I fondi immobiliari per il Social Housing

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1 I fondi immobiliari per il Social Housing Arch. Andrea Sica Polaris Sgr Spa Seminario introduttivo Strumenti finanziari alternativi per l»edilizia residenziale pubblica Roma 23/02/2011 in collaborazione con: Process Factory / Maschietto Maggiore / Paratore Pasquetti FEDERCASA Roma Via Venti Settembre 4 SEGRETERIA GENERALE tel /21 UFFICIO TECNICO tel fax web:

2 STRUMENTI FINANZIARI ALTERNATIVI PER L EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA Roma, 23 Febbraio 2010 Indice Polaris e l attività nell immobiliare La Direzione Real Estate Fondo Abitare Sociale 1 Il modello di sviluppo immobiliare 2

3 Polaris e l attività nell immobiliare 3 Il Gruppo Polaris Il Gruppo Polaris è una piattaforma per la gestione di fondi comuni di investimento mobiliari e immobiliari Il Gruppo è partecipato dalla Fondazione Cariplo (48%), Cassa dei Geometri (23%), Fondazione Cassa di Forlì (9%) e istituti religiosi (20%) Il capitale azionario del Gruppo è riservato a operatori no profit 4

4 Polaris nell immobiliare La strategia di Polaris in campo immobiliare presenta finalità di interesse pubblico e sociale: fondi apporto per investitori istituzionali investimenti immobiliari legati all housing sociale investimenti immobiliari legati alla rigenerazione urbana 5 Polaris: precorre il mercato La prima società di gestione italiana che abbia: attivato gli investimenti di un fondo immobiliare etico dedicato all housing sociale: il Fondo Abitare Sociale 1 attivato la procedura di investimento del Sistema Integrato di Fondi (CDP) per l ingresso in un fondo dedicato all housing sociale: il Fondo Polaris Parma Social House 6

5 Polaris: i fondi Oltre ai fondi Abitare Sociale 1 Parma Social House Polaris è stata selezionata quale Società di Gestione dei seguenti fondi immobiliari: Abitare Sostenibile Piemonte promosso da: Associazione delle Casse di Risparmio Piemontesi e dalla Compagnia Sanpaolo, finalizzato: interventi di Housing Sociale nel territorio della Regione Piemonte; Fondo Emilia Romagna Social House promosso da: Casse di Risparmio Emiliane finalizzato: interventi di Housing Sociale nel territorio della Regione Emilia Romagna; il dialogo con il mondo delle cooperative sta portando alla sperimentazione di nuove modalità di gestione di alcune iniziative immobiliari dal quale discenderanno almeno due nuovi fondi immobiliari su base regionale per un totale di quasi 900 appartamenti destinati alla locazione; 7 Polaris Un benchmark nell Housing Sociale Il modello Fondo Abitare Sociale 1 sta dimostrando la sua efficacia pionieristica nell aprire la strada a progetti e strumenti concepiti al fine di rispondere alla chiamata del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (cosiddetto Piano Casa Nazionale - DPCM 16 luglio 2009). Un modello in grado di rispondere al problema abitativo di quella fascia intermedia del mercato troppo ricca per accedere all edilizia residenziale pubblica e troppo povera per permettersi un appartamento a condizioni di mercato. Il metodo di gestione dei fondi e dei relativi progetti di sviluppo immobiliare adottato da Polaris, fra l altro, sta divenendo un benchmark di settore, riconosciuto e apprezzato da investitori istituzionali, enti pubblici e fondazioni che intendono partecipare al sistema integrato di fondi previsto dal Piano Casa Nazionale avvalendosi di modalità organizzative che assicurino il massimo grado di trasparenza e di garanzia per i propri investimenti. 8

6 La Direzione Real Estate 9 La Direzione Real Estate La Direzione Real Estate gestisce le attività immobiliari, tramite le due aree operative: Sviluppo Immobiliare Fund Management La Direzione Real Estate è costituita da professionalità con rilevanti competenze complementari in materia di: fondi e finanza immobiliare acquisto e gestione di grandi patrimoni immobiliari gestione progetti e cantieri gestione dei rapporti con le pubbliche amministrazioni per procedimenti complessi La Direzione si avvale, inoltre, di consulenti di primo piano in materia legale, amministrativa, appalti, gestione della sicurezza, fiscale, con i quali vi sono consolidati rapporti di lavoro. 10

7 La Direzione Real Estate Area Sviluppo Immobiliare L Area Sviluppo Immobiliare si occupa: delle attività di sviluppo, del coordinamento della progettazione e della realizzazione delle iniziative gestendone tempi e costi. 11 La Direzione Real Estate Area Fund Management L Area Fund Management si occupa: della gestione dei Fondi, dei rapporti con i quotisti e con l Advisory Committee, della gestione strategica degli immobili una volta realizzati, della definizione dei business plan delle singole operazioni, nonché della definizione dei business plan a vita intera dei fondi stessi. E, inoltre, operativamente coinvolta nella fase di pianificazione preliminare delle operazioni immobiliari e nella predisposizione degli studi di fattibilità tecnico-economica. 12

8 Fondo Abitare Sociale 1 o13 Fondo Abitare Sociale 1 E il primo fondo immobiliare etico dedicato alla realizzazione di iniziative di housing sociale Promosso da Fondazione Housing Sociale in collaborazione con CAAM RE SGR, attualmente gestito da Polaris, è un fondo chiuso riservato ad investitori qualificati, con le seguenti principali caratteristiche: Ammontare del fondo 85 milioni di Euro Durata 20 anni Area geografica di operatività Regione Lombardia Impegni raccolti per un ammontare complessivo di 85 Mln da parte di primari investitori istituzionali: Cassa Depositi e Prestiti, Regione Lombardia, Fondazione Cariplo, Cassa dei Geometri, Assicurazioni Generali, Intesa Sanpaolo, Banca Popolare di Milano, Telecom e Pirelli RE SGR 14

9 I L P R I M O F O N D O I M M O B I L I A R E E T I C O D E D I C A T O A L L E D I L I Z I A S O C I A L E FAS1: obiettivi strategici FAS1: collaborazione fra Polaris e la Fondazione Housing Sociale FHS (Fondazione Housing Sociale) è il soggetto istituzionalmente preposto alla promozione dei contenuti sociali delle iniziative Il reperimento delle aree tipicamente aree di pubbliche funzionali al trasferimento al fondo del diritto di superficie a lungo termine Gli immobili realizzati soggetti a vincoli alla locazione a lungo termine ma a condizioni economiche vantaggiose rispetto a quelle prevalenti sul mercato libero. Obiettivo sostenere iniziative abitative socialmente orientate e rivolte in via preferenziale a studenti, anziani, famiglie monoreddito, immigrati e altri soggetti in condizione di debolezza o di svantaggio sociale o economico. 15 FAS1: un laboratorio governance AC coinvolto nelle maggiori decisioni, Veto Etico procedure urbanistiche Precursore nell identificare aree a standard da destinare ad interventi di HS sociale di progetto di processo Identifica nel gestore sociale il soggetto in grado di mantenere la stabilità ed il controllo sociale Il progetto parte da uno studio delle necessità della comunità e dei sistemiservizio DPP che integrano i contenuti strettamente tecnico-economici con gli aspetti sociali Concorsi internazionali di progettazione aperti a tutti per identificare i migliori progetti, giuria che coinvolge esperti internazionali e nazionali oltre a Comune e Regione Procedure di gestione della qualità, tempi e costi degli interventi in grado di garantire il controllo del processo e la trasparenza per gli investitori 16

10 I L P R I M O F O N D O I M M O B I L I A R E E T I C O D E D I C A T O A L L E D I L I Z I A S O C I A L E FAS1: un laboratorio E uscito dai laboratori di ricerca, sperimentazione sul campo I numeri del FAS1 oggi mq di superficie lorda di pavimento di progetti in sviluppo, corrispondenti a mq di superficie lorda da costruire un totale di quasi 700 appartamenti che verranno messi a disposizione a partire dai primi mesi del interventi previsti: Crema, Cenni, Figino e Ferrari 17 L intervento di Crema o18

11 L intervento Crema o19 I progetti delle aree di Milano Il Fondo Abitare Sociale 1 ha collaborato, tramite un primo protocollo di intesa (fine del 2005) all analisi preliminare degli interventi e all identificazione delle aree sulle quali poter realizzare interventi sperimentali nel campo del social housing. Via Via FIGINO FIGINO Via Via CENNI CENNI Al Fondo Abitare Sociale 1 sono state aggiudicate tre aree di Milano (Figino, via Cenni e via Ferrari) nel dicembre Via Via FERRARI FERRARI o Milano - Localizzazione delle tre aree oggetto di aggiudicazione o20

12 L intervento di Via Cenni o21 L intervento di Via Cenni o22

13 L intervento Figino o23 L intervento a Figino o24

14 L intervento a Figino o25 L intervento di Via Ferrari o26

15 Sistema di gestione del processo realizzativo Real Estate Division Caratteristiche del Processo Pluralità di interventi caratterizzati da complessità tecnologiche, gestionali e di coordinamento Interrelazioni tra un elevato numero soggetti Tempistiche di progettazione e di realizzazione sempre contenute Ridotti margini temporali per gestione imprevisti 28

16 Assoluta esigenza di creare un sistema di gestione in grado di: Pianificare, programmare e controllare costantemente tempi e costi legati alle principali fasi procedurali e realizzative Definire procedure improntate sulla qualità ed economia dei processi Garantire la qualità dei progetti e delle opere nel rispetto dei tempi, dei costi e qualità attesi La soluzione più idonea per la gestione di sistemi complessi è un efficace project management incentrato sul ruolo del PROJECT MANAGER 29 Ruoli, Compiti e Responsabilità Management Project Manager Progetto CQP Esecuzione dell opera RASI Polaris Polaris Progettisti Validazione Imprese CQE Direzioni Lavori A questo punto occorre definire le modalità di gestione del singolo intervento 30

17 Principali decisioni strategiche Individuare per ogni progetto un Project Manager dedicato Esternalizzare le attività di progettazione, di direzione lavori e della sicurezza secondo procedure che garantiscano la qualità dei professionisti Strumenti di governo del processo realizzativo Documento Preliminare alla Progettazione Società di Validazione Project Control 31 Documento Preliminare alla Progettazione Al fine di guidare i professionisti incaricati della progettazione per ogni intervento viene definito dal PM un apposito Documento Preliminare alla Progettazione (DPP) In tale documento sono esplicitati: gli obiettivi da perseguire le esigenze e i bisogni da soddisfare le funzioni da insediare i limiti finanziari da rispettare i livelli di progettazione e gli elaborati grafici e descrittivi da redigere Tale documento è indispensabile per consentire di verificare la qualità e la rispondenza del progetto alle esigenze del committente 32

18 Società di Validazione Società di ispezione accreditate per il controllo della qualità dei progetti e il controllo tecnico in corso d opera ai fini assicurativi Compito: supportare il PM nel garantire la qualità della progettazione Durante tutto il processo progettuale, il project manager, con il supporto della società di validazione, procede in contraddittorio con i progettisti a verificare: la completezza, adeguatezza e chiarezza degli elaborati progettuali, grafici, descrittivi e tecnico-economici la conformità del progetto alla normativa vigente ed al documento preliminare alla progettazione - DPP 33 Società di Validazione Obiettivi Garantire il rispetto del DPP Velocizzare la fase autorizzativa dei progetti Garantire la reale appaltabilità dei progetti Minimizzare il rischio delle varianti e riserve da parte delle imprese appaltatrici Garantire realizzazioni secondo i livelli di adeguatezza e completezza previsti 34

19 Linee guida Al fine di uniformare il lavoro di tutti i professionisti che collaborano con Polaris sono state sviluppate apposite linee guida:» Linee Guida per i Progettisti» Linee Guida per i Direttori Lavori» Linee Guida per le Imprese Esecutrici 35 Linee guida Linee guida consentono di: Uniformare le modalità di redazione dei progetti indipendentemente dal progettista Uniformare l attività di direzione lavori indipendentemente dal DL Disciplinare le modalità di verifica dello stato di avanzamento dei delle opere Implementare una banca dati dove far confluire tutti i dati di progetto Creare un unico sistema di governo caratterizzato da precise modalità operative a cui tutti i soggetti coinvolti devono attenersi 36

20 Project Control L attività del Project Control si possono suddividere in due fasi principali: Fase 1: Programmazione e monitoraggio delle attività tecnico/amministrative necessarie per giungere all apertura del cantiere Fase 2: Programmazione, controllo e monitoraggi dell esecuzione dell opera 37 Project Control Fase 1 In questa fase il Project Control : Pianifica e programma le attività di competenza e responsabilità diretta di Polaris monitorato tutto il processo interno ed esterno al fine di consentire il regolare svolgimento dei processi e garantire il raggiungimento degli obiettivi programmatici Assicura la corretta applicazione delle Linee Guida 38

21 Project Control 39 Project Control Fase 2 Controllo dello stato di avanzamento dei lavori In questa fase si raccolgono i frutti delle specifiche Linee Guida indirizzate ai progettisti, direttori lavori e imprese le quali, partendo dalle modalità di redazione dei documenti progettuali (in particolare dei computi metrici e dei cronoprogrammi) consentono, in fase di esecuzione dei lavori di disporre di dati omogenei di immediata interpretazione. 40

22 Project Control Fase 2 Controllo dello stato di avanzamento dei lavori Normalmente il cronoprogramma dei lavori è solo un dei documenti progettuali S.A.L. pagati in due modi: al raggiungimento di un importo (ogni X di lavori) ogni X di tempo Manca la correlazione tra il computo metrico estimativo e cronoprogramma Per interventi complessi questo si traduce in uno scarso controllo sia dei tempi e dei costi 41 Project Control Fase 2 Fase 2: Pianificazione e Progammazione - Polaris Il Cronoprogramma dei lavori è il documento chiave La pianificazione delle attività di realizzazione dell opera è redatta utilizzando la logica della Work Breakdown Structure (WBS) Ciascuna attività del cronoprogramma, così strutturato, è correlata in modo univoco ad una o più voci del computo metrico estimativo in modo da essere caratterizzata da un valore economico (peso) oggettivamente valutato e misurabile in corso d opera Il cronoprogramma così implementato viene utilizzato per individuare i momenti di pagamento correlandoli a specifici obiettivi ( Eventi di fatturazione ) scelti sul cammino critico della realizzazione. 42

23 Project Control Fase 2 Pianificazione e Progammazione Tetto Piano secondo Piano primo Piano terra Piano interrato Scavo 43 Project Control Fase 2 Fase 2: Cronoprogramma - Polaris Tetto Inizio Fine Durata G F M A M G L A S O N 01/01/09 30/01/09 30 Scavo 30/01/09 30/04/09 90 P.Int. 28/02/09 31/07/ P.T. 30/06/09 30/10/ P.1 31/08/09 31/10/09 90 P.2 Piano secondo Piano primo Mileston di pagamento Piano terra Correlazione con il Computo Piano interrato Monitoraggio Tempi e Costi Scavo 44

24 Project Control Fase 2 Fase 2: Cronoprogramma - Polaris Esecuzione 01/01/09 30/01/09 30 Scavi 30/01/09 30/04/09 90 Piano Interrato Milestone 1 28/04/09 31/08/ Piano Terra strutture architettonico edile impianti meccanici reti di distribuzione e smaltimento Impianti elettrici e speciali Piano Secondo 30/07/09 30/11/ strutture architettonico edile impianti meccanici reti di distribuzione e smaltimento Impianti Elettrici e speciali Milestone 2 30/10/09 30/02/ Piano tetto Tetto Piano secondo Piano primo Piano terra Piano interrato Scavo 45 Project Control 46

25 settembr e-03 ottobr e-03 novembr e-03 dicembr e-03 gennaio-04 f ebbr aio-04 mar zo-04 apr ile-04 maggio-04 giugno-04 luglio-04 agos to-04 settembr e-04 ottobr e-04 novembr e-04 dicembr e-04 gennaio-05 f ebbr aio-05 mar zo-05 apr ile-05 Project Control Fase 2 Curva ad S YYY 100% Project XXX "Early Start" - "Late Finish" S Curve 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% nov-03 gen-04 mar-04 apr-04 mag-04 ago-04 nov-04 gen-05 mar-05 set-03 ott-03 dic-03 feb-04 giu-04 lug-04 set-04 ott-04 dic-04 feb-05 apr-05 Early Start S Curve 0,00% 0,22% 1,70% 3,99% 7,13% 11,51% 16,69% 24,00% 31,50% 40,43% 48,35% 55,53% 64,30% 72,40% 80,00% 85,40% 91,00% 95,00% 98,41% 100,00% La te f i nis h S C ur ve 0,00% 0,20% 0,47% 1,71% 3,28% 5,58% 8,41% 12,83% 17,86% 21,95% 27,08% 35,35% 41,70% 51,56% 61,26% 71,40% 83,90% 92,50% 97,50% 100,00% BCWP 0,00% 0,19% 1,42% 2,86% 4,25% 9,81% 14,70% 21,03% 27,54% 32,41% 38,37% 43,12% 48,78% 56,12% 47 Conclusioni Tale sistema di gestione consente di: Definire puntualmente i bisogni e le esigenze del Committente Assicurare un elevato standard qualitativo dei progetti Minimizzare il rischio di varianti e contenzioni con le imprese Velocizzare l iter autorizzativo Assicurare un costante controllo e monitoraggio del processo progettuale e realizzativo Ottimizzazione qualità tempi e costi 48

26 STRUMENTI FINANZIARI ALTERNATIVI PER L EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA Roma, 23 Febbraio 2010

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