Industry Monitor. Real Estate. Servizio Studi e Ricerche

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1 Industry Monitor Real Estate Servizio Studi e Ricerche No ottobre 06

2 Industry Monitor ottobre 06 Indice Real Estate 3 Il mercato degli uffici 3 Il comparto uffici nelle 13 maggiori città 5 Il comparto uffici nelle 13 città intermedie 11 A cura di: Alessandra Dal Colle Servizio Studi e Ricerche Banca Intesa Tel alessandra.dalcolle@bancaintesa.it 1

3 Real Estate 2

4 Industry Monitor ottobre 06 Real Estate Il mercato degli uffici Gli uffici avevano chiuso il 05 in maniera invidiabile. Secondo i dati dell Osservatorio immobiliare di Nomisma i prezzi erano aumentati del 6,9% nelle 13 maggiori aree urbane 1 e del 6,7% nelle 13 città intermedie 2. I dati rilevati per il 06 indicano invece un rallentamento della crescita dei prezzi a tassi inferiori al 6% in tutte le città campione. LIVELLO DEI PREZZI E DEI CANONI DEGLI UFFICI IN 26 CITTÀ /mq /mq a 07p 08p 09p 0 Prezzi 13 aree urbane - sc sx Canoni 13 aree urbane - sc dx 13 città intermedie - sc sx 13 città intermedie - sc dx Questi risultati sottendono però una notevole differenziazione geografica sia tra i due gruppi di città grandi aree e città intermedie sia all interno degli stessi gruppi soprattutto nell ambito delle grandi città (vedi grafico successivo). Tra le grandi aree urbane solo Milano mostra un prezzo medio al mq superiore alla media ma tassi di crescita ancora superiori alla media, mentre tra le città intermedie Brescia, Parma e Salerno hanno mostrato un buon andamento, ma sono ben dietro al capoluogo lombardo. Per contro, la maggior parte delle città intermedie è evidenziata nel quadrante in basso a sinistra del grafico, caratterizzato sia da un livello di prezzi che da una crescita inferiore alla media; la la scarsa performance ha coinvolto anche Cagliari e Bari come già nell ultima parte del 05. Genova e Torino, insieme a Catania, Padova e Palermo, sembrano invece uscite da questa situazione di difficoltà che le aveva caratterizzate nel 05 per mostrando una crescita superiore alla media. Segni di stanchezza del mercato vengono da città grandi come Bologna, Firenze, Napoli e Roma che mostrano un livello di prezzi al mq superiore alla media, ma tassi di crescita dei prezzi inferiori alla media che potrebbero implicare quindi un rientro dei prezzi a livelli più vicini alla media di lungo periodo. 1 Le 13 grandi aree urbane sono: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia. 2 Le 13 aree intermedie sono: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona. 3

5 Real Estate CRESCITA E LIVELLO DEI PREZZI DEGLI UFFICI IN 26 CITTÀ NEL 06(*) 10% % a/a* 9% PA 8% SA GE PD LI 7% TO CT VR PR MI 6% BA AN BS TA VE TS CA MO 5% PG RM ME BG NA 4% FI NO BO euro/ mq* 3% (*) i dati per le 13 maggiori città (rosso) si riferiscono al primo semestre 06, quelli delle 13 città intermedie (blu) alla media per tutto il 06 Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma Dal lato dell offerta l ANCE prevede un 06 in leggero recupero (+0,6% in termini reali) per l edilizia non residenziale privata, dopo il risultato negativo del 05. A questo si aggiungono oltre 2,5 mld di immobili ad uso ufficio che dovranno essere valorizzati dai fondi nei prossimi 5 anni. La capacità di assorbimento di questa offerta all interno della stessa industria dei fondi immobiliari è di difficile previsione: se da un lato infatti anche i fondi a più lunga scadenza sembrano aver già soddisfatto la loro allocazione in questo comparto con una percentuale di circa il 54% per i fondi a scadenza tra 5 e 10 anni d altra parte la storia recente ha visto il moltiplicarsi di veicoli finanziari di questo tipo che potrebbero raccogliere parte degli investimenti dei fondi in scadenza ALLOCAZIONE DEGLI INVESTIMENTI IN IMMOBILI DEI FONDI ITALIANI Situazione al giugno 06(*) mn Vita residua dei fondi (anni) Commerciale Industriale Logistica Residenziale RSA Turistico/Ric. Uffici Altro (*) L elaborazione considera solo i fondi che hanno dichiarato la composizione degli investimenti in immobili e la vita residua non tiene conto dell eventuale periodo di grazia previsto dalla normativa e dai regolamenti di gestione dei singoli fondi. Fonte: nostre elaborazioni su dati Assogestioni 4

6 Industry Monitor ottobre 06 Di fronte a queste prospettive non sorprende che il mood presente tra gli operatori, come rilevato dall indagine congiunturale di Nomisma, sia improntato ad a un cauto pessimismo. Anche dal punto di vista prospettico le non rosee aspettative non sono uniformemente distribuite sul territorio. Nella indagine sul grado di soddisfazione di investitori e utilizzatori per il mercato degli uffici le capolista, Milano e Roma, sono rimaste immutate nelle preferenze degli operatori. Le sedi preferite per uffici rimangono comunque le grandi aree urbane del centro e del nord ad eccezione di Genova e Torino. Tra le medie città prevale il Nord Est con Brescia, Modena e Parma tra le prime 10 location e forti incrementi percentuali nel punteggio sono anche per Ancona e Perugia. COMPETITIVITÀ DEI MERCATI DEGLI UFFICI NELLE MAGGIORI CITTÀ ITALIANE Rank 06 dal 05 Città Punteggio Variaz. % 06/ Milano 4,6 2 0 Roma ,4 3 7 Padova 829,1 4 0 Firenze ,3 5-2 Brescia 805 6,7 6-1 Bologna 793 6,5 7 2 Bergamo 743 6,8 8 7 Venezia ,8 9-1 Parma 216 2, Modena Ancona , Trieste , Verona 657 3, Livorno 4 9,7 1 Novara Genova 637-0, Torino Perugia , Napoli 5 -,5 0 Salerno 536 0, Cagliari , Bari 6-14, Catania 5-16, Palermo ,1 0 Taranto 290 -, Messina ,7 Il comparto uffici nelle 13 maggiori città Per quanto riguarda più specificamente gli immobili nelle 13 maggiori città il centro ha perso la leadership nel mercato per gli uffici a favore delle zone semicentrali: non succedeva dal 01. La crescita dei prezzi è stata del 6,4% annuo nel primo semestre 06 nelle zone centrali e del 6,6% nelle zone semicentrali; nelle zone periferiche, sia con specializzazione terziaria che non 5

7 Real Estate specializzate, per la prima volta dal 00 la crescita dei prezzi si è fermata sotto il 6%. Geograficamente la performance del mattone non è stata uniforme. La crescita media nasconde aumenti dal 3,6% a Bologna all 8,9% di Roma. La tendenza comune rimane per un rallentamento della crescita con la parziale eccezione di Bari, Palermo e Venezia. CRESCITA PREZZI DI UFFICI NELLE MAGGIORI CITTÀ ITALIANE 12% 10% 8% Media 04II-06I =6,9% 6% 4% 2% 0% -2% -4% BA BO CA CT FI GE M I NA PD PA RM TO VE M estre 04II 05I 05II 06I La volatilità dei prezzi degli uffici all interno delle singole città misurata dal coefficiente di variazione dei prezzi per centro, semicentro, periferia con specializzazione terziaria e periferia indifferenziata nella media delle 13 maggiori città conferma nel 06 la crescita oltre la media di lungo periodo (,8%) iniziata nel 02. Una ripresa della volatilità costituisce una ulteriore conferma della maggiore selettività della domanda che differenzia sia per la location che per la qualità dell immobile. A livello di singola città la volatiliità è in aumento da 4 o 6 semestri con l eccezione, per gli ultimi 2 semestri, di Milano e Venezia Mestre. CRESCITA DEI PREZZI E VOLATILITÀ INTRA-CITTÀ NEGLI UFFICI Media 13 aree urbane 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% coeff. di variazione media I =,8% % % % % % % Crescita prezzi 13 aree urbane - sc sx Coeff. di variazione - sc dx Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma 6

8 Industry Monitor ottobre 06 Il primo semestre del 06 si è confermato anche come il quinto consecutivo di rallentamento della crescita dei canoni medi in aumento del solo 2,3% annuo come a fine 05. In realtà anche qui è presente una forte diversificazione geografica: i rallentamenti sono presenti tra le grandi città del centro e del sud, tra cui primeggiano Cagliari, Napoli e Padova. A Milano, Torino e Venezia si è assistito non solo ad un rallentamento ma a una diminuzione dei canoni che non si verificava dal 1997! CRESCITA CANONI DI LOCAZIONE UFFICI NELLE MAGGIORI CITTÀ ITALIANE 12% 10% 8% 6% Media 04II-06I =3,2% 4% 2% 0% -2% -4% BA BO CA CT FI GE MI NA PD PA RM TO VE Mestre 04II 05I 05II 06I I rendimenti lordi da canone nelle 13 maggiori città analizzate da Nomisma hanno raggiunto il minimo dall inizio delle rilevazioni nel 1991 con un tasso annuo del 5,5%. Il rendimento lordo ha mostrato però il terzo o quarto anno di rallentamento, in dipendenza delle varie città con cali particolarmente pronunciati a Firenze, Milano e Venezia. Nel primo semestre del 06 in nessuna tra le 13 maggiori città italiane ad eccezione di Bari e Roma era possibile ottenere un rendimento medio superiore al 6% annuo e a Firenze, Milano, Padova Torino Venezia e Venezia Mestre i rendimenti sono ai minimi dagli anni Novanta. Se si considera l effetto delle performance presenti sulla formazione delle aspettative, la riduzione della redditività dovrebbe portare ad un affievolimento della domanda di proprietà a reddito e quindi ad un aggiustamento verso il basso dei prezzi che dovrebbe però avvenire molto lentamente, in considerazione della tradizionale viscosità dei prezzi nel settore. 10% RENDIMENTI ANNUI LORDI DEGLI UFFICI Principali aree e media 13 aree urbane 8% 6% 4% I Padova Milano Napoli Roma Torino 13 città 7

9 Real Estate Come evidenziato dai grafici, gli indicatori di tendenza ovvero i tempi di vendita e di locazione nel primo semestre del 06 non hanno arrestato la loro ascesa. Nelle 13 maggiori città i tempi medi per vendere un ufficio si sono stabilizzati sui 5 mesi e mezzo, il massimo dal 00, la dispersione geografica va da un minimo di 4 mesi per Roma al doppio per Venezia Mestre. I tempi medi per la locazione per uffici hanno raggiunto i massimi dal 00 superando i 5 mesi a Milano, con temporanei recuperi a Torino (6 mesi da 7,4 mesi a fine 05) e Roma (3,4 mesi da 4,2 mesi a fine 05). Il divario medio tra prezzo richiesto ed effettivo mostra segnali di rallentamento anche se non si può parlare di tendenza di lungo periodo in quanto il primo semestre 06 è il primo di un restringimento dello sconto per diverse città dopo alcuni semestri di aumento. La media del divario per le 13 città è risultata in leggero calo all 11.2% (dall 11,6% di fine 05). In particolare, il divario si è ridotto sotto il 10% a Milano, Roma e Venezia Mestre. In controtendenza Bologna con un aumento al 9,7% dall 8,9% di fine 05. MERCATO DEGLI UFFICI NELLE 13 MAGGIORI AREE URBANE Indicatori di tendenza uffici Tempi di vendita (mesi) Tempi per la locazione (mesi) mesi 8 7 mesi M edia 04II-06I =5,4 mesi M edia 04II-06I =4,1 mesi BA BO CA CT FI GE MI NA PD PA RM TO VE VE- Mest re 0 BA BO CA CT FI GE MI NA PD PA RM TO VE VE- Mest re 04II 05I 05II 06I 04II 05I 05II 06I Lo scenario previsivo per il comparto uffici nel prossimo triennio rimane a favore di un rallentamento. Nelle 13 maggiori città in media è prevista una crescita dei prezzi in rallentamento dal 3,5% a/a per il 07 allo 0,5% a/a nel 09. Questo si traduce in un aumento delle aree potenzialmente acquistabili, in particolare le dinamiche del valore aggiunto nelle singole province implicano un maggiore potenziale di acquisto di superfici al 09 che va dal +1,1% di Bari, all 1,6% di Milano, al 2,2% di Torino e al 2,9% di Roma. 8

10 Industry Monitor ottobre 06 CRESCITA DEL POTERE D ACQUISTO IMMOBILIARE IN 13 CITTÀ CAMPIONE Prezzo medio uffici al mq 3 (colonne scala sx) e mq acquistabili con una annualità di valore aggiunto per addetto 4 (linea scala dx) Bari Bologna Cagliari Catania Firenze Genova Per la previsione dei prezzi al mq si è ipotizzata la stessa crescita dei prezzi per tutte le singole città. 4 Il valore aggiunto considerato è quello complessivo dell industria e dei servizi della provincia di riferimento. 9

11 Real Estate Milano Napoli Padova Palermo Roma Torino Venezia Media 13 città maggiori Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma e Prometeia 10

12 Industry Monitor ottobre 06 Il comparto uffici nelle 13 città intermedie Nelle 13 città intermedie la dinamica è stata meno vivace. Nel 05 i prezzi degli uffici sono cresciuti del 6,7% contro quasi il 7% delle 13 maggiori città, ma i dati del 06 rilevati da Nomisma a inizio anno mostrano un deciso rallentamento della crescita dei prezzi al 5,8% annuo. 12% CRESCITA PREZZI DI UFFICI NELLE 13 CITTÀ INTERMEDIE 10% Media = 6% 8% 6% 4% 2% AN BG BS LI ME MO NO PR PG SA TA TS VR La distribuzione geografica indica come best performer Salerno (+8,1%), seguita da Parma (+6,7%) e Verona (+6,8%), mentre le meno dinamiche risultano Novara (+3,7%) e Bergamo (+4%). A differenza delle città maggiori nel 06 la periferia ha rubato al centro lo scettro di zona di maggiori dinamismo per le città intermedie con una crescita dei prezzi di oltre il 6% annuo, in rallentamento dal 6,8% del 05. I canoni sono cresciuti in media meno del 4% nelle 13 città intermedie e, nonostante non ci siano stati segni negativi come a Torino o Venezia, i rallentamenti sono risultati particolarmente pronunciati a Ancona, Bergamo e Trieste. Per contro a Messina, Modena ma soprattutto a Verona, sono state rilevate ancora forti accelerazioni nella crescita dei canoni di locazione. 10% CRESCITA CANONI DI LOCAZIONE DI UFFICI NELLE 13 CITTÀ INTERMEDIE 8% 6% Media 04-06= 4,5% 4% 2% 0% AN BG BS LI ME MO NO PR PG SA TA TS VR

13 Real Estate Per quanto riguarda i rendimenti, la minore dinamica dei prezzi ha contribuito per alcune città intermedie non solo a rendimenti superiori alla media delle città maggiori, come è il caso di Livorno, Perugia e Trieste, ma anche a una dinamica di lieve crescita come nel caso di Perugia e Verona. RENDIMENTI ANNUI LORDI DEGLI UFFICI Principali città intermedie e media 13 città maggiori % PG NO ME SA TS 13 città maggiori Per quanto riguarda gli indicatori di tendenza i tempi di vendita nel 06 per le città intermedie sono cresciuti a 5,6 mesi, il valore massimo dal 01 con una dispersione geografica che va da un minimo di poco più di 4 mesi per Messina ai quasi 7 mesi di Modena e Parma. I tempi di locazione sono invece pari a 4,1 mesi e cioè inferiori a quelle delle città maggiori: ad Ancona, Bergamo Brescia, Livorno, Messina, Salerno, Trieste e Verona nel 06 occorre un tempo più breve per affittare un ufficio rispetto alla media delle maggiori città. Considerando che l inizio del 06 è stato ancora vivace per le città intermedie, anche se storicamente dinamica dei prezzi è inferiore rispetto alle città maggiori, si può stimare una crescita dei prezzi media del 4% nel 07 che scende al 2.7% nel 09. A differenza delle città maggiori, per le città intermedie la dinamica del valore aggiunto implica una stabilità o leggera diminuzione della superficie acquistabile nel triennio con una annualità di valore aggiunto per addetto dal -3% di Bergamo e Taranto al -1,4%% di Parma e Perugia. Questa previsione implica ancora una situazione di recupero dei prezzi che, in presenza di forti dinamiche competitive potrebbe dar luogo ad un allungamento dei tempi per la locazione, ancora inferiori a quelle delle città maggiori e/o ad una aumento delle superfici sfitte. 12

14 Industry Monitor ottobre 06 CRESCITA DEL POTERE D ACQUISTO IMMOBILIARE IN 13 CITTÀ INTERMEDIE Prezzo medio uffici al mq 5 (colonne scala sx) e mq acquistabili con una annualità di valore aggiunto per addetto (linea scala dx) Ancona Bergamo Brescia Livorno Messina Modena Per la previsione dei prezzi al mq si è ipotizzata la stessa crescita dei prezzi per tutte le singole città 13

15 Real Estate Novara Parma Perugia Salerno Taranto Trieste Verona Media 13 città intermedie Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma e Prometeia 14

16 Industry Monitor ottobre 06 In conclusione per il mercato degli uffici nel prossimo triennio si consiglia estrema prudenza a causa dell effetto combinato della restrizione fiscale, degli interventi di razionalizzazione delle strutture, che molte aziende stanno portando avanti in seguito anche ad operazioni di fusione ed acquisizione, della necessità di liquidazione dei patrimoni di alcuni fondi immobiliare all avvicinarsi della scadenza legale.

17 Real Estate La presente pubblicazione è stata redatta da Banca Intesa. Le informazioni qui contenute sono state ricavate da fonti ritenute da Banca Intesa affidabili, ma non sono necessariamente complete, e l accuratezza delle stesse non può essere in alcun modo garantita. La presente pubblicazione viene a Voi fornita per meri fini di informazione ed illustrazione, ed a titolo meramente indicativo, non costituendo pertanto la stessa in alcun modo una proposta di conclusione di contratto o una sollecitazione all acquisto o alla vendita di qualsiasi strumento finanziario. Il documento può essere riprodotto in tutto o in parte solo citando il nome Banca Intesa. 16