BOZZA REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Posti auto Largo Giolitti

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1 BOZZA REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Posti auto Largo Giolitti Art. 1 OGGETTO E DISPOSIZIONI GENERALI Il presente Regolamento di Condominio (di seguito anche solo Regolamento) disciplina i rapporti condominiali delle sole parti private, con esclusione delle porzioni di immobile di proprietà del Comune di Celle Ligure (che verranno elencate al successivo art.2), relativi ai posti auto ubicati nel caseggiato sito in Celle Ligure (SV), Largo Giolitti (di seguito anche solo Condominio ). Ciascun condomino si obbliga per sé e suoi aventi causa ad osservare e far osservare il presente Regolamento, la cui vigenza ed obbligatorietà dovranno essere richiamate in ogni successivo atto di alienazione, locazione, comodato, usufrutto, uso, abitazione ed in genere di cessione di diritti avente ad oggetto unità immobiliari facenti parte del Condominio e dovrà essere accettato senza eccezioni, riserve o modifiche. Il Condominio è costituito da: piano primo, con accesso contrassegnato con il civico n.4 di Largo Giolitti, n. 52 posti auto coperti foglio n. 9 Mappali 824. Il fabbricato è dotato degli impianti idrici, sanitari ed elettrici. Le unità immobiliari e le parti comuni del condominio sono indicate nella planimetria allegata al presente Regolamento, che comprende, per maggior chiarezza, anche le porzioni di immobile di proprietà del Comune di Celle Ligure. (art. 2). Art. 2 BENI DI PROPRIETA DEL COMUNE DI CELLE LIGURE Sono di proprietà esclusiva del Comune di Celle Ligure le seguenti porzioni di caseggiato che non fanno parte del Condominio : posti auto coperti rimasti invenduti e n. 10 posti moto coperti, con accesso contrassegnato con il civico n.4 di Largo Giolitti; Come riportato nella convenzione, prot. N.2786 del , stipulata tra il Comune di Celle Ligure e la L.C.I. Ligurcelle Immobiliare s.r.l., rimangono a carico del Comune solamente i seguenti oneri: manutenzione ordinaria e straordinaria della pavimentazione e degli arredi delle superfici di proprietà del Comune, con esclusione degli oneri relativi all impermeabilizzazione della copertura che restano a carico del Condominio costituendo e del Condominio già esistente in quote proporzionali da concordare tra i due; spese esercizio relative alle superfici di proprietà del Comune quali utenze, allacci. Pulizie, consumi, ecc. manutenzione verde pubblico. Art. 3 BENI DI PROPRIETA COMUNE DEI DUE CONDOMINI Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei due condomini (costituendo ed esistente) di cui al presente Regolamento, ad esclusione delle parti di proprietà del Comune di Celle Ligure, se il contrario non risulta dal titolo: a)il suolo su cui sorgono i due fabbricati; b)le coperture piane dei due fabbricati; c) la struttura in cemento armato, insieme con i muri perimetrali; d) gli atri d ingresso e le due scale di accesso ai singoli piani, del fabbricato ad uso abitazioni e locali commerciali, compresi i relativi elementi accessori e i muri che delimitano i vani scale; e) il distacco antistante gli ingressi al fabbricato ad uso abitazioni e locali commerciali, che consente anche l accesso pedonale all autorimessa; f) le rampe carrabili interne ed esterne di accesso dell autorimessa; g)i vani scala interni ed esterni, i corridoi e le aree di manovra dell autorimessa; 1

2 la rete della fognatura; gli scarichi pluviali; quelli dei bagni, lavabi e cucine fino al punto di diramazione ai singoli appartamenti o locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini; i) l'impianto di acquedotto fino al punto di diramazione ai singoli appartamenti o locali di proprietà particolare; j) gli impianti di illuminazione dei locali comuni compresi le scale; gli impianti di energia elettrica fino ai contatori dei singoli utenti; l) l'impianto citofonico, fino al punto di diramazione all'interno dei piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva dei singoli condomini; m) l'impianto TV centralizzato, fino al punto di diramazione all'interno dei piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva dei singoli condomini delle abitazioni; n) gli impianti di ascensore del fabbricato destinato ad abitazioni e locali commerciali e quello ad autorimessa; o) in generale, le opere, le istallazioni ed i manufatti che sono indispensabili al godimento delle parti comuni ed alla conservazione degli edifici. L'entità della quota di comproprietà spettante a ciascun condomino è espressa in millesimi ed è riportata nella tabella millesimali contrassegnata con la lettera "A" allegata al presente Regolamento. Art 4 - BENI DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA Costituiscono oggetto di proprietà esclusiva dei singoli condomini, oltre alle porzioni di piano che non rientrano tra i beni comuni, anche i balconi, i terrazzi, le logge e i loro accessori, assegnate in proprietà esclusiva ad alcuni condomini, le serrande o persiane delle finestre. Spetta tuttavia all'assemblea condominiale assumere deliberazioni in ordine alla loro conservazione e manutenzione in modo da assicurare e garantire una perfetta uniformità di consistenza ed estetica, con correlativo obbligo dei singoli condomini di attenersi a tali deliberazioni. Art. 5- MODIFICAZIONI DEI BENI COMUNI Sono vietate le innovazioni dei beni comuni e qualsiasi opera che modifichi l'architettura, l'estetica e la simmetria del fabbricato o che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. L'infrazione di tali divieti comporta l'obbligo della riduzione in pristino ed il risarcimento dei danni. Si applica la disciplina di cui agli articoli 1120 e 1121 cod. civ.. Art. 6 - LAVORI NEI LOCALI DI PROPRIETÀ' ESCLUSIVA Ogni condomino è obbligato ad eseguire le riparazioni dei beni di sua esclusiva proprietà la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini, compromettere la stabilità dell'edificio od alterarne il decoro, architettonico. Egli, a richiesta dell'amministratore e previo avviso, deve altresì consentire che nell'interno dei locali di sua proprietà si proceda, con i dovuti riguardi, alle verifiche ed ai lavori che si dovessero eseguire sulle parti comuni dell'edificio nell'interesse del "Condominio" o dei singoli condomini. E vietato apportare modifiche allo stato dei luoghi. In ogni caso i condomini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà opere e lavori che comunque possano interessare le parti comuni ovvero la stabilità ed il decoro dell' edificio o di parte di esso o gli impianti comuni devono dame notizia all'amministratore, felino restando il disposto di cui all'art cod. civ. Art. 7 - DIVIETO DI SOPRAELEVAZIONE e DIVIETO DI TRASFORMARE POSTI AUTO IN BOX In deroga al disposto dell'art cod. civ. la sopraelevazione dell'edificio è vietata. 2

3 Art. 8 - CONTRIBUTO ALLE SPESE PER LE COSE EI SERVIZI COMUNI Tutti i condomini devono contribuire, secondo le quote millesimali di comproprietà che saranno stabilite dopo la costituzione del condominio, alle spese necessarie: 1 ) per la conservazione e la manutenzione, anche riguardo alla comodità e al decoro, delle parti comuni di cui all'ari. 2 che precede; 2) per le opere di innovazione deliberate dall'assemblea condominiale a nonna dell'ari cod. civ.; 3) per l'assicurazione dell'edificio; 4) per l'illuminazione e la pulizia delle parti comuni; 5) per l'acqua di uso comune; 6) delle piante ornamentali; 7) ogni altra spesa necessaria per il godimento delle parti comuni e la conservazione dell'edificio qualora non risulti diversamente disposto negli articoli che seguono. Art. 9- RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE SCALE Le spese di manutenzione, pulizia, illuminazione e ricostruzione delle scale interne ed esterne di servizio all'autorimessa e delle parti che ne costituiscono il vano per tutta la sua estensione (utilizzati esclusivamente dai proprietari dei boxes), sono ripartite tra le unità immobiliari che se ne servono, in base ai millesimi. Art RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER GLI ASCENSORI Le spese per la manutenzione ordinaria, straordinaria e per l'esercizio dell'ascensore, gravato da servitù di uso pubblico, dell'edificio ad uso autorimessa sono ripartite tra le unità immobiliari che se ne servono, in base ai millesimi. Art. 11 -RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI PROSPETTI DEGLI EDIFICI Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei prospetti dell'edificio ad uso autorimessa sono ripartite tra le unità immobiliari dei 2 "Condomini",in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, in base ai millesimi. Art. 12-RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE COPERTURE PIANE DEGLI EDIFICI Le spese per la manutenzione, pulizia e ricostruzione della copertura piana dell'edificio ad uso abitazioni e locali commerciali, saranno ripartite tra le unità immobiliari del "Condominio" a cui servono (appartamenti, negozi, magazzini e boxes), in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, in base ai millesimi indicati nelle colonna "F", della tabella riepilogativa allegata. Le spese per la manutenzione e ricostruzione della copertura piana dell'edificio ad uso autorimessa, ad esclusione degli oneri per la pavimentazione e gli arredi (che sono a carico del Comune di Celle Ligure come da Convenzione), saranno ripartite tra le unità immobiliari sottostanti del "Condominio" a cui servono (boxes e magazzini), in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, in base ai millesimi indicati nelle colonna "G" della tabella riepilogativa allegata. Art. 13-RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELL'AREA ESTERNA CONDOMINIALE 3

4 Le spese per la manutenzione, pulizia, illuminazione e ricostruzione dell'area esterna condominiale, antistante gli ingressi ai civici 11 e 12 di Piazza Volta, saranno ripartite, a norma dell'art codice civile, per un terzo tra i condomini che ne hanno l'uso esclusivo (tutte le unità immobiliari del "Condominio", ad esclusione del negozio civico 8 di Largo Giolitti), in base ai millesimi indicati nelle colonna "H" della tabella riepilogativa allegata; per gli altri due terzi saranno ripartite tra le unità immobiliari sottostanti a cui servono (boxes), in base ai millesimi indicati nelle colonna "I" della tabella riepilogativa allegata. Art MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE AREE DI MANOVRA DELL'AUTORIMESSA Le spese per la manutenzione, pulizia e ricostruzione delle aree di manovra, ai piani primo sottostrada, secondo sottostrada e terreno dell'edificio ad uso autorimessa, oltre alla porzione privata del piano primo, sono ripartite tra le unità immobiliari che se ite servono (boxes e magazzini dei singoli piani), in base ai millesimi. Art MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE RAMPE CARRABILI DELL'AUTORIMESSA Le spese per la manutenzione e ricostruzione della rampa carrabile esterna, di accesso ai piani secondo sottostrada, terreno e parte privata del piano primo dell'edificio ad uso autorimessa, sono ripartile tra le unità immobiliari del "Condominio" che se ne servono (boxes dei singoli piani), per metà in proporzione al valore millesimale delle rispettive proprietà e per l'altra metà in proporzione dell'altezza dei piani, secondo le quote millesimali. Le spese per la manutenzione e ricostruzione della rampa carrabile interna, di accesso al piano secondo sottostrada dell'edificio ad uso autorimessa, sono ripartite tra le unità immobiliari del "Condominio" che se ne servono (boxes del piano secondo sottostrada}, in base ai millesimi indicati nelle colonne "L" della tabella riepilogativa allegata. Art RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER CONSUMO ACQUA Le spese per il consumo dell'acqua verranno ripartite tra le unità immobiliari in base all'effettivo consumo effettuato e rilevato mediante lettura dei contatori. Art RIPARTIZIONE DELLE SPESE IMPIANTO TV CENTRALIZZATA E IMPIANTO CITOFONI Le spese di manutenzione e di intervento per l'impianto TV centralizzato e per l'impianto citofonico saranno ripartite in parti uguali fra tutti i condomini che usufruiscono del servizio (appartamenti). Art SERVITÙ' DI USO PUBBLICO L'ascensore che collega l'area esterna condominiale con la copertura dell'edificio ad uso autorimessa, la rampa carrabile esterna e la scala esterna di collegamento tra largo Giolitti e la copertura dell'edificio ad uso autorimessa, sono soggetti ad una servitù di passaggio e di utilizzo pubblico. Art RINUNZIA AI SERVIZI La rinunzia ai servizi comuni non è ammessa. Art MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOLAI, DEI LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO 4

5 Le spese per la manutenzione e conservazione dei solai sono ripartite a norma dell'art cod. civ. in parti uguali tra i proprietari dei vari piani dell'edificio l'uno all'altro sovrapposti. Le spese per la conservazione e manutenzione del terrazzo a livello saranno ripartite, a norma dell'art codice civile, per un terzo tra i condomini che ne hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi tra le unità immobiliari del "Condominio" sottostanti a cui servono, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. La ripartizione delle spese spettanti alle unità immobiliari sottostanti (due terzi della spesa) avviene in base ai millesimi. Le spese per la conservazione e manutenzione dei muri divisori delle singole proprietà esclusive sono a carico dei proprietari confinanti in parti uguali. Ari. 22- DIVIETI E LIMITAZIONI A CARICO DELLE PROPRIETÀ' INDIVIDUALI È vietato: a) destinare le unità immobiliari costituenti il "Condominio": 1) ad uso, di ufficio aperto al pubblico degli utenti; 2) ad ambulatorio per malattie infettive o contagiose; 3) ad affittacamere; locanda; pensione od albergo; 4) a scuola di musica o di canto o di ballo; 5) in genere a qualsiasi uso che comporti l'afflusso eccessivo di estranei e che possa, comunque, turbare la tranquillità dei condomini o che sia contrario all'igiene o al decoro dell'edificio; 6) a uso box; b) occupare con costruzioni anche provvisorie o con oggetti o mobili di qualsiasi specie, le scale, i ripiani, gli androni, ed in genere i locali e gli spazi di proprietà o di uso comune. L'occupazione delle cose comuni è tuttavia ammessa, nei limiti di spazio e di tempo strettamente indispensabili e comunque in modo tale da non pregiudicare l'uso degli altri condomini, quando si debbano eseguire lavori nei piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva. E' vietato parcheggiare nel cortile esterno salvo che si fratti di sosta per il tempo necessario per carico e scarico di persone e beni. e) installare stendibiancheria in aggetto, casotti, armadi, pollai, moschiere, voliere, sui balconi, nei giardini e sui terrazzi ed in genere fare tutto ciò che possa nuocere all'estetica o al decoro architettonico del fabbricato; f) condurre all'interno delle proprietà condominiali cani senza guinzaglio e comunque condurre animali in modo tale da non garantire la sicurezza degli altri condomini e l'igiene del caseggiato; e) l'installazione di qualsiasi antenna Tv, radio o altro ad uso esclusivo; f) depositare anche temporaneamente i sacchi delle immondizie su scale e ballatoi condominiali ed in genere nelle parti comuni; g) esporre o battere panni, tappeti e vestiari in genere oltre le ore dieci antimeridiane e prima delle ore sette; h) stendere la biancheria dai balconi; è consentito soltanto sciorinare o stendere la biancheria in appositi stenditoi posti all'interno dei balconi stessi, in modo da non pregiudicare l'estetica del fabbricato e da non arrecare disagi ai proprietari del balconi o giardini sottostanti; i) apporre targhe, dischi indicatori, cartelli ed insegne sulle facciate ed, in genere, sulle parti comuni dell'edificio, salvo espressa preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale; j) trasferire i servizi degli appartamenti e cioè cucina, bagni, gabinetti, ecc., in vani fuori della verticale nella quale i servizi stessi sono stati sistemati nella costruzione del fabbricato. Art REGOLAMENTO INTERNO E SANZIONI L'assemblea dei condomini potrà deliberare ulteriori norme a tutela della reciproca tranquillità e per meglio disciplinare l'uso e il godimento delle parti comuni. In caso di violazione delle norme del presente regolamento, nonché in caso di violazione delle nonne che saranno approvate dall'assemblea condominiale ai sensi del primo comma del presente articolo ed indipendentemente dalla sussistenza di responsabilità civili, penali o amministrative, l'assemblea potrà decidere con la maggioranza di cui all'art. 1136, 3 comma, cod. civ. l'applicazione di 5

6 una sanzione pecuniaria in misura non superiore ad Euro 100,00 (cento) per ciascuna violazione. Tale sanzione sarà adeguata ogni triennio secondo l'indice ISTAT. Le somme riscosse a titolo di sanzione pecuniaria saranno devolute al fondo di riserva per le spese straordinarie di cui agli articoli che seguono. Art OBBLIGHI PARTICOLARI DEL CONDOMINO Ogni condomino proprietario di animali ha l'obbligo di impedire che i propri animali possano lordare o arrecare danni alle proprietà condominiali e private. Ai condomini proprietari di cani è fatto obbligo di adoperarsi con ogni mezzo al fine di evitare che i loro cani, abbaiando, rechino disturbo alla quiete dell'edificio e dei vicini in particolare, sia di giorno che di notte. Ogni condomino deve comunicare all'amministratore il proprio domicilio e la propria residenza; in difetto si intenderà domiciliato, agli effetti del presente regolamento, nei locali di sua proprietà. In caso di trasferimento della proprietà di unità immobiliari facenti parte del Condominio, il condomino è obbligato: a) a comunicare all'amministratore generalità, domicilio e residenza del nuovo proprietario; b) a comunicare all'amministratore gli estremi dell'atto di alienazione; e) a richiamare nell'atto di alienazione il presente regolamento, secondo quanto previsto dall'ari. 1, comma 3, del Regolamento; e) a cedere all'acquirente la sua quota di comproprietà dei fondi straordinari. I contributi versati dai condomini nei fondi speciali sono irripetibili; in caso di subentro di altro titolare, le parti interessate provvederanno fra di esse all'eventuale conguaglio. Ari ASSICURAZIONE DELL'EDIFICIO L'intero edificio deve essere assicurato per la responsabilità civile e per i danni provocati da incendio, fulmini, scoppio secondo la polizza tipo "polizza globale fabbricati". L'assemblea sceglierà l'istituto assicuratore e determinerà il capitale da assicurare nella misura che riterrà necessaria. Ai t ORGANI DI RAPPRESENTANZA E DI AMMINISTRAZIONE Gli organi del condominio sono: l'amministratore; il Consiglio dei condomini; l'assemblea. La rappresentanza e l'amministrazione spettano e sono esercitate dall'amministratore in forza della nomina dell'assemblea ed in conformità della legge, del presente Regolamento e delle deliberazioni assembleali. Al Consiglio dei Condomini spetta il compito di coadiuvare l'amministratore e sorvegliare sul buon esercizio dell'amministrazione secondo quanto previsto dall'art. 31. L'Assemblea delibera sulle materie riservate alla sua competenza della Legge e dal presente Regolamento. Art NOMINA DELL'AMMINISTRATORE Per il primo anno l'amministratore è nominato dal Comune di Celle Ligure. Per gli anni successivi, l'amministratore sarà nominato annualmente dall'assemblea e potrà essere scelto anche fra soggetti estranei al Condominio. L'Amministratore dura in carica un anno, ma può essere revocato in qualunque tempo dall'assemblea anche senza giusta causa. Alla fine di ogni esercizio l'amministratore deve rendere il conto della sua gestione all'assemblea. Tale obbligo incombe anche all'amministratore dimissionario o revocato, che deve, in ogni caso, consegnare al successore, ed in sua mancanza al Consiglio dei condomini, tutti i documenti e 6

7 gli atti dell'amministrazione indipendentemente da ogni eventuale contestazione nei confronti del Condominio. Art COMPENSO E COMPITI DELL'AMMINISTRATORE All'amministratore spetta il compenso che viene stabilito annualmente dall'assemblea contestualmente alla deliberazione di nomina. All'Amministratore spettano le attribuzioni di cui all'ari cod. civ. Provvede alle spese ordinarie necessario il mantenimento, godimento e funzionamento delle parti e dei servizi condominiali. All'uopo egli compila un preventivo delle spese occorrenti durante l'anno ed il progetto di ripartizione fra i condomini in base ai criteri stabiliti dal presente regolamento. Il preventivo con il progetto di riparto deve essere sottoposto all'approvazione dell'assemblea, che dovrà stabilire termini e modalità per procedere al relativo versamento. Ciascun condomino e tenuto a versare la sua quota di contributo senza ritardo alle scadenze stabilite dall'assemblea. Le somme così riscosse costituiscono il fondo comune per la gestione ordinaria e vengono dall'amministratore gestite attraverso un conto corrente bancario da accendersi a nome del Condominio presso istituto bancario scelto dall'assemblea o, in mancanza, dall'amministratore. L'amministratore, inoltre, provvede: a) all'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e ad assicurare l'osservanza del Regolamento; b) alla riscossione dei contributi, delle rendite, delle indennità di assicurazione e al pagamento delle spese alle rispettive scadenze; e) all'assunzione ed al licenziamento di personale per la pulizia e la manutenzione dei locali e spazi comuni del condominio; d) a dirimere, se possibile, le eventuali divergenze fra i condomini; e) agli atti che abbiano per scopo la conservazione dei diritti comuni. L'amministratore non può ordinare riparazioni straordinarie salvo che esse non abbiano carattere urgente ed improrogabile e sia intervenuto il parere favorevole del consiglio dei condomini, fermo restando, altresì l'obbligo di convocare al più presto l'assemblea per la ratifica. Art. 29- ATTI E DOCUMENTI PER L'AMMINISTRAZIONE DEI. CONDOMINIO L'Amministratore deve tenere: a) il registro dei verbali; b) il libro cassa ad entrata ed uscita; e) un elenco dei proprietari con le loro generalità e l'indicazione del domicilio e delle residenze, qualora non abbiano la dimora abituale nell'edificio; d) gli estremi del titolo di acquisto per ogni condomino; e) un tipo planimetrico per ogni piano dell'immobile; f) un inventario delle cose mobili di proprietà comune. Art FONDO PER LA GESTIONE STRAORDINARIA Per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria o ad altre esigenze speciali ed imprevedibili, può essere costituito un fondo per la gestione straordinaria, attraverso la riscossione di un supplemento ai contributi ordinati. L'amministrazione di tale fondo deve essere tenuta distinta da quella del fondo comune utilizzato per la gestione ordinaria. Le somme accantonate nei fondi suddetti devono essere depositati su un conto corrente bancario, distinto dal fondo comune utilizzato per la gestione ordinaria, intestato al condominio ed acceso presso un istituto di credito scelto dall'assemblea. Art PRELEVAMENTI I prelevamenti dal fondo comune per la gestione ordinaria saranno fatti dall'amministratore. 7

8 I prelevamenti dal fondo per la gestione straordinaria non potranno effettuarsi se non con le firme dell'amministratore e di due membri del consiglio dei condomini. E' fatto salvo in ogni caso il potere di ratifica dell'assemblea. Ari CHIUSURA DELL'ESERCIZIO FINANZIARIO E LIQUIDAZIONE DELLE QUOTE L'esercizio finanziario sì chiude ogni anno al 31 dicembre. Alla fine di ogni esercizio l'amministratore dovrà redigere il rendiconto delle spese con la relativa tabella di riparto e sottoporlo all'approvazione dell'assemblea entro 30 giorni dalla chiusura dell'esercizio. La somma risultante a debito dei singoli condomini nel riparto consuntivo dovrà essere dagli stessi corrisposta entro 15 giorni dall'approvazione del rendiconto o, per i condomini assenti all'assemblea, dal ricevimento del verbale della stessa. L'invio del verbale assembleare di approvazione del rendiconto varrà quale atto di costituzione in mora, talché, decorso inutilmente termine di cui sopra, l'amministratore potrà procedere per il recupero coattivo del credito del Condominio ai sensi dell'alt. 63 disp. att. cod. civ. senza alcun preavviso. Art CONSIGLIO DEI CONDOMINI II consiglio dei condomini è composto di tre membri eletti dall'assemblea e dura in carica un anno. Può essere rieletto alla scadenza dall'assemblea stessa. Esso è l'organo consultivo dell'amministratore che lo convocherà almeno ogni tre mesi. TI consiglio dei condomini deve anche esercitare il controllo amministrativo, tecnico e contabile sulla gestione del condominio e riferirne all'assemblea con motivata relazione. Esso sostituisce l'amministratore in caso di assenza temporanea deliberando a maggioranza assoluta. Ari CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA L'assemblea dei condomini si riunisce in via ordinaria non oltre trenta giorni dalla chiusura dell'anno finanziario per l'esame e l'approvazione del rendiconto e del bilancio preventivo ed annesso progetto di ripartizione, ed in via straordinaria quando l'amministratore lo reputi necessario o ne abbia avuta richiesta scritta e motivata da almeno due condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell'edificio. L'assemblea è convocata a cura dell'amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata a mezzo posta o raccomandata a mano, almeno cinque giorni prima della data fissata, insieme con copia del rendiconto, del bilancio preventivo e del riparto spese, al domicilio dichiarato da ciascun condomino. L'avviso deve contenere l'indicazione del luogo, del giorno e dell'ora dell'adunanza, delle materie da sottoporre alla deliberazione dell'assemblea e della data dell'adunanza in seconda convocazione che può essere fissata un giorno successivo alla prima, ma non oltre dieci giorni dalla medesima. Se l'amministratore o il consiglio dei condomini omettono di convocare l'assemblea, questa può essere convocata da ciascun condomino con le formalità di cui sopra. Il disposto del precedente comma si applica anche nel caso in cui l'amministratore non provveda alla convocazione dell'assemblea entro dieci giorni dalla richiesta fattane dai condomini a nonna del primo comma del presente articolo. 8

9 A l t FORMALITÀ' PRELIMINARI ALL'ASSEMBLEA I condomini convenuti in assemblea, trascorsi quindici minuti dall'ora fissala nell'avviso di convocazione, nomineranno di volta in volta un presidente ed un segretario scegliendoli tra i presenti partecipanti al condominio. L'assemblea non è validamente costituita e non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. La validità della costituzione dell'assemblea si accerta al principio dell'adunanza ed è efficace per tutta la sua durata. Art DIRITTO DI VOTO E DI DELEGA Ogni condomino ha il diritto di farsi rappresentare nell'assemblea da altra persona anche estranea al condominio che non sia l'amministratore, con delega scritta anche in calce all'avviso di convocazione. Non sono ammesse più di cinque deleghe alla stessa persona. Qualora una quota di condominio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea, che sarà designato dagli interessati, in difetto, vi provvedere per sorteggio il presidente. 1 singoli condomini devono astenersi dal partecipare alle deliberazioni che abbiano per oggetto cose e servizi alla cui conservazione o gestione non abbiano interesse o per i quali esistono rapporti di forniture o lavori tra essi e il condominio. IIcondomino che sia amministratore deve astenersi dalle deliberazioni relative al conto della sua gestione, nonché da quelle che riguardano provvedimenti da lui adottati. Art VALIDITÀ' DELLA COSTITUZIONE DELL'ASSEMBLEA L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell'edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea di prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero, la deliberazione presa dalla assemblea di seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresentino il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita al secondo comma dell'ari cod. civ. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art del cod. civ. devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell'edificio. La discussione delle materie poste all'ordine del giorno può essere prorogata al giorno successivo, quando ne siano stati avvertiti i condomini nell'avviso di convocazione; ma prima di riprendere la discussione dovrà essere accertata la validità della costituzione dell'assemblea secondo le norme sopra indicate. Art VERBALE DELL'ASSEMBLEA Delle deliberazioni dell'assemblea si redige un processo verbale il quale deve contenere: a) il luogo, la data dell'adunanza e l'ordine del giorno; 9

10 b) il cognome e nome dei condomini intervenuti o rappresentati con l'indicazione del valore delle rispettive quote millesimali di proprietà; e) la scelta del presidente e del segretario e la constatazione della validità dell'assemblea; d) un sommario resoconto della discussione e il testo delle delibere prese con l'indicazione della maggioranza ottenuta da ciascuna; e) qualunque dichiarazione, purché succinta, di cui si chieda l'inserzione. E in facoltà dell'assemblea consentire a maggioranza, su richiesta dei condomini, l'allegazione al verbale di scritti e/o documenti. Il verbale deve essere trascritto in apposito registro e deve essere firmato dal presidente, dal segretario e da almeno uno dei membri del Consiglio dei condomini presenti all'adunanza ovvero, in mancanza, da uno qualsiasi dei condomini presenti. La comunicazione delle deliberazioni ai condomini assenti ai sensi dell'ari cod. civ. deve farsi dall'amministratore al domicilio dichiarato dal condomino. Copia conforme del verbale deve essere rilasciata dall'amministratore al condomino che ne faccia richiesta, entro cinque giorni dalla richiesta stessa, col solo rimborso delle spese. Art ATTRIBUZIONI DELL'ASSEMBLEA L'assemblea delibera: a) sulle eventuali modifiche del regolamento di condominio che possono essere proposte anche dai singoli condomini, che devono essere approvate all'unanimità; b) sulla nomina del consiglio dei condomini e dell'amministratore, sulla retribuzione e sulla revoca di quest'ultimo; e) sul rendiconto della gestione e sul relativo progetto di riparto; sul bilancio preventivo e sul relativo progetto di riparto; d) sull'erogazione dei sopravanzi di gestione e delle eventuali rendite di beni comuni; e) sulle opere di manutenzione straordinaria, sulla costituzione di un apposito fondo di gestione straordinaria per le medesime e sui prelevamenti dal fondo stesso; f) sulle norme alle quali tutti i condomini debbono attenersi a tutela della reciproca tranquillità del buono stato delle cose comuni e del decoro dell'edificio. Spetta inoltre all'assemblea di deliberare su ogni altro eventuale argomento riguardante l'amministrazione, la conservazione ed il godimento delle cose comuni riservato alla sua competenza dalla legge o dal presente Regolamento. I libri ed i documenti giustificativi del rendiconto annuale della gestione e del bilancio preventivo e consuntivo devono essere posti a disposizione dei condomini, per ogni opportuno controllo, nei cinque giorni precedenti l'assemblea ordinaria presso l'amministratore. Art. 40- OBBLIGATORIETÀ' DELLE DELIBERAZIONI PRESI DALL'ASSEMBLEA Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie anche per le minoranze dissenzienti e per gli assenti, salvo il ricorso all'autorità Giudiziaria ai sensi dell'ari. 1137, comma 2, cod. civ. Ai t RINVIO ALLE DISPOSIZIONI DI LEGGE Per quanto non espressamente previsto dal presente regolamento si osservano le norme del codice civile, delle leggi e dei regolamenti vigenti. Art ALLEGATI Vengono allegati al presente regolamento, onde fame parte integrante e sostanziale: a) n planimetrie; 10

11 b) tabelle millesimali 11