IL GIUDICE DI PACE E IL CONDOMINIO COMPETENZA, CASISTICA E LINEE DI TENDENZA. Tribunale di Vicenza 16 febbraio 2010 avv.

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1 IL GIUDICE DI PACE E IL CONDOMINIO COMPETENZA, CASISTICA E LINEE DI TENDENZA Tribunale di Vicenza 16 febbraio 2010 avv. Maurizio Voi 1

2 IL CONDOMINIO OGGI I temi che saranno trattati L evoluzione dell istituto generale del Condominio nella giurisprudenza della Corte di Cassazione dal 2000 ad oggi; L aggiornamento e il consolidamento dei principi in relazione ai sistemi che caratterizzano l istituto; L analisi dell istituto e dei sistemi in relazione alla competenza del Giudice di Pace; Casistica e linee di tendenza. 2

3 IL GIUDICE DI PACE E IL CONDOMINIO COMPETENZA, CASISTICA E LINEE DI TENDENZA In materia condominiale, si riscontra una vasta elaborazione giurisprudenziale e dottrinale. Con particolare riferimento alla giurisprudenza, nel diritto condominiale, vi è stata una vasta elaborazione di principi di diritto tanto da traslare la materia da civil law (cioè diritto di fonte legislativa, nel quale le norme sono di formazione politica e i giudici hanno solo il compito di applicarle) a Common law (cioè diritto di formazione prevalentemente giudiziaria, per cui vale la regola dello stare decisis per il quale il Giudice, nel decidere il caso è vincolato dai precedenti a lui sottoposti). 3

4 Il riferimento, oggi, non è da sottovalutare perché con la nuova novella del codice di procedura civile entrata in vigore il 4 luglio 2009 ai sensi dell art.118 delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile, nella sentenza, il Giudice, deve dare conto anche ai precedenti conformi relativamente alle ragioni giuridiche a sostegno della decisione. 4

5 L evoluzione dell istituto generale del Condominio nella giurisprudenza della Corte di Cassazione dal 2000 ad oggi; Negli anni 2000, 2006 e 2008 la Corte di Cassazione ha definitivamente portato a compimento l evoluzione dell istituto del condominio e sono stati consolidate le costruzioni di ingegneria giuridica quali: il SUPERCONDOMINIO e il CONDOMINIO MINIMO. Con la sentenza della Suprema Corte n.9096 si è definitivamente sancito l istituto del Supercondominio statuendo che: Nel caso di pluralità di edifici, costituiti, in distinti condominii, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (c.d. supercondominii), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d accesso, le zone verdi, l impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi, le norme sul condomino negli edifici, e non quelle sulle comunione in generale. 5

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7 Con la sentenza delle sezioni Unite del 31gennaio 2006 n.2046 è altresì stato chiarito il concetto di condominio minimo cioè..di condominio composto di solo due condomini. Partendo dal consolidato principio che la disciplina detta per il condominio si instaura ipso iure, non appena i piani o porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti in proprietà esclusiva... è stato risolto il contrasto dell applicabilità anche al condominio minimo dell art c.c. sul rimborso delle spese anticipate da uno dei due condomini per eseguire opere di conservazione urgenti. 7

8 Importante poi per l assetto definitivo dell istituto è stata la pronuncia che più ha fatto discutere specialmente le associazioni degli amministratori di condominio, cioè - Cass. sez. Unite 8 aprile 2008 n ribattezzata la sentenza sulla parziarietà delle obbligazioni dei singoli condomini (si veda oltre) ma che nella sua parte motiva centrale, punti 2.5 ha definitivamente chiarito che: - che non è corretto definirsi il condominio: ente di gestione come si ritrova spesso nelle motivazioni della giurisprudenza per dare conto che la legittimazione dell amministratore non priva i singoli condomini a stare in giudizio a difesa dei diritti relativi alle parti comuni. Il condominio: - non è titolare di un patrimonio autonomo; - nè di diritti e di obbligazioni; - la titolarità fa capo ai singoli condomini. - l amministratore raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza con la conseguente applicazione delle norme sul mandato. L amministratore impegna i condomini e li rappresenta nei limiti della loro quota. 8

9 La sintesi dell istituto La tradizionale definizione di condominio come la coesistenza del diritto esclusivo di proprietà dei singoli condomini e la comproprietà (comunione) sulle parti necessarie che ne permettono l esistenza (art.1117 c.c.) oggi è così definita e consolidata dalla giurisprudenza: - Il condominio ha una specifica autonomia che lo distingue dalla comunione e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo (sez.un.2046/06 e 9148/08), e si fonda sulla relazione che, nel fabbricato, lega i beni propri e comuni, riflettendosi sui diritti, dei quali i beni formano oggetto di proprietà esclusiva - Condominio designa: a) il diritto soggettivo di natura reale; b) e nel contempo l organizzazione del gruppo dei condomini composta dalle figure dell amministratore, dell assemblea (sez. un. 2046/ 06; ma la costruzione analitica è in cass.: 9096/2000) 9

10 L aggiornamento e il consolidamento dei principi in relazione ai sistemi che caratterizzano l istituto; L istituto del condominio come oggi definito dalla giurisprudenza individua i sistemi di riferimento nella risoluzione delle innumerevoli controversie condominiali. Essi sono: I^: il rapporto (relazione) dei condomini tra beni propri e beni comuni (art c.c.); II^ il sistema dell assemblea dei condomini (art.1135 e ss c.c.); III^ il sistema dell amministratore di condominio (art e ss c.c.). Ad ogni sistema la sua regola, momento della coesistenza dei sistemi il coordinamento delle varie regole. esempio La delibera dell assemblea sull uso dei beni comuni (es. parcheggio, per rimanere nel tema odierno) coinvolge il diritto di proprietà e di comunione (I^ sistema) e la validità, con le relative maggioranze, dell assemblea (II^ sistema). Nel I^ sistema si dovrà indagare sulle modalità ed uso dei beni comuni ex art.1102 c.c.; nel secondo se l assemblea ha validamente deliberato e le cui regole oltre che nell art c.c., per analogia legis ex art. 12 disp. legge in generale, si ritrovano anche nel diritto societario. 10

11 Attualmente i principi consolidati della Suprema Corte possono così sintetizzarsi: - Assemblea dei condomini - Nullità e Annullabilità (Cass. s.u n. 4806): la regola è l annullabilità per cui l impugnazione deve proporsi con ricorso entro trenta giorni dalla conoscenza della delibera ex art c.c. La nullità (per la mancanza degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nelle competenze dell assembla ex art.1135 c.c. o che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini è l eccezione. - Amministratore di condominio - La funzione può essere ben e meglio esercitata anche da una società di capitali (Cass. 24 ottobre 2006 n.2284; Cass n.25251) - Rapporto fra proprietà esclusive e comuni - - Innovazioni: come modifiche dell entità sostanziale o il mutamento dell originaria destinazione. Quindi: novità, mutamento, trasformazione (Cass. 26 maggio 2006 n.12654); - Scale: sono elementi strutturali necessari dello stabile anche per accedere al tetto o terrazzo condominiale e quindi sono in proprietà di tutti i condomini, anche dei negozi con accesso diretto dalla strada (Cass. 10 luglio 2007 n.15444); - Uso delle parti comuni, importante per la competenza del Giudice di Pace, con la sentenza 18 settembre 2009 n , si è chiarito che per il partecipante alla comunione è possibile l uso particolare del bene comune quando l utilizzazione più intensa è compatibile con i diritti degli altri condomini nel senso che sia prevedibile che gli altri partecipanti non faranno un pari uso della cosa comune Con la sentenza 17208/2008 si è chiarito che lo sfruttamento esclusivo della cosa comune da parte del singolo NON E POSSIBILE quando ne impedisce il simultaneo uso da parte degli altri partecipanti (equilibrio di esigenze e di interessi). 11

12 - Obbligazioni di pagamento dei condomini: Ogni condomino risponde soltanto pro quota nei confronti del terzo creditore per le obbligazioni contratte in nome e per conto del condominio, per cui, ottenuto il decreto ingiuntivo nei confronti dell amministratore del condominio, per l intero credito, l esecuzione dovrà dovrà essere promossa individualmente nei confronti dei singoli condomini nei limiti della rispettiva quota... (Cass n. 9148). 12

13 L analisi dell istituto e dei sistemi in relazione alla competenza del Giudice di Pace l art. 7 del cpc, individua la competenza del GDP in materia condominiale -: per valore fino a 5 mila euro per materia relativamente alle cause relative alla misura ed alle modalità dei servizi di condominio di case è interessante ricordare che prima della riforma del 1991 la competenza per materia sulla convivenza dei condomini nell uso dei beni e servizi condominiali era ripartita tra giudice conciliatore (modalità d uso ) ed il pretore (misura dell uso). 13

14 COMPETENZA PER VALORE E più semplice delimitare la competenza per valore che, in ambito delle liti condominiali, diventa residuale poiché: spese: quando si discute di spese condominiali e ripartizione ex art c.c. la competenza per valore va calcolata non sulla quota spettante al singolo condomino ma sull intero valore del bilancio consuntivo o preventivo, o parte dell intera delibera impugnata. (cass n.23559). obbligo di pagamento: in caso di opposizione a d.i. ex art. 63 disp. att. c.c. per il pagamento delle spese condominiali, quando si contesta la validità dell approvazione delle stesse da parte dell assemblea, se, come visto il valore della delibera eccede i 5 mila euro, il GdP non si può provvedere alla sospensione necessaria del processo di opposizione ex art.295 c.p.c 14

15 poiché il principio è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all'immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d'autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale, restando riservato al giudice dell'impugnazione il potere di sospendere ex art comma secondo cod. civ. l'esecuzione della delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell'opposizione all'ingiunzione e di accoglimento dell'impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, Cass. sez. unite , n Pres. CARBONE Vincenzo - Est. SETTIMJ Giovanni 15

16 Competenza per Materia, I concetti Per la giurisprudenza i concetti di modalità e misura dei servizi devono essere ricercati nei limiti qualitativi e quantitativi di esercizio del diritto sulle cose comuni. Che trovano come FONDAMENTALE LIMITE di riferimento la non contestazione da parte dei litiganti del diritto stesso del singolo condomino ad usare del bene comune. Cioè quando in causa si discute della titolarità dell'uso e, dunque, il contenuto stesso del diritto di comproprietà dei singoli partecipanti, includendovi o non una specifica facoltà. Cass. civ., sez. II , n Pres. Garofalo G - Rel. Cristarella Orestano F - P.M. Uccella F (conf.) - Massagrande c. Condominio Fogagnuolo Verona Per "cause relative alle modalità di uso dei servizi di condominio di case" (già di competenza del conciliatore) devono intendersi quelle concernenti i limiti qualitativi di esercizio di facoltà contenute nel diritto di comunione, nelle quali, cioè, si controverte sul modo più conveniente ed opportuno in cui tale facoltà devono essere esercitate, mentre le cause relative alla misura di detti servizi (già di competenza del pretore) si identificano con quelle riguardanti una limitazione o riduzione quantitativa del diritto dei singoli condomini. Da queste cause, ora attribuite entrambe alla competenza per materia del giudice di pace a norma dell'art. 7 cod. proc. civ., come sostituito dall'art. 17 della legge 21 novembre 1991 n. 374, vanno tenute distinte, però, le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore. 16

17 Modalità d uso. riguardano i limiti qualitativi, cioè il modo più conveniente ed opportuno. (rispetto del diritto di comproprietà) (es. Cass. 25/00; 4575/97; 9946/97),. la maniera più conveniente ed opportuna di far uso delle cosa comune. (Cass.9946/97). Le espressioni della giurisprudenza L approccio alla fattispecie Non può prescindere dal seguente principio: Misura dell uso. riguardano il quantum di godimento di un servizio o bene comune. In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell'uso della cosa comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell'art.1102 cod. civ., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale - tra loro non equivalenti per comodità di accesso - a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi) Cass /

18 Competenza del Giudice di Pace casistica - la legittimità dell'individuazione assembleare del posto auto assegnato ad un condomino senza tenere conto dell'eccessiva difficoltà di accesso ed uscita dallo stesso. Cass. civ., sez. II , n (ord.) Una causa in cui si controverte sulle modalità di esercizio dei diritti condominiali di uso dell'area comune destinata a parcheggio dei veicoli dei condomini, in relazione alla quale un provvedimento dell'assemblea condominiale aveva determinato una sperequazione nell'esercizio delle facoltà di godimento del bene comune, avendo consentito ad un solo condomino di parcheggiarvi due vetture. (Cass. civ., sez. II , n (ord.) 18

19 l'installazione di apertura automatica del portone di ingresso dello stabile mediante citofoni installati nelle singole unità immobiliari, nonché l'adozione dell'uso della chiave per l'utilizzo dell'ascensore, giacchè non viene messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso delle cose comuni, essendo controversa soltanto la regolamentazione della misura e modalità d'uso dei suddetti servizi. Cass. civ., sez. II , n (ord.) Cass. civ., sez. II , n (ord.) - Pres. Corona R - Rel. Napoletano G - P.M. Scardaccione EV (Conf.) - Fucci c. Longo La controversia relativa al diritto di utilizzazione del pianerottolo comune, che si assume leso dall'apertura verso l'esterno ( in sostituzione di quella verso l'interno) di una porta di accesso all'appartamento di proprietà di un condomino, non rientra fra le cause relative alla misura e alle modalità di uso dei servizi condominiali, attribuite dall'art.7 terzo comma n.2 cod. proc. civ.al giudice di pace, giacchè essa ha ad oggetto la tutela, ex art cod. civ., del diritto al pari uso della cosa comune ed alla libertà del suo esercizio ( il comodo e sicuro passaggio per il pianerottolo). Essa è, pertanto, devoluta alla cognizione del tribunale. 19

20 L'utilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti agli edifici di un complesso condominiale configura un uso della cosa comune (ulteriore rispetto alla ordinaria destinazione degli stessi ad accesso ai vari fabbricati); pertanto la disciplina di tale utilizzazione (con limitazione, nella specie, ad una sola vettura per unità abitativa) disposta dall'amministratore nell'ambito delle attribuzioni che gli competono a norma dell'art. 1130, primo comma, cod. civ. ovvero, a maggior ragione (come nella specie), dall'assemblea, non riguarda la misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini sulla cosa comune ma raffigura una modalità d'uso della cosa stessa, con conseguente attribuzione delle relative controversie al Conciliatore a norma dell'art. 7, secondo comma, cod. proc. civ., nel testo anteriore alle modifiche apportatevi dall'art. 17 della legge 21 novembre 1991, n. 374: Cass. 25 gennaio 1991, n. 374, in Giust. civ. 1997, I,