PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE. Ristrutturazione del singolo appartamento: acquisizione di una

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1 PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE Ristrutturazione del singolo appartamento: acquisizione di una porzione di area condominiale Lo spostamento del muro perimetrale, durante i lavori di ristrutturazione dell alloggio, all altezza della porta d ingresso, con conseguente inglobamento di una piccola porzione del ballatoio, non costituisce occupazione comportante appropriazione di un bene comune se non è alterata la destinazione di quest ultimo né è impedito al proprietario dell appartamento confinante, in modo particolare, e agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L uso dei beni, degli impianti e dei servizi comuni, ad opera di ciascun condomino, deve avvenire in costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione 1. Manutenzione e riparazione dei balconi La manutenzione e riparazione dei balconi, elementi accidentali della struttura dell edificio in quanto, non avendo funzione portante, non possono essere destinati all uso comune, ma sono finalizzati all esclusivo godimento del titolare dell unità abitativa di cui costituiscono pertinenza e 1 Cass., Sez. II civ., 21/12/2011, n 28025; 1

2 naturale prolungamento, grava interamente sul proprietario dell appartamento. Se i balconi sono realizzati con elementi decorativi per il palazzo, le spese per questi ultimi vanno ripartite tra tutti i condomini perché, trattandosi di parte integrante della facciata, costituiscono bene comune dello stabile 2. Lavaggio delle auto nell area condominiale È legittima la delibera assembleare che consente a tutti i condomini di utilizzare il cortile condominiale per lavare le auto, non essendo compromesso l uso individuale del bene comune 3. Scioglimento del singolo condominio e formazione di un supercondominio Quando il complesso immobiliare è divisibile senza che occorra per questo realizzare opere che modifichino lo stato dei luoghi, non serve l approvazione dell assemblea a maggioranza qualificata ma si può ricorrere all autorità giudiziaria (su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione) che provvederà a sciogliere il condominio, dando luogo ad un supercondominio per le parti comuni e a tante amministrazioni separate quanti sono i corpi di fabbrica componenti l edificio. Se lo scioglimento richiedesse il 2 Trib. Roma, n 21141/2011; 3 Trib. Vicenza, n 60016/2011; 2

3 compimento di interventi strutturali comportanti una modificazione della sistemazione dei locali, tali lavori potrebbero essere approvati esclusivamente dall assemblea con un numero di voti che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dello stabile. La sistemazione della gronda e del discendente pluviale, ovvero delle facciate esterne non sono assimilabili alla modifica dello stato delle cose 4. Ascensore rumoroso Spetta al condominio provvedere ai lavori necessari alla riduzione delle emissioni sonore dell ascensore quando i limiti normativi di rumorosità, DPCM del 14/11/1997 e DPCM del 5/12/1997, da osservarsi nella costruzione degli impianti di ascensore, anche se successivi alla realizzazione del palazzo e alla installazione dell ascensore stesso, posti a tutela del diritto alla salute delle persone direttamente esposte alle relative emissioni acustiche, sono stati superati 5. Delibera condominiale In materia condominiale è nulla la delibera assembleare che a maggioranza, dunque senza il consenso unanime di tutti i condomini, ha stabilito o 4 Cass., Sez. II civ., 19/12/2011, n 27507; 5 Cass., Sez. VI civ., 14/12/2011, n 26898; 3

4 modificato i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dal regolamento condominiale contrattuale. La nullità può essere fatta valere anche dal condomino che l aveva votata 6. Amministratore: impugnazione di sentenza L amministratore può, senza bisogno di mandato preventivo, impugnare la sentenza sfavorevole al condominio ma deve, successivamente, ottenere l autorizzazione dei condomini. La mancata rettifica del suo operato, da parte dell assemblea condominiale, rende il ricorso inammissibile 7. Deliberazione assembleare: illegittima È illegittima la deliberazione assembleare riguardante questioni non inserite all ordine del giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti. È essenziale, però, che la deliberazione verta su un tema totalmente estraneo a quello posto all ordine del giorno, in ogni caso, non riconducibile ad esso in via logica 8. Sottotetto 6 Cass., Sez. VI civ., 15/12/2011, n 27; 7 Cass., Sez. II civ., 29/11/2011, n 25348; 8 Trib. Roma, Sez. V civ., 3/11/2011, n 21319; 4

5 Il sottotetto ha natura condominiale, dunque un bene comune, data l attitudine ad essere destinato al servizio di tutti i condomini, quale deposito di oggetti e allocazione di impianti comuni 9. Revisione bilanci passati È legittima la revisione, ad opera dell assemblea, dei bilanci pregressi, modificandoli e approvandoli nuovamente, in modo particolare se dettata dal bisogno di conformarsi ad una decisione giudiziale 10. Rendiconto condominiale La redazione della contabilità, ai fini della sua legittimità e dunque della sua validità, non è soggetta ad alcuna particolare forma analoga a quelle rigorose previste in materia societaria, ma necessita che rispetti i principi di chiarezza ed intelligibilità quanto alla voce di entrata e spesa. Il mancato rispetto di detti principi rende la delibera assembleare di approvazione del bilancio (consuntivo e/o preventivo) illegittima. Imprescindibile, per una corretta formazione della volontà assembleare, è che i condomini siano messi in condizione di esprimere in modo consapevole e con cognizione di causa la propria volontà. Spese condominiali: usufruttuario 9 Cass., Sez. II civ., 14/12/2011, n 26833; 10 Cass., 6/12/2011, n 26243; 5

6 In materia di ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, in applicazione degli artt e 1005 c.c., il primo non è tenuto, neppure in via sussidiaria o solidale, a pagare gli oneri condominiali, né l assemblea può stabilire una diversa modalità di imputazione degli stessi 11. Spese condominiali: proprietario locatario Le spese condominiali, salvo diverso accordo, sono di competenza, secondo la L. 392/78, dell inquilino, ma tale obbligo ha valore solo nell ambito del rapporto tra proprietario e locatario, non nei riguardi del condominio che, in caso di mancato pagamento, deve agire contro il proprietario. Direttamente obbligato nei riguardi del condominio è il soggetto titolare di un diritto reale (proprietario) e non di un diritto di natura obbligatoria (locatario). Danni provenienti da parti comuni Il condominio non risponde dei danni dovuti ad infiltrazioni d acqua ed umidità, qualora l evento dannoso è stato ravvisato nel mutamento di destinazione d uso (da magazzino seminterrato in negozio). 11 Cass., 14/12/2011, n 26831; 6

7 Il condominio, quale custode e responsabile per i danni provenienti dalle parti comuni, non è tenuto al risarcimento in caso di fatto fortuito o in presenza di fatto colposo del danneggiato, in quanto viene meno il collegamento eziologico tra la cosa in custodia (beni comuni) e l evento danno 12. Riparazioni parti comuni: ripartizione dei costi La ripartizione delle spese per la riparazione delle strutture meccaniche o elettriche, utilizzate nelle parti comuni di cui tutti i condomini usufruiscono in egual misura, come i cancelli carrai, basculanti, apparati elettrici, illuminazione della corsia di marcia dell interrato, normalmente è regolata da apposite clausole inserite nel regolamento condominiale. Nella eventualità in cui quest ultimo ne fosse privo si provvede in base all art c.c.: <<le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell edificio, per le prestazioni nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione>>. Caldaia: scarico dei fumi 12 Cass., 29/11/2011, n 25239; 7

8 Le spese per le canne fumarie degli impianti autonomi di riscaldamento, in comproprietà limitata nella eventualità in cui servono un gruppo di condomini, vanno ripartite in base al terzo comma dell art c.c. In linea di massima ogni caldaia deve essere dotata di un condotto per lo scarico dei fumi di combustione oltre il colmo del tetto. Lo scarico deve aver luogo, qualora al momento della realizzazione dello stabile non siano stati previsti sbocchi sul tetto o nel caso non siano adatti o adeguabili, mediante un foro praticato nelle mura 13. Diritto di prelazione Il condominio non può vantare alcun diritto di prelazione, in caso di vendita da parte del proprietario, sui locali su cui esiste una servitù dovuta alla presenza di tubazioni condominiali. La prelazione, in materia di locazioni urbane, è prevista esclusivamente in casi eccezionali 14, al di fuori dei quali può ricorrere soltanto se prevista nel regolamento condominiale contrattuale o negli atti notarili di acquisto. Opere su parti comuni Il condominio può autorizzare la realizzazione di opere su parti comuni ad esclusivo vantaggio di un solo condomino, ma non ne sopporta le spese. 13 DPR 551/99; 14 L. 392/78, art. 38 e 39; 8

9 Ascensore privato Il singolo condomino non può procedere alla installazione, sia pure a proprie spese, di un ascensore privato esterno per raggiungere il proprio appartamento, quando ciò comporta pregiudizio a carico degli altri condomini riducendo lo spazio di manovra e di superficie di parcheggio nel cortile condominiale, oltre a limitare le vedute e l illuminazione degli appartamenti 15. Lavatoio condominiale: trasformazione in mini appartamento È illegittima la trasformazione del lavatoio in mini appartamento in quanto trattasi di parte comune, anche se mai utilizzato dai condomini e non inserito dal regolamento contrattuale tra i beni rivolti all uso ed al servizio comune 16. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 15 Cass., Sez. civ., 28/12/2011, n 28920; 16 Cass., Sez. II civ., 19/12/2011, n 27341; 9

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