TITOLO I - GENERALITÀ E CONTENUTO DEL PIANO DI ZONA 167 IN LOCALITA MOLE

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1 TITOLO I - GENERALITÀ E CONTENUTO DEL PIANO DI ZONA 167 IN LOCALITA MOLE CAPO I Generalità Art.1 - Validità delle norme Le presenti Norme Tecniche si applicano per l'attuazione del presente Piano di Zona 167 in località Mole in variante al vigente PRG del Comune di Castel Gandolfo. L area compresa all interno del perimetro del Piano, viene individuata come Zona Territoriale Omogenea: C2 Zona 167 in loc. Mole-, a cui viene applicato un indice di fabbricabilità territoriale pari a 0,60 mc/mq.. Art.2 - Rinvio alle norme generali Per quanto non espressamente previsto dalle presenti Norme si applicano le norme di legge e regolamenti vigenti. CAPO II Contenuto del Piano Art.3 - Perimetro del Piano Il perimetro del Piano cui fanno riferimento le presenti norme è quello rappresentato nell'elaborato grafico n. 2 su base catastale contenente l elenco catastale delle ditte interessate, ulteriormente riportate nella relazione tecnica. 1

2 Art.4 - Elaborati di Piano Gli elaborati costituenti il progetto del Piano di Zona sono i seguenti: - TAV. 1 Inquadramento territoriale: Stralci PTP PTPR PRG Variante Generale al PRG. scale varie - TAV. 2 Individuazione delle aree del Piano di Zona su base catastale ed elenchi catastali delle proprietà scala 1: TAV. 3 Rilievo dello stato di fatto e profili del terreno - TAV. 4 Zonizzazione su base catastale scala 1 : TAV. 5 Individuazione Comparti di Edilizia Residenziale Pubblica (EP) ed Edilizia Residenziale Privata (EL) Sagome massimo ingombro Viabilità scala 1: TAV. 6 Planivolumetrico scala 1 : TAV. 7 Schema delle reti scala 1 : TAV. 8 Tipologie edilizie ipotesi di aggregazione scala 1:100 - TAV. 9 Relazione illustrativa e documentazione fotografica; - TAV. 10 Norme tecniche di attuazione; - TAV. 11 Piano Particellare di Esproprio. Art.5 - Valore prescrittivo degli elaborati di Piano Oltre alle presenti norme, hanno valore prescrittivo il contenuto dei seguenti elaborati grafici e della allegata tab. 1 che riporta per ciascun comparto d intervento le superfici e cubature ammesse dal piano : 1) Il perimetro del Piano di Zona su base catastale - tav. 2 scala 1: ) la viabilità pubblica primaria, le sezioni stradali, nonché le aree destinate a parcheggi pubblici - tav.5 scala 1 : 1.000; saranno consentite modifiche in funzione di limitati precisazioni esecutive nel caso di raccordi tra parcheggi pubblici, viabilità pubblica e secondaria privata; 3) Le destinazioni d'uso delle aree fondiarie riservate all edilizia residenziale pubblica e privata come definite nella tav. 5 scala 1: ) Le sagome di massimo ingombro specificate nell'elaborato Tav. 5. 5) Il numero massimo dei piani fuori terra realizzabili per i singoli edifici come indicato nell'elaborato Tav. 5. e seguente Tab.1. 6) le superfici fondiarie e cubature edificabili come definite dall elaborato Tav. 5 per ciascun comparto come di seguito definito: 2

3 EL EP SC = Comparto per edilizia residenziale a carattere privato di proprietà dei concedenti le aree = Comparto per l edilizia residenziale pubblica = Comparto per servizi da attribuire alla P.A. Tab. 1 COMPARTI DEFINITI NEL PIANO COMPARTI SUP. CUBATURA PIANI F.T. MQ MC N. EL , ,32 2 EL , ,66 2 EP , ,80 2 EP , ,50 2 EP , ,50 2 EP , ,82 2 EP , ,44 2 EP , ,80 2 SC 3.988, ,96 2 Hanno valore indicativo: 1) Le quote d'imposta delle livellette stradali che potranno subire variazioni, sempre salvi i criteri dell'impostazione generale. 2) Le livellette riguardanti il piano di imposta dei fabbricati nei vari comparti, la sistemazioni a verde indicate nell'elaborato Tav. 6 3) Il modellamento finale del terreno all'interno dei singoli comparti, 4) La viabilità privata riportata nelle tavole di piano. Elementi tutti la cui precisazione definitiva viene demandata ai progetti esecutivi di tipo edilizio e di settore. TITOLO II - COORDINAMENTO PROGETTUALE E MODALITÀ DI ATTUAZIONE Art.6 - Coordinamento Progettuale Al fine di garantire una qualità progettuale omogenea tra gli interventi di edilizia residenziale pubblica e gli interventi dell edilizia privata all'interno del 3

4 Piano di zona, l Amministrazione comunale potrà nominare un Coordinatore Progettuale, a supporto del Ufficio tecnico comunale, al quale dovranno fare espresso riferimento i progettisti dei singoli interventi. La funzione dell eventuale Coordinatore Progettuale sarà attuata nel definire, nel rispetto delle indicazioni urbanistiche e qualitative già contenute nel Piano di Zona, le ulteriori indicazioni di carattere costruttivo e formale a livello di progettazione dei singoli interventi edilizi, necessarie a garantire la qualità e la coerenza generale delle progettazioni. Le indicazioni di carattere tecnico, urbanistico o compositivo fornite dal Coordinatore Progettuale costituiranno, nel rispetto delle presenti norme. integrazione alle stesse. Il Coordinatore Progettuale effettuerà i necessari controlli anche nella fase attuativa vera e propria, per verificare la rispondenza degli interventi alle prescrizioni progettuali impartite. Art.7 - Assegnazioni Il presente piano potrà essere attuato in fasi temporali successivamente stabilite dall A.C. secondo un programma opportunamente differito nel tempo sulla scorta della effettiva emergenza abitativa riscontrata. Le assegnazioni ad operatori di cubature residenziali, ed ogni concessione di aree, devono obbligatoriamente essere effettuate nel rispetto delle presenti norme e del contenuto del progetto urbanistico. Art.9 - Affidamento in concessione delle opere di urbanizzazione Eventuali affidamenti in concessione a scomputo dei corrispettivi dovuti, di opere di urbanizzazione o di parte di esse, dovranno obbligatoriamente essere definiti nell'ambito di un intero comparto d intervento e comunque in modo da consentire la completa fruibilità di tutti i servizi necessari. 4

5 TITOLO III EDIFICAZIONE CAPO I Generalità Art.9 Norme generali di progettazione Nel caso di assegnazione di singoli edifici a più operatori e per tutti gli edifici ricadenti in uno stesso comparto è fatto obbligo di garantire l'omogeneità e l'unitarietà architettonica A tal fine l ufficio tecnico comunale o il Coordinatore Progettuale del piano prescriverà agli operatori interessati le norme specifiche ed i criteri a cui l'edificazione dovrà conformarsi ed in particolare preciserà: i materiali delle tamponature esterne, che dovranno essere unitari nello stesso ambito di progettazione unitaria, il tipo di copertura da adottare per gli edifici, che dovrà essere unitaria per tutti gli edifici di uno stesso ambito di progettazione unitaria, la sistemazione delle aree non edificate dei lotti e dell'ambito di progettazione unitaria, compresa la viabilità interna, il sistema degli accessi ai parcheggi privati interrati e di superficie, le sistemazioni a verde le pavimentazioni degli accessi pedonali l'eventuale recinzione dei lotti e dei giardini privati.. Art.10 Redazione dei progetti I progetti sia dei lotti di attuazione privata che le aree di attuazione pubblica, devono obbligatoriamente contenere i prospetti completi delle opere edilizie, delle recinzioni e le indicazioni dei materiali impiegati e delle sistemazioni esterne da destinare a giardini e parcheggi. Art.11 - Trasferimento delle cubature Nel rispetto delle destinazioni d'uso, del numero massimo dei piani, delle sagome di massimo ingombro, è consentito il trasferimento della cubatura da un 5

6 comparto ad uno o più comparti, anche non confinanti, a condizione che tale trasferimento non determini incrementi alle volumetrie complessive del Piano e le variazioni in più o in meno, sia nei lotti cedenti che in quelli riceventi, non risultino superiori al 10% di quelle indicate nella tabella della tav. 5 CAPO II - Aree fondiarie residenziali e non residenziali Art.12 Destinazioni d uso Norme per l edificazione Sulle aree fondiarie a destinazione residenziale è consentita l'edificazione delle residenze e delle loro pertinenze (autorimesse, cantine, vani scale, volumi tecnici). I piani terra e primo potranno essere utilizzati per: residenze androni d'ingresso e locali di servizio (contatori, ripostigli, ecc.) porticati Ai piani di copertura sono ammessi unicamente i volumi tecnici ( locali motore ascensori, pannelli solari ed i locali per i relativi serbatoi di accumulo). E' ammessa la realizzazione di piani interrati con destinazione: autorimesse collettive o box; cantine volumi accessori (centrali termiche, locali contatori, cantine, lavatoi, essiccatoi ecc.) collegamenti pedonali, disimpegni. L'edificazione dovrà avvenire nel rispetto delle prescrizioni contenute nell'elaborato tav. 5 dove per: A) sagoma di massimo ingombro deve intendersi il perimetro entro il quale dovrà avvenire il posizionamento degli edifici a terra. Da tale sagoma è consentito debordare: con i piani interrati qualunque sia la loro destinazione purché non fuoriescano dal terreno rimodellato ; con gli sporti dei tetti, dei cornicioni e dei balconi; con gli elementi di decoro delle facciate e di arredo quali fioriere dei 6

7 balconi e ringhiere All'interno di tale sagoma è consentita la realizzazione di corpi di fabbrica che rispettino una distanza di ml 10,00 tra pareti e pareti finestrate. B) cubatura deve intendersi la cubatura massima realizzabile fuori terra per ogni comparto e dovrà essere contenuta entro i limiti riportati nell elaborato Tav.5 e nella Tab. 1 delle presenti NTA; C) numero dei piani si intende per ogni lotto il numero massimo dei piani a destinazione residenziale realizzabili fuori terra con esclusione dei volumi tecnici dei sottotetti. ART norme edilizie 1) Ai fini del rilascio del permesso di costruire dovrà essere presentato, per ogni comparto previsto, un unico progetto unitario per l'intera cubatura del comparto stesso con le relative sistemazioni esterne da destinare a giardini e parcheggi, delle rampe di accesso carrabile ai parcheggi interrati. La progettazione edilizia dei singoli comparti, indipendentemente dai tempi di attuazione e dai soggetti concessionari, dovrà avere carattere unitario per l intero comparto. 2) Gli edifici dovranno essere realizzati all'interno delle sagome di massimo ingombro indicate per ciascun comparto nel rispetto dei distacchi minimi da osservare sono ammessi logge e balconi in aggetto oltre la sagoma di massimo ingombro fino a m 1.50 e comunque posti ad un distacco minimo di m 1.50 dal confine del comparto fondiario con la viabilità privata. 3) Il numero ed i modelli aggregativi degli alloggi, riportati e desumibili a titolo esemplificativo dalle tavole del piano, sono puramente indicativi; Nel rispetto della volumetria massima consentita e delle tipologie specifiche dei comparti, che l intervento prevede, potranno essere adottate soluzioni edilizie quantitativamente diverse per la ripartizione delle unità immobiliari. 4) Nei locali interrati é consentita la destinazione a garages, cantine, ripostigli, lavanderia; tali locali possono essere esclusi dal conteggio della cubatura ammissibile a condizione che non siano emergenti dal terreno e/o marciapiede esterno a sistemazione avvenuta. Qualora il piano interrato sia 7

8 previsto per la sola destinazione d uso a garage con box privati al servizio della residenza sovrastante, serviti da una unica viabilità interrata, i suddetti box per garage e l intera viabilità comune di accesso agli stessi, potranno essere esclusi dal conteggio della cubatura ammissibile, a condizione che non siano emergenti dal terreno e/o marciapiede esterno a sistemazione avvenuta per oltre ml 0,80; 5) L altezza massima consentita per gli edifici residenziali è fissata in : - h max ml 7,50 per Edifici a 2 piani. La misurazione dell'altezza massima ammessa sarà calcolata, a sistemazione avvenuta del terreno e/o marciapiede, dal piede del fabbricato fino alla linea inferiore di gronda della copertura a tetto. 6) La cubatura residenziale massima realizzabile sarà calcolata in base alle norme di cui al DPR 1444/68 ovvero moltiplicando l altezza virtuale di ciascun piano residenziale per la superficie esterna abitativa di ciascun piano definite come segue: - H virtuale di ciascun piano residenziale pari a ml 3,20 per i comparti EL destinati all edilizia residenziale privata; - H virtuale di ciascun piano residenziale pari ml. 2,95 per i comparti ERP destinati all edilizia residenziale pubblica; - per la superficie computabile si intende la superficie compresa dal perimetro esterno delle murature e solai non eccedenti lo spessore di 30 cm come previsto dalla LR n 15/04; 7) La cubatura non residenziale massima realizzabile sarà calcolata con le modalità definite al precedente punto 6) ma utilizzando un altezza virtuale pari a ml 4 in conformità al DPR 1444/68 che attribuisce 5 mq/ab corrispondenti a 20 mc/ab; 8) Qualora siano previste soluzioni di copertura inclinate dell ultimo piano abitabile e cioé destinazioni residenziali nel sottotetto l'altezza media di detti locali non dovrà essere inferiore a ml. 2,70 ad eccezione dei bagni e disimpegni che potranno avere altezza minima di m 2,40; ai fini del calcolo della cubatura, dovrà comunque considerarsi l altezza virtuale come al punto 6. 8

9 9) Sono esclusi dal computo della cubatura i locali interrati non emergenti dal terreno sistemato, i volumi tecnici posti nei sottotetti con altezza massima non superiore a m 2.20 al colmo ed un altezza interna d imposta non superiore a 20 cm, i portici aperti, le logge e balconi in rientro rispetto alla parete esterna per una profondità massima di m ) Il lato a valle del piano interrato degli edifici, non dovrà fuoriuscire dal terreno sistemato, per non essere incluso nel conteggio della cubatura, ad eccezione delle aperture dei singoli eventuali accessi ai garage al servizio di ogni unità immobiliare; 11) I singoli edifici dovranno essere posizionati in modo da rispettare una distanza minima tra pareti e pareti finestrate antistanti pari a m 10. La dimensione massima consentita in orizzontale del lato maggiore per i prospetti è di m 70; 12) Sono consentiti piani interrati debordanti dal perimetro dell'edificio, che non verranno computati ai fini della cubatura consentita, a condizione che non siano emergenti dal terreno e/o marciapiede esterno a sistemazione avvenuta del terreno, che siano all interno della sagoma di massimo ingombro, che non superino il 50% della superficie coperta del piano terra con esclusione dei portici. 13) Tutte le coperture degli edifici saranno realizzate a tetto con pendenza non superiore al 35% e con sovrastante manto di tegole in laterizio del tipo portoghese o alla romana. Al fine di rendere possibile l impiego di pannelli solari (LR n 15/04) all interno delle falde della copertura potrà essere realizzata una parte a terrazzo. Al fine di garantire l areazione del sottotetto destinato ai volumi tecnici sono ammesse asole complanari alle falde del tetto; 14) Le aree esterne destinate a giardino privato dovranno essere sistemate a verde mediante la messa a dimora di alberature tipiche di altezza minima pari a ml. 2 nella misura di 1 ogni 50 mq., indicandone la posizione, la quantità ed il tipo di essenza in sede di richiesta del Permesso a Costruire; dovrà essere inoltre garantita la permeabilità del terreno con l applicazione dell indice di permeabilità pari a 0,40mq/mq; 9

10 15) Ogni comparto dovrà provvedere a realizzare serbatoi di accumulo delle acque meteoriche da utilizzare per la manutenzione del verde e delle piante dei giardini e dei terrazzi e dei servizi igienici; 16) Per l esecuzione degli interventi previsti dal Piano si dovranno prevedere obbligatoriamente soluzioni tecnologiche tese al risparmio energetico ed alla tutela dell ambiente. Pertantoi progetti dovranno attenersi ai principi dell architettura bio-ecologica prevedendo materiali e tecnologie costruttive ed impiantistiche che garantiscano una elevata inerzia termica, benessere ambientale e risparmio di risorse. In particolare gli interventi edilizi dovranno essere realizzati in conformità al dettato della Legge Regionale n.6 del Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e bioedilizia. 17) Gli accessi ai comparti e la tipologia delle recinzioni private di ciascun comparto saranno definite in sede di progettazione edilizia del singolo comparto tenendo conto che dette opere nella parte piena non possono superare l'altezza di cm. 80 misurata all'interno del comparto, mentre le divisioni interne dei giardini dovranno essere previste con elementi trasparenti e siepi sempreverdi ad eccezione di un massimo di 30 cm. fuori terra che potrà essere in materiale pieno. La definizione degli elementi di cui sopra dovrà avvenire secondo criteri di uniformità tipologica e architettonica riferita all intero comparto; 18) Nell'ambito della realizzazione del presente intervento è fatto divieto l'uso esterno di materiali plastici e/o alluminio naturale o anodizzato. Sono ammessi infissi in alluminio purché verniciati, e tinteggiature della gamma dell'ocra e delle terre. E' proibito l utilizzo delle facciate principali per l apposizione di antenne paraboliche e/o tradizionali per la ricezione dei segnali televisivi e satellitari. E vietata altresì l istallazione, in qualsiasi punto degli edifici, di ripetitori per la telecomunicazione che non rientrino nei valori ammissibili dalla normativa vigente in materia d inquinamento elettromagnetico. 10

11 Art.14 Viabilità interna privata La viabilità privata, interna ai singoli comparti, come sommariamente indicato negli elaborati progettuali, dovrà garantire l accesso carrabile alle singole abitazioni secondo uno schema progettuale funzionale da redigere unitamente al progetto dell intervento edilizio previsto nel rispettivo comparto;. Lungo le strade private dovranno essere previsti spazi riservati al parcheggio privato di pertinenza esclusiva o riservati ai visitatori. Potranno in sede di progettazione edilizia essere previsti percorsi pedonali senza necessità di varianti al presente Piano. I varchi carrabili di accesso ai comparti potranno innestarsi anche sui parcheggi pubblici a condizione che tale soluzione non comporti diminuzione della superficie prevista; CAPO III- Aree fondiarie non residenziali Art.15 Destinazioni d uso Norme per l edificazione In tale zona è consentita l edificazione con destinazione esclusivamente non residenziale, in particolare sono consentite le destinazioni strettamente connesse con le residenze come negozi, servizi collettivi pubblici e privati, uffici, studi professionali. Ai piani di copertura sono ammessi unicamente i volumi tecnici. E ammessa la realizzazione di piani interrati con destinazione: autorimesse collettive o box; cantine volumi tecnici (centrali termiche,. locali contatori, lavatoi, essiccatoi ecc.) l edificazione dovrà avvenire nel rispetto delle prescrizioni contenute nell elaborato tav.5. 11

12 CAPO IV- Aree pubbliche Art.16 Viabilità e parcheggi Per il dimensionamento ed il funzionamento della viabilità pubblica valgono le prescrizioni dell elaborato n. 5 comprese le sezioni stradali ivi graficizzate. Nei parcheggi dovranno essere messe a dimora alberature tipiche della zona in ragione di un albero ogni 50mq di superficie a parcheggio. Art.17 Verde pubblico In tale zona sono consentite le seguenti destinazioni: spazi ed attrezzature per il gioco dei bambini parco con attrezzature sportive e pre-sportive parco libero. Piccoli manufatti stagionali adibiti al ristoro di sosta nel caso d insorgenza di tale necessità da parte degli abitanti soprattutto al fine di migliorare la fruibilità del verde pubblico. Art.18 Percorsi pedonali pubblici I percorsi pedonali pubblici interni alle aree pubbliche, unitamente agli elementi di arredo urbano, devono essere oggetto di una progettazione unitaria estesa all intero Piano di Zona. I percorsi pedonali ricadenti all interno di spazi pubblici destinati a verde, devono essere pavimentati con materiali naturali, devono prevedere sistemazioni per il deflusso delle acque meteoriche ed il posizionamento di chioschi, arredi per la sosta ed il gioco, fontanelle, sistemazioni dei bordi, cigli e vegetazione naturale. Art.19 Pavimentazioni ed uso efficiente delle risorse Al fine di assicurare qualità allo spazio urbano che via via verrà realizzandosi, dovranno essere di tipo permeabile o semipermeabile: - Le pavimentazioni delle aree ad esclusivo uso di parcheggio, comprese le aree di manovra; 12

13 - Le pavimentazioni dei percorsi pedonali indipendenti dalla rete stradale principale, salvo le superfici destinate a biciclette ed a veicoli a rotelle; - La progettazione dovrà essere orientata all'uso efficiente delle risorse ed alla riduzione della produzione di rifiuti. In particolare si raccomanda la realizzazione di schermature arbustive ed arboree per gli spazi dedicati alla raccolta differenziata ed al recupero dei rifiuti solidi urbani. - Il sistema di raccolta delle acque meteoriche dovrà essere progettato in modo da accordarsi al sistema delle acque consortili, prevedendo l adozione di opportune soluzioni tecniche che evitino ogni rischio di allagamento. 13