto dall Arch. Dxx, su incarico del condominio. Orbene, l odierno istante si oppone alla realizzazione dell opera così come progettata, in quanto la stessa comprimerebbe gravemente il suo diritto di proprietà esclusiva sull unità abitativa sita nel condominio, oltre a violare le prescrizioni normative a tutela della sicurezza e stabilità dell intero edificio Anche questo ulteriore motivo di doglianza appare, in parte, fondato. Occorre, sia pur brevemente, premettere che nel regime condominiale ogni condomino può apportare miglioramenti alla cosa comune a condizione che non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto. Sotto tale profilo, la generale categoria dei miglioramenti si specifica in due distinti ordini di interventi: modificazioni (art c.c.) ed innovazioni (art c.c.). La differenza tra le due species, risiede nel tipo di intervento che viene effettuato, configurandosi quale innovazione l opera che, determinando un'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comporti una diversa consistenza materiale o una diversa utilizzazione della cosa comune rispetto alla precedente. Trattandosi di interventi che modificano in maniera significativa sia la struttura del fabbricato condominiale, che la sua destinazione, l art c.c. prescrive tre ordini di limiti alla deliberazione di una innovazione. In primis, questa deve servire al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni; in secondo luogo, la deliberazione deve essere adottata con la più stringente maggioranza prevista dall art. 1136, co. 5, c.c. (ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell edificio); infine, secondo l art.1120 comma II c.c., sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. A completamento della disciplina delle innovazioni, l art c.c., dispone che qualora l innovazione

4 importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all importanza dell edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa e se l utilizzazione separata non è possibile, l innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Secondo l orientamento maggioritario sia in dottrina che in giurisprudenza, l'installazione in un edificio in condominio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto costituisce, ai sensi dell'art. 1120, primo comma, c.c., una innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art c.c., e deve rispettare le specifiche limitazioni imposte dal secondo comma dell art c.c. (Cass , n. 1529) Ora, il condominio attuale convenuto sin dalla prima difesa rileva che la costruzione dell impianto di ascensore sarebbe giustificato dalla necessità di facilitare la deambulazione di alcuni condomini, residenti ai piani alti dell edificio, i quali verserebbero in una condizione (parzialmente documentata in atti) di difficoltà motoria, che impedirebbe loro di raggiungere facilmente le proprie abitazioni, di talché l uso dell ascensore renderebbe di certo più agevole l uso della cosa comune. Il legislatore, in questi particolari casi, ha disposto mediante dapprima l art. 2, L , n. 13, ed in seguito con l art. 78 del d.p.r , n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) che le deliberazioni aventi ad oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le c.d. barriere architettoniche siano approvate dall'assemblea condominiale, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c. Pertanto, diversamente da quanto previsto per le innovazioni di cui all'art c.c., quelle che hanno ad oggetto opere dirette alla rimozione delle barriere architettoniche possono essere approvate con maggioranze inferiori rispetto a quelle ordinariamente previste dall'art. 1136, comma 5, c.c. il quale, come si è anticipato, richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Al contrario, è di primario rilievo osservare, invece, che resta comunque fermo quanto dettato dall'art. 1120, comma 2, c.c. il quale vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso ed al godimento anche di un solo condomino ovvero che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico Venendo alla fattispecie concreta in esame, occorre verificare se tale opera rispetti i limiti imposti dal secondo comma del art c.c. come sopra evidenziati: sul punto, dalla relazione tecnica del CTU Arch. Zxx, emergono elementi decisivi in senso contrario. Infatti, pur non apparendo del tutto condivisibili le conclusioni del CTU in relazione alla necessità del rispetto delle distanze previste per le costruzioni autonome, non potendo ad esse equipararsi la realizzazione di un ascensore, né la ritenuta applicabilità della normativa antisismica in materia di distanze dal fabbricato, emerge comunque che, con la intercapedine di mt.2,50 metri che si verrebbe a creare tra l ascensore ed il vano cucina dell appartamento del Tiziox, si verrebbero a creare disagi all appartamento al primo piano, che presenta una finestra a poca distanza, avendosi perciò una riduzione di luminosità una diminuzione dell areazione ed una perdita di visuale in conseguenza della nuova installazione In conclusione, pare evidente che l installazione dell ascensore, pur socialmente opportuna, così come progettata contrasta con il diritto di proprietà esclusiva del condomino Tiziox, potendo causare a quest ultimo un pregiudizio nel godimento del proprio immobile. Non superando i limiti imposti dall art. 1120, comma 2, c.c. che

5 viene fatto salvo dalla citata disciplina volta al superamento delle c.d. barriere architettoniche la costruzione del nuovo manufatto, così come progettato, non potrebbe essere consentita, stante l opposizione del Tiziox Le spese processuali seguono la soccombenza. P. Q. M. Il Giudice, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così provvede: 1. accoglie la domanda dell attore Tiziox Axx, e per l effetto annulla la delibera assembleare condominiale impugnata del ; 2. condanna il convenuto condominio alla rifusione delle spese processuali in favore dell attore, che si liquidano in.439,50 di cui.1.025,00 per diritti,.2.050,00 per onorari, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali nelle aliquote previste, con distrazione in favore dell avv.. per dichiarata anticipazione, nonché a rifondere alla parte attrice le spese di c.t.u., come già liquidate nel corso dell istruttoria. Così deciso in Napoli, addì Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del Magistrato Ordinario in Tirocinio dott. Ciro Capasso. IL GIUDICE (dott. Giovanni Scotto di Carlo)