MERCATO IMMOBILIARE ROMA Il mercato della Capitale riparte dalle compravendite

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1 MERCATO IMMOBILIARE ROMA Il mercato della Capitale riparte dalle compravendite Speciale Grandi Città LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA' A Roma le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 3,6% nella seconda parte del 2014 e del 5,3% in tutto il Nel cuore della città si muovono prevalentemente investitori che ricercano in particolare appartamenti per avviare attività di affittacamere e B&B. La tipologia più domandata è il bilocale, richiesto dal 39,9% dei potenziali acquirenti, seguita dal trilocale che raccoglie il 36,7% delle preferenze. Rispetto al dato nazionale a Roma si evidenzia una percentuale più elevata di richieste di monolocali ma soprattutto di bilocali. Rispetto a sei mesi fa si registra un leggero incremento della percentuale di richiesta su trilocali e quattro locali. Da segnalare la zona dell Esquilino è interessata dai lavori per la realizzazione di nuove fermate della linea A e della linea C della metropolitana, che comporteranno una riduzione del transito dei mezzi di trasporto di superficie e quindi un miglioramento della viabilità. A Torre Maura è da poco operativa la fermata della metropolitana C che per il momento la collega con Centocelle e che dovrebbe essere prolungata fino a San Giovanni in Laterano. Numerose anche le opere di riqualificazione in corso oppure già completate: il Tempio di Minerva è in fase di ristrutturazione e sarà adibito a spazi verdi e ad eventi culturali, la chiesa di Santa Bibiana è stata restaurata e in via Ponte Verde un vecchio palazzo è stato riqualificato e trasformato in uffici. Da segnalare inoltre la presenza della nuova pista ciclabile che collega l area del parco Santa Maria della Pietà con la zona della Balduina fino al parco Ciocci, infrastruttura che attribuisce un valore aggiunto all intera area. L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE

2 MACROAREA CENTRO La macroarea del Centro ha evidenziato un ribasso dei valori pari al -2,8%. Il mercato immobiliare del Centro storico di Roma ha visto muoversi prevalentemente investitori alla ricerca di appartamenti da mettere a reddito e da destinare ad attività di B&B o casa vacanza. Con questa finalità una delle zone più apprezzate è quella di Prati-Cavour. Chi cerca invece la prima casa punta anche sul cuore storico di Roma: Pantheon, Ghetto Ebraico, via del Corso, via del Babuino, piazza di Spagna. Nella zona di Prati-Cavour hanno acquistato prevalentemente investitori che si sono orientati su due locali e trilocali da mettere a reddito (sia da affittare con destinazione residenziale sia con destinazione ufficio, visto che la zona gode della presenza del Tribunale di Roma e della sede della Cassazione). Chi acquista per investimento si indirizza verso soluzioni con metratura fino a 100 mq, chi acquista come prima casa cerca tagli compresi tra 150 e 200 mq possibilmente con sfoghi esterni, meglio se terrazzo con vista. Chi vuole realizzare un B&B predilige le soluzioni da ristrutturare per poterle personalizzare in base alla camere da ricavare. A Prati via Cassiodoro, via Tacito e via Cavour sono le zone maggiormente apprezzate dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino. Le quotazioni per una soluzione da ristrutturare sono di al mq. Nella zone del cuore di Roma come il Pantheon ed il Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 al mq per le soluzioni da ristrutturare con punte di 10 mila al mq per le abitazioni in buono stato. I valori salgono ancora per le soluzioni posizionate in via del Babuino e in piazza di Spagna dove si toccano punte di 13 mila al mq. Sul mercato delle locazioni si muovono sia lavoratori fuori sede sia studenti universitari, spesso stranieri. Molto alta anche la domanda di abitazioni da destinare ad ufficio soprattutto nella zona di Prati. Sono in calo le quotazioni nell area dell Esquilino, Santa Croce in Gerusalemme, viale Manzoni e piazza Vittorio Emanuele. Le zone che risentono maggiormente del ribasso dei prezzi sono quelle a ridosso della Stazione Termini, dove si trovano i contesti meno curati, mentre hanno tenuto le soluzioni che si posizionano in direzione di via Merulana. La revisione delle rendite catastali determinando un ritocco verso l alto della tassazione, soprattutto per i proprietari di seconda casa e come effetto c è stato un aumento dell offerta. Tra le zone più apprezzate per la tranquillità e la presenza dei servizi c è quella che si sviluppa tra viale Manzoni, via San Quintino e Santa Croce, dove un buon usato dei primi del 900 si vende a al mq. L area che si sviluppa a ridosso della stazione Termini ha quotazioni medie di al mq. Bassa l offerta di appartamenti in affitto, che non riesce a soddisfare le numerose richieste, anche da parte di giovani che provano ad intraprendere attività di B&B e di affittacamere. Per un bilocale il canone di locazione mensile è di , i contratti sono a canone libero, spesso con cedolare secca. Da segnalare che l intera zona è interessata dai lavori per la realizzazione di nuove fermate della linea A e della linea C della metropolitana, che comporteranno una riduzione del transito dei mezzi di trasporto di superficie e quindi un miglioramento della viabilità. Nella seconda parte del 2014 nella zona che si sviluppa tra piazza S. Giovanni, rione Monti e i Fori Imperiali si sono mossi investitori alla ricerca della casa vacanza e persone alla ricerca della prima casa. I primi si sono orientati su monolocali e bilocali (da acquistare o da affittare) da utilizzare come casa vacanza. Nella zona di Colle Oppio si apprezza la tranquillità e la vicinanza all omonimo parco dove ci sono abitazioni costruite tra il 1700 ed il In questa zona si toccano i valori più elevati per le soluzioni ristrutturate posizionate in via Bonghi e via Mecenate che hanno prezzi medi per un buon usato di al mq per toccare punte di 10 mila per abitazioni dotate di terrazzo e con vista sul Colosseo. La zona che si sviluppa intorno al Colosseo (via M. Aurelio, via Capo d Africa, via San Giovanni il Laterano) offre prevalentemente palazzi popolari dei primi anni del 1900, ristrutturati nel tempo e al momento valutati mediamente al mq. La zona compresa tra Santa Croce in Gerusalemme e via Manzoni offre prevalentemente abitazioni in stile liberty oppure dei primi del 1900 e condomini degli anni 50 più popolari. Questi ultimi, avendo anche prezzi più vantaggiosi, sono quelli mediamente più compravenduti. Tra le zone più apprezzate per la tranquillità e la presenza dei servizi c è quella che si sviluppa tra via Manzoni, corso Vittorio Emanuele I, via San Quintino. Le quotazioni sono di al mq per le soluzioni ristrutturate e di al mq per quelle in buono stato. L area che si sviluppa a ridosso della stazione è più apprezzata da chi cerca ad uso investimento e ha quotazioni medie di al mq. Non lontano sorge il quartiere Monti che si sta affermando come una nuova zona della movida romana in alternativa a Trastevere e dove molti giovani sono disposti ad acquistare piccoli tagli. Nella parte alta di Monti (via Palermo, via Torino) le quotazioni

3 medie sono di al mq, mentre nella parte bassa nei pressi dei Fori Imperiali si toccano valori di 7000 al mq. Nel tratto di zona che va da via Cavour a via Nazionale prevalgono immobili di tipo popolare costruiti tra il 1600 ed il 1700 e che, ristrutturati, si scambiano a prezzi medi di al mq. Altre zone particolarmente ricercate sono salita del Grillo (che offre immobili papali), via Madonna dei Monti, via dei Serpenti, via S. Agata dei Goti strade in cui si possono trovare anche immobili con vista sui Fori Imperiali. Anche in questo caso si registrano top prices di 10 mila al mq. Nel quartiere Monti si registrano anche acquisti da parte di coloro che lavorano presso la Fao. MACROAREA VILLA ADA-MONTE SACRO La macroarea di Villa Ada-Monte Sacro nella seconda parte del 2014 ha segnalato un calo dei prezzi del 2,3%. Una delle aree di maggior sviluppo edilizio negli ultimi anni è stata quella della Bufalotta, quartiere alla periferia di Roma. Ha visto infatti nascere il centro commerciale di Porta di Roma e una serie di nuove costruzioni che ne hanno radicalmente cambiato l aspetto. I prezzi medi del nuovo sono di al mq. Il maggior numero di immobili è sorto negli anni 80: condomini, villette singole e ville di prestigio che possono superare 700 mila. Tra le zone più richieste via Niccodemi e il parco immobiliare Rinascimento. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad acquistare e da coloro che lavorano presso il centro commerciale Porta di Roma. Nella zona di Montesacro-Ionio ci sono diverse soluzioni popolari degli anni 40 concentrate soprattutto nel quartiere Tufello e degli anni 60 in via Monte Cervialto: si tratta di ex Iacp ed ex Ater, in parte riscattati e venduti da color che decidono di trasferirsi in provincia di Roma. Più quotati gli immobili presenti nella zona di Città Giardino: in buono stato si scambiano a prezzi medi di 4000 al mq. La zona è interessata dai lavori per l ultimazione della linea della metropolitana B1. Lavori che invece sono stati ultimati in viale Libia dove, proprio la nascita della nuova fermata della metropolitana, ha ridato slancio al mercato. Infatti non lontano c è piazza Bologna una delle aree di forte interesse per gli investitori e per i genitori degli studenti universitari che acquistavano qui proprio per la presenza della metropolitana ben collegata con le diverse università della zona (Luiss e La Sapienza in modo particolare). La presenza di prezzi più bassi rispetto a quelli di piazza Bologna ha determinato un incremento della domanda e delle richieste orientate soprattutto verso il bilocale ed il trilocale. Per un buon usato si possono spendere da 3500 a 4500 a mq. Infatti sia gli investitori sia i genitori degli studenti si orientano su soluzioni in buono stato che non necessitano di interventi di ristrutturazione. In ribasso i valori immobiliari nella zona di Corso Trieste-Villa Torlonia dal momento che l offerta immobiliare comprende prevalentemente immobili di taglio medio grande. Nel quartiere si registra soprattutto un mercato immobiliare di prestigio con soluzioni che si trattano a prezzi medi di 7500 al mq (nel famoso Quartiere Coppedè possono arrivare a costare al mq). Da segnalare che anche in questa zona sono state riviste le rendite catastali e ciò ha colpito in maniera particolare i locali commerciali e ora si sta facendo sentire anche sul settore residenziale con ribassi di prezzo. MACROAREA POLICLINICO - PIETRALATA La macroarea Policlinico-Pietralata ha chiuso il semestre con una diminuzione delle quotazioni pari al 1,0%. A Casalbertone si segnala un aumento del numero delle richieste ed un mercato vivace. A cercare casa sono spesso genitori di studenti universitari grazie alla vicinanza con La Sapienza, oppure persone che già abitano in questo quartiere e sono alla ricerca della soluzione migliorativa. Chi acquista per mettere a reddito si focalizza in particolare su via Luigi Vittorio Bertarelli e via Galla Placidia, traverse di via Tiburtina, adiacenti alla stazione omonima ed alle facoltà universitarie, dove si possono acquistare bilocali a mila. Una soluzione d epoca in buone condizioni costa mediamente al mq, mentre per le tipologie ante 67 i valori salgono a al mq. In via di Portonaccio ed in via di Casalbertone tra il 2004 ed il 2010 sono stati realizzati nuovi appartamenti venduti a al mq, mentre in via degli Orti di Malabarba sono in fase di realizzazione due palazzine in classe energetica A con valori che si attestano tra 4500 e 4800 al mq. La domanda di immobili in affitto proviene da studenti e da lavoratori trasfertisti, il canone di un bilocale è di al mese ed il contratto maggiormente stipulato è quello a carattere transitorio. Molto utilizzata la cedolare secca. Buona la domanda di box auto, anche se l offerta risulta bassa: il prezzo di un box singolo si aggira tra 25 e 30 mila. Da segnalare che è in fase di ultimazione il nuovo mercato

4 coperto nei pressi del centro commerciale Auchan e che di conseguenza via Cesare Ricotti, sede del vecchio mercato, diventerà strada pedonale. MACROAREA SAN GIOVANNI-ROMA EST La macroarea di San Giovanni-Roma Est ha evidenziato un calo dei prezzi del -5,3%. Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Torre Maura hanno segnalato un leggero incremento da attribuire al fatto che sono state ultimate delle nuove costruzioni nel corso del 2014 che hanno fatto salire leggermente anche i prezzi delle soluzioni usate. Le soluzioni nuove si vendono a prezzi medi di 3000 al mq. Le zone maggiormente apprezzate sono quelle che si trovano nei pressi del Policlinico Casilino e via delle Rupicole dove ci sono condomini costruiti nei primi anni 90 ed acquistabili a prezzi medi di al mq. Il resto dell offerta immobiliare è rappresentata da costruzioni più vecchie (Torre Maura Vecchia), risalenti agli anni ed acquistabili a prezzi medi di al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti fuori sede che studiano nella vicina Tor Vergata, medici e infermieri trasfertisti che lavorano presso il Policlinico Casilino. Nella seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari del Villaggio Prenestino e Lunghezza sono in diminuzione. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che a partire dal 2000 sono state costruite numerose nuove costruzioni e altre sono ancora in corso (anche nei quartieri limitrofi c è molta offerta sul nuovo) e questo ha determinato un eccesso di offerta che ha fatto diminuire notevolmente il prezzo. In più negli ultimi anni è venuto anche a mancare il flusso migratorio proveniente dai quartieri vicini all interno del GRA dove le case costavano di più. Inoltre la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in diminuzione nonostante le banche abbiamo ripreso ad erogare mutui. Ad acquistare in questo momento sono prevalentemente persone del posto che realizzano un acquisto sostitutivo o persone che passano da una situazione di affitto e che comunque già conoscono la zona. La maggioranza delle richieste si orienta verso villette singole.. Sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Collatino a Roma. In particolare il ribasso ha riguardato i trilocali. Elevata l offerta immobiliare della zona, con immobili spesso a prezzi più elevati rispetto alla disponibilità di spesa più contenuta espressa dai potenziali acquirenti. Per questo motivo infatti stanno aumentando i tempi di vendita, che arrivano anche a 6-7 mesi. Si cercano prevalentemente immobili da destinare alla prima casa: si muovono sia giovani al primo acquisto che si orientano soprattutto sui bilocali e sia famiglie alla ricerca della casa migliorativa. La zona si presenta a tratti popolare e a tratti residenziale. Le soluzioni più popolari si concentrano a ridosso della via Prenestina, via Latisana, via Cherso e nella via Pisino: si tratta di abitazioni edificate a partire dagli anni '60 fino ad arrivare ai primi anni '70, inserite in complessi condominiali molto grandi, spesso poco luminosi e che, in questo momento, incontrano poco il favore degli acquirenti. In questi contesti le quotazioni medie sono di 2500 al mq. La zona più residenziale è quella che si sviluppa verso via Collatina, via Costantino Lazzari e le strade limitrofe. Sono abitazioni costruite in cortina, di qualità medio alta per le quali si spendono mediamente 2700 al mq. MACROAREA PRATI-FRANCIA La macroarea di Prati-Francia nella seconda parte dell anno ha messo in evidenza un ribasso delle quotazioni pari al -2,2% rispetto al semestre precedente. Sono in calo le quotazioni immobiliari in zona Collina Fleming e Villa Clara nella seconda parte del Tra le aree più richieste da segnalare quella compresa tra via Fleming, via Tiberio e via Banti, dove si possono acquistare soluzioni molto ampie in cortina (da 180 mq in su) realizzate nel Il costo per un buon usato è di al mq. L area di corso Francia e di via Morlupo è caratterizzata da case e villini costruiti nel 50 dal valore di al mq se in buone condizioni. In generale, nell area di Collina Fleming e di Vigna Clara, per l acquisto di un box auto da 20 mq si spendono mediamente mila. Da segnalare che lungo la via Flaminia, in zona Saxa Rubra, sono state realizzate nuove palazzine, alcune in classe energetica A, valutate tra 6000 e 6500 al mq, anche se al momento si segnala la presenza di molto invenduto. Inoltre sono stati sospesi i lavori per la realizzazione di nuovi box auto in via Flaminia Vecchia, anche qui il problema risulta essere il basso numero di richieste; un box singolo nuovo viene venduto a 43 mila. Quotazioni leggermente in crescita nell area di Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio nella seconda parte del La forbice tra la richiesta dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali clienti si è assottigliata, gli immobili infatti sono messi in vendita a prezzi di mercato ed in questo modo le trattative si riescono a

5 chiudere più facilmente e spesso a cifre leggermente più alte rispetto ai semestri precedenti. Tra le zone più richieste da segnalare Borgo Pio, a ridosso del Vaticano e caratterizzata da soluzioni d epoca. Numerose le richieste anche per l area di via Cola di Rienzo e di via Ottaviano: la prima commerciale e ben servita e la seconda adiacente all omonima fermata della metropolitana. In queste vie i valori per le tipologie ristrutturate si attestano su 6000 al mq, mentre nelle strade secondarie e più interne i prezzi scendono a al mq. In calo i canoni di locazione sia ad uso abitativo sia ad uso ufficio, in questa zona di Roma infatti si registra la domanda di soluzioni in affitto anche da parte di studi associati e liberi professionisti. In zona Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio il canone di un bilocale attualmente si attesta su 1000 al mese, quello di un trilocale è di al mese. Canoni più alti si registrano per le abitazioni adibite ad uso turistico, B&B ed affitta camere per le quali si stipulano contratti di locazione extralberghiera da 6 anni più 6 oppure da 9 anni più 9. Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Prati-Balduina hanno segnato un ribasso e questo ha determinato, a partire da giugno, una ripresa del mercato immobiliare. Si muovono famiglie e giovani alla ricerca della prima casa ma anche investitori che sono tornati ad acquistare immobili occupati e nuda proprietà. Si registrano ancora acquisti di immobili da destinare a B&B e Casa Vacanza anche se in misura minore rispetto al passato. In zona Prati acquistano soprattutto professionisti. Le quotazioni possono andare da 4500 al mq fino a al mq. Da segnalare un ritorno all acquisto in zona anche da parte di coloro che in passato si erano trasferiti fuori Roma. Ora si preferisce rientrare in città e scegliere un taglio più piccolo. Il quartiere Balduina si è sviluppato tra gli anni 50 e gli anni 70. E prevalentemente residenziale, gode della presenza di parchi e si sviluppa tra Prati e Monte Mario. Le zone di Balduina Alta e di Balduina Bassa a ridosso dei Parchi sono le più richieste da professionisti e possono raggiungere quotazioni con punte di 5000 al mq contro una media di 4000 al mq. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda alimentata da studenti (non lontano sorge l Università Cattolica), giovani coppie e spesso gruppi di colleghi o amici che decidono di vivere insieme per abbattere i costi. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 800 al mese, per un trilocale 1100 al mese. Elevati in zona gli affitti di casa vacanza. In lieve aumento le quotazioni delle abitazioni nella zona di Casal del Marmo-Trionfale dove a partire da giugno si registra una ripresa delle compravendite soprattutto ad opera delle giovani coppie grazie alla maggiore possibilità di poter accedere al mutuo. Stabili i valori di Monte Mario Alto. La zona che piace di più è quella di S. Andrea e di Lucchini dove ci sono condomini ben tenuti e con giardino condominiale i cui prezzi si aggirano intorno a 3000 al mq contro una media della zona di al mq. Poche le nuove costruzioni a parte un piccolo intervento per il quale si chiedono intorno a 3500 al mq. Si registra una ripresa della domanda ad uso investimento nella zona di Monte Mario Alto che sorge compreso tra due importanti strutture ospedaliere della zona, il Policlinico Gemelli e il San Filippo Neri. A muoversi sul mercato infatti genitori i cui figli studiano alla Cattolica e che acquistano in questa zona perché i prezzi sono più contenuti. Sul mercato degli affitti si registra una domanda molto sostenuta alimentata prevalentemente da studenti. MACROAREA CASSIA-TORREVECCHIA Nella seconda parte del 2014 la macroarea Cassia-Torrevecchia ha segnalato un calo delle quotazioni del - 4,1%. Quotazioni in leggero calo nell area di Gemelli-Pineta Sacchetti e Gemelli-Trionfale nella seconda parte del L ultimo trimestre dell anno ha comunque evidenziato un mercato immobiliare più dinamico, anche grazie ad una maggiore apertura da parte degli istituti di credito. In questa area della città ad acquistare sono sia famiglie sia investitori, questi ultimi in particolare cercano monolocali dall ampiezza media di 35 mq nei pressi dell Università Cattolica dal valore non superiore a 130 mila, per poi affittarli a studenti oppure a specializzandi a al mese. È molto apprezzata via Barbiellini Amidei, ubicata nelle immediate vicinanze del Parco del Pineto e dell Ospedale Gemelli e che registra prezzi di 4000 al mq per le tipologie signorili e 3600 al mq per quelle di media qualità. La zona di Trionfale è molto eterogenea, in quanto convivono stabili degli anni 50 valutati al mq e stabili di metà anni 60. Prestigiosa l area di via Giuseppe Taverna, dove sono presenti appartamenti in cortina, ben tenuti ed in alcuni stabili, anche di grandi dimensioni (130 mq), che costano 4000 al mq. Da segnalare inoltre la presenza della

6 nuova pista ciclabile che collega l area del parco Santa Maria della Pietà con la zona della Balduina fino al parco Ciocci, infrastruttura che attribuisce un valore aggiunto all intera area.