Foglio informativo Mutuo ordinario ipotecario Aggiornamento del 30/12/2014

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1 Foglio informativo Mutuo ordinario ipotecario Aggiornamento del 30/12/2014 Mutuo ordinario ipotecario destinato al Consumatore e al Non Consumatore Informazioni sulla Banca PRADER BANK SPA p.tta della Mostra, BOLZANO (BZ) Tel e Fax info@praderbank.com Sito internet: Registro delle Imprese della CCIAA di Bolzano n Iscritta all albo della Banca d Italia n cod. ABI Aderente: al Fondo Nazionale di Garanzia ai sensi dell art. 62 D.Lgs. 415/1996 al Fondo Interbancario di Tutela di Depositi ai sensi dell art. 96 T.U.B. all Arbitro Bancario Finanziario al Conciliatore BancarioFinanziario ADR Che cos e il Mutuo Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine. In genere la sua durata va da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni. Di solito viene richiesto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile. Può servire anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. Il mutuo può essere garantito da ipoteca su un immobile e in questo caso si chiama ipotecario. Il cliente rimborsa il mutuo con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. I tipi di mutuo e i loro rischi Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Mutuo a tasso fisso Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate, e dell ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Per saperne di più: La Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito e presso i Centri Clienti della Banca. Pag. 1 di 6

2 Quanto può costare un mutuo Il costo complessivo di un operazione di finanziamento è influenzato da diversi parametri, e quindi è di norma superiore rispetto al mero tasso d interesse richiesto dal soggetto finanziatore, e cioè il Tasso Annuo Nominale (TAN). Per consentire ai clienti una comparabilità del costo complessivo di diverse operazioni di finanziamento offerte dai vari intermediari finanziai sono stati introdotti e obbligatoriamente comunicati alla clientela due tipologie di indicatori del costo globale ed effettivo delle operazioni stesse: Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) denominato anche Indicatore Sintetico di Costo (ISC) Sia il TAEG che l'isc rappresentano il costo effettivo del finanziamento, includendo tutte quelle spese accessorie che caratterizzano una operazione di finanziamento. L'ISC viene usato per calcolare i tassi di mutui, anticipazioni bancarie e prestiti personali finalizzati, (es. acquisto auto). Il TAEG invece è indicato nel credito al consumo (prestiti personali). Nel calcolo sono considerate anche le spese accessorie tra le quali, in particolare: le spese di istruttoria e revisione del finanziamento, le spese di chiusura della pratica, le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate se stabilite dal creditore, il costo dell attività di mediazione svolta da un terzo connessa all ottenimento del credito, le spese per le assicurazioni o garanzie, imposte dal creditore e intese ad assicurare al creditore il rimborso totale o parziale del credito in caso di morte, invalidità, infermità, disoccupazione o altre cause di inadempienza del debitore. Sono invece escluse il recupero di spese, anche se sostenute per servizi forniti da terzi, le spese legali e assimilate, gli interessi di mora e gli oneri assimilabili contrattualmente previsti per il caso di inadempimento di un obbligo, gli oneri applicati al cliente indipendentemente che si tratti di rapporti di finanziamento o di deposito. Principali Condizioni Economiche Prima di scegliere e firmare il contratto è necessario oltre che leggere attentamente il Foglio Informativo prendere visone anche della sezione Altre spese da sostenere. Voci Costi Importo massimo finanziabile Non superiore all 80 % del valore dell immobile Durata massima 20 anni Mutuo a tasso fisso: parametro di riferimento: IRS (calibrato alla durata del finanziamento) + spread. Tasso d interesse nominale annuo Mutuo a tasso variabile: Parametro d indicizzazione + spread (con un min. del 4,50 % - tasso floor) Tassi Parametro di indicizzazione (tasso variabile) (per l aggiornamento del valore del parametro si veda la tabella esposta nell area trasparenza) Euribor 3 mesi (365) arrot. 1/8 superiore Euribor 1 mese (365) arrot. 1/8 superiore Euribor 6 mesi (365) arrot. 1/8 superiore Parametro di riferimento (tasso fisso) (per l aggiornamento del valore del parametro si veda la tabella esposta nell area trasparenza) IRS (Interest Rate Swap) lettera, relativo alla durata del contratto Pag. 2 di 6

3 Spread (massimo) 8 p.p. Tasso di interesse di preammortamento Pari al tasso di ammortamento Tasso di interesse di mora Tasso applicato al mutuo + 5 p.p. Spese per la stipula del contratto Istruttoria Perizia tecnica Altro: sopralluogo specifico stipula in zone non servite rilascio copia contratto ante stipula (informativa pre-contrattuale) 1,00 % con un minimo di 250,00 ed un massimo di ,00 A carico del mutuatario 100,00 50,00 15,00 Gestione pratica Gratuita Spese Spese per la gestione del rapporto Incasso rata: con periodicità semestrale con periodicità trimestrale con periodicità mensile Invio comunicazioni inerenti al rapporto Recupero spese postali Spese invio documentazione di trasparenza Variazione/restrizione ipoteca 10,00 5,00 3,00 50,00 Tariffa postale vigente 2,00 Accollo mutuo 250,00 Sospensione pagamento rate Altro: Penale per estinzione anticipata: per rimborsi parziali o estinzione anticipata del finanziamento,nell'ipotesi in cui il contratto sia finalizzato all'acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento di attività economica o professionale della Parte Mutuataria, ove la stessa sia una persona fisica: Per i mutui aventi altre finalità: Rilascio certificazione interessi Pagamento premi assicurativi mutuatari inadempienti Spese per modifica delle garanzie Spese per variazioni anagrafiche Modifiche condizioni/piano d ammortamento Come da importi previsti in Istruttoria Commissione non prevista Non dovuta 2,00% 10,00 100,00 250,00 250, ,00 Pag. 3 di 6

4 Piano di ammortamento Tipo di ammortamento Tipologia di rata Francese. Le variazioni del tasso di interesse comporteranno la rielaborazione del piano di ammortamento in virtù delle nuove condizioni di tasso, con il ricalcolo delle rate di ammortamento successive, sulla base del debito e della durata residua. Rata di importo variabile (crescente o decrescente) Periodicità delle rate Mensile, trimestrale, semestrale Prima della conclusione del contratto è sempre consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. Calcolo esemplificativo Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento Importo della rata trimestrale per di capitale I.S.C. Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 2 anni Se il tasso d interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni 4,20% ,55 5,73% ,27 4,20% ,88 6,28% 2.572, ,79 Altre spese da sostenere Adempimenti notarili Imposta sostitutiva Perizia tecnica Assicurazione obbligatoria Tutte le spese notarili del mutuo, relative e conseguenti, sono a carico della parte mutuataria. E' a carico del mutuatario l'imposta sostitutiva di cui agli artt. 17 e 18 del DPR 29 settembre 1973 n. 601 e successive modificazioni. In caso di surroga ai sensi dell'art. 8 del D.L. 31 gennaio 2007 n. 77, convertito con modificazioni nella legge 2 aprile 2007 n. 40, al mutuo ed alle conseguenti formalità non si applicano l'imposta sostitutiva di cui all'art. 17 del DPR 29 settembre 1973 n. 601 né le imposte indicate nell art. 15 del medesimo decreto. Se per la valutazione dell'immobile viene richiesto l'intervento di un tecnico esterno convenzionato con la banca, le spese di perizia a carico del cliente vanno corrisposte direttamente al tecnico incaricato. Assicurazione obbligatoria contro i danni, incendio, scoppio da stipularsi a carico del cliente e vincolo a favore della Banca. Tempi di erogazione Durata dell istruttoria: La stipula del contratto avviene mediamente in 20/25 giorni lavorativi dalla presentazione di tutta la documentazione di istruttoria richiesta in base alla tipologia dell operazione di finanziamento e alla categoria reddituale dei richiedenti. La stipula del contratto avviene di norma entro 5 giorni successivi alla delibera di concessione del finanziamento. Disponibilità dell importo: Salvo diversi accordi con il cliente l'effettiva messa a disposizione della somma avviene di norma entro 15 giorni successivi alla stipula, dietro consegna da parte del notaio rogante della nota di iscrizione e di copia in forma esecutiva dell'atto. Pag. 4 di 6

5 Estinzione anticipata, portabilità e reclami Estinzione anticipata: Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo senza preavviso e senza dover pagare alcuna penale, compenso od onere aggiuntivo. L'estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto tutto insieme - prima della scadenza del mutuo. Per i contratti di mutuo ipotecario stipulati per finalità diverse dall'acquisto o dalla ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale, il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo pagando unicamente un compenso onnicomprensivo stabilito dal contratto, che non potrà essere superiore al 3% dell'importo del mutuo. Tempi massimi di chiusura del rapporto contrattuale: Chiusura immediata (0 giorni) all'estinzione del mutuo. Portabilità del mutuo: Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, ottenga un nuovo finanziamento da un'altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Di contro, nel caso in cui, per rimborsare un mutuo concesso da un'altra banca/intermediario, il cliente richieda un nuovo finanziamento, le condizioni di quest'ultimo saranno concordate direttamente (mutuo di surroga). Reclami: I reclami vanno inviati all Ufficio Reclami della Prader Bank (ufficioreclami@praderbank.com), che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i previsti 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla banca; Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di conciliazione che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet Legenda Accollo Commissione per estinzione anticipata Durata piano di ammortamento Erogazione Imposta sostitutiva Ipoteca Indicatore Sintetico di Costo (I.S.C.) Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il credito al debitore. Nel caso del mutuo, chi acquista un immobile gravato da ipoteca si impegna a pagare all intermediario, cioè si accolla il debito residuo. Spesa aggiuntiva eventualmente chiesta al debitore per l estinzione anticipata di un mutuo. E il periodo di tempo necessario ad estinguere il prestito Versamento della somma oggetto del finanziamento a favore del cliente. Imposta pari allo 0,25% (prima casa) o al 2% (seconda casa) della somma erogata in caso di acquisto, costruzione, ristrutturazione dell immobile. Garanzia reale su un bene, normalmente un immobile. Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l espropriazione del bene e farlo vendere. Identificato anche con la sigla T.A.E.G. è un indicatore del costo totale del mutuo; viene espresso in percentuale sull ammontare del prestito concesso. Nel calcolo dell I.S.C. sono ricompresi: il rimborso del capitale; il pagamento degli interessi; le spese di istruttoria; le spese di revisione del finanziamento; le spese di apertura e chiusura della pratica di credito; le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal creditore); le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito); il costo dell attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l ottenimento del credito); ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l operazione di finanziamento. Pag. 5 di 6

6 Istruttoria Parametro di indic. (mutui a tasso variabile) / Parametro di rif. (mutui a tasso fisso) Punti base (basis point) Perizia Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Preammortamento Portabilità Quota capitale Quota interessi Rata di ammortamento Rimborso in un unica soluzione Sostituzione Spread Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo (T.A.N.) Tasso di mora Tasso floor Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) Pratiche e formalità necessarie all erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Si tratta dei centesimi di punto percentuale, ovvero la più piccola unità di misura adoperata in relazione a indici e tassi. Relazione di un tecnico che attesta il valore dell immobile da ipotecare. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. E il periodo intercorrente tra la data di stipula e il giorno di decorrenza dell ammortamento. E la facoltà concessa al cliente di trasferire il mutuo, alle condizioni concordate tra il cliente e la banca subentrante, senza alcun addebito di penale o altri oneri di qualsiasi natura. Con la portabilità la banca subentrante non può imporre al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei relativi costi. La portabilità non comporta il venir meno dei benefici fiscali. Nel caso in cui la surrogazione del mutuo non si perfezioni entro il termine di 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell'avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell'operazione di surrogazione, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all 1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Resta ferma la possibilità per la banca cedente di rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia dovuto a cause imputabili a quest ultima. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. La somma tra quota capitale e quota interessi L intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. I mutui per sostituzione prevedono la cancellazione dell ipoteca esistente e l iscrizione di una nuova ipoteca e non godono dei benefici di cui all art. 8, Legge 40/2007. Generalmente non è possibile la surrogazione: nel caso in cui i richiedenti il nuovo mutuo (mutuatari e garanti) siano diversi da quelli del mutuo originario; nel caso in cui venga richiesta una somma superiore al debito residuo del mutuo originario. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato Maggiorazione del tasso di interesse in caso di ritardo del pagamento delle rate. Tasso di interesse che regola l operazione nel caso in cui il tasso contrattuale dovesse scendere sotto la soglia di tale tasso minimo. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura (l. n. 108 del 1996). Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui, aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesto dalla banca/intermediario non sia superiore. Pag. 6 di 6