INTRODUZIONE. Manuale di Best Practice Pagina 3 di 79

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1 MANUALE DI BEST PRACTICE per la redazoe d u rapporto d valutazoe d mmobl a garaza delle esposzo credtze Il presete mauale è d utltà sa per tutt coloro che desderao affrotare l esame d certfcazoe e per coloro che gà detegoo ua certfcazoe accredtata ISO CCS-B01 CCS-B02 Il presete mauale è d utltà sa per tutt coloro che desderao affrotare l esame d certfcazoe che per coloro che gà detegoo ua certfcazoe accredtata ISO CCS-B01 CCS-B02 Mauale d Best Practce - CRIF Certfcato

2 Sommaro INTRODUZIONE... 3 TERMINI E DEFINIZIONI VALORE DI MERCATO VALORI DIVERSI DAL VALORE DI MERCATO CODICE DI CONDOTTA DEI PERITI ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE RAPPORTO DI VALUTAZIONE METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO METODO FINANZIARIO METODO DEI COSTI IMMOBILI IN SVILUPPO STATO AVANZAMENTO LAVORI MISURA DELLE SUPERFICI IMMOBILIARI RIESAME DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE FORMULARIO BIBLIOGRAFIA... 79

3 INTRODUZIONE Il Comtato Scetfco d CRIF Certfcato Servces (CCS) ha delberato d aggorare l Mauale d Best Practce del 2008 per rflettere le modfche alle Lee Guda per la valutazoe degl mmobl garaza delle esposzo credtze (Lee Guda ABI) d maggo Da quado le Lee Guda soo state pubblcate dall Assocazoe Bacara Italaa ed approvate da prcpal stakeholders del settore el ovembre 2010, l Comtato Scetfco d CCS ha sempre mateuto perfettamete alleato l percorso certfcatvo a requst dell ABI. Il presete aggorameto è coferma della volotà del Comtato Scetfco d cotuare a mateere questa corrspodeza. Le motvazo co le qual gl stakeholders del settore (bache, pert, socetà d valutazoe, ecc.) hao decso d adottare prescrzo codvse per la valutazoe degl mmobl soo dcate ell troduzoe delle Lee Guda ABI: - la Baca d Itala co crcolare del 27 dcembre 2006,. 263, Ttolo II, Captolo I, Sezoe IV (che ha recepto la Drettva Europea sulla vglaza Bacara 2006/48 Captal Requremet Drectve) ha trodotto ua sere d requst attet () alla corretta valutazoe degl mmobl e () a requst de soggett abltat alla valutazoe, al fe d rcooscere gl mmobl come doe strumet d mtgazoe del rscho ell ambto della detezoe prudezale del captale d vglaza; - la traspareza e la corretta valutazoe degl mmobl rappreseta fatt u elemeto essezale per garatre la stabltà dell dustra bacara sa elle operazo d erogazoe de credt che elle emsso/acquszo d ttol rveet da operazo d cartolarzzazoe e d obblgazo bacare garatte; - l obettvo che s tede persegure (Lee Guda ABI) è d trodurre prcp che cosetao d esegure valutazo degl mmobl a garaza de credt secodo parametr d certezza del prezzo e traspareza e cofrot d tutt gl stakeholders sa prvat (clet mutuatar, ageza d ratg, ecc.) che Isttuzoal (Baca d Itala, Ageza del Terrtoro, ecc.), ell ottca d cocorrere a moderzzare l mercato del mortgage credt, rededolo pù effcete, damco ed tegrato a lvello Europeo. Mauale d Best Practce Paga 3 d 79

4 I prcp alla base della pubblcazoe delle Lee Guda ABI soo gl stess che persegue l Comtato Scetfco d CCS egl schem d certfcazoe questoe (CCS- B01 e CCS-B02) ed l presete Mauale d Best Practce rspode ad ogua delle prescrzo delle Lee Guda ABI applcabl el campo della certfcazoe delle competeze professoal de valutator d mmobl. Le prescrzo delle Lee Guda ABI soo rportate el presete Mauale co sfodo grgo e co l dcazoe del documeto d orge. Ioltre soo stat trodott alcu esemp esplcatv cotraddstt da sfodo rosa. Le orme e le dcazo rportate el Mauale d Best Practce s applcao e soo obblgatore per pert che hao otteuto ua certfcazoe accredtata ISO CCS ell ambto d applcazoe del propro certfcato. Il Comtato Scetfco Bologa, 11 ovembre 2011 Il Comtato Scetfco d CCS è formato da: Dott. Agelo Peppett Geom. Atoo Beveut Ig. Lorezo La Terra Dott. Fabo Pccol Dott. Guseppe Redegall Per. Id. Daele Guerrer Geom. Dalo Petr Ig. Gulao Govaett Dott. Ga Motaut Ig. Pasquale Vetrao Dott. Fausto de Marto Prof. Marco Smoott Mauale d Best Practce Paga 4 d 79

5 TERMINI E DEFINIZIONI - Aggustameto Correzoe del prezzo d u mmoble d cofroto al fe d trasformarlo el valore d mercato dell mmoble esame. L aggustameto è par al prodotto tra la dffereza tra gl ammotar delle caratterstche dell mmoble d cofroto e dell mmoble esame, e l prezzo margale della caratterstca cosderata (). - Area edfcable Terreo lbero da costruzoe per l quale sa possble l edfcazoe (). - Area edfcata Terreo mpegato da ua costruzoe (Lee Guda ABI 5/2011). - Assuzo Proposzo rteute essere vere per cert f. Le assuzo compredoo fatt, codzo o stuazo che fluscoo sull oggetto o sull approcco della valutazoe, ma la cu verfca può o essere possble o ecessara. - Caoe d mercato Il caoe d mercato è l ammotare per l quale u determato mmoble può essere cocesso uso alla data della valutazoe da u locatore a u locataro, essedo etramb soggett o codzoat, co teress oppost, alle codzo d locazoe adeguate e dopo ua ormale attvtà d marketg durate la quale etrambe le part hao agto co eguale capactà, co prudeza e seza alcua costrzoe (). - Dato mmoblare Dato rlevato a f della stma e composto dal prezzo o dal caoe d mercato, rfert alla data del cotratto, e le caratterstche teccoecoomche d u mmoble (). - Deterorameto fsco Deterorameto d u mmoble legato all uso, alle codzo ambetal, alla macaza o alla careza d mautezoe e a evet avvers eccezoal (). - Due Dlgece Documeto teso a stablre attraverso la comparazoe tra la documetazoe e lo stato d fatto la coformtà degl mmobl a requst ormatv e qualtatv (audt documetale) (Lee Guda ABI 5/2011). - Elemeto d cofroto Caratterstca mmoblare quattatva o qualtatva d u mmoble, che duce ua varazoe el prezzo ed è mpegata per svolgere l cofroto estmatvo (). Mauale d Best Practce Paga 5 d 79

6 - Foglo d mappa La mappa catastale è formata d regola per Comue ammstratvo. Quado l terrtoro comuale è suddvso sezo cesuare, la mappa è vece formata per sezo. I cascu comue, o sezoe, la mappa è suddvsa fogl (Mstero delle Faze formazoe delle mappe catastal - Nuova struzoe d servzo Roma 1970) (Lee Guda ABI 5/2011). - Idetfcazoe catastale Idvduazoe della sezoe (Catasto Fabbrcat o Catasto Terre), del Comue, del foglo d mappa e della partcella e sub partcella oppure medate la Partta Tavolare, Corpo Tavolare, Comue Cesuaro, Parte A.I (cossteza), Parte A.II (servtù attva), Parte B (propretà), Parte C (aggrav) (Lee Guda ABI 5/2011). - Immobl specal Be mmobl vedut raramete o affatto sul lbero mercato per la loro uctà, che derva geere dalla loro fuzoe specalzzata, dalla partcolare tpologa de fabbrcat compoet, dalla loro cofgurazoe, dmesoe e ubcazoe o da altr elemet (). - Iformazoe d mercato Idcazoe o otza espresse drettamete dal mercato. - Ivestmeto Successoe temporale d cost e d rcav, per qual soo stmat gl mport e fssate le scadeze (). - Lmt Codzo lmtat mposte alle valutazo. - Mercato lmtato Be mmobl che, a causa d caratterstche uche o d altre codzo lmtat, attrao relatvamete poch potezal acquret. - Obsolesceza ecoomca Obsolesceza d u mmoble legata a fattor ambetal ester e alle codzo ecoomche, che fluscoo sull offerta e sulla domada (Lee Guda ABI 5/2011). - Obsolesceza fuzoale Obsolesceza d u mmoble legata alla tpologa e agl stadard costruttv o pù doe alle esgeze de frutor (). Mauale d Best Practce Paga 6 d 79

7 - Partcella e subaltero L utà mmoblare è detfcata egl att del Catasto co l umero o co umer che cotraddstguoo mappa le partcelle edlze corrspodet a fabbrcat e qual essa s estede, oché se alcuo de dett fabbrcat comprede pù utà mmoblar co u altro umero (subaltero) da attrbure a cascua parte d fabbrcato occupato da dversa utà mmoblare (Mstero delle Faze Istruzoe I geao 1940). - Perodo d dspobltà Arco d tempo prevsto per l utlzzo produttvo dell mmoble fo alla sua rvedta. Nell aals degl vestmet mmoblar rguarda la durata del flusso d cassa (). - Prezzo d mercato Rappreseta l prezzo d compravedta, l caoe d afftto, l caoe d leasg, l caoe superfcaro, ecc. espress dal mercato mmoblare (Lee Guda ABI 5/2011). - Prezzo margale Varazoe del prezzo totale al varare dell ammotare della caratterstca. - Prezzo utaro medo Rapporto tra l prezzo totale e l ammotare della caratterstca. - Rapport mercatl Rapport drettamete espress dal mercato, geere basat su rapport tra prezz utar delle caratterstche mmoblar. - Rapporto copertura Rapporto tra l reddto d u mmoble e la rata d del debto ammortameto del prestto mmoblare gravate su d esso (). - Rcerca d mercato Raccolta, coservazoe ed elaborazoe d dat espress drettamete dal mercato. - Resame rapporto Cotrollo d u rapporto d valutazoe medate valutazoe la revsoe del lavoro trapresa da u altro perto che esercta u gudzo mparzale - Saggo d captalzzazoe Saggo che coverte l reddto d u mmoble valore captale. Il saggo d captalzzazoe o è ua gradezza espressa spotaeamete dal mercato (). - Saggo d scoto Saggo utlzzato per covertre u mporto moetaro, da versare o da rscuotere futuro, u valore attuale (). - Saggo redmeto tero Saggo che eguagla l valore attuale de rcav co l valore attuale de cost d u vestmeto. È l saggo per l quale l valore attuale etto dell vestmeto è ullo (). Mauale d Best Practce Paga 7 d 79

8 - Segmeto d mercato Utà elemetare dell aals estmatva. Il segmeto d mercato è defto se soo deft suo parametr (). - Superfce commercale È ua msura covezoale ella quale soo comprese la superfce prcpale e le superfc secodare dell mmoble, che etrao ella superfce commercale ragoe de loro rapport mercatl superfcar (). - Superfce reale Rappreseta la dmesoe fsca d u mmoble, determata secodo le modaltà d rlevo (Lee Guda ABI 5/2011). - Ttolartà Il/ ttolo/ d propretà co cu l bee mmoble è perveuto al soggetto propretaro (Lee Guda ABI 5/2011). - Ubcazoe Idcazoe del Comue co evetuale frazoe o localtà, Va o Pazza e umero cvco del bee mmoble questoe (). - Utà mmoblare Porzoe d fabbrcato o u fabbrcato o seme d fabbrcat ovvero u area, che, ello stato cu s trova e secodo l uso locale, preseta potezaltà d autooma fuzoale e reddtuale (Decreto Mstero delle Faze 2 geao artcolo 2 comma 1 ). - Valore d trasformazoe Dffereza attualzzata tra l valore d mercato dell mmoble trasformato e l costo d trasformazoe (edfcazoe, rstrutturazoe, ecc.) al etto dell utle dell zatva mmoblare alla data della valutazoe (). Mauale d Best Practce Paga 8 d 79

9 1. VALORE DI MERCATO 1.1 Il presete captolo mra a llustrare crter geeral che s rferscoo alla defzoe del valore mercato rportata ella crcolare. 263/2006 Ttolo II captolo 1 sezoe IV della Baca d Itala. 1.2 Il valore d mercato è ua rappresetazoe del valore d scambo, ossa della somma che u mmoble frutterebbe se fosse posto vedta sul (lbero) mercato alla data della valutazoe crcostaze che rspodoo a deft crter. 1.3 Il valore d mercato è stmato tramte l applcazoe d procedure e d metod d valutazoe rfert alla tpologa, alle codzo dell mmoble e alle crcostaze pù probabl cu tale mmoble potrebbe essere compraveduto sul (lbero) mercato. 1.4 Le procedure e metod utlzzat per determare l valore d mercato devoo rflettere le stuazo, dat e le formazo del mercato mmoblare. I metod utlzzat per stmare l valore d mercato compredoo l metodo del cofroto d mercato, l metodo fazaro e l metodo del costo. La scelta del metodo valutatvo è legata alla dspobltà de dat, alle crcostaze del mercato e alle codzo dell mmoble da valutare. 1.5 Il rapporto d valutazoe mra a: comucare al lettore l valore dell mmoble da stmare; cofermare le faltà della valutazoe; esporre le procedure e metod d valutazoe; dcare le evetual assuzo alla base della valutazoe e le codzo lmtat. 1.6 La Baca d Itala defsce l valore d mercato come (crcolare. 263/2006 sezoe IV puto 1): L mporto stmato al quale l mmoble verrebbe veduto alla data della valutazoe u operazoe svolta tra u vedtore e u acqurete cosezet alle ormal codzo d mercato dopo u adeguata promozoe commercale, ell ambto della quale le part hao agto co cogzo d causa, co prudeza e seza alcua costrzoe. La defzoe è accordo co quella rportata egl Stadard terazoal d valutazoe (IVS 2007 S.1): Il valore d mercato è l ammotare stmato per l quale u determato mmoble può essere compraveduto alla data della valutazoe tra u acqurete e u vedtore, essedo etramb soggett o codzoat, dpedet e co teress oppost, dopo u adeguata attvtà d marketg durate la quale le part hao agto co eguale capactà, co prudeza e seza alcua costrzoe. Mauale d Best Practce Paga 9 d 79

10 1.7 Og elemeto della defzoe può essere llustrato separatamete: Importo stmato s rfersce a u prezzo espresso dearo, pagable per l mmoble u operazoe d mercato e determato da u soggetto che possede la qualfca, la capactà e l espereza per compere la valutazoe; alla data della valutazoe rchede che l valore d mercato s rfersca a ua defta data, quato mercat e le loro codzo possoo varare e l valore può rsultare scorretto o approprato u mometo dfferete. La defzoe del valore d mercato suppoe ache che lo scambo e la stpula del cotratto d compravedta avvegao smultaeamete, seza alcua varazoe d prezzo altrmet possble; u operazoe svolta tra u vedtore e u acqurete cosezet alle ormal codzo d mercato etramb cotraet o soo dspost a vedere/comprare per u prezzo cosderato o ragoevole el mercato. L acqurete o pagherà u prezzo pù alto d quello rchesto dal mercato. Il vedtore è motvato a vedere l mmoble al mglor prezzo otteble sul mercato. La trasazoe deve avvere tra part o relazoe tra loro, che agscoo cascua dpedetemete dall altra; dopo u adeguata promozoe commercale per la quale l mmoble è offerto sul mercato ella maera pù approprata affché sa veduto al mglor prezzo ragoevolmete otteble. La durata d esposzoe sul mercato può varare secodo l mmoble e l adameto del mercato, ma deve essere suffcete da permettere all mmoble d essere posto all attezoe d u adeguato umero d potezal acquret. Il perodo d esposzoe è aterore al mometo della valutazoe; ell ambto della quale etrambe le part hao agto co cogzo d causa, co prudeza e seza alcua costrzoe presuppoe che cotraet sao format su tutt gl elemet che possoo fluezare la compravedta e che cascua parte sa motvata a partecpare all operazoe, ma che o sa forzata é debtamete costretta a portarla a compmeto. 1.8 La defzoe d valore d mercato assume che: No sao computate el valore d mercato le spese d trasazoe (otao, mposte, ecc.) e le spese d trascrzoe. Mauale d Best Practce Paga 10 d 79

11 1.8.2 Il valore d mercato esclude specfcatamete l rfermeto a u prezzo relatvo a term o crcostaze partcolar o specal, come ad esempo u fazameto atpco, ua vedta co patto d locazoe, ua cocessoe specale garatta da ua parte ella trasazoe. I partcolare l valore d mercato può o corrspodere al prezzo quato quest ultmo può rsultare codzoato da crcostaze specfche qual ecesstà soggettve d vedere o acqustare ecc. A.1 APPLICAZIONE Nell esegure e comucare la stma del valore d mercato, l perto certfcato CCS provvede a: A.1.1 A.1.2 A.1.3 A.1.4 A.1.5 A.1.6 Presetare la valutazoe maera completa e compresble, così che o rsult fuorvate; Verfcare che la stma del valore d mercato s bas su dat e sulle formazo d mercato; Verfcare che la stma del valore d mercato sa otteuta utlzzado le procedure e metod approprat; Forre formazo suffcet per permettere a coloro che leggoo e fao affdameto sul rapporto d valutazoe d compredere a peo dat, ragoamet, le aals e le cocluso; Idetfcare e descrvere charamete l mmoble da valutare; Idcare og assuzoe e codzoe lmtate su cu s è basata la valutazoe. Mauale d Best Practce Paga 11 d 79

12 2. VALORI DIVERSI DAL VALORE DI MERCATO Il presete captolo cosdera le stuazo elle qual l perto può essere carcato d determare valor dvers dal valore d mercato, al fe d evtare cas d fratedmeto e/o equvoc ell uso e ell applcazoe delle bas d valutazoe dverse da quelle d mercato. 2.1 I prcpal valor dvers dal valore d mercato che possoo essere rchest al perto soo seguet: valore cauzoale; valore asscurable; valore d mercato futuro; valore d vedta forzata. 2.2 Valore cauzoale La legslazoe europea dca che Il valore d u mmoble determato medate ua stma prudezale della commercabltà futura dell mmoble, teedo coto degl aspett d sostebltà a lugo terme dell mmoble, delle ordare codzo del mercato locale, dell uso correte dell mmoble stesso e de suo possbl e approprat us alteratv. Gl elemet speculatv o devoo essere pres cosderazoe per la stma del valore cauzoale. Il valore cauzoale deve essere stablto maera trasparete e chara (La defzoe è coteuta ella legslazoe europea - Drettva 98/32/CE del Parlameto Europeo e del Cosglo Europeo data 22/06/1998). I merto al valore cauzoale s evdeza che: è u cocetto d valore a rscho a f de prestt per le propretà mmoblar; s basa sugl aspett sostebl e lmta la valutazoe del valore dell mmoble alle caratterstche ecoomche permaet dello stesso e al reddto che qualsas locataro potrebbe trare medate ua corretta gestoe; la defzoe del valore cauzoale troduce, tra l altro, ua ozoe che può essere descrtta come atteuazoe delle tedeze del mercato, de cao e de tass d captalzzazoe; la sostebltà del valore cauzoale può rchedere d apportare aggustamet all effettvo reddto dell mmoble, al tasso d scoto o d captalzzazoe ed a cost d gestoe e ammstrazoe dell mmoble; per evtare dubb sull applcazoe del valore cauzoale va osservato che l valore cauzoale o può essere calcolato co ua semplce decurtazoe percetuale del valore d mercato; le assuzo utlzzate per la stma del valore cauzoale devoo dervare dalla coosceza approfodta dell adameto storco del mercato mmoblare e da u esame crtco delle codzo attual e delle tedeze soprattutto sotto l proflo del rscho; Mauale d Best Practce Paga 12 d 79

13 la stma del valore cauzoale o può fodars sulle quotazo mmoblar tabellar e su prezz d lsto delle mprese mmoblar e delle ageze d termedazoe; ella stma del valore cauzoale, l perto deve fare esplcta mezoe el rapporto d valutazoe delle evetual drettve mpartte dalla Baca. 2.3 Valore asscurable Il valore asscurable è l valore d u bee come defto u cotratto asscuratvo o ua polzza asscuratva. 2.4 Valore d mercato futuro Il valore d mercato futuro d u mmoble svluppo è la prevsoe del valore d mercato d u mmoble a ua data futura, specfcata dal valutatore modo da rflettere l perodo ecessaro per u adeguata commercalzzazoe e per ua completa egozazoe dell mmoble. Questa data è successva alla data della valutazoe, ma l valore futuro d mercato è stmato a quest ultma data. Il valore d mercato futuro rappreseta l opoe del valutatore merto agl attes cambamet del mercato fo alla data specfcata. Lo scopo del valore futuro è llustrare l opoe del valutatore toro all adameto futuro del mercato el perodo ecessaro per completare la vedta Il valore futuro è falzzato alla determazoe d u valore d mercato d u mmoble suscettble d svluppo, per l quale è prevsta o è atto la trasformazoe che s coclude ua data successva a quella della valutazoe. Il valore futuro è l valore d mercato dell mmoble alla data della futura vedta Il valore d mercato futuro è calcolato esclusvamete elle valutazo d mmobl svluppo ell potes dell erogazoe parzale d u fazameto Nell potes che u mmoble sa destato a essere trasformato, l perto deve stmare oltre l valore d mercato ache l valore d mercato futuro alla data della stesura del rapporto d valutazoe, potzzado le codzo dell mmoble secodo l prevsto processo d costruzoe o d rstrutturazoe, e fssado l perodo ecessaro per l esecuzoe de lavor e per la futura vedta. 2.5 Valore d vedta forzata Il valore d vedta forzata è l mporto che s può ragoevolmete rcavare dalla vedta d u bee, etro u tervallo troppo breve perché rspett temp d commercalzzazoe rchest dalla defzoe del valore d mercato. Mauale d Best Practce Paga 13 d 79

14 2.5.1 La vedta forzata mplca u prezzo dervate da ua vedta avveuta crcostaze straordare. Geeralmete rflette u perodo d commercalzzazoe adeguato, durate l quale l bee o è stato esposto el mercato a suffceza; a volte rflette la codzoe d u vedtore o tezoato alla vedta e/o ua vedta mposta o estorta Il prezzo d vedta forzata s fa dpedere dal perodo d esposzoe correlato alle codzo soggettve delle part cotraet, alle codzo oggettve dell mmoble e allo svolgmeto della trattatva Il prezzo otteble ua vedta forzata o può essere prevsto realstcamete, a meo che la atura o le rago delle costrzo sul vedtore sao cooscute Il valore d vedta forzata deve fare rfermeto a specfche assuzo, teuto d coto che o è realstco che l perto determ l valore seza cooscere la ragoe delle lmtazo esstet Le assuzo ella stma del valore d vedta forzata possoo rguardare l applcazoe d u crtero covezoale basato sulla smulazoe del processo d formazoe del prezzo rferto alle caratterstche mmoblar Il valore d vedta forzata è atteso essere more del prezzo d mercato, ma o può essere calcolato co ua semplce decurtazoe percetuale del valore d mercato. A.2 APPLICAZIONE A.2.1 A.2.2 A.2.3 La stma del valore dverso dal valore d mercato s basa su dat e crcostaze adeguat alla valutazoe. La stma del valore dverso dal valore d mercato è otteuta utlzzado le tecche e le metodologe approprate. La valutazoe del valore dverso dal valore d mercato è svluppata sulla base delle formazo suffcet per supportare le aals e le cocluso merto. Mauale d Best Practce Paga 14 d 79

15 3. CODICE DI CONDOTTA DEI PERITI 3.1 Il Codce d codotta de Pert o ha alcua autortà legale formale, é è teso essere altro che complemetare al processo d certfcazoe CCS. 3.2 La stma del valore d mercato d u mmoble e de valor dvers dal valore d mercato deve essere svolta da pert competet, seza pregudz o teress persoal, cu rapport d valutazoe sao char, o fratedbl e coteet tutt gl elemet ecessar per la corretta terpretazoe della valutazoe stessa. 3.3 I pert devoo sempre promuovere e tutelare la fduca della collettvtà verso la professoe del perto. 3.4 Il Codce d codotta mra a cosderare alcu cocett etc (saper essere) e a forre rfermet comportametal (sapere e saper fare) per svolgere l attvtà d valutazoe per le esposzo garatte da mmobl. 3.5 Il Codce d codotta tegra Codc e precett deotologc delle categore professoal, per qual l apparteeza del perto ad Alb e/o Ord comporta l rspetto delle relatve regole. 3.6 Per svolgere la valutazoe d propretà mmoblar è ecessaro possedere u struzoe, ua formazoe e u espereza specfche, quato la stma mmoblare mplca ormalmete competeze tecche, ecoomche e gurdche. A.3 APPLICAZIONE A.3.1 U perto certfcato CCS deve rspettare le prescrzo del Mauale d Best Practce affché possa essere apposto l tmbro d certfcazoe CCS sul rapporto d valutazoe redatto. Commeto 1 Il rapporto d valutazoe deve essere redatto coformtà al presete Mauale. La stma del valore d mercato deve essere determata secodo crter e coteut del presete Mauale. Cò oostate soo possbl eccezo quado soo mposte dalla commtteza, così come è possble che l perto, per svolgere l carco, abba la ecesstà d fare rfermeto a assuzo che, se pur o provate, devoo essere accettate al fe d compredere la valutazoe. 2 Il presete Mauale s applca sa a pert certfcat CCS-B01 sa a quell CCS-B02 per rspettv lvell d competeza. Mauale d Best Practce Paga 15 d 79

16 A.3.2 A.3.3 A.3.4 I pert devoo mateere sempre autooma professoale. U perto o deve agre modo gaevole e fraudoleto, o deve svluppare é dvulgare u rapporto d valutazoe che cotega opo e aals false, o accurate o o obettve. U perto o deve agre cofltto d teresse. Commeto 1 A ttolo d esempo e seza pretesa d esaustvtà, soo da cosderars cas d cofltto d teress le stuazo elle qual l perto: 1) abba svolto attvtà d termedazoe mmoblare sull mmoble oggetto della valutazoe; 2) abba rapport d paretela/professoale co l rchedete l fazameto; 3) sa teressato drettamete all operazoe mmoblare. Il perto o deve rcevere dal rchedete l mutuo altr tp d carch professoal fo al terme del processo d valutazoe. Qualora s tratt d reperre per coto del rchedete l mutuo ua documetazoe dspesable per la redazoe del rapporto d valutazoe, l processo deve rsultare cotrollato e trasparete e cofrot della Baca. I partcolare, al perto è fatto obblgo d avvertre la Baca dell essteza d u cofltto tra l teresse della Baca, quello dell evetuale clete e l propro. Iteso, quest ultmo, seso lato, cludedo l teresse persoale, professoale, della propra famgla, dell mpresa, ecc., oché l covolgmeto del perto drettamete o drettamete ell operazoe progettuale, commercale o fazara che rguarda l mmoble. L attvtà d agete mmoblare o è compatble co l dpedeza pertale. A.3.5 A.3.6 A.3.7 Il perto o deve utlzzare é fare affdameto su cocluso o fodate, basate su qualuque tpo d pregudzo, é presetare cocluso secodo cu tale pregudzo è ecessaro per alterare l valore. U perto deve asscurare che og suo collaboratore o dpedete, che lo auta ell espletameto d u carco, applch l presete Codce d codotta. U perto deve mateere la massma rservatezza sulle formazo e dat otteut ell espletameto dell carco, ad eccezoe degl obblgh prevst dalla legge. Mauale d Best Practce Paga 16 d 79

17 A.3.8 A.3.9 U perto deve svolgere l propro carco ella pù rgorosa dpedeza, obettvtà e mparzaltà e seza accomodamet per teress persoal. U perto o deve svolgere u carco che prevede d cludere opo e cocluso gà determate. A.3.10 Nel resame del rapporto d valutazoe, u perto deve esprmere u suo mparzale gudzo e gustfcare le propre rago accordo o dsaccordo co le cocluso del rapporto d valutazoe. A.3.11 U perto deve sottoscrvere solo le prestazo professoal che ha persoalmete svolto e/o dretto. A.3.12 U perto deve costatemete mglorare e aggorare le propre coosceze professoal e scetfche. Mauale d Best Practce Paga 17 d 79

18 4. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE 4.1 Il mercato mmoblare è artcolato sottomercat (segmet) su qual s hao coosceze basate su dat e formazo uso ella prass commercale. A f della stma è ecessaro svolgere u aals del mercato mmoblare per dvduare l segmeto d mercato cu appartee l mmoble oggetto d valutazoe. 4.2 L dvduazoe del segmeto d mercato è ecessara per svolgere la comparazoe tra l mmoble da valutare e gl mmobl sml d prezzo oto. 4.3 Il segmeto d mercato rappreseta l utà elemetare del mercato mmoblare. S tratta dell utà o ulterormete scdble ell aals ecoomco-estmatva del mercato mmoblare 4.4 Il cocetto e la defzoe d segmeto d mercato soo fodametal tutte le attvtà d valutazoe. 4.5 A f dell aals ecoomco-estmatva, u segmeto d mercato term cocret resta defto rspetto a seguet prcpal parametr: localzzazoe; tpo d cotratto; destazoe; tpologa mmoblare; tpologa edlza; dmesoe; caratter della domada e dell offerta; forma d mercato; lvello d prezzo; fase del mercato mmoblare; flterg. 4.6 I parametr del segmeto d mercato devoo essere espress term umerc e/o term letterar. 4.7 Pù utà mmoblar rcadoo ello stesso segmeto d mercato se presetao sml ammotar e parametr e e rapport mercatl. Mauale d Best Practce Paga 18 d 79

19 A.4 APPLICAZIONE Il segmeto d mercato è rlevato secodo seguet parametr ecoomcoestmatv: A.4.1 A.4.2 A.4.3 A.4.4 A.4.5 A.4.6 A.4.7 A.4.8 Localzzazoe La localzzazoe dca la poszoe dell utà mmoblare ello spazo geografco ed ecoomco, fuzoe de lvell della redta fodara. Tpo d cotratto Il tpo d cotratto rguarda la atura della trasazoe relatva a ua compravedta, all afftto, al leasg, ecc. Destazoe La destazoe dca l uso al quale è adbto l mmoble (abtazoe, uffco, commerco, ecc.). Tpologa mmoblare La tpologa mmoblare rguarda le classfcazo degl mmobl fabbrcat e terre; mmobl uov, usat, rstrutturat o restaurat, ecc.; utà codomo o propretà esclusva; ecc. Tpologa edlza La tpologa edlza s rfersce a caratter morfologc e fuzoal dell edfco. Dmesoe La dmesoe dca se s tratta d utà mmoblar pccole, mede o grad rspetto al mercato mmoblare esame. Caratter della domada e dell offerta I caratter della domada e dell offerta mrao a descrvere soggett che operao sul mercato, loro comportamet, le terrelazo tra domada e offerta e co altr segmet d mercato. Forma d mercato La forma d mercato mra essezalmete a stablre l grado d competzoe, ossa l grado d cocorreza rspettvamete dal lato della domada e dell offerta. Il grado d competzoe flueza drettamete l lvello del prezzo. Le prcpal forme d mercato soo, stes: cocorreza perfetta; moopolo; cocorreza moopolstca; cocorreza moopolstca rstretta (domada o offerta); olgopolo (collusvo o o collusvo); moopolo blaterale. Mauale d Best Practce Paga 19 d 79

20 A.4.9 Lvello del prezzo Il lvello del prezzo d mercato è rappresetato dal prezzo utaro medo degl mmobl del segmeto d mercato, oppure dal prezzo utaro mmo e dal prezzo utaro massmo. A.4.10 Fas del mercato mmoblare La fase del mercato mmoblare è rferta all adameto cclco del mercato. Le fas del mercato mmoblare soo: la fase d espasoe; la fase d cotrazoe; la fase d recessoe; la fase d recupero. A.4.11 Flterg Il flterg mra a rappresetare u aspetto ecoomco-socale dello specfco segmeto d mercato esame. Il flterg può essere ullo, fase d crescta (up) oppure fase decrescete (dow). Mauale d Best Practce Paga 20 d 79

21 5. RAPPORTO DI VALUTAZIONE 5.1 Il rapporto d valutazoe s rfersce al documeto teccoestmatvo redatto da u perto certfcato CCS. 5.2 Il rapporto d valutazoe mra: a comucare al lettore l valore stmato, a cofermare le faltà della valutazoe, a esporre le procedure e metod d valutazoe e a dcare le evetual assuzo alla base della valutazoe e le codzo lmtat. 5.3 Il rapporto d valutazoe è u documeto dretto all ottemeto e alla covalda d ua valutazoe e d ua specfca costatazoe. Il rapporto d valutazoe ha tre dsttve faltà: 5.4 Idetfcare l mmoble offerto a garaza del fazameto secodo le dsposzo del Codce Cvle; L artcolo 2826 del Codce Cvle stablsce che: Nell atto d cocessoe dell poteca l mmoble deve essere specfcatamete desgato co l dcazoe della sua atura, del comue cu s trova, oché de dat d detfcazoe catastale; per fabbrcat corso d costruzoe devoo essere dcat dat d detfcazoe catastale del terreo su cu sstoo. 5.5 Verfcare la susssteza de requst per la crcolazoe gurdca degl mmobl secodo le vget ormatve per l mmoble offerto garaza; 5.6 Determare valore d mercato e/o l/ valore/ dverso/ dal valore d mercato. A.5 APPLICAZIONE Il rapporto d valutazoe deve coteere: A.5.1 A.5.2 A.5.3 Idcazoe della parte che ha commssoato l rapporto d valutazoe Idetfcazoe del perto certfcato CCS, specfcadoe cogome e ome, Albo e/o Orde professoale. Idcazoe della parte rchedete l fazameto A.5.4 Data del sopralluogo Mauale d Best Practce Paga 21 d 79

22 Commeto 1 Il sopralluogo deve essere effettuato persoalmete dal perto. La data è quella cu l perto ha spezoato l mmoble offerto garaza al fazameto. Il sopralluogo e l spezoe dell mmoble soo svolt sa teramete sa esteramete; l spezoe rguarda l tero mmoble e o deve lmtars a ua sua porzoe; l spezoe è obblgatora. L spezoe è essezale per l attvtà d valutazoe e per la verfca dello stato d fatto co quello documetale. 2 L spezoe è falzzata alle seguet verfche e accertamet: le modaltà d accesso e l ubcazoe; la rlevazoe della cossteza dell mmoble; la rlevazoe della cossteza metrca dell mmoble se eseguta drettamete; la verfca della scala delle plametre fuzoe delle qual può essere determata la cossteza metrca dell mmoble; la comparazoe tra lo stato d fatto e lo stato dervate a) dagl att catastal, b) dalla documetazoe edlzo urbastca c) dal ttolo (o ttol) d propretà del bee; la determazoe dello stato avazameto de lavor e la coformtà delle opere autorzzate; l accertameto delle caratterstche mmoblar quattatve e qualtatve che determao varazo d prezzo d mercato; lo stato d mautezoe dell mmoble; lo stato e la coformtà degl mpat; l rlevo de parametr per l dvduazoe del segmeto d mercato; l accertameto d evetual servtù apparet e/o crcostaze che possoo durre varazo d valore e/o d commercabltà; la verfca dello stato locatvo; og altro elemeto rteuto opportuo per adempere al madato rcevuto. A.5.5 A.5.6 Data della valutazoe Data del rapporto d valutazoe A.5.7 Idetfcazoe a f dell artcolo 2826 del Codce Cvle Mauale d Best Practce Paga 22 d 79

23 Commeto 1 Idetfcazoe a f dell art del Codce Cvle medate: Ubcazoe Idcazoe del Comue co evetuale frazoe o localtà, Va o Pazza e umero cvco del bee mmoble questoe. Descrzoe, cossteza e modaltà d accesso U esaustva descrzoe del bee mmoble medate: accesso, co spegazoe delle modaltà d accesso al bee mmoble partedo dalla pubblca vabltà, co descrzo delle part dell mmoble che s percorroo fo alla porta d accesso all mmoble medesmo; descrzoe del bee mmoble attraverso l dvduazoe delle vare part (va e accessor) che compogoo l mmoble stesso compreso l lvello d pao. Cof Specfcazoe delle propretà cofat (almeo tre) che delmtao l bee mmoble offerto garaza. Nell potes che l accertameto o s sa svolto attraverso pubblc regstr, s può dcare, dopo la specfca delle part cofat, la locuzoe salvo se altr (s.s.a). È possble dcare ua descrzoe della parte cofate (ad esempo: vao scala codomale, prospetto sulla va, ecc.). È possble dvduare le propretà cofat attraverso loro detfcatv catastal. Rappresetazoe catastale Rappresetazoe catastale del bee mmoble offerto garaza attraverso l dvduazoe della sezoe (Catasto fabbrcat o Catasto terre), del Comue, del Foglo d mappa e della Partcella. Se l mmoble è rappresetato al Catasto terre s devoo specfcare la superfce catastale e la superfce reale, se cooscuta, specfcadoe la fote, la classe e reddt; se l mmoble è rappresetato al Catasto fabbrcat s deve specfcare l evetuale subaltero, la categora, la classe, la cossteza e la redta catastale. I caso d utà mmoblar prve d classameto, per le qual la redta o è dspoble, s dca la categora fttza (F) seguta dal umero che dvdua la tpologa mmoblare. Il perto deve verfcare: se la rappresetazoe catastale corrspode allo stato dell mmoble offerto garaza del fazameto; se la rappresetazoe catastale corrspode alla descrzoe coteuta ella ttolartà del bee. Nell potes egatva, l perto deve forre u opportua motvazoe. Salvo espressa rchesta della parte commttete, l perto o deve verfcare la stora catastale dal veteo atecedete. La rappresetazoe è data, ove applcable, dalla Partta Tavolare, Corpo Tavolare, Comue Cesuaro, Parte A.I (cossteza), Parte A.II (servtù attva), Parte B (propretà), Parte C (aggrav). Mauale d Best Practce Paga 23 d 79

24 A.5.8 Ttolartà Commeto 1 S deve specfcare l atto otarle o documeto doeo co cu l bee mmoble è perveuto alla parte propretara attraverso l dcazoe del otao rogate, della data della stpula e, se possble, del umero d repertoro e d fasccolo. Se la proveeza è ua deuca d successoe l perto deve evdezare tale crcostaza ad eccezoe che la commtteza o abba rchesto u accertameto specfco sulla ttolartà; tale potes l perto deve verfcare l atto otarle co l quale l bee è perveuto al date causa la propretà; attraverso la lettura del coteuto l perto deve verfcare la corrspodeza tra quato descrtto e compraveduto co lo stato d fatto; ell potes egatva l perto deve spegare le motvazo. Salvo espressa rchesta della parte commttete, l perto o deve svolgere l accertameto presso pubblc regstr e o deve verfcare la ttolartà el veteo atecedete. A.5.9 Verfca dell essteza d servtù attve e passve Commeto 1 La verfca della susssteza delle servtù attve e passve s svolge attraverso la lettura e l esame degl att d ttolartà. 2 Nel corso dell spezoe l perto deve porre attezoe alla susssteza d evetual servtù attve o passve apparet foredoe u opportua descrzoe. A.5.10 Legttmtà edlza ed urbastca Commeto 1 Il perto deve procedere alla verfca della coformtà edlza e urbastca del bee mmoble offerto garaza secodo le vget ormatve. La verfca deve essere motvata co espresso rfermeto alla documetazoe esamata, precsadoe la proveeza ed evdezado la susssteza della coformtà; potes egatva l perto llustra le motvazo. Mauale d Best Practce Paga 24 d 79

25 2 Preseza d rregolartà. Nell potes cu l perto rlev la preseza d opere esegute dfformtà o seza prescrtt ttol abltatv, deve evdezare tal crcostaze foredo u opportua motvazoe ed esprmedo u parere sulla commercabltà, teuto d coto che la ormatva vgete prevede che, al d fuor delle potes d asseza d cocessoe e lceza e del vzo d totale dfformtà, gl altr abus o mpedscoo la valda crcolazoe gurdca degl edfc o loro part. I tal potes l perto deve valutare l ammotare de cost per la rmessa prsto e/o per l evetuale saatora edlza e/o l mor valore. A.5.11 Valore d mercato Commeto 1 Il perto deve determare l valore d mercato modo documetato, charo e trasparete, specfcado le aals, le motvazo e calcol. 2 L evetuale trasformazoe dell mmoble deve essere: teccamete realzzable; legalmete cosetta. 3 Il perto deve specfcare l metodo (o metod) d valutazoe adottato per la determazoe del valore d mercato. A.5.12 Valore dverso dal valore d mercato Commeto 1 Se rchesto dalla commtteza, l perto deve determare l/ valore/ dverso/ dal valore d mercato. 2 Il perto deve determare l valore dverso dal valore d mercato modo documetato, charo e trasparete. 3 Il perto deve specfcare l metodo (o metod) d valutazoe adottato per la determazoe del valore dverso dal valore d mercato. A.5.13 Lmt e assuzo Mauale d Best Practce Paga 25 d 79

26 Commeto 1 Il rapporto d valutazoe deve essere redatto secodo preset requst e la stma del valore d mercato e de valor dvers dal valore d mercato deve essere svolta secodo crter e coteut del presete Mauale. Cò oostate è possble dsattedere questo prcpo quado la commtteza mpoe, el rspetto della ormatva, alcue eccezo; così come è possble che l perto, per svolgere l carco, abba la ecesstà d fare rfermeto a proposzo che, se pur o provate, devoo essere accettate al fe d compredere la valutazoe. 2 Il perto deve specfcare evetual lmt e assuzo. 3 Le assuzo soo proposzo rteute essere vere per cert f. Le assuzo compredoo fatt, codzo o stuazo che fluscoo sull oggetto o sull approcco della valutazoe, ma la cu verfca può o essere possble o ecessara. Soo preposzo che, ua volta dcharate, devoo essere accettate al fe d compredere la valutazoe. Le assuzo alla base d ua valutazoe devoo essere motvate. 4 Le codzo lmtat soo lmt mpost alle valutazo rchest: dalla commtteza (ad esempo la verfca della commercabltà); dal valutatore (ad esempo l dveto d dvulgare a terz l rapporto d valutazoe seza l propro coseso); dalla ormatva. 5 Il perto, tuttava, deve verfcare se le codzo lmtat (R ) o sao tal che: tedoo a fuorvare gl utet potezal; lmtao la valutazoe da far sì che suo rsultat o sao pù affdabl e credbl per la faltà e l utlzzo della valutazoe medesma; le struzo coteute ell carco mplcho ua deroga a preset requst, tal caso tal struzo devoo essere charamete rportate el rapporto d valutazoe. A.5.14 Documetazoe Commeto 1 La documetazoe allegata al rapporto d valutazoe è parte tegrate del rapporto d valutazoe medesmo. Mauale d Best Practce Paga 26 d 79

27 2 La documetazoe è fuzoe della tpologa dell mmoble oggetto d fazameto, dello stato dell mmoble (stato attuale o mmoble svluppo), della destazoe e del tpo d fazameto (mutuo, leasg). 3 La documetazoe da allegare al rapporto d valutazoe deve essere: copa autetca; oppure copa della copa autetca; oppure copa semplce ma autetcata dall autore co la seguete dctura copa autetca dell orgale seguta da data e frma. 4 Al rapporto d valutazoe, d orma, devoo essere allegat: L atto otarle o documeto doeo a comprovare la proveeza; La plametra catastale dell utà mmoblare oggetto; La vsura catastale dell utà mmoblare oggetto; L estratto d mappa del Catasto Terre (per mmoble da costrure o terreo offerto garaza); Il certfcato (vgete) d destazoe urbastca (per mmoble da costrure o terreo offerto garaza o per utà mmoblar che abbao perteze superor a metr quadr); U esaurete documetazoe fotografca; La documetazoe (att autorzzatv, staze d saatora, ecc.) comprovate la valda crcolazoe gurdca degl edfc e loro part; ell potes cu l accertameto sa desumble dalla documetazoe eleco la cu aals o abba evdezato elemet d cogrueza e/o dscotutà, al rapporto d valutazoe potrà o essere allegata la prescrtta documetazoe, tal caso sarà ecessaro specfcare l/ documeto/ da cu soo state desute le formazo; tale potes l perto sarà rteuto resposable e lmt dell aals svolta; Se del caso, le vare certfcazo ecessare, per legge, all utlzzo dell mmoble o allo svolgmeto dell attvtà; Og altra documetazoe rteuta ecessara dal perto a coferma de rsultat e delle cocluso del rapporto d valutazoe. 5 Per evetual osservazo e rserve merto alla documetazoe, l perto deve fare espressa mezoe el rapporto d valutazoe (assuzo e lmt alla valutazoe). Mauale d Best Practce Paga 27 d 79

28 A.5.15 Dcharazoe d coformtà Commeto 1 U rapporto d valutazoe redatto da u perto certfcato CCS deve coteere, oltre la frma del perto certfcato, ache l tmbro CCS che cotee l ome e cogome del perto e l umero del certfcato. L'apposzoe del tmbro CCS sgfca che "l presete rapporto d valutazoe è stato redatto coformemete al Mauale d Best Practce d CCS" A.5.16 Frma del perto Commeto 1 Copa coforme elettroca e/o cartacea del rapporto d valutazoe compres gl allegat deve essere coservata dal perto certfcato CCS per l perodo stablto dalla legge e, og caso, o ferore a 10 a. Mauale d Best Practce Paga 28 d 79

29 6. METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO 6.1 Quado u mercato è attvo e qud soo dspobl dat mmoblar ecessar per la valutazoe, l metodo del cofroto d mercato è l pù dretto, probate e documetato metodo per valutare u mmoble. 6.2 I dat mmoblar d cofroto devoo apparteere allo stesso segmeto d mercato dell mmoble da valutare, ossa devoo possedere gl stess dcator ecoomco-estmatv. 6.3 I procedmet d valutazoe applcat per le faltà del presete Mauale, soo: l market comparso approach; l sstema d stma; l market comparso approach e l sstema d stma. Market Comparso Approach 6.4 Il Market Comparso Approach è ua procedura sstematca applcata alla stma del valore d mercato degl mmobl; s basa su aggustamet de prezz d mercato rlevat base alle caratterstche mmoblar degl mmobl d cofroto e dell mmoble da valutare. 6.5 Il Market Comparso Approach è composto da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Tabella de prezz margal; Tabella d valutazoe; Stes coclusva. Commeto 1 Parametr del segmeto d mercato. I parametr del segmeto d mercato rguardao rapport mercatl e le formazo quattatve e qualtatve del segmeto d mercato d apparteeza dell mmoble da valutare e degl mmobl d cofroto. 2 I rapport estmatv esprmoo la relazoe stetca tra due gradezze ecoomco-mmoblar. I rapport estmatv rguardao rapport mercatl, espress spotaeamete dal mercato, e rapport strumetal che soo predspost per l aals estmatva. Mauale d Best Practce Paga 29 d 79

30 3 Tabella de dat La tabella de dat cotee le caratterstche dell mmoble da valutare (subject) e dell mmoble o degl mmobl d cofroto (comparabl). Per le utà mmoblar d cofroto soo dcat l prezzo d mercato e la data del cotratto. Schema esemplfcatvo della tabella de dat Prezzo e caratterstche Comparable (1) Comparable (2) Subject Utà d msura Prezzo Data Caratterstca 1 Caratterstca 2 Caratterstca 4 Le caratterstche mmoblar s suddvdoo caratterstche quattatve e qualtatve e soo msurate medate l utlzzo della scala cardale, della scala ordale e della scala omale. Nella tabella de dat le caratterstche mmoblar soo rportate ella scala cardale; l passaggo dalle scale ordale e omale a quella cardale avvee medate l uso de omeclator. I omeclator hao l compto d descrvere e catalogare modo sstematco le class d ua caratterstca mmoblare qualtatva attrbuedo u ome alla sgola classe e descrvedola modo uvoco. 5 L aals de prezz margal applca due prcp d stma: l prcpo d sosttuzoe l prcpo d complemetartà. I crter d stma de prezz margal soo: l prezzo, l costo, l valore d trasformazoe, l valore complemetare e l valore d sosttuzoe. 6 Il rapporto d poszoe è l rapporto tra l prezzo margale e l prezzo medo d ua caratterstca superfcara. Mauale d Best Practce Paga 30 d 79

31 7 Tabella de prezz margal La tabella de prezz margal rporta per og caratterstca quattatva e qualtatva presa esame e per cascu comparable, l prezzo margale della sgola caratterstca. I prezz margal possoo essere calcolat term percetual rfert al prezzo de comparabl e term d valore. Per le caratterstche qualtatve, l prezzo margale può essere stmato co l sstema d stma. I preseza d u solo mmoble d comparazoe, a f del calcolo del prezzo margale della superfce prcpale, l perto deve specfcare l rapporto d poszoe adottato el calcolo. Schema esemplfcatvo della tabella de prezz margal Caratterstca Data Caratterstca 1 Caratterstca 2 Caratterstca Prezzo margale Comparable (1) Comparable (2) 8 Tabella d valutazoe La tabella d valutazoe rporta prezz d mercato rlevat de comparabl e le caratterstche mmoblar prese esame (elemet d cofroto). Per og caratterstca è rportato l corrspodete aggustameto. Il prezzo corretto d cascu comparable esprme l valore d mercato dell mmoble da valutare dervato dallo specfco cofroto. Schema esemplfcatvo della tabella d valutazoe Elemet d cofroto Comparable (1) Comparable (2). Prezzo Data Caratterstca 1 Caratterstca 2 Caratterstca Prezzo Corretto 9 Gl aggustamet soo le correzo del prezzo del comparable fuzoe de dvers ammotar delle caratterstche prese esame ella comparazoe. L aggustameto è l prodotto tra la dffereza degl ammotar della caratterstca e l prezzo margale della caratterstca medesma. 10 Stes coclusva Il prezzo corretto è l valore d mercato del subject rferto al prezzo del comparable esame. Se comparabl soo due o pù, l valore d mercato dell mmoble da valutare è rappresetato dalla meda artmetca, ovvero dalla meda poderata, ella quale pes soo stmat ragoe delle potes metodologche svolte e dell attedbltà de dat mmoblar rlevat. Il perto deve rportare le assuzo toro al peso attrbuto a cascu prezzo corretto. Mauale d Best Practce Paga 31 d 79

32 Sstema d stma 6.6 Il sstema d stma s basa sullo stesso prcpo del Market Comparso Approach. Il sstema d stma è u sstema d equazo relatve a cofrot tra comparabl e l mmoble da valutare (subject). La rlevazoe de dat rguarda: le caratterstche x j co dc j=1,2,...,m e =1,2,..., relatv rspettvamete a comparabl e alle caratterstche prese cosderazoe; prezz d mercato de comparabl P j ; le caratterstche dell mmoble oggetto d stma x 0. l valore dell mmoble da stmare s dca co V e prezz margal delle caratterstche mmoblar s dcao co p. I term stetc, l sstema d stma cosdera la matrce de coeffcet D, l vettore de prezz p d elemeto P j e l vettore delle cogte o d stma s d elemet V e p el modo seguete: 1 x11 x01 x12 x02... x1 x0 1 x x x x... x x D = ; xm1 x01 xm2 x02... xm x0 s = V p1 p 2 ;... p p = P1 P2.... Pm Il sstema d stma s preseta term smbolc el modo seguete: V 1 x11 x01 x12 x02... x1 x0 P p 1 1 x x x x... x x 1 P p 2 = xm1 x01 xm2 x02... xm x 0 Pm p 6.7 La soluzoe del sstema d stma forsce l valore d mercato dell mmoble da stmare e prezz margal delle caratterstche mmoblar. 6.8 Il sstema d stma è composto da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Schema d rsoluzoe; Rsultat d stma. Mauale d Best Practce Paga 32 d 79

33 Commeto 1 Parametr del segmeto d mercato I parametr del segmeto d mercato rguardao rapport mercatl e le formazo quattatve e qualtatve del segmeto d mercato d apparteeza dell mmoble da valutare e degl mmobl d cofroto. 2 Tabella de dat La tabella de dat cotee le caratterstche dell mmoble da valutare (subject) e degl mmobl d cofroto (comparabl). Per le utà mmoblar d cofroto soo dcat l prezzo d mercato e la data del cotratto. Prezzo e caratterstche Prezzo Data Caratterstca 1 Caratterstca 2 Caratterstca Schema esemplfcatvo della tabella de dat Comparable (1) Comparable (2) Subject Utà d msura 3 Schema d rsoluzoe Lo schema d rsoluzoe rporta dat umerc ella matrce de coeffcet, el vettore de prezz e el vettore d stma. 4 Rsultat d stma I rsultat della stma soo l valore d mercato dell mmoble da valutare e prezz margal delle caratterstche mmoblar. Mauale d Best Practce Paga 33 d 79

34 Market Comparso Approach e sstema d stma 6.9 Il sstema d stma può essere applcato per calcolare prezz margal delle caratterstche qualtatve abbameto al Market Comparso Approach utlzzato per stmare prezz margal delle caratterstche quattatve Il procedmeto d valutazoe costtuto dal Market Comparso Approach e dal sstema d stma s artcola due dstte fas: la prma fase applca l Market Comparso Approach per calcolare prezz corrett de comparabl fuzoe delle caratterstche quattatve; la secoda fase applca l sstema d stma utlzzado prezz corrett calcolat ella prma fase, e determa l valore d mercato dell mmoble da stmare e prezz margal delle caratterstche qualtatve Il Market Comparso Approach e l sstema d stma soo compost da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Tabella de prezz margal delle caratterstche quattatve; Tabella d valutazoe; Schema d rsoluzoe del sstema d stma; Rsultat d stma. A.6 APPLICAZIONE Il perto certfcato CCS ell applcazoe del metodo del cofroto d mercato, deve: A.6.1 A.6.2 Icludere ua descrzoe delle formazo e de dat esamat della rcerca d mercato operata, delle procedure d valutazoe adottate e de ragoamet che supportao le aals, le opo e le cocluso rportate el rapporto. Applcare uo de seguet procedmet d valutazoe: Market Comparso Approach; sstema d stma; Market Comparso Approach e sstema d stma. Commeto 1 Il Market Comparso Approach è composto da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Tabella de prezz margal: Tabella d valutazoe; Stes coclusva. Mauale d Best Practce Paga 34 d 79

35 2 Il sstema d stma è composto da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Schema d rsoluzoe; Rsultat d stma. 3 Il Market Comparso Approach e l sstema d stma soo compost da seguet documet: Parametr del segmeto d mercato; Tabella de dat; Tabella prezz margal delle caratterstche quattatve; Tabella d valutazoe; Schema d rsoluzoe del sstema d stma; Rsultat d stma. A.6.3 Presetare dat e calcol modo charo e accurato così che o rsulto fuorvat. Mauale d Best Practce Paga 35 d 79

36 7. METODO FINANZIARIO 7.1 Il metodo fazaro s basa sulla captalzzazoe del reddto degl mmobl. 7.2 Il metodo fazaro può essere applcato sa ella stma del valore d mercato che ella stma d valor dvers dal valore d mercato. Per le applcazo rguardat l valore d mercato è ecessaro svluppare ed aalzzare dat e le formazo d mercato. 7.3 Il metodo fazaro è partcolarmete mportate per gl mmobl acqustat e vedut sulla base della loro capactà d produrre reddto e elle stuazo cu sussstoo dat d mercato che e cosetoo l applcazoe. Tuttava la precsoe matematca delle procedure utlzzate questo metodo o deve essere fratesa e qud cosderata dcatore della precsoe de rsultat. 7.4 Ne procedmet d captalzzazoe, l saggo d captalzzazoe mra a prevedere l valore d mercato d u mmoble, ossa l suo pù probable prezzo d mercato el partcolare segmeto d mercato d apparteeza. 7.5 Nel metodo fazaro, la rlevazoe de dat mmoblar rguarda le gradezze quattatve, qual ad esempo cao d afftto e le caratterstche mmoblar, e le formazo qualtatve (qual ad e- sempo le codzo che sorgoo dal rapporto cotrattuale). 7.6 La proezoe temporale del reddto mmoblare deve essere approprata e ragoevole, sotto l potes per la quale l mmoble è gestto da u operatore ragoevolmete effcete o da u ammstrazoe medamete competete. 7.7 Il metodo fazaro comprede procedmet per aalzzare la capactà d geerare beefc moetar d u mmoble e la possbltà d covertre quest beefc el valore captale. 7.8 Il metodo fazaro s artcola tre procedmet: l procedmeto d captalzzazoe dretta; l procedmeto d captalzzazoe fazara; l aals del flusso d cassa scotato. Mauale d Best Practce Paga 36 d 79

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