Il valore di trasformazione e il giudizio di convenienza

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1 Corso di «Processi di pianificazione e processi di valutazione» a.a. 2014/15 Il valore di trasformazione e il giudizio di convenienza Docente Collaboratore prof. Stefano Stanghellini stefano.stanghellini@iuav.it arch. Pietro Bonifaci pbonifac@stud.iuav.it

2 VALORE DI TRASFORMAZIONE La stima del «valore di trasformazione» si configura come una procedura atta a prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione (bene strumentale) in relazione al valore di mercato del bene prodotto. Se il bene strumentale dal valore incognito da ricercare è un bene immobile da trasformare (Vtr A ), allora attraverso il «valore di trasformazione» si ricerca il suo più probabile valore di mercato, o comunque il prezzo che un imprenditore/trasformatore è disposto a pagare per il suo acquisto e successivo utilizzo. Se il venditore richiede per il bene immobile un determinato prezzo, attraverso il «valore di trasformazione» l imprenditore / trasformatore verifica la convenienza al suo acquisto e trasformazione. 2

3 VALORE DI TRASFORMAZIONE Il «valore di trasformazione», ossia il valore di mercato del bene da trasformare, si ottiene per via differenziale, ossia sottraendo dal valore del bene trasformato (Vtr B ) tutti i costi (Ktr costi di trasformazione, Pi profitto dell imprenditore trasformatore ) che è necessario sostenere per realizzare la trasformazione. Vtr A = Vm A = Vm B (Ktr + Pi) Ktr = Kc + Cc + St + I + Sc (costo di costruzione, contributo di costruzione, spese tecniche, interessi, spese di commercializzazione) Kc = Ki + Ke (costo di bonifica e demolizione, costo di edificazione) Cc = Ou1 + Ou2 + Ckc (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, contributo sul costo di costruzione) 3

4 GIUDIZIO DI CONVENIENZA Se il prezzo del bene immobile da trasformare è dato (Pm A ), allora la procedura del «valore di trasformazione» può essere utilizzata per verificare la convenienza dell imprenditore/trasformatore ad acquistare il bene e ad effettuare la trasformazione: Vtr B (Ktr + Pi) > Pm A In tale contesto decisionale, un importante valore incognito da ricercare è il profitto (Pi) che l imprenditore/trasformatore può realizzare attraverso l acquisto del bene immobile (Pm A ) e la sua successiva trasformazione e vendita: Pi = Vtr B (Ktr + Pm A ) Pi =? 4

5 VALORE DI TRASFORMAZIONE L assunto che sta alla base del «valore di trasformazione», tuttavia, è che un soggetto razionale non è disposto a pagare (all attualità) un bene (cioè il bene immobile da trasformare) ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel medesimo bene sarà in grado di produrre. Il valore (attuale) di trasformazione del bene (Vtr A ) è frutto dunque di una differenza fra ricavi futuri e costi futuri relativi alla produzione del bene B: Vtr A = (Pm B Ktr B ) / q n In cui: q = 1 + r 5

6 ORDINARIETA NEL TEMPO A differenza di altri processi produttivi, la trasformazione dei beni immobiliari richiede più anni di tempo. Si pone quindi la necessità di omogeneizzare grandezze finanziarie che si presentano in tempi molto distanti fra loro (principio dell ordinarietà nel tempo). Nel caso in cui il prodotto edilizio sia venduto all anno n e i costi si distribuiscano variamente lungo il tempo della trasformazione : VtrA = (VmB / q n ) Σ i=1..n (Ktri / q i ) Vtr Ktr 1 Ktr 2 Ktr Vmp Costi della trasformazione n 6

7 HIGHEST AND BEST USE La stima del valore di un bene (da trasformare) nell ambito della procedura per valore di trasformazione si fonda sul concetto di Highest and Best Use (HBU) Si tratta del più probabile uso di un bene fisicamente possibile giustificato in modo appropriato legalmente consentito finanziariamente fattibile e che si traduce nel valore più elevato del bene oggetto di stima 7

8 EDILIZIO DISMESSO individuazione 8

9 EDILIZIO DISMESSO estratto variante al PRG e NTA Estratto art. 66 delle N.T.A. Nell area, della superficie di circa mq 2.500, è ammessa la realizzazione di un intervento residenziale mediante il recupero dei fabbricati esistenti del volume di mc 2.060, oltre un incremento di mc per un volume massimo totale di mc La SUL edificabile complessiva è quindi pari a mq (ottenuta dividendo mc per l altezza vistuale di 3 m). 9

10 EDILIZIO DISMESSO estratto di mappa catastale 10

11 EDILIZIO DISMESSO planimetrie catastali 11

12 EDILIZIO DISMESSO immagini 12

13 EDILIZIO DISMESSO immagini 13

14 EDILIZIO DISMESSO immagini 14

15 EDILIZIO DISMESSO immagini 15

16 EDILIZIO DISMESSO immagini 16

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18 EDILIZIO DISMESSO ipotesi di trasformazione Ipotesi 1 edifici di tipo condominiale Ipotesi 2 case a schiera 18

19 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 1 (ed. condominiale) - consistenze SUL complessiva edificata: mq Superficie commerciale: mq QUANTITA' DI PROGETTO Alloggio tipo PT Alloggio tipo P1 u.m. Q.tà Coeff. di ragguaglio Q.tà ragg. n. unità Superficie commerciale totale Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità Superficie costruita totale vani principali mq 100 1, , vani scala interni cantina e box auto interrati mq 50 0, ,40 20 balconi e terrazzi mq 0 0,25 0 0,25 0 giardino mq 100 0, , vani principali mq 100 1, , vani scala interni cantina e box auto interrati mq 50 0, ,40 20 balconi e terrazzi mq 20 0,25 5 0,25 5 giardino mq 0 0,15 0 0, Vani scala comuni mq 16 1, Totale generale SUL edificata complessiva (in base alla definizione del PRG)

20 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 2 (case a schiera) - consistenze SUL complessiva edificata: mq Superficie commerciale: mq QUANTITA' DI PROGETTO PT P1 u.m. Q.tà Coeff. di ragguaglio Q.tà ragg. n. unità Superficie commerciale totale Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità Superficie costruita totale vani principali mq 80 1, ,00 80 vani scala interni mq 7 1,00 7 1,00 7 cantina e box auto interrati mq 80 0, ,40 32 balconi e terrazzi mq 0 0,25 0 0,25 0 giardino mq 85 0,10 9 0, vani principali mq 80 1, ,00 80 vani scala interni mq 7 0,00 0 1,00 7 cantina e box auto interrati mq 0 0,25 0 0,40 0 balconi e terrazzi mq 10 0,25 2 0,25 2 giardino mq 0 0,10 0 0, Vani scala comuni mq 0 1, Totale generale SUL edificata complessiva (in base alla definizione del PRG)

21 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 1 (ed. condominiale) ricavi e costi unitari 21

22 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 2 (case a schiera) ricavi e costi unitari 22

23 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 1 - distribuzione temporale di costi e ricavi 23

24 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 2 - distribuzione temporale di costi e ricavi 24

25 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 1 (ed. condominiale) - sviluppo del calcolo STIMA ANALITICA 1 RICAVI u.m. Q.tà Val. unit. Totale /u.m. % Nuova costruzione residenziale mq Totale ricavi COSTI u.m. Val. unit. Cost. costr. tot. /u.m. U1 ( /mq) U2 ( /mq) Contributo di costruzione U1+U2 ( /mq) Tot. U1+U2 ( ) St Totale Ccc ( ) 10% Idoneizzazione demolizione edifici esistenti mc Nuova costruzione residenziale mq Parcheggi a raso esterni Attrezzature parcheggi pa sistemazione aree attrezzate mq Totale Oneri finanziari (sui costi) 6% Profitto del promotore (sui costi) 20% Totale costi Differenza ricavi - costi Incidenza rispetto ai ricavi 25% Saggio di attualizzazione (rf) 2,50% Saggio di attualizzazione semestrale (rf/2) 1,25% 0,99 Differenza ricavi - costi attualizzata VAN

26 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 1 - articolazione temporale dei costi RICAVI Costo Totale anno 1 anno 2 % % % % Nuova costruzione residenziale % % % Totale ricavi COSTI Totale Idoneizzazione Nuova costruzione Parcheggi a raso esterni Attrezzature demolizione edifici esistenti % residenziale % % % parcheggi % sistemazione aree attrezzate % Totale Oneri finanziari (sui costi) % % % Profitto del promotore (sui costi) % Totale costi Differenza ricavi - costi Incidenza rispetto ai ricavi 25% Saggio di attualizzazione (rf) 2,50% Saggio di attualizzazione semestrale (rf/2) 1,25% 0,99 0,98 0,96 0,95 Differenza ricavi - costi attualizzata VAN Incidenza rispetto ai ricavi 24% 26

27 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 2 - sviluppo del calcolo STIMA ANALITICA 1 RICAVI u.m. Q.tà Val. unit. Totale /u.m. % Nuova costruzione residenziale mq Totale ricavi COSTI u.m. Val. unit. Cost. costr. tot. /u.m. U1 ( /mq) U2 ( /mq) Contributo di costruzione U1+U2 ( /mq) Tot. U1+U2 ( ) St Totale Ccc ( ) 10% Idoneizzazione demolizione edifici esistenti mc Nuova costruzione residenziale mq Parcheggi a raso esterni Attrezzature parcheggi pa sistemazione aree attrezzate mq Totale Oneri finanziari (sui costi) 6% Profitto del promotore (sui costi) 20% Totale costi Differenza ricavi - costi Incidenza rispetto ai ricavi 27% Saggio di attualizzazione (rf) 2,50% Saggio di attualizzazione semestrale (rf/2) 1,25% 0,99 Differenza ricavi - costi attualizzata VAN Incidenza rispetto ai ricavi 167% 27

28 EDILIZIO DISMESSO ipotesi 2 - articolazione temporale dei costi STIMA ANALITICA RICAVI Costo Totale anno 1 anno 2 % % % % Nuova costruzione residenziale % % % Totale ricavi COSTI Totale Idoneizzazione Nuova costruzione Parcheggi a raso esterni Attrezzature demolizione edifici esistenti % residenziale % % % parcheggi % sistemazione aree attrezzate % Totale Oneri finanziari (sui costi) % % % Profitto del promotore (sui costi) % Totale costi Differenza ricavi - costi Incidenza rispetto ai ricavi 27% Saggio di attualizzazione (rf) 2,50% Saggio di attualizzazione semestrale (rf/2) 1,25% 0,99 0,98 0,96 0,95 Differenza ricavi - costi attualizzata VAN Incidenza rispetto ai ricavi 25% 28

29 EDILIZIO DISMESSO sintesi dei risultati 29

30 ANALISI COSTI RICAVI La realizzazione di un progetto richiede che siano sostenuti dei costi nella prospettiva di ottenere dei ricavi La realizzazione di un progetto non costituisce una operazione immediata: costi e ricavi sono distribuiti nel corso di più anni Valori che si presentano in momenti temporali differenti non sono omogenei, non è dunque possibile effettuare la comparazione immediata di costi e ricavi per un dato progetto e tra progetti alternativi Pertanto, occorre affrontare due problemi Stimare per ogni anno di vita del progetto i costi e ricavi Rendere omogenei i saldi tra ricavi e costi rispetto ad un comune riferimento temporale, riportandoli tutti all attualità 30

31 CRITERI DI GIUDIZIO Criteri di giudizio nell analisi costi ricavi VAN (Valore Attuale Netto), dato dalla somma dei ricavi netti (differenza tra ricavi e costi) attualizzati Van = (R 1 C 1 ) / q 1 + (R 2 C 2 ) / q (R n C n ) / q n Van = S i=1..n [ (R i C i ) / q i ] SRI (Saggio di Rendimento Interno), definito come quel particolare saggio (r) che rende nullo (pari a 0) il Van (rappresenta dunque una stima della redditività del progetto) S i=1..n [ (R i C i ) / (1 + r) i ] = 0 31

32 FASI DELL ANALISI COSTI RICAVI Le fasi di cui si compone un analisi costi ricavi possono essere sintetizzate come segue: Identificazione di tutte le voci di costo e di ricavo Stima dei dati di base (quantità e valori unitari) Articolazione temporale (cronoprogramma dei costi, piano delle vendite) Attualizzazione del flusso di cassa Determinazione dei criteri di giudizio 32

33 STRUTTURA DEI RICAVI E STRUTTURA DEI COSTI Ricavi Costi - Idoneizzazione + Vendita - Costruzione + + Locazione Tariffazione Oneri concessori Spese tecniche e generali Spese di commercializzazione Oneri finanziari Valore dell immobile Profitto Incognite Dati di input 33

34 TASSI DI INTERESSE La stima dei tassi di interesse prende in considerazione due componenti: Tasso base (costo di base dei finanziamenti); Spread (margine sul costo di base in funzione del grado di rischio associato al progetto). 34

35 SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE La stima del saggio (wacc) come costo medio ponderato del capitale tiene conto dei saggi che esprimono il costo di tutte le risorse finanziarie utilizzate per realizzare il progetto, in generale: Costo (k e ) del capitale proprio (E); Costo (k d ) del capitale di debito (D). Pertanto: wacc = k e * [ E / ( E + D ) ] + k d * [ D / ( E + D ) ] 35

36 SAGGIO RELATIVO AL CAPITALE PROPRIO La stima del saggio (ke) come remunerazione attesa dal capitale investito (E) avviene con riferimento a due componenti: Saggio base (r f ) dalla terminologia anglosassone risk free rate), corrispondente alla remunerazione attesa da investimenti a rischio tendenzialmente nullo (ad esempio BOT o BTP); Premio per il rischio (r p dalla terminologia anglosassone risk premium rate), corrispondente alla remunerazione aggiuntiva al saggio di base in relazione al rischio insito nello specifico progetto di trasformazione. Pertanto: ke = r f + r p 36

37 SAGGIO RELATIVO AL CAPITALE DI DEBITO Per la stima del saggio ( k d ) relativo al capitale di debito (D) si utilizzano le seguenti due componenti: A) Tasso base Irs (Interest rate swap) per i finanziamenti a cui è applicato un tasso fisso, con scadenza pari al periodo di rimborso del finanziamento stesso Euribor per i finanziamenti a cui è applicato un tasso variabile B) Spread Maggiorazione del tasso base con un margine per il rischio (spread). 37

38 INFLAZIONE Nelle analisi costi ricavi si pone il problema della variazione, nel tempo, dei valori nominali dei beni e servizi considerati. Occorre svolgere l analisi a prezzi costanti oppure a prezzi correnti? La stima della variazione dei prezzi nel corso del tempo, su un prolungato orizzonte temporale, comporta un rilevante margine di aleatorietà. L adozione di un tasso di inflazione nullo non costituisce una vera e propria soluzione, ma sposta semplicemente il problema: ne deriva infatti la necessità di depurare dall inflazione le stime in merito agli altri parametri macroeconomici che la incorporano, in particolare i tassi di interesse. 38

39 GLI INPUT DEL MODELLO RICAVI CRESCITA VALORE 2,15% Superfici commerciali (SUL+Superfici acessorie) mq V.u. /mq Valore Residenziale ecosostenibile (ville e case in line) Residenziale (appartamenti in edifici con p.t. commerciale) Commerciale Box auto (624 box da due posti auto per 25 mq l'uno) Attività private sportive COSTI INFLAZIONE 2,15% Costi di costruzione mq C.u. /mq Costo (SUL + Sup. accessorie) Residenziale ecosostenibile (ville e case in line) Residenziale (appartamenti in edifici con p.t. commerciale) Commerciale Box auto (624 box da due posti auto per 25 mq l'uno) Attività private sportive Residenza sociale Contributo opere urbanizzazione primaria Contributo opere urbanizzazione secondaria Contributo costo di costruzione Costi professionali 8% IMU Costi di commercializzazione 4% Imprevisti 2%

40 LA STRUTTURA DEL MODELLO Anno solare Totale RICAVI SUL mq mc Residenziale ecosostenibile (ville e case in line) % 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 20% 10% 10% 10% 100% Residenziale (appartamenti in edifici con p.t. commerciale) % 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 20% 10% 10% 10% 100% Commerciale % 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 20% 10% 10% 10% 100% Box auto % 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 20% 10% 10% 10% 100% Attività private sportive % 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 20% 10% 10% 10% 100% Totale CRESCITA VALORE 2,15% 1,000 1,000 1,000 1,022 1,043 1,066 1,089 1,112 1,136 1,161 1,186 1,211 Superfici commerciali (SUL+Superfici acessorie) mq V.u. /mq Valore Residenziale ecosostenibile (ville e case in line) Residenziale (appartamenti in edifici con p.t. commerciale) Commerciale Box auto (624 box da due posti auto per 25 mq l'uno) Attività private sportive COSTI Residenziale ecosostenibile (ville e case in line) 0% 0% 0% 0% 15% 15% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 100% Residenziale (appartamenti in edifici con p.t. commerciale) 0% 0% 0% 0% 15% 15% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 100% Commerciale 0% 0% 0% 0% 15% 15% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 100% Box auto (624 box da due posti auto per 25 mq l'uno) 0% 0% 0% 0% 15% 15% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 100% Attività private sportive 0% 0% 0% 0% 15% 15% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 100% Residenza sociale 0% 0% 0% 0% 15% 15% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 100% INFLAZIONE 2,15% 1,000 1,022 1,044 1,066 1,089 1,112 1,136 1,161 1,186 1,211 1,237 1,264 Costi di costruzione mq C.u. /mq Costo (SUL + Sup. accessorie) Residenziale ecosostenibile (ville e case in line) ########### ########### ########### ########### ########### ########### Residenziale (appartamenti in edifici con p.t. commerciale) ########### ########### ########### ########### ########### ########### Commerciale , , , , , , Box auto (624 box da due posti auto per 25 mq l'uno) ########### ########### ########### ########### ########### , Attività private sportive , , , , , , Residenza sociale ########### ########### ########### ########### ########### ########### Contributo opere urbanizzazione primaria Contributo opere urbanizzazione secondaria Contributo costo di costruzione Costi professionali 8% IMU Costi di commercializzazione 4% Imprevisti 2% RICAVI-COSTI Periodi 0,01 0,66 1,31 1,96 2,61 3,26 3,91 4,56 5,21 5,86 6,51 7,16 Wacc 17,60% Flussi di cassa attualizzati VALORE TOTALE attualizzato VALORE arrotondato

41 L ARTICOLAZIONE TEMPORALE DI RICAVI E COSTI Ricavi - Valori nominali Ricavi - Valori nominali attualizzati Costi - Valori nominali attualizzati Costi - Valori nominali 41

42 PER APPROFONDIMENTI Forte F. e De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma Copiello S. (2011), Progetti urbani in partenariato. Studi di Fattibilità e Piano economico finanziario, Alinea, Firenze 42