VIETATA L ESTROMISSIONE DELL IMMOBILE A DESTINAZIONE ABITATIVA

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1 VIETATA L ESTROMISSIONE DELL IMMOBILE A DESTINAZIONE ABITATIVA a cura Dott. Antonio Gigliotti Nella Risoluzione n. 280 del 4 luglio 2008 l Agenzia delle Entrate ha chiarito che l immobile a destinazione abitativa concesso in locazione da un impresa immobiliare non può essere oggetto di estromissione agevolata in quanto tale fabbricato non rientra nella categoria degli immobili strumentali all attività d impresa. Premessa L articolo 1, comma 37, della Legge n. 244 del 2007 (Legge Finanziaria 2008) ha introdotto la facoltà per gli imprenditori individuali di escludere dal patrimonio dell impresa gli immobili strumentali di cui all articolo 43, comma 2, del Tuir, posseduti dall imprenditore individuale alla data del 30 novembre 2007, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva. Questa operazione è stata oggetto dell interpello della Risoluzione n. 280 del 4 luglio 2008, nel quale l Agenzia delle Entrate ha affrontato il problema della strumentalità dell immobile a destinazione abitativa di proprietà di un impresa immobiliare concesso in locazione. Vediamo come l Agenzia delle Entrate ha risolto la questione. Immobile strumentale dell impresa Gli immobili strumentali di un impresa vanno distinti in due categorie: strumentali per destinazione si tratta di quei beni che sono utilizzati esclusivamente per l esercizio dell impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche; 1

2 strumentali per natura corrispondono a quegli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall imprenditore o anche se dati in locazione o comodato. L appartenenza dell immobile all impresa è regolata dall art. 65 comma 1 D.p.r. 22 dicembre 1986, n. 917 il quale afferma che gli immobili di cui all art. 43 comma 2 D.p.r. 917/1986 cioè sia gli immobili strumentali per natura sia quelli strumentali per destinazione, sono relativi all impresa solo se indicati come tali nel libro degli inventari ovvero in quello dei cespiti per i soggetti in contabilità semplificata. Pertanto è l imprenditore che decide se l immobile è relativo all impresa. La questione è stata è stata oggetto di cambiamenti nel corso degli anni. Infatti fino al 31 dicembre 1991 solo per gli immobili strumentali per natura poteva essere eseguita tale scelta, mentre per quelli strumentali per destinazione non vi era alcuna scelta possibile: essi erano obbligatoriamente relativi all impresa. A tal proposito la C.M. n. 39/E/2008 par. 2 chiarisce il concetto di immobile relativo all impresa distinguendo due periodi: immobili acquistati entro il 31 dicembre 1991 per tali immobili la relatività all impresa era obbligatoria per quelli aventi le caratteristiche di strumentalità per destinazione, mentre per quelli strumentali per mera natura bisognava controllare se erano stati iscritti o meno nei registri sopracitati; immobili acquistati a partire dal 2002 per quest ultimi non vi è alcuna distinzione necessaria tra strumentalità per natura o per destinazione: in entrambi i casi la relatività all impresa è condizionata alla iscrizione nel libro cespiti o inventari. 2

3 Gli immobili strumentali di cui sopra sono gli unici che possono godere dell estromissione agevolata prevista dalla Finanziaria Al contrario gli immobili merce non possono essere oggetto di estromissione agevolata. Lo stesso vale per gli immobili patrimonio, cioè gli immobili abitativi che non sono strumentali ne per natura, ne per destinazione. Nemmeno quest ultimi possono usufruire della norma relativa all estromissione agevolata. Nella Risoluzione n. 280 del 4 luglio 2008 l Agenzia delle Entrate ha esaminato un caso relativo proprio a quest ultima tipologia di immobili. Vediamo quanto affermato dall Agenzia delle Entrate sulla questione. Risoluzione n. 280 del 4 luglio 2008 In tale Risoluzione l Agenzia delle Entrate ha esaminato il caso di un imprenditore individuale che opera nel settore della locazione di immobili. Nel 2001, il contribuente ha acquistato un immobile strumentale per natura, classificato al catasto come C/3 (laboratori per arti e mestieri) e composto da più locali accatastati autonomamente e situati al piano terra e al primo piano dello stesso edificio. L'acquisto era stato effettuato, a corpo, indicando nella fattura e nell'atto di compravendita un unico prezzo. La suddetta situazione muta, nel 2005 a seguito di, una trasformazione radicale dei locali del primo piano, che passano dalla categoria catastale originaria C/3 alla nuova categoria A/3 (abitazioni di tipo economico). Il suddetto imprenditore ha quindi, tramite l interpello, richiesto all Agenzia se per queste abitazioni (possedute dallo stesso alla data del 30 novembre 2007) si può utilizzare la procedura dell estromissione agevolata. 3

4 Risposta dell Agenzia delle Entrate L Agenzia delle Entrate nella risposta fornita ha inizialmente ribadito che l esclusione dal patrimonio dell'impresa disciplinata dalla disposizione in commento riguarda i beni immobili: strumentali per destinazione, strumentali per natura. Relativamente, in particolare, al caso esposto nell interpello l Agenzia delle Entrate ha sottolineato la necessità di tener conto delle peculiarità del settore immobiliare in cui opera il contribuente. A questo proposito l Agenzia ha ricordato che, la Corte di cassazione si è espressa più volte sulla materia, affermando che l'immobile locato da un'azienda immobiliare non può essere considerato strumentale all'attività dell'impresa, essendo piuttosto l'oggetto dell'attività. In virtù di tale affermazione, l Agenzia già nel passato con risoluzione n. 56 del 9/04/2004, aveva ritenuto che tra gli immobili strumentali di una società immobiliare rientrano soltanto gli immobili strumentali per natura, indipendentemente dalla loro effettiva destinazione e dalla loro eventuale locazione. A seguito di quanto sopra si ha che il regime di estromissione agevolata non può essere sfruttato per quella parte dell'immobile che al catasto è registrata come abitazione. Resta comunque possibile estromettere dal patrimonio imprenditoriale il resto dell'edificio che, al 30 novembre scorso, risultava accatastato come C/3 e quindi strumentale per natura. 4

5 Conseguenze per l estromissione Si ricorda che una delle conseguenze più importanti tra l immobile appartenente alla sfera imprenditoriale e l immobile inserito nella sfera privata è rappresentata dalle conseguenze fiscali della cessione. Nel primo caso la plusvalenza (o minusvalenza) concorre alla determinazione del reddito d impresa. Nel secondo caso invece la plusvalenza determina il conseguimento di un reddito diverso. Al riguardo si fa presente che la tassazione quale reddito diverso è subordinata alla presenza di alcune condizioni, prima fra tutta la circostanza che tra la data di acquisto dell immobile e la data della sua cessione non sia trascorso più di un quinquennio. In passato è stata posta la questione relativa alla data da cui far decorrere il quinquennio: se dalla data di acquisto originario, ovvero dalla data di estromissione. La questione fu affrontata dalla C.M. 16 luglio 1998, n. 188/E risposta n. 5, in cui si affermò che il passaggio dell immobile dalla sfera imprenditoriale a quella privata non interrompe il decorso del termine quinquennale, che, pertanto, va fatto risalire alla data di acquisto originario. Dott. Antonio Gigliotti 28 Luglio