IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO I semestre 2014

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1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO I semestre 2014 Sentiment Agenzie Santandrea - Roma, Milano, Genova, Firenze, Napoli Il mercato degli immobili di pregio seguito da Santandrea Luxury Houses, nel I semestre 2014, ha mostrato segnali di maggiore dinamismo, rispetto al semestre precedente: la diminuzione dei prezzi e la presenza sul mercato di un offerta interessante aveva già determinato un aumento della domanda in acquisto nel secondo semestre 2013, ma a livello di compravendite il mercato era ancora rarefatto. Nel primo semestre 2014 si sono riscontrati invece alcuni segnali positivi, anche se non ancora omogenei per tutte le zone e le realtà considerate, grazie all ulteriore riallineamento delle quotazioni. Si conferma invece, in modo ancora più incisivo, la maggiore selettività degli acquirenti di immobili di pregio, concetto divenuto sempre di più somma di fattori contestualizzati, distinto da quelli che possono essere i singoli elementi di pregio, valutando con maggiore attenzione gli aspetti relativi al contesto, alle caratteristiche intrinseche e alle dotazioni degli immobili. La variabile prezzo costituisce infine un elemento determinante e, nei casi in cui i valori sono stati riallineati, vediamo come l incontro tra domanda e offerta favorisca la chiusura delle compravendite in tempi più brevi. Viceversa le soluzioni con prezzi non attuali possono rimanere in vendita diversi mesi per poi uscire dal mercato. Fabio Guglielmi Direttore Generale Santandrea Luxury Houses 1

2 L ANDAMENTO DELLA DOMANDA Da quanto è emerso da un analisi delle richieste clienti delle agenzie Santandrea, nelle città di Roma, Milano, Genova, Firenze e Napoli, si possono delineare alcune caratteristiche comuni e tratti distintivi legati alla specificità delle singole realtà territoriali. Identikit delle tipologie e delle ROMA I sem 2014 MILANO I sem 2014 Centro Storico superficie 180 mq Prati numero camere da letto 3 da ristrutturare dotazione terrazza + box/posto auto appartamento signorile piano alto contesto esclusivo Brera - Garibaldi superficie 200 mq Magenta numero camere da letto 3 o 4 nuovo/ristrutturato Dotazioni terrazza + box appartamento signorile piano alto, con affiaccio gradevole contesto residenziale esclusivo GENOVA I sem 2014 FIRENZE I sem 14 Albaro superficie 150 mq Carignano numero camere da letto 3 nuovo/ristrutturato dotazioni terrazza appartamento caratteristiche piano alto vista mare Centro Storico superficie 120 mq Lungarni numero camere da letto 3 nuovo/ristrutturato Dotazione box/posto auto appartamento in edificio storico caratteristiche luminosità NAPOLI I sem 14 Chiaia superficie 120/140 mq Vomero numero camere da letto 3 o 4 da ristrutturare Dotazione box/posto auto + terrazza appartamento all'interno di edifici di qualità, buona esposizione, luminosità A livello generale le tipologie più domandate, come lo scorso semestre, sono costituite da soluzioni in appartamento, preferibilmente piani alti dotati di terrazza e box, all interno di contesti esclusivi. Andando nel dettaglio delle dotazioni più richieste e di quelle penalizzanti possiamo notare che, nella media delle città prese in esame, nel primo semestre 2014 il box è risultato in testa alla classifica, seguito dalla terrazza (che invece si trovava al primo posto nel semestre precedente). Il salone triplo si colloca al 3 posto, sorpassando la vista panoramica, che occupava questa posizione nel II semestre Seguono gli spazi per il personale di servizio e i tripli e più servizi, mostrando l importanza di avere una distribuzione razionale degli ambienti; stabile al 7 posto i servizi di portineria e vigilanza, mentre alle ultime posizioni vediamo più sale di rappresentanza, la presenza di un giardino/parco e della sala hobby. Per quanto riguarda le caratteristiche penalizzanti il piano rialzato si conferma nel 1 semestre 2014 la caratteristica che incide maggiormente, seguito dall assenza di balconi. Sale al 3 posto la presenza di elementi di degrado nel contesto circostante, mentre passa dal 5 al 4 posto il primo piano. Tra le caratteristiche che incidono meno vediamo invece le condizioni dello stabile non ottimali, l esposizione lungo vie trafficate e il bagno cieco. 2

3 CLASSIFICA DOTAZIONI PIU RICHIESTE E CARATTERISTICHE PENALIZZANTI NEL SEGMENTO PREGIO PER LE CITTA CONSIDERATE Guardando al dettaglio delle diverse città si possono tuttavia notare alcune differenze a seconda delle relative specificità territoriali. Per quanto riguarda lo stato degli immobili, si prediligono sia soluzioni da ristrutturare, in particolare per Roma e Napoli, in modo da personalizzare maggiormente la futura abitazione a fronte di un costo iniziale inferiore, sia gli immobili già ristrutturati, come nel caso di Firenze in cui si prediligono gli appartamenti all interno di palazzi storici. Anche per Milano la richiesta prevalente è per soluzioni già ristrutturate; nel caso invece di soluzioni nuove, in tutte le realtà considerate, vengono premiate quelle in classe A, che rispondono a requisiti di efficienza e risparmio energetico. A Roma si cercano prevalentemente appartamenti in Centro Storico e in zona Prati; le metrature richieste sono stabili, intorno ai 180 mq, mentre la richiesta media si conferma di 3 camere da letto. Tra le caratteristiche principali vi sono il piano alto, la terrazza con vista e il box auto. 3

4 La domanda a Milano nel semestre si è orientata invece a soluzioni più ampie intorno ai 200 mq con almeno 3-4 camere da letto ed un eventuale spazio per il personale di servizio. Molto importante il salone doppio o triplo, dotato di balconata o terrazzo. Tra le si confermano come nel semestre precedente quelle di Brera Garibaldi e Magenta. A Firenze la richiesta prevalente è per metrature intorno ai 120 mq, per appartamenti in palazzi d epoca in Centro Storico o sui Lungarni; in questo caso la presenza del box auto è un elemento di particolare rilevanza. A Genova è molto importante la presenza della terrazza, in particolare con vista mare. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 150 mq e 3 camere da letto. Tra le zone più domandate si segnalano Albaro e Carignano. Napoli ha visto invece una maggiore richiesta per soluzioni in appartamento da ristrutturare, con metrature intorno ai mq sempre in zona Chiaia o in zona Vomero. In questo caso la richiesta prevalente è per soluzioni dotate di box/posto auto e terrazza. Per quanto riguarda le dotazioni più richieste, nell ambito delle diverse città, si possono notare alcune ulteriori differenze. In particolare per Roma e Firenze, in ragione delle loro peculiarità, la presenza di un ampia terrazza con vista risulta essere uno degli elementi più richiesti dai potenziali acquirenti alla ricerca di soluzioni di pregio. Questo è un elemento rilevante anche per Genova, dove si colloca al 2 posto nella classifica. A Milano si riscontra una particolare attenzione nei confronti della zona giorno, che deve essere caratterizzata da un ampio salone, doppio o triplo, meglio se dotato di accesso a balconata/terrazzo. Anche il box è considerato un elemento importante e in alcuni casi la sua assenza può escludere l interesse nei confronti dell abitazione. A Genova e Napoli la presenza del box è in testa alla classifica, come elemento maggiormente preso in considerazione da chi cerca una abitazione di pregio. Altro elemento da sottolineare è quello relativo ai servizi di portineria/vigilanza, che a Napoli sono al secondo posto, seguiti dalla terrazza, mentre si collocano al 6 posto a Milano e a Roma e all ultimo posto della classifica per Firenze e Genova. Classifica delle dotazioni più richieste per abitazioni di pregio nel I semestre 2014 e confronto con II semestre 2013 ROMA I SEM 14 Terrazza al piano 1 1 Vista panoramica 2 2 Box singolo o multiplo 3 3 Spazi per personale di servizio 4 5 Tripli e più servizi 5 4 Servizi di portineria/vigilanza 6 6 Salone triplo 7 8 Più sale di rappresentanza 8 9 Giardino/parco 9 7 Sala hobby MILANO Salone triplo 1 1 Box singolo o multiplo 2 2 Spazi per il personale di servizio 3 5 Tripli e più servizi 4 6 Terrazza al piano 5 3 Servizi di portineria/vigilanza 6 4 Vista panoramica 7 7 Sala hobby 8 8 Più sale di rappresentanza 9 9 Giardino/parco

5 FIRENZE I SEM 14 Terrazza al piano 1 1 Box singolo o multiplo 2 2 Vista panoramica 3 6 Salone triplo 4 4 Più sale di rappresentanza 5 7 Sala hobby 6 8 Spazi per il personale di servizio 7 9 Giardino/parco 8 3 Tripli e più servizi 9 5 Servizi di portineria/vigilanza GENOVA I SEM 14 Box singolo o multiplo 1 1 Vista panoramica 2 3 Terrazza al piano 3 2 Giardino/parco 4 4 Salone triplo 5 6 Tripli e più servizi 6 5 Più sale di rappresentanza 7 7 Sala hobby 8 8 Spazi per il personale di servizio 9 9 Servizi di portineria/vigilanza NAPOLI I SEM 14 Box singolo o multiplo 1 2 Servizi di portineria/vigilanza 2 5 Terrazza al piano 3 1 Salone triplo 4 7 Giardino/parco 5 6 Più sale di rappresentanza 6 9 Vista panoramica 7 3 Tripli e più servizi 8 4 Spazi per il personale di servizio 9 10 Sala hobby 10 8 Classifica delle dotazioni che determinano mediamente minore appeal nel I semestre 2014 ROMA I SEM 14 contesto circostante che presenta elementi di degrado 1 bagno cieco se unico 2 piano rialzato 3 primo piano 4 vicinanza a fonti di rumore 5 mancanza di ascensore 6 assenza di balconi 7 assenza di box/posto auto 8 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 9 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 10 esposizione su vie trafficate 11 MILANO I SEM 14 piano rialzato 1 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 2 primo piano 3 mancanza di ascensore 4 assenza di balconi 5 assenza di box/posto auto 6 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 7 contesto circostante che presenta elementi di degrado 8 vicinanza a fonti di rumore 9 esposizione su vie trafficate 10 bagno cieco se unico 11 FIRENZE I SEM 14 piano rialzato 1 assenza di balconi 2 esposizione su vie trafficate 3 vicinanza a fonti di rumore 4 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 5 contesto circostante che presenta elementi di degrado 6 mancanza di ascensore 7 primo piano 8 assenza di box/posto auto 9 bagno cieco se unico 10 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 11 GENOVA I SEM 14 mancanza di ascensore 1 assenza di box/posto auto 2 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 3 piano rialzato 4 primo piano 5 vicinanza a fonti di rumore 6 contesto circostante che presenta elementi di degrado 7 assenza di balconi 8 esposizione su vie trafficate 9 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 10 bagno cieco se unico 11 5

6 NAPOLI I SEM 14 contesto circostante che presenta elementi di degrado 1 assenza di balconi 2 vicinanza a fonti di rumore 3 piano rialzato 4 primo piano 5 assenza di box/posto auto 6 mancanza di ascensore 7 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 8 bagno cieco se unico 9 esposizione su vie trafficate 10 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 11 Anche per quanto riguarda gli elementi penalizzanti si riscontrano alcune differenze tra le varie città prese in esame. Il piano basso, in particolare il piano rialzato è al primo posto nella classifica degli elementi che determinano mancato appeal per Milano e Firenze, mentre si trova al terzo posto a Roma. Nella Capitale, così come a Napoli, per i potenziali acquirenti è molto importante il contesto circostante e qualora presenti elementi di degrado, contribuisce in modo determinante al mancato appeal di un immobile. A Genova influisce sul mancato interesse l assenza del box auto, seguita dalla percezione di un prezzo richiesto troppo elevato rispetto alle caratteristiche dell immobile, che si trova al 2 posto, così come per Milano. La presenza del bagno cieco ( se unico) costituisce un elemento di mancato appeal soprattutto per Roma (2 posto), mentre a Milano, così come nelle altre città considerate è tra gli elementi meno significativi. SENTIMENT DI MERCATO I semestre 2014 PRINCIPALI INDICATORI Così come si osserva nella media del mercato residenziale, nelle città monitorate da Santandrea si sono avuti cali nelle quotazioni anche nel segmento pregio, rispetto al II semestre 2013: siamo a -3% per Firenze; -4% per Milano e Napoli; -6% per Roma e -10% per Genova. Un elemento rilevante, soprattutto in un contesto in cui i prezzi richiesti non sono sempre riallineati al mercato attuale e parametrati alle caratteristiche del prodotto, è la percentuale di sconto tra prezzo iniziale e prezzo di chiusura della trattativa. Secondo l esperienza Santandrea, da questo punto di vista si riscontra un ampia variabilità, in relazione al rapporto qualità/prezzo dell immobile: nei casi in cui tale parametro è adeguato, la trattabilità media è intorno al 10%; nei casi invece in cui non è stato effettuato un repricing del valore richiesto, gli sconti in sede di chiusura delle trattative si ampliano mediamente al 15-20%, ma possono raggiungere anche percentuali superiori per le unità poste sul mercato da più tempo, che vengono sottoposte a successivi ribassi del prezzo inizialmente richiesto. I tempi di vendita si attestano mediamente intorno agli 8 mesi per Milano, a 9-10 mesi per Roma e Genova, 6-8 mesi per Firenze e 6-9 mesi per Napoli. In particolare, nei casi in cui lo scostamento tra aspettative di proprietari e acquirenti è piuttosto ampio, gli immobili possono rimanere in vendita per diversi mesi per poi essere ritirati dal mercato. 6

7 INDICATORI I SEMESTRE 2014 PER LE PRINCIPALI CITTA ZONE ROMA CENTRO STORICO PINCIANO VENETO PARIOLI - SALARIO TRIESTE PRATI ZONE MILANO QUADRILATERO CENTRO STORICO BRERA MAGENTA VENEZIA RESIDUALE INDIPENDENZA ZONE FIRENZE CENTRO STORICO LUNGARNI BELLOSGUARDO POGGIO IMPERIALE COVERCIANO ZONE GENOVA ALBARO CARIGNANO CENTRO CASTELLETTO NERVI QUARTO - QUINTO ZONE NAPOLI CHIAIA (Via Dei Mille, Via Caracciolo, Via Partenope) POSILLIPO VOMERO Per quanto riguarda Roma, si è riscontrato un aumento della domanda in acquisto soprattutto per il Centro Storico, in un contesto di compravendite stabili e prezzi in lieve diminuzione. La zona Prati, conferma il suo interesse, ma con lievi diminuzioni in termini di compravendite. Stabile la zona dei Parioli e Pinciano Veneto sia in termini di richiesta sia di compravendite, in un contesto di prezzi in diminuzione. Milano conferma una tenuta della domanda soprattutto per le zone di a Brera e Magenta, oltre ad un crescente interesse per la zona Indipendenza. Il Quadrilatero in ragione dei prezzi richiesti elevati, continua ad essere caratterizzato da una maggiore distanza tra aspettative di venditori e acquirenti. Sul versante compravendite si riscontra stabilità per Brera e Magenta, mentre per Indipendenza abbiamo un trend in aumento. Firenze ha visto una tenuta della domanda per il Centro Storico e per la zona dei Lungarni, che si confermano le zone più apprezzate. A Genova rimane stabile la domanda in zona di Albaro, soprattutto nelle vie di maggiore pregio, quali Jenner, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa; bene anche Nervi, soprattutto in zona Pescetto, Palme, S. Ilario; in zona Quarto la domanda si orienta invece a viale Quartara, Geneys, ponte dell'ammiraglio. 7

8 A Napoli nell ambito delle zone top si conferma un interesse per la zona Chiaia, in particolare via Dei Mille, via Caracciolo, via Partenope, seguita da Posillipo. In aumento la domanda per il Vomero, caratterizzato da quotazioni mediamente più contenute. SENTIMENT PER IL II SEMESTRE 2014 II SEMESTRE 2014 Le previsioni per il prossimo semestre a livello generale vedono una stabilizzazione/aumento della domanda in acquisto che, consolidandosi, potrà determinare, grazie anche alla ulteriore diminuzione dei prezzi, ad un aumento delle transazioni. Guardando le varie città possiamo riscontrare alcune differenze: ROMA MILANO GENOVA FIRENZE NAPOLI Per Roma si prevede un aumento della domanda in acquisto, in un contesto di prezzi in diminuzione e vendite stabili/in lieve aumento. Tra le zone in espansione a livello di domanda si segnalano Centro Storico Aventino e Trastevere. Per Milano si prevede un aumento della domanda in acquisto, che potrà determinare un aumento del numero di compravendite in un contesto di prezzi stabili/lieve diminuzione. Per quanto riguarda le zone, si prevede ancora tenuta per le zone di Magenta e Brera, che si confermano le più richieste tra le zone di pregio. In espansione la domanda per la zona Indipendenza, grazie alla presenza di buone soluzioni in termini rapporto qualità/prezzo. Per il Quadrilatero e la zona Venezia sarà importante un ulteriore avvicinamento tra domanda e offerta. 8

9 Per Genova, Firenze e Napoli si prevede invece una domanda stabile, in un contesto di prezzi in diminuzione e di compravendite ancora stabili. A Firenze si prevede una tenuta per il Centro Storico, anche per acquisti a scopo investimento, mentre per Napoli si prevede ancora un buon riscontro per la zona del Vomero. SCHEDA PREZZI IMMOBILI DI PREGIO I SEMESTRE 2014 NUOVE/RISTRUTT. DA RISTRUTT. Minimo Massimo Minimo Massimo ROMA Centro Storico Trieste - Salario Parioli Prati Giulia - Vittorio Emanuele - Navona Spagna - Tridente MILANO Quadrilatero Brera Magenta Venezia Pagano GENOVA Albaro Albaro - Jenner, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa Nervi - Quinto Nervi - Pescetto, Palme, S. Ilario Quarto - viale Quartara, Geneys, ponte dell'ammiraglio FIRENZE Centro Storico, Oltrarno Lungarni Piazzale Michelangelo, Bellosguardo, Fiesole Viali (Via Masaccio, Via Mazzini, Oberdan) Prima collina NAPOLI Chiaia - Via Dei Mille, Via Caracciolo, Via Partenope Posillipo Vomero Prezzi in /mq- Fonte Santandrea 9