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1 focus Roger Messenger Vice-presidente ed ex Presidente di TEGoVA, presidente dello European Valuation Qualifications Board e partner presso Wilks Head & Eve LLP Michael MacBrien consulente per TEGoVA, direttore generale della European Property Federation e partner nel reparto affari europei presso MacBrien Cuper Isnard Il regolamento dell Unione europea ha trasformato lo stato degli esperti di valutazione Chi è all altezza ha tutto da guadagnare TEGoVA Credenziali professionali TEGoVA La crisi ha fatto sì che la valutazione diventasse una priorità per legislatori europei. Avendo compreso quanto la valutazione empirica o di scarsa qualità delle proprietà immobiliari abbia ricoperto un ruolo chiave nel crollo del settore finanziario, l UE ha posto l accento sull importanza, dal punto di vista sistemico, di disporre standard di valutazione affidabili ed esperti qualificati. Il TEGoVA fornisce entrambi i fattori ai mercati europei, sostenendone la stabilità e stimolando il valore di mercato dei propri membri, soprattutto di quelli in possesso delle credenziali professionali TEGoVA.

2 La politica Prima della crisi, l Unione europea e le sue politiche e normative ricoprivano un importanza secondaria, non tanto nel settore immobiliare nel quale le politiche europee in merito all edilizia, investimenti e sostenibilità influenzavano in modo importante gli investitori, ma in quello della valutazione da parte di esperti. Così è stato fino al crollo della Lehman con ciò che ha comportato. La direttiva sui requisiti patrimoniali si concentrava sull esposizione a livello immobiliare, il settore degli immobili era rimasto bloccato nella tela dei regolamenti per i gestori di fondi e due eventi fondamentali avevano trasformato l approccio UE alla valutazione: la regolamentazione del mercato del credito ipotecario da parte dell Unione europea e la supervisione della Banca centrale europea sulle banche di rilevanza sistemica dell Eurozona. La direttiva sul credito ipotecario In uno scenario di tragedie umane provocate dai pignoramenti, durante le modifiche alla bozza della direttiva sul credito ipotecario, volta a proteggere i beneficiari dei prestiti da pratiche poco corrette, il Parlamento europeo ha deciso che È importante garantire la corretta valutazione del bene immobile residenziale prima della conclusione del contratto di credito e, in particolare, qualora la valutazione incida sugli obblighi residui del consumatore, in caso di insolvenza (consideranda 26 della direttiva) e ha inserito clausole di merito nella bozza. Il risultato è il seguente: La direttiva sul credito ipotecario prevede che uno stato membro sviluppi standard affidabili per la valutazione degli immobili e ne garantisca l applicazione da parte dei periti degli istituti di credito, prevede inoltre che Per essere considerati affidabili, gli standard di valutazione devono tenere conto degli standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale (art. 19(1)) e, come esemplificazione, introduce, per la prima volta, i concetti di standard di valutazione ed European Group of Valuers Associations nella legislazione europea.

3 focus La direttiva, inoltre, indica che Gli Stati membri devono provvedere affinché i periti interni ed esterni che conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva (art. 19(2)). Esame della qualità degli attivi della Banca Centrale Europea Subito dopo aver sostituito le autorità nazionali nella supervisione delle banche sistemiche dell Eurozona, la BCE ha approfondito l ambito della valutazione delle garanzie reali sugli immobili ed è così giunta a formulare l Esame della qualità degli attivi (Asset Quality Review) nel 2014, un documento che stabilisce che gli istituti di credito devono valutare l esposizione degli immobili in linea con gli standard europei EVS (Blue Book) e altri standard internazionali e che in caso di conflitto, prevalgono gli standard EVS AQR BCE, marzo 2014, Collateral and Real Estate Valuation, (p. 144). Il TEGoVA aveva previsto che l Unione europea si sarebbe concentrata sulla valutazione e aveva focalizzato le sue energie nella preparazione a questa eventualità. Alla concretizzazione di questo nuovo scenario, una nuova versione dell EVS, maggiormente rivolta all UE, e una qualifica di Valutatore europeo riconosciuto erano pronte. Il titolo di Valutatore residenziale del TEGoVA completa questo processo. Standard di valutazione europei La particolarità degli EVS è sempre stata quella di sottolineare le origini, nella legislazione europea, di concetti fondamentali per la professione come valore di mercato o valore del credito ipotecario, la definizione dell UE di valutatore di immobili per le norme in materia di aiuti di Stato o, ai sensi della direttiva sui requisiti

4 patrimoniali, il concetto di valutatore indipendente e di relazione della valutazione a scopo di monitoraggio e relazione dei valori della proprietà che funge da garanzia reale. Gli EVS 2012, tuttavia, hanno portato l influenza dell UE sugli immobili e sulla relativa valutazione a un livello di copertura e comprensione maggiore, con una nuova sezione interamente dedicata alle normative dell Unione europea rivolte a questo ambito e nuove richieste scaturite dalle politiche e dalle normative UE: valutazione trans-frontaliera; valutazione degli immobili nel contesto della direttiva sui gestori di fondi di investimento alternativi; valutazione dell immobile e dell efficienza energetica. Ciò consolida una ripartizione di responsabilità ideale e sostenibile: la normativa dell UE impone gli obiettivi di valutazione, tuttavia le autorità europee non sono stimolate a sostituirsi a tali standard poiché comprendono che la figura professionale europea unica di esperto di valutazioni produce standard adatti ai cambiamenti introdotti dalla crisi. Un esempio è il valore del credito ipotecario indicato negli EVS, che costituisce un concetto europeo fondamentale e di grande attualità, assente negli standard internazionali. Per il TE- GoVA, l adattamento eurocentrico degli standard resta ancora un work-in-progress per quanto concerne, per esempio, il trattamento sempre più rigoroso dell indipendenza del valutatore o la guida al valore di mercato ai sensi della direttiva sui requisiti patrimoniali. L impegno futuro, stimolato dalla pressione esercitata dall UE in un ottica di maggiore coerenza e trasparenza dei mercati, potrebbe concentrarsi sull armonizzazione della metodologia o sull avanzamento verso l approssimazione dei diversi tipi di reddito adottati dai professionisti nella valutazione dell investimento immobiliare mediante la valutazione in base al reddito fondiario. Valutatore europeo riconosciuto (REV) Il REV è uno stimolo nel mercato immobiliare interno dell UE, consentendo agli investitori esteri di individuare i valutatori locali che possiedono qualifiche a livello europeo. In molti paesi, questo titolo

5 ha permesso, in modo determinante, a professionisti qualificati che agivano a livello locale di poter essere maggiormente competitivi con i grandi consulenti immobiliari internazionali. Inoltre, ha fornito ai valutatori un vantaggio competitivo sulla concorrenza locale, derivante dalla garanzia del loro livello di formazione ed esperienza e dalla capacità di interpretare l influenza delle valutazioni a livello locale e globale, grazie a una conoscenza approfondita dell EVS. La figura del REV ha dato un importante contributo al raggiungimento dei requisiti per la qualifica resi necessari dalla direttiva sul credito ipotecario ed espressi implicitamente dalla BCE. Il TEGoVA è in crescita e sempre più associazioni membro si qualificano per l attribuzione della qualifica di REV, pertanto i numeri sono in rapida crescita: al momento della stesura. L inizio di una nuova era per gli esperti di valutazione La normativa UE ha dato nuova importanza alla valutazione. Anche sotto la direttiva sul credito ipotecario, l approccio alla valutazione era basato su principi. L esame AQR della BCE, invece, porta i supervisori dell UE alle fondamenta della pratica di valutazione. Approfondendo il processo di valutazione delle garanzie reali sugli immobili, costoro toccheranno con mano le conseguenze virali dell utilizzo di misure inadeguate per accertare l indipendenza del valutatore o di un eccessivo affidamento sulla valutazione fatta a tavolino o su altre scorciatoie procedurali. L Unione europea è il motore di un movimento volto a invertire la tendenza dell impoverimento professionale di questo settore, inserendo le competenze necessarie per la valutazione nel giusto contesto di un sistema costituito da controlli e bilanci di mercato e stimolando gli istituti di credito, sotto la pressione dei regolamenti, a richiedere relazioni di valutazione di alta qualità. Il TEGoVA, grazie alle consulenze fornite ai soggetti regolatori dell UE, ai suoi standard e alle qualifiche attribuite, assicura ai propri membri designati una posizione di vantaggio nella corsa verso il vertice nell ambito della pratica di valutazione e della sua remunerazione.

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