Regolamento sullo svolgimento delle assemblee separate di UniAbita Soc.

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1 REGOLAMENTO ATTUATIVO PER L APPLICAZIONE DEI CRITERI SPECIFICI DI ATTRIBUZIONE DELLE SPESE AI SENSI DEGLI ART. 16,17, 18 E 19 DEL REGOLAMENTO RELATIVO ALL ASSEGNAZIONE IN GODIMENTO DEGLI ALLOGGI, DEI BOX E DEI POSTI AUTO, APPROVATO NELL ASSEMBLEA ORDINARIA E STRAORDINARIA DEI SOCI DEL 12 GIUGNO 2010 Regolamento sullo svolgimento delle assemblee separate di UniAbita Soc. 1

2 CRITERI SPECIFICI DI ATTRIBUZIONE DELLE SPESE SOMMARIO 01. TABELLE MILLESIMALI 5 Tabella millesimale (A) - Gestione 6 Tabella millesimale (B) - Alloggi 6 Tabella millesimale (C) - Riscaldamento 6 Tabella millesimale (D) - Ascensori 6 Tabella millesimale (E) - Box - Ricovero moto - Ricovero bici 02. SPESE ORDINARIE 9 (A) - Acqua potabile 10 (B) - Riscaldamento 10 (C) - Acqua calda sanitaria (impianti centrallizati) 10 (D) - Portierato e/o impresa di pulizie 11 (E) - Ascensori 11 (F) - Energia elettrica per i servizi generali e boxes 11 (G) - Costi amministrativi 11 (H) - Assicurazioni 11 (I) - Manutenzione giardino 11 (L) - Imposte e tasse 11 (M) - Altri costi e spese per consumi e servizi comuni 03. SPESE PER OPERE DI DURATA PLURIENNALE E/O STRAORDINARIE 13 (A) - Tetto e terrazzi 14 (B) - Loggie e balconi

3 14 (C) - Serramenti esterni e tapparelle 14 (D) - Spazi comuni (cortili e giardini) 14 (E) - Boxes 14 (F) - Vani scala (imbiancatura e/o pavimentazione) 14 (G) - Ascensori 14 (H) - Impianto d antenna e citofono - Impianto elettrico - Rete fognaria - Rete idrica 14 (I) - Impianto di riscaldamento e/o acqua calda sanitaria 04. LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA A CARICO DEI SOCI 17 Impianto idrico - sanitario, riscaldamento e affini 18 Impianto elettrico e affini 18 Impianto d antenna e citofono 18 Serramenti interni, esterni, tende parasole, porte box e cantine 18 Verniciatura (balconi, serramenti esterni, porte boxes) 05. RECUPERO DEI COSTI PLURIENNALI E DELLE SPESE DI MANUTENZIONE 21 Recupero dei costi pluriennali e delle spese di manutenzione 06. RAPPRESENTANZA DELLA COOPERATIVA NEGLI EDIFICI A PROPRIETÀ MISTA 25 Rappresentanza della cooperativa negli edifici a proprietà mista

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5 01. TABELLE MILLESIMALI Vengono qui riportate le tabelle millesimali utilizzate per la ripartizione delle diverse tipologie di spese. Tabella millesimale (A) - Gestione Comprende le spese di portierato, pulizie, spurghi, disinfestazione, etc.. che riguardano alloggi, uffici, negozi e box. Calcola i millesimi dell intero fabbricato, riferiti alla superficie degli alloggi e degli evetuali negozi, più il 25% della superficie delle logge e dei balconi, 1 mq. fisso per le cantine e le soffitte non eccedenti i 10 mq., la superficie dei box calcolata al 40%. Casi particolari: - cantine e solai che superano i 10 mq.: la superficie eccedente viene calcolata al 40% al fine del calcolo millesimale; Tabelle millesimali 5

6 - i millesimi relativi a locali, magazzini, cantine, depositi, di uso comune del caseggiato vengono ripartiti sugli alloggi; - i millesimi relativi agli alloggi dei portieri vengono ripartiti su alloggi, boxes ed eventuali negozi. Tabella millesimale (B) - Alloggi Riguarda le manutenzioni sulle parti comuni, interventi negli alloggi, assicurazioni, ICI, solo per gli alloggi. Calcola i millesimi del fabbricato limitatamente agli alloggi; Tabella millesimale (C) - Riscaldamento Riguarda gli alloggi, uffici, negozi, locali riscaldati usati dal Comitato. Calcola i millesimi di riscaldamento, riferiti alla superficie utile degli alloggi, escluse logge e balconi, e degli eventuali negozi, quest ultima maggiorata del 20% qualora l altezza dei negozi sia uguale o superiore a m. 3,5. Casi particolari: - i millesimi relativi a locali in uso al Comitato vengono ripartiti sugli alloggi; - i millesimi relativi agli alloggi dei portieri vengono ripartiti sugli alloggi, sui box ed eventuali negozi Tabella millesimale (D) - Ascensori Calcola i millesimi ascensore, riferiti per il 50% alla superficie degli alloggi e per il 50% al piano, escludendo gli alloggi al piano terra e/o rialzato, qualora non raggiungesse il piano interrato. Nel caso di alcuni stabili con sottotetti, qualora l ascensore non raggiunga l ultimo piano, si considera il piano sottostante per il calcolo dei millesimi di tali ultimi piani. Tabella millesimale (E) - Box - Ricovero moto - Ricovero bici Calcola i millesimi dei box degli altri locali destinati al ricovero dei mezzi in relazione alle superfici utili di tali locali. I costi e le spese saranno addebitati agli effettivi utilizzatori. 6 Tabelle millesimali

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9 02. SPESE ORDINARIE Sono quelle spese sostenute per i consumi e per i lavori di ricorrente esecuzione. Criteri specifici di suddivisione per le varie tipologie di spesa I costi e le spese per i consumi, i servizi e le opere di seguito elencate, vengono suddivisi sulla base dei seguenti criteri: A) Acqua potabile Per il numero delle persone residenti in ogni stabile od in base all effettivo consumo rilevato da contatore individuale. A tal fine ogni famiglia dovrà dichiarare annualmente, su apposito modulo, il numero delle persone che compongono il nucleo familiare. Agli stessi fini il socio è tenuto a comunicare alla Cooperativa la presenza, anche solo diurna, per periodi complessivamente superiori ad un mese, di persone che non fanno Spese ordinarie 9

10 parte del nucleo familiare. Per gli eventuali negozi la quota di loro competenza potrà essere rilevata con appositi contatori non fiscali o, in mancanza, verrà determinata d ufficio sulla base di oggettivi parametri di riferimento. B) Riscaldamento - impianti centralizzati o con teleriscaldamento: sulla base della tabella millesimale (C). - impianti con contabilizzazione: 30% sulla base della tabella millesimale (C) 70% sulla base delle letture dei contatori di contabilizzazione. Il calcolo dei costi relativi al riscaldamento negli stabili con impianto centralizzato di acqua calda sanitaria viene effettuato detraendo dal totale i costi di cui al punto (C). Negli stabili con appartamenti dotati di contatore di energia (riscaldamento + acqua calda) la suddivisione (30%-70%) viene effettuata sulla base delle letture dei singoli appartamenti. - manutenzione e/o sostituzione delle caldaiette per riscaldamento autonomo e produzione acqua calda sanitaria: tali spese sono a carico del socio. Per tutelare la sicurezza dei soci ed il buon funzionamento delle caldaiette, la manutenzione periodica è programmata dalla Cooperativa ed effettuata da ditta di fiducia della stessa, fermo restando la responsabilità del socio assegnatario per quanto riguarda la conduzione. La sostituzione delle caldaiette potrà essere effettuata con modello prescelto dal socio, con caratteristiche almeno analoghe a quelle della caldaia da sostituire. Il relativo costo sarà integralmente a carico del socio assegnatario. In tal caso la manutenzione è a cura e spese del soci, il quale è tenuto, a richiesta della Cooperativa, ad esibire annualmente il libretto di manutenzione della caldaia. C) Acqua calda sanitaria (impianti centralizzati) - il costo a mc dell acqua calda (relativamente alla spesa per il combustibile) viene definito sulla base dei dati rilevati ad impianto di riscaldamento spento e computato sulla base dei consumi rilevati dal contatore generale. - i costi relativi all energia elettrica ed alla manutenzione dell impianto termico vengono imputati per il 30% sulle spese per l acqua calda e suddivisi per il numero degli alloggi. Il restante 70% viene imputato alle spese per l impianto di riscaldamento e suddiviso per i millesimi della tabella (C). - i costi relativi alla manutenzione ed ai materiali di consumo dell eventuale addolcitore sono imputati interamente sulle spese per l acqua calda e suddivisi per il numero degli alloggi. - ai soci verranno addebitati i costi dei consumi di acqua potabile corrispondenti alle letture dei consumi di acqua calda. D) Portierato e/o impresa di pulizie Sulla base della tabella millesimale (A). 10 Spese ordinarie

11 E) Ascensori Sulla base della tabella millesimale (D). F) Energia elettrica per i servizi generali e i boxes Le spese di energia elettrica vengono attribuite sulla base delle letture rilevate (dove è possibile) su apposito contatore divisionale e suddivise: - boxes: sulla base della tabella millesimale (E) - ascensori: sulla base della tabella millesimale (D) - centrale termica: sulla base della tabella millesimale (C) - servizi generali: sulla base della tabella millesimale (B) In mancanza di contatori divisionali le spese di energia elettrica saranno suddivise sulla base della tabella millesimale (A). G) Costi amministrativi Vengono deliberati ogni anno dal Consiglio di Amministrazione. ed attribuiti sulla base dei mq. utili degli alloggi e del numero dei box. La Cooperativa addebiterà i costi amministrativi ai soci assegnatari di alloggi a proprietà indivisa sulla base di criteri definiti annualmente dal Consiglio di Amministrazione mentre non addebiterà le spese amministrative esposte dall Amministratore del Condominio. H) Assicurazioni Sulla base della tabella millesimale (A). I) Manutenzione giardino Sulla base della tabella millesimale (B). L) Imposte e tasse Il criterio viene stabilito caso per caso del Consiglio di Amministrazione. M) Altri costi e spese per consumi e servizi comuni Sulla base della tabella millesimale (A). Per quanto concerne il recupero delle spese ordinarie di pertinenza dei soci assegnatari nei condomini a proprietà mista le spese stesse comunicate alla Cooperativa dall Amministratore dello stabile e derivanti dal Regolamento specifico di Condominio, verranno sostenute nella loro totalità dai soci assegnatari degli alloggi in godimento. Spese ordinarie 11

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13 03. SPESE PER OPERE DI DURATA PLURIENNALE E/O STRAORDINARIE Sono quelle che non rientrano in quelle precedenti e riguardano complessi di lavori e di interventi, anche innovativi, di notevole o rilevante entità, anche derivanti da eventi imprevisti di carattere fortuito o eccezionale. Criteri specifici di suddivisione per le varie tipologie di spesa A) Tetto e terrazzi Sulla base della tabella millesimale (A) per i corpi di fabbrica dello stesso numero civico, anche se l intervento riguarda solo uno di essi. Nel caso di corpi di fabbrica costruiti in epoche molto diverse ed identificati con specifica delibera del Consiglio di Amministrazione, le spese sono imputate al corpo di fabbrica interessato dall intervento. Spese per opere di durata pluriennale e/o straordinarie 13

14 Il rifacimento di coperture utilizzate dai soci come lastrico solare ad uso esclusivo è così suddiviso: - 1/3 al socio assegnatario che ne usufruisce - 2/3 sulla base della tabella millesimale (A) B) Logge e balconi Le spese vengono imputati sulla base dei costi di ogni singolo alloggio. C) Serramenti esterni e tapparelle Le spese vengono imputati sulla base dei costi di ogni singolo alloggio. D) Spazi comuni (cortili e giardini) Le spese di manutenzione e/o rifacimento, compresi gli impianti di irrigazione, sono attribuiti sulla base della tabella millesimale (B). E) Boxes Le spese per il rifacimento delle coperture sono così imputate: - 1/3 sulla base della tabella millesimale (B) - 2/3 sulla base della tabella millesimale (E) Tutte le altre spese sono suddivise sulla base della tabella millesimale (E). F) Vani scala (imbiancatura e/o pavimentazione) Le spese sono suddivise in base alla tabella millesimale (B) e non in base al numero di alloggi. G) Ascensori Le spese per i lavori di manutenzione straordinaria sono suddivise in base al numero degli alloggi, esclusi quelli posti al piano terreno ove l ascensore non raggiunga il piano interrato. H) Impianto d antenna e citofonico Impianto elettrico Rete fognaria- Rete idrica Le spese vengono suddivise in base al numero degli alloggi. I) Impianto di riscaldamento e/o Acqua Calda Sanitaria Le spese vengono suddivise in base alla tabella millesimale (C). 14 Spese per opere di durata pluriennale e/o straordinarie

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17 04. LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA A CARICO DEI SOCI Sono a carico dei singoli soci i seguenti interventi: Impianto idrico-sanitario, riscaldamento ed affini Le riparazioni riguardanti la rubinetteria, gli apparecchi sanitari, i flessibili, le cassette di scarico dei water, il rubinetto a passo rapido ed in genere tutto quanto è posto all esterno delle strutture murarie. Lo sfiato dell aria dai caloriferi, la sostituzione delle valvole di sfiato negli impianti di riscaldamento autonomi. La sostituzione dei rubinetti e delle tubazioni dell impianto del gas a valle del contatore. La disostruzione delle tubazioni di scarico all interno degli alloggi. Lavori di manutenzione ordinaria a carico dei soci 17

18 Impianto elettrico ed affini Le riparazioni riguardanti le apparecchiature ed i conduttori a valle del contatore, con esclusione del montante e del quadro di protezione generale dell appartamento. Negli alloggi dotati di cronotermostato con impianto di riscaldamento centralizzato, la sostituzione dello stesso, in caso di rottura non provocata dal socio, è effettuata dalla Cooperativa e la spesa relativa sarà a carico di tutto lo stabile. La riparazione o la sostituzione del cronotermostato, sia nel caso di impianto termico autonomo sia nel caso di impianto termico centralizzato a conduzione autonoma. La sostituzione degli aspiratori dei bagni ciechi, la manutenzione e la sostituzione dei rilevatori di fughe di gas e relative elettrovalvole. Impianto d antenna e citofonico La presa d antenna che, nel caso di rottura, dovrà essere sostituita da ditta di fiducia della Cooperativa. La sostituzione del citofono dell appartamento, che dovrà essere eseguita da ditta di fiducia della Cooperativa. Serramenti interni, esterni, tende parasole, porte box e cantine Le riparazioni e le manutenzioni tutte, compresa la conservazione e la rimessa in opera di battenti, telai o altro, rimossi durante la locazione del socio stesso. Verniciature (balconi,serramenti esterni, porte boxes) Per ogni caseggiato verranno stabiliti, per ognuno di questi interventi, i materiali (colore, marca), cui ognuno dovrà attenersi. E opportuno che i tempi degli interventi di cui sopra vengano concordati fra tutti i soci del caseggiato, in modo da garantire l uniformità delle tinte. Per quanto non previsto dal presente Regolamento si fa riferimento a specifiche decisioni del Consiglio di Amministrazione. 18 Lavori di manutenzione ordinaria a carico dei soci

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21 05. RECUPERO DEI COSTI PLURIENNALI E DELLE SPESE DI MANUTENZIONE I costi e le spese a consuntivo per gli interventi di cui al punto 3 sono determinati dai costi di intervento e dagli eventuali oneri finanziari sostenuti dalla Cooperativa. Gli oneri finanziari sono calcolati ad interesse semplice, al tasso deliberato dal Consiglio di Amministrazione. I costi e le spese sostenuti a consuntivo sono ripartiti fra i soci secondo i criteri previsti nel presente Regolamento e rimborsati, in rate trimestrali, con addebito degli interessi dalla prima rata, calcolati sulla base di un piano di ammortamento a rate trimestrali anticipate, al tasso come sopra determinato e con le seguenti ulteriori modalità: - in quattro rate trimestrali, se i costi a consuntivo comportano una spesa inferiore a 5 al mq. della superficie utile degli alloggi; Recupero dei costi pluriennali e delle spese di manutenzione 21

22 - in otto rate trimestrali, se i costi a consuntivo comportano una spesa compresa tra 5 e 13 al mq. della superficie utile degli alloggi; - in dodici rate trimestrali, se i costi a consuntivo comportano una spesa compresa tra 13 e 20 al mq. della superficie utile degli alloggi; - Per gli interventi i cui costi comportino una spesa superiore a 20 al mq. di superficie utile, i costi potranno essere recuperati adeguando il canone sociale. Tale adeguamento, a tempo indeterminato, verrà calcolato dalla Cooperativa sulla base di un piano di ammortamento finanziario ventennale dei relativi costi e degli interessi al tasso come sopra determinato. Per i soci abitanti soggetti a specifiche convenzioni, l addebito delle spese straordinarie che superino i 20 al mq. verrà effettuato in base ad un addebito trimestrale specifico in fattura calcolato con i criteri di ammortamento finanziario di cui sopra. - Il Consiglio di Amministrazione potrà deliberare, in casi particolari, di allungare il periodo ventennale di calcolo dell ammortamento finanziario. - I soci di ogni stabile potranno optare, all unanimità dei presenti all Assemblea di Caseggiato deliberante gli interventi che generano una spesa superiore a 20 al mq., per un recupero in 5 anni alle condizioni di cui sopra, senza adeguamento del canone sociale. I singoli soci potranno comunque optare per un recupero della spesa in un unica rata relativa ai costi d intervento di loro spettanza. - Sono esentati dall addebito delle spese e dall adeguamento del canone i nuovi soci assegnatari, qualora l Assemblea di Caseggiato che ha discusso tali opere sia stata tenuta prima dell assegnazione od entro il mese successivo all assegnazione. I cambi alloggi assimilati a tale procedura di esenzione sono quelli che comportano la revisione del canone a mq., e cioè quelli di maggiore od uguale dimensione nello stesso o in diverso stabile e quelli di minore dimensione in un nuovo stabile di fascia diversa da quello di provenienza. Al contrario, rientrano nella procedura normale di addebito delle spese e di adeguamento del canone i cambi alloggi che non comportano la revisione del canone, cioè quelli di minore dimensione nello stesso stabile o in uno stabile di fascia diversa. Per i soci entrati negli anni più recenti come nuovi soci assegnatari e per cambio alloggio come sopra specificato, l eventuale rivalutazione del loro canone non potrà superare il canone in vigore per i nuovi assegnatari al momento dell Assemblea che ha discusso l investimento. 22 Recupero dei costi pluriennali e delle spese di manutenzione

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25 06. RAPPRESENTANZA DELLA COOPERATIVA NEGLI EDIFICI A PROPRIETÀ MISTA Nel caso specifico dei condomini a proprietà mista, quindi composta da soci proprietari e soci in godimento, la rappresentanza dei millesimi relativi alla proprietà indivisa è di competenza esclusiva della Cooperativa. Rappresentanza della cooperativa negli edifici a proprietà mista 25

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