La gestione della garanzia immobiliare e Basilea II. Paolo Merati - Qualità del Processo Creditizio Credit Policies and Credit Risk Management

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1 La gestione della garanzia immobiliare e Basilea II Paolo Merati - Qualità del Processo Creditizio Credit Policies and Credit Risk Management Modena, 4 ottobre 2008

2 La gestione della garanzia immobiliare e Basilea II Anagrafe Unica dei periti del gruppo UniCredit Le informazioni necessarie alla Banca nelle perizie Rivalutazione patrimonio immobiliare L importanza della perizia 2

3 Anagrafe Unica dei periti del Gruppo UniCredit Banca d Italia ha recepito le disposizioni di Basilea II attraverso la Circolare n. 263 del 27 dicembre 2006; Le nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche prevedono che: l immobile sia stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato; vi sia un adeguata sorveglianza sul bene immobile; 3

4 Anagrafe Unica dei periti del Gruppo UniCredit Per perito indipendente si intende una persona che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del credito né sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo Analisi funzionale dettagliata dei processi di collateral management esistenti Rivisitazione dei processi ai fini di una graduale convergenza verso i dettami di Basilea II con particolare focus alla Credit Risk Mitigation (CRM) 4

5 Anagrafe Unica dei periti del Gruppo UniCredit Per perito indipendente si intende una persona che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una valutazione. UniCredit Banca per la Casa e UniCredit Banca hanno definito i requisiti necessari affinché un professionista faccia parte dei periti accreditati presso il gruppo UniCredit Avvio del processo di verifica dei requisiti di tutti i periti già iscritti nelle liste esistenti Aggiornamento della documentazione e dei dati anagrafici di tutti i periti 5

6 Anagrafe Unica dei periti del Gruppo UniCredit La raccolta dei dati aggiornati di tutti i periti ha dato origine alla Anagrafe Unica dei periti di UniCredit Group Anagrafe Unica dei Periti UniCredit Group 6

7 Anagrafe Unica dei periti del Gruppo UniCredit Le medesime attività di ri-accreditamento dei periti sono in corso per tutte le banche del perimetro ex-capitalia. 7

8 Anagrafe Unica dei periti del Gruppo UniCredit L indipendenza del perito è stata assicurata affidando il governo del processo di perizia ad una società del Gruppo UniCredit specializzata in attività di back office Unicredit Processes & Administration (UPA) gestisce il processo attraverso un apposito applicativo che consente di monitorare costantemente l attività di ogni singolo perito e di presidiare il corretto funzionamento del processo Tutto il processo è integrato con le piattaforme informatiche attraverso le quali vengono lavorate le pratiche di mutuo 8

9 Le informazioni necessarie alla Banca nelle perizie La perizia deve contenere tutte le informazioni necessarie e strumentali per la corretta erogazione di un finanziamento garantito da un immobile oltre che alla gestione della garanzia stessa nel periodo post-atto Necessità Identificare il bene oggetto di ipoteca quale garanzia finanziamento (validità legale) Esatta definizione del Loan to Value (LTV) Tutte le informazioni necessarie per adempiere ad una corretta rivalutazione nel tempo dell immobile Gestione delle insolvenze Informazioni Adeguata descrizione del bene (caratteristiche ed ubicazione) Corretta indicazione delle consistenze Esatta identificazione catastale della garanzia Regolarità urbanistica Valore di mercato della garanzia 9

10 Le informazioni necessarie alla Banca nelle perizie Per far fronte alle necessità derivanti dalle disposizioni di Banca d Italia, nonché delle necessità operative ai fini di una corretta erogazione dei finanziamenti Creazione dell Anagrafica Unica del Gruppo UniCredit; Sono stati introdotti appositi format di perizia; Sono state create apposite procedure informatiche necessarie per recepire le informazioni riportate nelle perizie; 10

11 Le informazioni necessarie alla Banca nelle perizie Cosa chiede UniCredit Banca per la Casa ai propri periti? Redigere perizie complete di tutte le informazioni necessarie alla Banca Eseguire gli incarichi di perizia nel più breve tempo possibile (customer satisfaction) Svolgere gli incarichi con estrema professionalità 11

12 La rivalutazione del patrimonio immobiliare il valore dell immobile deve essere verificato almeno una volta ogni tre anni per gli immobili residenziali e una volta l anno per gli immobili non residenziali, ovvero più frequentemente nel caso in cui le condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative. E possibile anche utilizzare metodi statistici per sorvegliare e individuare quelli che necessitano di una verifica. 12

13 La rivalutazione del patrimonio immobiliare UniCredit ha voluto sfruttate l obbligo della rivalutazione del patrimonio immobiliare come opportunità E stata implementata una apposita procedura informatica che determina il valore rivalutato dell immobile sulla base di indici statistici Il valore rivalutato delle garanzie immobiliari viene messo a confronto con il debito residuo del cliente 13

14 La rivalutazione del patrimonio immobiliare La rivalutazione delle garanzie immobiliari é necessaria per i corretti accantonamenti di quote capitale in relazione all approccio di UniCredit Group a Basilea II (IRB avanzato) Tale operazione consente alla banca di avere una visione dinamica dell LTV di ogni singola operazione e dell intero portafoglio Operazione che consente di eseguire il monitoraggio delle singole operazioni di finanziamento e del comportamento del portafoglio, tale monitoraggio potrà anche determinare le strategie commerciali della banca 14

15 L importanza della perizia immobiliare L adesione a Basilea II e la circolare n. 263 del 27 dicembre 2006 ha avuto il merito di attribuire la corretta importanza alla perizia immobiliare Novità La garanzia immobiliare ha assunto un ruolo centrale per la corretta applicazione delle disposizioni di BI in tema di CRM; La perizia è diventato un documento necessario e fondamentale per gli adempimenti delle Banche e per la stabilità del credito Conseguenze e Opportunità La perizia è un documento che, per l importanza che finalmente ricopre, deve fare un salto di qualità in termini di contenuti; L individuazione di criteri uniformi, standardizzati e condivisi per la valutazione degli immobili è fondamentale; Il perito, con le sue capacità e la sua professionalità, è fondamentale per la compilazione di perizie complete ed esaustive; 15

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