La copertura assicurativa RC per il fiduciario immobiliare

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1 La copertura assicurativa RC per il fiduciario immobiliare Come gestire responsabilità e rischi Avv. Solange Bernasconi Avv. Reto Garzoni

2 Temi 1. Premessa 2. Copertura ed esclusioni 3. Annuncio e gestione del sinistro 4. Casi pratici 5. Discussione e domande 2 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

3 1. Premessa - Lfid Legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario del 1. dicembre 2009 (Lfid) Requisiti (art. 8 Lfid) Esercizio dei diritti civili Ottima reputazione Non si trova in stato d'insolvenza (comprovato da attestati carenza beni) o in fallimento Titolo di studio valido (attestato o diploma) Copertura assicurativa (minimo CHF 500'000.-, Rfid del ) Nuova legge é in vigore dal 1. luglio 2012 (prima: Lfid del 18 giugno 1984). 3 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

4 Premessa - definizioni Definizione del fiduciario immobiliare (art. 4 Lfid ) Mediatore nella compravendita e permuta di fondi Intermediatore nei negozi giuridici aventi per oggetto diritti immobiliari e diritti concernenti società immobiliari Locatore di stabili e appartamenti Amministratore d'immobili e di società immobiliari Consulente e conduttore di promozioni immobiliari 4 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

5 2. Copertura ed esclusioni Assicurazione responsabilità civile professionale per avvocati, fiduciari, esperti contabili, consulenti e professioni simili (Condizioni Generali CGA, edizione ) Art. 1 CGA : Responsabilità civile assicurata 1. L'assicurazione copre la responsabilità civile degli assicurati derivante dalla loro attività e qualità specificate nella proposta e nella polizza. 2. Axa presta la copertura assicurativa per le richieste di risarcimento di danni sulla base delle disposizioni legali di stati europei sulla RC che vengono avanzate nei confronti delle persone assicurate per aver causato: - danni patrimoniali - danni corporali - danni materiali 5 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

6 2. Copertura ed esclusioni Persone assicurate (art. 2 CGA) (stipulante e persone assicurate) É assicurata la responsabilità civile di: - stipulante prenditore di assicurazione (PA) - organi dello stipulante - dipendenti e ausiliari - persone che agiscono per conto dello stipulante ai sensi art. 405 cpv. 2 CO (fallimento, morte o perdita della capacità civile del mandatario) - proprietario del terreno (diritto di superficie) 6 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

7 2. Copertura ed esclusioni Prestazioni assicurate (art. 3 CGA) - tacitazione delle pretese giustificate - difesa contro quelle ingiustificate (protezione giuridica passiva) - ev. interessi di danno - spese per ridurre il danno - spese peritali, legali, giudiziarie, d'arbitrato, mediazione - indennità processuali o ripetibili alla controparte - spese di prevenzione coperte dall'assicurazione (ad es. spese di prevenzione di danni imminenti dovuti all'inquinamento, altrimenti di principio le spese per la prevenzione dei danni sono escluse, art. 6 cpv. 1 lett. r CGA) Protezione giuridica in caso di procedimento penale (art. 30 CGA): Convenzione speciale 7 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

8 2. Copertura ed esclusioni Validità territoriale e temporale ai sensi dell'art. 5 CGA (rischi precedenti, postumi) Esclusione (art. 6 GCA) - pretese per danni propri; - pretese dei membri della famiglia - pretese per danni corporali subiti da una persona durante l'esercizio delle sue funzioni professionali; - pretese per danni cagionati da un crimine o delitto o in seguito a contravvenzione (commessa con dolo o dolo eventuale) di prescrizioni legali o amministrative; - pretese per danni provocati dall'assicurato con dolo o dolo eventuale; - pretese per cose ricevute in uso, in lavorazione, in consegna o custodia (deroga: perdita di chiavi in consegna, art. 25 CGA; danni a uffici in locazione, art. 21 CGA ); 8 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

9 2. Copertura ed esclusioni Continuazione esclusione (art. 6 GCA) - pretese per imposte dirette o indirette (IP, IVA) e contributi alle assicurazioni sociali non versati agli istituti di diritto pubblico (AVS, AI, IPG, AD, LPP); - pretese concernenti l'ammontare dell'onorario dell'assicurato - pretese avanzate da società che partecipano finanziariamente nell'azienda dello stipulante (partecipazione oltre il 25%), nonché da società sulle quali l'assicurato e/o il coniuge hanno un'influenza dominante o nelle quali essi partecipano finanziariamente; - risarcimenti a carattere punitivo: multe; - Spese per la prevenzione dei danni; - danni derivanti dalla consulenza di operazioni finanziarie : ad es. investimenti di denaro, divise, azioni o pretese conseguenti alla consulenza finanziaria in relazione con l'acquisto, la vendita e la mediazione di immobili (deroga: consigli a investimenti per rinnovazioni di immobili, valutazione analisi e perizie sulla scorta di metodi e calcoli riconosciuti ai sensi dell'art. 43 cpv. 2 lett. a-b); - etc. 9 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

10 2. Copertura ed esclusioni Riduzione per colpa grave (art. 14 cpv. 2 LCA) "Se il sinistro fu cagionato da colpa grave dello stipulante o dall'avente diritto, l'assicuratore può ridurre la sua prestazione proporzionalmente al grado di colpa". Obbligo del contenimento del danno (art. 61 LCA) 1 "In caso di sinistro, l'avente diritto è tenuto a fare quanto possa per scemare il danno. Quando non siavi pericolo in mora, egli dovrà chiedere istruzioni all'assicuratore circa i provvedimenti da prendere e conformarsi alle medesime." 2 "Se l'avente diritto ha mancato a quest'obbligo in modo inescusabile, l'assicuratore può limitare l'indennità all'importo cui troverebbesi ridotta qualora l'obbligo fosse stato adempiuto". (rinvio all'art. 70 LCA e all'art. 3 CGA rimborso delle spese per scemare il danno prestazione assicurativa) 10 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

11 2. Copertura ed esclusioni La copertura assicurativa è operante per i seguenti moduli/attività solo se figurano nella proposta e nella polizza come assicurati: Modulo art. 41 : Fiduciari immobiliari Modulo art. 42 : Amministratori di immobili Modulo art. 43 : Stimatori di immobili 11 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

12 2. Copertura ed esclusioni Fiduciari immobiliari (art. 41 CGA) 1 Attività di fiduciario immobiliare propriamente detta (Lfid). Essa comprende anche le seguenti attività: a) Gestione immobiliare sotto il profilo tecnico e commerciale; b) Amministrazione fiduciaria immobiliare c) Supervisione dei lavori di costruzione e assistenza al committente dell'opera d) Brokeraggio (indicazione e mediazione di affari immobiliari) e) Stima di immobili ai sensi dell'art Oltre alle limitazioni previste all'art. 6, l'assicurazione non copre le pretese: a) per superamento dei preventivi, per errori nei conteggi delle costruzioni o per insufficienti controlli dei medesimi; b) conseguenti alla consulenza finanziaria in relazione con l'acquisto, la vendita e la mediazione di immobili 12 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

13 2. Copertura ed esclusioni Fiduciari immobiliari (art. 41 CGA) 3 Se viene stipulata una convenzione speciale, l'assicurazione comprende anche: a) L'attività in qualità di imprenditore generale; b) L'attività in qualità di progettista e direttore dei lavori; c) L'attività svolta in parti dell'azienda o aziende accessorie usate a scopo commerciale e condotte dallo stipulante Convenzione speciale = a seconda dell'attività svolta e della sua dimensione viene consigliata la stipulazione di un'assicurazione professionale per architetti/ingegneri o rispettivamente di un'assicurazione responsabilità civile impresa per imprenditori generali. 13 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

14 2. Copertura ed esclusioni Competenze tecniche dell'amministratore Competenze commerciali dell'amministratore Pianificazione della manutenzione Analisi dello stato dell'immobile Accompagnamento dei risanamenti e degli ampliamenti degli inquilini Eliminazione dei difetti Ripresa e consegna oggetto locato Conferimento dei mandati agli artigiani Gestione del custode Assunzione e liquidazione di danni e casi assicurativi Amm. di PPP e comproprietà Fissazione delle pigioni Allestimento del concetto di commercializzazione per la prima locazione e per quelle successive Rilocazione dei locali sfitti Selezione degli inquilini Contratti di locazione Corrispondenza con coloro che avanzano pretese Far valere le pretese Contabilità dell'immobile Diffida e incasso Informazioni al proprietario 14 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

15 2. Copertura ed esclusioni Amministratori di immobili (art. 42 CGA) 1 Oggetto dell'assicurazione è l'attività di gestione immobiliare sotto il profilo tecnico e commerciale in qualità di amministratore di immobili. 2 Non rientra nel presente modulo l'attività in qualità di fiduciario immobiliare ai sensi dell'art. 41, cpv. 1, lett. b)-e). 3 Oltre alle limitazioni previste all'art. 6, l'assicurazione non copre le pretese: a) derivanti dalla consulenza o dalla gestione di affari immobiliari (acquisto, vendita o mediazione di immobili, mediazione del finanziamento degli immobili); b) per superamento dei preventivi, per errori nei conteggi delle costruzioni o per insufficienti controlli dei medesimi. 15 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

16 2. Copertura ed esclusioni Amministratori di immobili (art. 42 CGA) 4 Se viene stipulata una convenzione speciale, l'assicurazione comprende anche: a) l'attività in qualità di imprenditore generale; b) l'attività in qualità di progettista e direttore dei lavori; c) l'attività svolta in parti dell'azienda o aziende accessorie usate a scopo commerciale e condotte dallo stipulante. Convenzione speciale = a seconda dell'attività svolta e della sua dimensione viene consigliata la stipulazione di un'assicurazione professionale per architetti/ingegneri o rispettivamente di un'assicurazione responsabilità civile impresa per imprenditori generali. 16 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

17 2. Copertura ed esclusioni Stimatori di immobili (art. 43 CGA) 1 Oggetto dell'assicurazione è l'attività di stimatore di immobili. 2 La copertura assicurativa comprende anche le pretese per danni conseguenti a: a) raccomandazioni e consigli in relazione a investimenti in trasformazioni e rinnovazioni di immobili (a parziale deroga dell'art. 6 cpv. 2 c); b) valutazioni, analisi e perizie che vengono effettuate sulla scorta di metodi e calcoli riconosciuti. È fatto salvo quanto previsto all'art. 6 cpv. 2 d. 3 Oltre alle limitazioni previste all'art. 6, l'assicurazione non copre le pretese: a) per superamento dei preventivi, per errori nei conteggi delle costruzioni o per insufficienti controlli dei medesimi; b) derivanti dalla consulenza o dalla gestione di affari immobiliari (acquisto, vendita o mediazione di immobili, mediazione del finanziamento degli immobili). 17 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

18 2. Copertura ed esclusioni Stimatori di immobili (art. 43 CGA) 4 Obblighi: - diploma federale o attestato cantonale per fiduciari immobiliari, stimatori immobiliari, architetti o ingegneri oppure diploma estero equivalente e - 4 anni di pratica in qualità di stimatore di immobili 5 Se viene stipulata una convenzione speciale, l'assicurazione comprende anche: a) l'attività in qualità di imprenditore generale; b) l'attività in qualità di progettista e direttore dei lavori; c) l'attività svolta in parti dell'azienda o aziende accessorie usate a scopo commerciale e condotte dallo stipulante. 18 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

19 2. Copertura ed esclusioni Sovrapposizione tra il modulo fiduciari immobiliari (art. 41) e il modulo amministratori immobiliari (art. 42): L'art. 41 (modulo fiduciari immobiliari) copre "la gestione immobiliare sotto il profilo tecnico e commerciale " (cpv. 1 lett. a); parallelamente, anche l'art. 42 (modulo amministratore immobiliare) copre "l'attività di gestione immobiliare sotto il profilo tecnico e commerciale in qualità d'amministratore d'immobili " (cpv. 1), ma il modulo dell'art. 42 esclude l'attività del fiduciario immobiliare secondo l'art. 41 cpv. 1 lett. b-e; l modulo dell'art. 43 stimatori di immobili è compreso nel modulo dell'art. 41 fiduciari immobiliari. 19 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

20 2. Copertura ed esclusioni La copertura più completa è quella dell'art. 41 fiduciari immobiliari che include le coperture dei moduli amministratori immobiliari (art. 42) e stimatori di immobili (art. 43). *********** Nell'attività di fiduciario commerciale (art. 34) assicurata è anche l'attività dell'amministratore di immobili ai sensi art SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

21 2. Copertura ed esclusioni Danno potenziale per l'attività amministratore di immobili Rispetto termini di garanzia (CO, SIA) IVA (info IVA 17 concernente il settore) Tecnica di costruzione (label) Diritto pianificatorio e di costruzione (licenza edilizia) Assicurazioni obbligatorie in caso di amministrazione di PPP LEF (incasso pigioni) Registro fondiario (ipoteca degli artigiani) Rilocazione locali sfitti Custode (assicurazioni sociali, contratto di lavoro/ mandato ) Controllo del progetto in caso di risanamento (errore di consulenza) Danno potenziale per l'attività fiduciario immobiliare idem elenco di sinistra + Collaboratori, salari (assicurazioni sociali, contratto di lavoro/mandato) Amministrazione fiduciaria immobiliare Supervisione dei lavori di costruzione e assistenza al committente dell'opera Brokeraggio (indicazione e mediazione di affari immobiliari) 21 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

22 2. Copertura ed esclusioni Con un sovrappremio, è possibile coprire: a) l'attività in qualità d'imprenditore generale b) l'attività in qualità di progettista e direttore dei lavori c) l'attività svolta in parti dell'azienda o aziende accessorie usate a scopo commerciale condotte dallo stipulante Cfr. art. 41 cpv. 3 = art. 42 cpv. 4 Fiduciari immobiliari = amministratori di immobili Ricordarsi che è necessaria una convenzione speciale. 22 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

23 3. Annuncio e gestione del sinistro Obbligo d'avviso in caso di sinistro (art. 12 CGA) Avviso immediato al verificarsi di un evento, al più tardi quando nei confronti di un assicurato sia stata avanzata una richiesta di risarcimento (art. 5 cpv. 3 CGA) Trattazione del danno e buona fede contrattuale (art CGA) Registrazione del sinistro annunciato e invio lettera di conferma dell'avvenuta registrazione all'assicurato che viene informato sulle modalità trattazione del caso: 1. Il caso viene trattato unicamente dal servizio sinistri di AXA che esamina le pretese fatte valere nei confronti del PA e determina con quest'ultimo come procedere (pretese devono superare l'ammontare della franchigia). 2. Precisazione che solo ad AXA spetta conferire un mandato ad un avvocato esterno e ciò solo in caso di una vertenza giudiziaria (tariffa oraria CHF 250.-, rimborso ad AXA ev. ripetibili assegnate al PA). 23 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

24 3. Annuncio e gestione del sinistro 3. Per la trattazione del caso è indispensabile essere costantemente e tempestivamente informati dal PA, nonché ricevere tutta la necessaria documentazione. 4. Viene richiesto di indicare in ogni corrispondenza il riferimento del sinistro ed indirizzarla alla persona responsabile della trattazione del caso. 5. Salvo autorizzazione scritta da parte di AXA, obbligo del PA di astenersi da qualsiasi trattativa diretta con la controparte o con il di lui rappresentante. 6. In assenza di tutte le informazioni relative al sinistro impossibilità di pronunciarsi sulla copertura assicurativa e sulla responsabilità. Di conseguenza richiesta al PA trasmissione di documentazione (elenco allegato alla lettera di conferma), nonché di una presa di posizione sui rimproveri formulati nei suoi confronti. 7. Ev. modalità pagamento: AXA di regola paga l'indennizzo direttamente al danneggiato e in seguito richiede il rimborso della franchigia al PA. 24 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

25 3. Claims made Validità territoriale (art. 5 cpv. 1 CGA) L'assicurazione vale per tutti i danni verificatesi in tutto il mondo. Sono escluse le spese di difesa e quelle in relazione a un titolo esecutivo (sentenze, transazioni e relative spese) sostenute negli USA e in Canada. Validità temporale Claims made (art. 5 cpv. 2-3 CGA) L'assicurazione copre le richieste di risarcimento avanzate nei confronti di una persona assicurata nella sua qualità di fiduciario immobiliare (criterio "claims made") durante il periodo di validità della polizza (durata del presente contratto e di eventuali polizze stipulate presso AXA e sostituite dal presente contratto, nonché di un'eventuale assicurazione dei rischi postumi garantita da AXA dal 2003). 25 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

26 3. Claims made Art. 5 cfr. 3 ( validità temporale ) Ai fini della determinazione del momento in cui è stata avanzata la richiesta di risarcimento, si considera quello in cui - un assicurato viene per la prima volta a conoscenza o sarebbe potuto venire a conoscenza di circostanze che lasciano intuire che, molto probabilmente, nei suoi confronti, sarà avanzata una richiesta di questo genere, al più tardi però - quando essa viene formulata verbalmente o per iscritto. 26 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

27 4. Casi pratici 27 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

28 Casi pratici Fatti: il collaboratore della fiduciaria PA ha omesso di richiedere una garanzia bancaria prima di consegnare le chiavi dei locali al conduttore. Il locatario non paga le pigioni (insolvente). Il proprietario si rivolge all'amministrazione. Copertura: data (attività assicurata). Diritto: grave negligenza (al limite dell'art. 14 cpv. 2 LCA colpa grave). 28 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

29 Casi pratici Fatti: il dipendente della fiduciaria immobiliare PA perde le chiavi di una PPP (di cui 2 chiavi passe-partout) e deve quindi cambiare tutte le serrature. Copertura: data. Diritto: la perdita delle chiavi consegnate (ai fini dell'attività dell'azienda assicurata) è di principio coperta ai sensi dell'art. 25 CGA (deroga all'art. 6 CGA). 29 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

30 Casi pratici Fatti: il collaboratore della Fiduciaria PA non richiede l'estratto UEF per verificare la solvibilità dell'inquilino (cittadino straniero che si è appena trasferito in Svizzera per ragioni professionali) prima della stipulazione del contratto di locazione (appartamento di lusso). Il proprietario, che conosce personalmente l'inquilino, é presente alla stipulazione del contratto. In seguito, l'inquilino si ritrova in gravi difficoltà finanziarie e non paga più le pigioni. Copertura: data (attività assicurata). Diritto: responsabilità data di principio (errore della Fiduciaria PA potrebbe essere qualificabile come grave). Tuttavia: colpa concomitante del proprietario leso che ha dato la sua autorizzazione al contratto, in quanto voleva locare l'appartamento il più rapidamente possibile. In assenza estratto UEF, la Fiduciaria PA aveva comunque richiesto copia del contratto di lavoro dell'inquilino. 30 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

31 Casi pratici Fatti: fiduciaria immobiliare, oltre ai compiti previsti dal contratto di amministrazione immobiliare, viene successivamente incaricata di interrompere la prescrizione delle pretese nei confronti degli artigiani per difetti di costruzione dell'opera. La fiduciaria non aveva seguito i lavori di costruzione del tetto e nemmeno i condomini, ma era stato il promotore immobiliare. Il promotore immobiliare non è l'amministratore immobiliare. Copertura: data (ingiusta pretesa dei condomini nei confronti della fiduciaria). Diritto: ev. responsabilità del promotore per ev. mancata interruzione (pretesa caduta in prescrizione). 31 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

32 Casi pratici Fatti: la fiduciaria PA ha omesso di far valere, per il proprietario, delle pretese nei confronti dell'assicurazione danni acqua, oggi prescritte. Copertura: non data (polizza AXA posteriore al sinistro). Diritto: responsabilità data, ma non vi è copertura: la prescrizione contro l'assicurazione danni acqua è intervenuta prima dell'inizio del contratto assicurativo RC professionale della fiduciaria PA con AXA. Non è stata conclusa una copertura per i rischi anteriori ai sensi dell'art. 5 cpv. 5 CGA. 32 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

33 Casi pratici Fatti: un dipendente di una fiduciaria immobiliare ha per errore fatto svuotare una cantina, su segnalazione del custode. Quest'ultimo ha ritenuto che gli oggetti contenuti nella cantina fossero dell'inquilino partito 8 anni prima. In seguito è emerso che la cantina era stata assegnata ad un appartamento che si trovava sprovvisto di cantina. Gli oggetti erano purtroppo stati nel frattempo buttati. La proprietaria ha preteso di essere risarcita (CHF 6'000). Copertura: "data "(dipendente dello stipulante). Ev. atto intenzionale? Diritto: cfr. sentenza Tribunale ZH - DG (condanna penale dell'amministratore immobiliare per danneggiamento di oggetti per CHF 275'000 e istigazione a violazione di domicilio. Inquilino non aveva ritirato lettera disdetta contratto di locazione e amministratore ha ritenuto che quest'ultimo non fosse più interessato al contratto di locazione ed ha deciso di liberare l'appartamento). Consiglio: no a rimozione o distruzione di oggetti, ma attivare procedura di sfratto (ev. deposito oggetti). Inoltre, fare elenco oggetti ad es. in presenza dell'usciere comunale per tutelarsi in caso contestazione sul valore e numero oggetti. 33 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

34 Casi pratici Fatti: il collaboratore della fiduciaria immobiliare PA ha omesso di richiedere una sovvenzione per i lavori di ristrutturazione. Copertura: data (ambito dell'attività assicurata). Diritto: responsabilità di principio data. Verificare se le condizioni per l'ottenimento della sovvenzione erano date e se la dimenticanza era eventualmente sanabile. 34 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

35 Casi pratici Fatti: la fiduciaria PA ha dimenticato di rilocare un appartamento. Danno preteso = perdita della pigione. Copertura: data (attività assicurata). Diritto: responsabilità di principio data. Quantificazione del danno e nesso causale. Verificare le condizioni del mercato: difficile rilocare un oggetto simile? A che prezzo? Tempo di ricerca medio? 35 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

36 Casi pratici Fatti: al momento della consegna dell'appartamento, il collaboratore della fiduciaria PA non ha visto una crepa nel lavabo e quindi non ha potuto chiedere il pagamento al locatario uscente. Questi costi vengono successivamente richiesti alla fiduciaria PA dal proprietario. Copertura: data. Diritto: errore ammesso. Ammortamento secondo la durata di vita dell'oggetto. 36 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

37 Casi pratici Fatti: la fiduciaria immobiliare é incaricata di gestire un'abitazione plurifamiliare. Commette un errore nell'acquisto del combustibile per il riscaldamento che prende fuoco. Copertura: data Diritto: errore dell'amministratore. Ev. corresponsabilità del fornitore del combustibile, il quale avrebbe dovuto verificare se quest'ultimo era adatto. 37 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

38 Casi pratici Fatti: un impiegato della fiduciaria PA danneggia la tapparella dell'appartamento durante una visita di un potenziale inquilino. Copertura: data. Diritto: responsabilità del dipendente data. Ev. considerare il valore d'ammortamento della tapparella per la quantificazione del danno. 38 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

39 Casi pratici Fatti: il collaboratore della fiduciaria PA utilizza erroneamente il programma informatico contabile (disattivando l'annuncio in caso di mancato pagamento) e non si accorge che il locatario (società X SA) non versa la pigione da un anno (é in fallimento). Copertura: data. Diritto: errore della fiduciaria PA. Pretesa: pigioni non incassate + perdita delle pigioni future fino alla rilocazione (ricordarsi condizioni del mercato). 39 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

40 Casi pratici Fatti: posteggio dato in locazione. La garanzia viene versata dal locatario su un conto a suo nome (e non su un conto bloccato). Fallimento del locatario, pigioni non pagate e collocate in terza classe, il proprietario leso non riceverà probabilmente nulla. Copertura: data. Diritto: responsabilità di principio data (verificare se l'amministrazione è stata conferita alla nostra assicurata fiduciaria immobiliare PA e non a un'altra società non assicurata presso Axa). 40 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

41 Casi pratici Fatti: il collaboratore della fiduciaria PA ha ordinato dei lavori supplementari rispetto alla proposta accettata dalla PPP che ora si rivolge contro l'amministrazione. Copertura: data. Diritto: errore dato. Danno: dedurre ev. il plusvalore legato ai lavori effettuati di "troppo". 41 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni

42 42 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni 5. Discussione e domande

43 43 SVIT, 11 ottobre 2012, Avv. Bernasconi/Garzoni Fine