Cancelleria Esecuzioni Immobiliari. beni immobili

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1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE CIVILE Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare: R.G.E. N 259/2009 Nei confronti di: Navarro Christopher Promossa da: Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. Giudice dell Esecuzione: Dott. Andrea Valerio Cambi Custode Giudiziario: Istituto Vendite Giudiziarie di Treviso Perito (C.T.U.): Arch. Modesto Tonon -RELAZIONE PERITALEstima beni immobili Sommario 1. Premessa Descrizione Caratteristiche costruttive Titoli di proprietà Continuità delle trascrizioni per l ultimo ventennio Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili dalla documentazione prodotta della Conservatoria Destinazione urbanistica delle aree Regolarità amministrativa dei fabbricati Disponibilità dell'immobile Oneri condominiali Confini dell immobile Convenzionematrimoniale Dati ipocatastali Costo di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni e pratiche edilizie Assoggettamento ad IVA della vendita Valutazione degli immobili Criteri di formazione dei lotti Considerazioni finali Schema riassuntivo perizia Riepilogo per bando d'asta Riepilogo commerciale per la pubblicità Bozza per decreto di trasferimento Allegati :

2 1. Premessa Con atto di pignoramento immobiliare depositato presso la Cancelleria del Tribunale di Treviso il , trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Treviso il al n R.G. e n R.P., la Banca Nazionale del Lavoro S.P.A. di Roma ( parte procedente) richiede al Tribunale di Treviso l espropriazione dei seguenti cespiti di proprietà di Navarro Christopher (esecutato) e precisamente: Appartamentoalpianoprimoemagazzinoalpianoterra,sitiinComunediTreviso(TV)ViaA.Oriani. Accedendo a tale richiesta, la S.V.Ill.ma in data ha nominato quale esperto il sottoscritto Arch. Modesto Tonon, come da verbale che alla presente relazione si allega sotto la lettera A) cui si rinvia per la specifica dei quesiti formulati. (vedi all ) Si fa presente, altresì, che le operazioni peritali si sono prorogate nel tempo, in quanto si è riscontrato che l appartamento risulta disabitato già da qualche anno e per il fatto che l invito a presenziare al sopralluogo rivolto al proprietario signor Navarro Christopher, a mezzo lettera raccomandata, è ritornato dalle Posteitaliane con la scritta destinatario sconosciuto. Infatti, il Sig. Navarro, come risulta dal certificato del comune di Treviso, risiede in tutt altra parte di Via Oriani e precisamente in Via San Antonino civ. 316, presso il quale è stato fatto recapitare l invito di sopralluogo. Si è dovuto, quindi, procedere alla ispezione giudiziale ai sensi ex art. 262, co. 2 c.p.c.. Pertanto, la prima visita di ispezione dell appartamento è stata effettuata il giorno alla presenza del dott. Adriano Borsato dell I.V.G. di Treviso, custode dell immobile, mentre la seconda si è verificata in data per inacessibilità del locale magazzino sito al piano terra, in quanto temporaneamente occupato da un coinquilino dello stabile. (vedi all. 1.2) Lotton.1 Appartamento al piano primo e parti comuni di un fabbricato condominiale sito in Via A.Oriani di Treviso. 2. Descrizione Proprietà: L appartamento risulta in piena proprietà del Sig. Navarro Christopher nato a Manila(Filippine) il , c.f. NVR CRS 73R26 Z216M. Dati Catastali: Catasto Fabbricati ComunediTreviso(TV),C.U.,Sez.E-Foglio3 mapp.n.1076sub.4,viaalfredoorianin.18,piano:t-1,cat.a/2 cl.5 vani7 RC921,88Euro Abitazione di tipo civile Al catasto terreni l immobile insiste nella particella così descritta: Comune di Treviso - Foglio 28 particella n. 1048(fabbricato diviso in subalterni) di ha Confinanti: L area ove sorge il fabbricato (C.T.) confina con MN. 725, MN. 1049, MN. 1302, salvo altri più precisi confini. Descrizione Lotto: Trattasi di un appartamento di civile abitazione posto al piano primo, comprendente un magazzino posto al piano terra, e di parti comuni appartenenti ad un fabbricato condominiale di quattro appartamenti. Il fabbricato condominiale è posto in adiacenza alla strada pubblica di via Alfredo Oriani e vicolo Convertite ed è composto da locali adibiti a magazzini e garage siti al piano terra e da quattro piani soprastanti di un appartamento ciascuno. Il tetto è a terrazza ed è parte comune agli appartamenti. Il fabbricato, costituito da cinque piani compreso quello terra, è dotato di ascensore e risulta addossato ad altro analogo sito ad ovest, avente le medesime caratteristiche compositive, ma con un piano in più. L appartamento, ora in 2

3 manutenzione straordinaria, dell altezza libera di 3,00 m, è composto da ingresso, soggiorno, cucina, tre cameredaletto,unbagno,unripostiglio,unmagazzinositoalpianoterra,edatrepiccoleterrazzeposteai lati est, sud e ovest. Quest ultima, tra l altro, è completamente delimitata da muri perimetrali e dotata di una finestra. Adiacente ai lati est e sud del fabbricato condominiale si estende una porzione di area scoperta in adiacenza alle vie di transito, ormai ad uso pubblico, che faceva parte del compendio originario ma che in fase di accatastamento non è stata aggregata alla proprietà delle unità immobiliari condominiali, rimanendo in capo agli originari proprietari. Una piccolissima area scoperta si trova nella parte retrostante alla quale vi si accede attraverso i magazzini del piano terra. L appartamento è oggetto di lavori di manutenzione straordinaria che si ritiene siano stati effettuati dal legittimo proprietario. Destinazione Superficie Lorda [mq] Coef. Superficie Convenzionale [mq] Abitazione 122, ,56 Balconi, Terrazze, cantine e simili 20,98 0,33 6,92 TOTALE SUPERFICIE 143,54 129,48 Fabbricato residenziale Altezza utile interna: Piano primo 3,00 m Superficie Convenzionale complessiva: 129,48 mq Oltre alle parti comuni, costituite da corridoio e vano cisterna al piano terra, terrazza tetto,scale ed ascensore condominiale. (vedi all. 7.1 e foto interni appartamento) 3. Caratteristiche costruttive Appartamento posto al piano primo Str. verticali: Le strutture portanti del fabbricato condominiale in cui si trova l appartamento di cui trattasi sono costituite da una serie di pilastri in cemento armato interposti tra murature perimetrali e del vano scala di laterizio da 26 cm, secondo le consuetudini costruttive dell epoca (1956) per i fabbricati di tipo condominiale. Le murature perimetrali sono intonacate a civile e prive di massetto di coibentazione. Solai: I solai di piano sono di laterocemento con in travetti in cls e getto di cemento per soletta di irrigidimento. Il tetto è costruito con lo stesso sistema con solaio piano in laterocemento. Copertura: Il tetto è costituito dal solaio piano della terrazza comune. Manto di copertura: è costituito dalle piastrelle di pavimentazione della terrazza. Pareti esterne: Le pareti esterne di laterizio sono tutte intonacate a civile e con una tinteggiatura deteriorata. Pavimentazione interna: I tratti esistenti delle pavimentazione interne sono del tipo a marmette di graniglia perlezonegiornoeperilocaliripostiglio,mentresonodeltipoaparchettidilegnorovereperlecamere. Pareti interne: I divisori sono costituiti da pareti di forate da cm, intonacate a civile. Infissi esterni: Sono a battente di legno verniciato di colore bianco con vetro camera che necessitano di manutenzione. Tutti gli infissi esterni sono dotati di tapparelle di oscuramento di plastica. Il portoncino d ingressoèdilegnomassiccioeblindato.idavanzalisonoinlastredimarmocomelesoglie. Infissi interni: Le porte interne sono tutte in legno tamburato e laccate con colore bianco come gli infissi esterni. Scale: La scala condominiale che supera i cinque dislivelli è formata a due rampe per piano e costituita da gradini di graniglia di marmo e cemento costruiti fuori opera con un parapetto in tubolare di ferro verniciato. Impianto elettrico:l impiantoelettrico diluceeforza motrice220v,per la parteancora evidente, èposto in parte sottotraccia e parte a vista con frutti esterni ad incasso. Impianto idrico: L impianto idrico, per la parte ancora evidente, è costituito da tubazioni sottotraccia per la cucina ed il bagno. Impianto termico: L impianto termico ora risulta inesistente. Altri impianti: Esiste l impianto fognario a carattere condominiale e con svuotamento periodico. 3

4 Altro: Si nota che nell appartamento sono in corso lavori di ristrutturazione/manutenzione straordinaria, in quanto ci sono pareti interne demolite, brecce per il ricavo di nuove porte, scanalature nelle murature per nuove canalizzazioni di impianti, tracce aperte nelle pavimentazioni per il passaggio di tubazioni per l acqua sanitaria e per il riscaldamento e piastrelle di rivestimento e di pavimentazioni divelte che preludono a lavori in corso di ammodernamento generale dell unità abitativa. Di ciò e delle necessarie autorizzazioni non si è trovata traccia presso gli uffici del Comune di Treviso. Terreno esclusivo: Non esiste area scoperta a servizio condominiale tranne che per due piccole porzioni ora di uso pubblico. Posto Auto: L abitazione non è dotata di un garage. Vani dell appartamento: I locali sono costituiti da Ingresso corridoio, Soggiorno, Cucina, tre Camere, Vano C.T. e Lavanderia. Vani di uso condominiale: Al piano terra ci sono due vani di uso comune, le scale che si sviluppano su cinque livelli, la terrazza del tetto e l ascensore. Condizioni generali dell unità immobiliare: La costruzione del fabbricato residenziale risale al 1956 e le sue condizioni attuali con i lavori di manutenzione straordinaria in corso registrano un appartamento le cui condizioni sono riconducibili ad un fabbricato al grezzo, dotato, tuttavia, di tutti gli infissi interni ed esterni. (vedi all. 7.1) 4.Titoli di proprietà L appartamento di civile abitazione è pervenuto per la piena proprietà in capo alla Signor Navarro Christopher nato a Manila (Filippine) il , c.f. NVR CRS 73R26 Z216M. e residente a Treviso (TV) in Via San Antonino, 316, in forza dell atto pubblico di compravendita Rep. n del notaio D Urso Antonio di Mogliano Veneto (TV) in data , registrato a Treviso il al n Serie 1/V e Trascritto a Treviso il al n.ri 47815/ In relazione alle verifiche dei titoli di acquisto, a seguito dell accertamento effettuato, si fa riferimento alla documentazione agli atti Ex art. 567, 2 comma, c.p.c. depositata in cancelleria in data (vedi all. 2.0) 5. Continuità delle trascrizioni per l ultimo ventennio In relazione ai beni di cui trattasi, esiste la continuità delle trascrizioni per l ultimo ventennio, come risulta dalla documentazione agli atti. 6. Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili dalla documentazione prodotta della Conservatoria Relativamente alle formalità di iscrizione: IPOTECA In data , RG n , RP n.9034: Ipoteca volontaria a favore di Banca Nazionale del Lavoro per interessi maturati e maturandi ai sensi dell art. 30 D.P.R. 602/73 integrato e modificato dall art. 14 D.lgs n. 46 e D.L. 193/2001 di ,00 di capitale, oltre agli interessi, per un totale di ,00, contro Sig. Navarro Christopher nato a Manila (Filippine) il , c.f. NVR CRS 73R26 Z216M. e residente a Treviso (TV) in Via San Antonino, 316, per la quota di 1/1 della proprietà sull appartamento sito in Via A.Oriani, 68 di Treviso(TV). Dati Catastali: Catasto Fabbricati: ComunediTreviso(TV),C.U.,Sez.E-Foglio3 mapp.n.1076sub.4,viaalfredoorianin.18,piano:t-1,cat.a/2 cl.5 vani7 RC921,88Euro Catasto Terreni: Al catasto terreni l immobile insiste nella particella così descritta: Comune di Treviso - Foglio 28 particella n (fabbricato diviso in subalterni) di ha Relativamente alle formalità di trascrizione: PIGNORAMENTO Immobiliare: Atto Giudiziario in data n. 1998/1567 e formalità trascritta a Treviso il giorno ai n.ri 18125/11100 relativo alle unità immobiliari seguenti: Appartamento di civile abitazione Dati Catastali: Catasto Fabbricati: ComunediTreviso(TV),C.U.,Sez.E-Foglio3 mapp.n.1076sub.4,viaalfredoorianin.18,piano:t-1,cat.a/2 cl.5 vani7 RC921,88Euro 4

5 Abitazione di tipo civile afavoredibancanazionaledellavoros.p.a.consedeinroma,viavittorioveneton.119. Al catasto terreni l immobile insiste nella particella così descritta: Comune di Treviso - Foglio 28 particella n (fabbricato diviso in subalterni) di ha Altre pendenze Esiste da parte di Equitalia un intervento chirografo depositato nel 2010 che il sottoscritto CTU non è riuscito a visionare in data , in quanto il fascicolo non era disponibile presso la cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari. 8. Destinazione urbanistica delle aree Il Piano Regolatore Generale del Comune di Treviso classifica la zona in cui si trova inserito il fabbricato condominiale in z.t.o. A Centro Storico, sottozona A4 soggetta ai vincoli ed alle prescrizioni di cui all art. 31 delle Norme Tecniche di Attuazione. La destinazione di zona è residenziale. Sono inoltre ammesse le destinazioni d'uso ricettiva, commerciale, direzionale, produttiva con alcune limitazioni. (vedi all. 3.0) 9. Regolarità amministrativa dei fabbricati Appartamento di civile abitazione Il fabbricato condominiale in cui trovasi inserito l appartamento residenziale è formato da alcuni vani siti al piano terra e da quattro appartamenti su altrettanti piani la cui distribuzione verticale comprende un vano scala a due rampe per piano ed un ascensore centrale. Da ciascun pianerottolo di piano si accede al portoncino d ingresso delle unità abitative. La sua costruzione risale al 1956 come risulta dalla documentazione rilasciata dal Comune di Treviso(TV). Il Fabbricato è stato costruito in base alla licenza di costruzione rilasciata in data n. 14/6 e reso abitabile con autorizzazione n del L appartamento di cui trattasi veniva registrato al catasto urbano come unità abitativa con scheda presentata in data Il riscontro della scheda catastale rispetto al progetto licenziato nel lontano 1956 ha piccole discordanze relative alla conformazione segmentata di due divisori interni che tuttavia non comportano modifiche sostanziali di registrazione catastale. In quanto ai lavori in corso, documentati dalle foto allegate, non si riscontra alcuna autorizzazione rilasciata dal Comune di Treviso e per tali motivi sarà necessario ottemperare alle prescrizioni urbanistiche vigenti con la regolarizzazione della pratica edilizia ed all aggiornamento delle schede catastali alla fine dei lavori di manutenzione straordinaria evidenziati. L appartamento non risulta per ora occupato poiché sono in corso lavori di ammodernamento. In base agli accertamenti in sito ed all esame della documentazione agli atti il sottoscritto CTU ne attesta la regolarità amministrativa e catastale del compendio pignorato, tranne per i lavori in corso per i quali sarà necessario intraprendere le pratiche edilizie e catastali di cui si è fatto cenno sopra; pratiche del tutto legittime, ma da completare amministrativamente. In riferimento all attestato di certificazione energetica, si registra che il fabbricato è stato realizzato in epoca antecedente il e che sono in corso interventi che possono portare ad una riqualificazione energetica dello stesso. Pertanto, non avendo riscontrato presso l Ufficio Tecnico del Comune di Treviso (TV) alcuna certificazione energetica e data la consistenza dell immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture, si ritiene che lo stesso allo stato attuale abbia costi di gestione energetica molto alti, appartenendo alla classe di categoria G. Il fabbricato risulta privo delle certificazioni di conformità sia dell impianto elettrico, sia di quello idro-termo-sanitario in quanto tali impianti sono oggetto di ristrutturazioni in corso. (vedi all ) 10. Disponibilità dell'immobile Dagli accertamenti effettuati si registra che l appartamento di civile abitazione, non è occupato né dall esecutato né da inquilini di sorta, né esistono contratti di locazione in corso. 11. Oneri condominiali Non ci sono oneri condominiali, in quanto non è mai stato assunto un Regolamento Condominiale. Le spese di pulizia e luce scale, nonché di manutenzione dell ascensore, vengono suddivise tra gli inquilini in forma tacita. 5

6 12. Confini dell immobile L area ove sorge il fabbricato in cui trovasi l appartamento in parola (C.T.) confina con MN. 725, MN. 1049, MN. 1302, con la via A.Oriani, salvo altri più precisi confini. 13. Convenzione matrimoniale Non si è riscontrata alcuna convenzione matrimoniale registrata. 14. Dati ipocatastali I dati ipocatastali sono tutti reperibili nella documentazione agli atti. (vedi all ) 15. Costo di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni e pratiche edilizie La cancellazione delle formalità comporterà i seguenti oneri presunti: Onericancellazionepignoramento. 250,00 Competenzenotarili. 850,00 Praticheedilizieecatastali.2.000,00 Totalespesedicancellazionedelleformalità.3.100, Assoggettamento ad IVA della vendita La vendita non è soggetta ad IVA, in quanto trattasi di beni posseduti dall esecutato a titolo personale. 17.Valutazione degli immobili La stima dell unità immobiliare è stata sviluppata sulla base di un criterio di tipo sintetico comparativo, adottando come parametro tecnico la superficie convenzionale. Allo scopo di determinare il più probabile valore unitario delle superfici oggetto di stima, è stata effettuata una indagine di mercato di beni simili a quello da stimare. Il CTU, non avendo trovato elementi di riscontro ufficiali, quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di compra-vendita di beni con analoghe caratteristiche nel Comune di Treviso (TV), stante l attuale situazione economica, ha elaborato la stima dell unità immobiliare sulla base di un criterio di tipo sintetico comparativo, adottando come parametro tecnico la superficie convenzionale. Nella valutazione si è tenuto conto delle caratteristiche costruttive, della loro consistenza e vetustà del fabbricato, dello stato manutentivo, della destinazione urbanistica, della sua posizione rispetto ai servizi primari, nonché dell attuale uso. Si è ritenuto, altresì, di applicare parametri di decremento nella valutazione dell appartamento perché ci sono lavori in corso di ammodernamento e per l epoca di costruzione, risalente al Si è pervenuti, pertanto, alle seguenti conclusioni: Unità 01: Appartamento di civile abitazione Superficie convenzionale 129,48 mq Costoparametricounitarioanuovo:1.800 /mq Coeff. di vetustà, finiture e manutenzione: 0.40 Valore:129,48mqx1.800 /mq= ,00 x0.60= ,40 Decremento:30%di ,40perlavoridiammodernamentoincorso,paria41.951,52 Valorefinaledistimaarrotondatopereccessoa ,00 IDENTIFICATIVO Superficie Convenzion ale [mq.] Valore Unitario [ /mq.] Valore decrementi e arrotondamen ti VALORE COMPLESSIVO [ ] QUOTA LOTTO % (1) VALORE LOTTO [ ] (2) UNITA , , ,00 p. proprietà ,00 LOTTO N ,00 Valore: ,00 (diconsieuronovantottomila/00) 6

7 18. Criteri di formazione dei lotti Dalle indagini eseguite e dalle verifiche dei luoghi si è ritenuto di non dover distinguere i beni dell esecutato in più Lotti in quanto trattasi di un unità abitativa costituita da un appartamento organico posto su un unico piano. Valore di stima complessivo(lotto 1) è pari a ,00 euro (diconsi euro novantottomila/00). 19. Considerazioni finali La valutazione degli immobili, così com è stata definita, risente dell attuale momento economico in cui le quotazioni immobiliari segnano una flessione causata dalla caduta delle transazioni del mercato immobiliare. 7

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