LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA I CONDOMINI:

Transcript

1 LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA I CONDOMINI: IL PRINCIPIO ART C.C. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

2 L ART che è norma generale 1. Indica il fondamento e la natura dell obbligo del condomino di contribuire alle spese per i beni, servizi ed impianti comuni. 2. L obbligo nasce quindi dalla legge. 3. L assemblea dei condomini che approva le spese ha solamente una funzione di controllo e non costitutiva dell obbligo di pagamento. 4. L obbligo di pagamento costituisce un obbligazione propter rem. 5. Si contribuisce in proporzione alla quota (millesimi) posseduta.

3 I comma: spese che riguardano tutti i condomini indistintamente per i servizi, i beni, le innovazioni art.1123 II comma: spese destinate a servire i condomini in misura diversa, divise in base al maggior uso III comma: spese a carico del gruppo di condomini quando il C. ha più scale, impianti destinati una parte dell edificio. Sono a carico del gruppo che ne trae utilità. 3

4 art.1123 catalogazione generale delle spese ART : Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori ART Manutenzione e ricostruzione dei soffitti. Delle volte e dei solai ART : Lastrici solari di uso esclusivo 4

5 Varie definizioni codicistiche di spese -Conservazione e godimento (art. 1123) - Prestazione dei servizi -Innovazioni -Manutenzione e sostituzione (1124) -Manutenzione e ricostruzione (1125) -Riparazione o ricostruzione (1126) -Spese del giudizio (1132) -Opere di manutenzione straordinaria (1135) -Riparazioni straordinarie di notevole entità (1136) 5

6 art.1123 catalogazione generale delle spese Cass:10214/96 SPESE PER LA CONSERVAZIONE: Spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, per la tutela, ripristino dell integrità dei beni e degli impianti. SPESE PER L USO Spese per il godimento delle cose comuni, sei servizi. 6

7 Conservazione del valore capitale Il fondamento e la funzione delle spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, vale a dire per la tutela o per il ripristino dell'integrità, sono diversi rispetto al fondamento ed alla funzione delle spese necessarie per il godimento. Orbene, la diversità oggettiva del fondamento e della funzione si riverbera sui soggetti, ai quali i contributi vengono imputati, perché alla conservazione sono interessati i proprietari; all'uso chiunque lo eserciti. Che non si tratti di una classificazione aprioristica, ma di una distinzione positiva fondata sul sistema della legge emerge dal testo dell'art c.c., il quale distingue con chiarezza due specie di spese comprensive di tutte le altre: le spese per la conservazione e quelle per il godimento (ovverosia per l'uso). Da questa disposizione si ricava il criterio, che regola in materia di proprietà comune il regime della suddivisione delle spese e riguarda tanto la comunione in generale, quanto specificamente il condominio negli edifici. Le spese per la conservazione, dunque, attengono all'integrità, essendo dirette propriamente alla tutela del valore capitale (a queste fanno capo le erogazioni per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni), oppure alla ricostruzione ed al ripristino (le somme occorrenti per la ricostruzione). Le spese per l'uso afferiscono al godimento delle cose comuni e alla prestazione dei servizi (l'energia elettrica necessaria per l'ascensore e la luce delle scale, degli anditi e dei portici; il carburante per il riscaldamento e per l'aria condizionata). 7

8 Spese per l uso Le spese per l'uso afferiscono al godimento delle cose comuni e alla prestazione dei servizi (l'energia elettrica necessaria per l'ascensore e la luce delle scale, degli anditi e dei portici; il carburante per il riscaldamento e per l'aria condizionata). 8

9 Conservazione ed Uso Conservazione: sono obbligazioni propter rem, cioè l obbligo è strettamente connesso alla cosa, al bene. L obbligo e la quantità sono determinati dalla quota quando viene in considerazione? USO: è strettamente connessa all uso, cioè ad un fatto soggettivo, indipenendete dalla misura proporzionale della quota di appartenenza 9

10 Il sistema della ripartizione si base sulla misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno Cioè i Millesimi. Art. 68 e 69 dacc Art. 68 prevede che il Valore sia espresso in MILLESIMI Art. 69 prevede la rettifica, modificao revisione dei MILLESIMI 10

11 Il sistema della ripartizione si base sulla misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno Gli artt esprimono il per la ripartizione delle spese. sistema legale Cioè se nulla è disposto diversamente: il salva diversa convenzione del 1 comma dell art. 1123, la ripartizione va adottata con il criterio del codice civile. 11

12 Il sistema della ripartizione si base sulla misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno In materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione di regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art.1123 cod. civ., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di ascensore (come nella specie) siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica. (Cass.2011/28679) 12

13 Trib. Monza Sez. I, Le delibere condominiali concernenti la ripartizione delle spese comuni e con le quali l'assemblea stabilisce o modifica i criteri di ripartizione in difformità di quanto previsto dall'art c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale necessitano, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini. Viceversa, le delibere con cui, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c., vengono in concreto ripartite le spese medesime, sono annullabili qualora siano state adottate in violazione dei criteri già stabiliti e la relativa impugnazione deve essere proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art c.c. 13

14 I MILLESIMI SECONDO LA GIURISPRUDENZA la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l'incidenza di determinati fattori (art. 68 disp. att. c.c.);, la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti, Cass. sez. un n

15 I MILLESIMI SECONDO LA GIURISPRUDENZA Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle milliesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali. 15

16 art. 1123, II co maggior uso Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne Art III co, uso parziale, Qualora un edificio abbia più scale [c.c. 1124], cortili, lastrici solari [c.c. 1126], opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.. 16

17 ART II co c.c. C.9657/86 In materia di ripartizione delle spese relative a lavori eseguiti su parti comuni dell'edificio, l'uso di cui parla il legislatore all'art. 1123, comma secondo, c.c., nella parte in cui prevede, in caso di utilizzo differente di un bene, la ripartizione in misura proporzionale all'uso che ciascuno può farne, non è quello personale e soggettivo del singolo condomino in relazione al proprio stile di vita, bensì quello riferito ad una minore possibilità di fruizione del bene comune per ragioni strutturali dello stabile condominiale indipendenti dalla volontà del soggetto. Il condomino, pertanto, non può legittimamente sottrarsi dal contribuire a determinate spese sul presupposto di non fare uso di quel determinato bene, o servizio comune, ovvero di farne un uso minore. In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione. secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma 2, c.c.. 17

18 ART III co c.c. C.8066/05 Nelle situazioni di condominio parziale non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto. Nell'ipotesi in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme d'edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, è configurabile, alla luce del principio di cui all'art c.c., terzo comma, l'ipotesi del "condominio parziale" (con la correlativa responsabilità nella ripartizione delle spese), qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d'edifici appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi 18

19 ART c.c. Trib.PD E' affetta da nullità la parte della delibera condominiale, irritualmente assunta, modificativa del criterio di ripartizione dell'ascensore condominiale, nei limiti in cui vengano esclusi dal concorrere alle spese per l'ascensore, sia di natura ordinaria che straordinaria, i proprietari degli immobili siti al piano terreno che non hanno alcun accesso nell'androne condominiale in cui è sito l'ascensore. Ai sensi dell'art c.c. è previsto che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. L'impianto dell'ascensore si intende di proprietà comune tra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di proprietà esclusiva; ne discende che la ripartizione delle spese è regolata dai criteri dettati dagli artt e 1123 c.c. Dalla presunzione di condominialità deriva quindi, che le spese per la sua manutenzione devono ripartirsi tra tutti i condomini secondo il criterio della proporzionalità, a nulla rilevando che i proprietari dei locali posti al piano terra non ne usufruiscano in concreto. 19

20 ART c.c. Cass / I balconi "aggettanti" costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art c.c. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.. 20

21 ART c.c. C.2243/2012 In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 21

22 ART c.c. C.16583/2012 In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento. 22

23 ART c.c. Poiché il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad una dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria, nella misura del terzo residuo. Cass.4596/