STIMATRIX foraii. Sandro Ghirardini

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1 STIMATRIX foraii Sandro Ghirardini Mantova, Novembre

2 foraii rappresenta lo stato dell arte delle applicazioni STIMATRIX per la valutazione e l analisi degli investimenti immobiliari. foraii appartiene agli strumenti software denominati DSS (Decision Support System) basati sulla piattaforma Microsoft Excel ( ). foraii è lo strumento di lavoro per tutti coloro che si occupano i valutazioni e analisi degli investimenti immobiliari in applicazione agli Standard estimativi. Facile, Efficiente, Flessibile, Affidabile L applicazione si caratterizza per una immediatezza all uso, resa possibile sia della piattaforma Excel sia dall innovativa interfaccia proposta in style Windows 8. Tutti i procedimenti estimativi sono immediatamente disponibili in foraii, dai modelli pluriparametrici della comparazione come il Market Comparison Approach, il Sistema di Stima e il Sistema di Ripartizione ai più sofisticati modelli di Capitalizzazione finanziaria, l Analisi dei Flussi di Cassa Scontati (DCFA), il Valore Attuale Netto, il Fabbisogno Finanziario e molti altri fino al modello sperimentale del Valore Cauzionale. Foglio iniziale 2

3 Il Foglio di Mappa di foraii La potenza non è nulla senza il controllo foraii basa la propria capacità di calcolo sul più diffuso e apprezzato strumento di analisi quale Microsoft Excel che, senza procedure guidate e organizzate, può far perdere il controllo del modello estimativo anche ai più esperti. La logica e l impostazione di foraii consentono, il massimo controllo di Excel nell ambito della valutazione e dell analisi degli investimenti garantendo al contempo le facilità e le potenzialità del foglio elettronico. Impostazioni 3

4 Immobile oggetto di stima Un software che già conosci foraii è lo strumento ideale per il Valutatore e l Analista di investimenti Immobiliari con un approccio operativo e personalizzabile permette di valutare e analizzare qualsiasi tipo di Immobile (Terreno, Fabbricato o Singola Unità) sia da sviluppare sia già disponibile. Una chiara, semplice e gradevole interfaccia unita alla funzione evidenzia aiuta a comprendere quali campi compilare è con che logica. Stime per Comparazione 4

5 Stime per capitalizzazione Dal semplice appartamento al grande investimento Il motore di calcolo di foraii permette con la stessa facilità l analisi di un semplice appartamento, di un immobile speciale (Albergo, Opificio, Centro commerciale etc.) e del grande investimento immobiliare. Il punto di forza di foraii sono tutte le funzioni per l Analisi degli investimenti immobiliari attraverso la tecnica della Analisi dei Flussi di Cassa Scontati (DCFA). La valutazione e l analisi sono strumenti di vendita Vendere, acquistare, finanziare, trasformare richiedono decisioni importanti basate su fatti oggettivi, foraii è sistema software di supporto alle decisioni i cui report divengono importanti strumenti di assistenza sia alla vendita sia all acquisto come al finanziamento. Stime per Costi 5

6 Analisi degli Investimenti Secondo gli standard valutativi internazionali: l analisi degli investimenti sono studi intrapresi allo scopo di uno sviluppo immobiliare e di investimento, per valutare le loro performace, o per analizzare operazioni riguardanti gli investimenti immobiliari. Le analisi degli investimenti sono chiamate anche studi di fattibilità (economica), analisi di mercato o di commerciabilità, o studi di proiezione finanziaria. Analisi dei Flussi di cassa scontati Investimento Per Investimento si intende l incremento dei beni capitali e l acquisizione e la creazione di risorse da usare nel processo produttivo. Nelle imprese, l investimento serve per acquistare o produrre in proprio bei capitali materiali e beni immateriali, materie prime e scorte di prodotti finiti o di materie prime. La finanza aziendale considera l investimento dal punto di vista dei capitali che esso richiede, del costo delle diverse fonti del capitale, delle scelte fra diversi piani di ammortamento dei debiti contratti per realizzare l investimento e tra diversi investimenti che generano flussi finanziari diversi. L investimento è un consumo differito nel tempo. L investimento è un processo di trasferimento temporale di risorse allo scopo di conseguire un incremento di capitale iniziale. Negli investimenti privati finanziari, la somma pagata per qualsiasi attività finanziaria deve essere correlata al suo flusso di cassa. Un aiuto sempre disponibile In ogni foglio è disponibile un Help contestuale che aiuta l utente a comprendere le funzionalità. 6

7 Costi di Trasformazione Variabili La possibilità per l utente di definire variabili globali da richiamare anche più volte nei punti strategici dell investimento (Costi Ricavi e SAL) è uno dei punti di forza di foraii. La distribuzione nel tempo dei Costi e Ricavi avviene indicando il da periodo e il a periodo in cui si ripete il costo o il ricavo con un eventuale % di incremento e/o decremento. Ricavi 7

8 Flussi di Cassa 8

9 Capitoli dei Costi 9

10 Fabbisogno Finanziario Gli indicatori di convenienza Il Saggio di Rendimento Interno (TIR) Rappresenta il saggio limite accettabile per la remunerazione dei soggetti che finanziano il progetto senza giungere a perdere capitale. Il Saggio di Rendimento Interno Modificato (MIRR) E utilizzato nel caso in cui l investitore intende considerare saggi di sconto diversi per le poste attive e per le poste passive ovvero quanto non esiste un saggio di rendimento interno o non esiste unico. Il Valore Attuale Netto (NPV) E la sommatoria dei flussi di cassa in entrata e in uscita generati dall investimento attualizzati al saggio di sconto. Un valore negativo indica che il rendimento atteso non sarà raggiunto. Indice di Rendimento Attualizzato Indica quante unità monetarie possono essere generate per ogni unità monetaria che viene investita nel progetto. Un valore superiore all unità significa creare ricchezza. Massima illiquidità Esprime il livello massimo di liquidità necessaria per finanziare il progetto. Payback finanziario Rappresenta il numero di periodi (mesi, trimestri o anni), che è necessario attendere affinché i flussi positivi non equivalgano ai flussi negativi. 10

11 Valore Attuale Netto Il futuro è nella mani di chi lo sa anticipare (Enzo Ferrari) Certamente Enzo Ferrari non pensava ai procedimenti di capitalizzazione quando esclamò questa frase, ma non vi è miglior affermazione per rappresentare l importanza del Saggio di sconto nella determinazione del Valore Attuale Netto nell Analisi dei Flussi di Cassa. foraii rappresenta la migliore macchina per simulare e analizzare iniziative immobiliari, valutare immobili a reddito o da valorizzare. 11

12 Valore Corrente Immobili in sviluppo Determinare il valore di mercato un immobile durante la fase dello sviluppo (cantiere aperto e spesso interrotto) è un operazione che mette in difficoltà il valutatore. Con foraii si trasforma in una semplice operazione, è sufficiente inserire i costi sostenuti e da sostenere fino al termine dei lavori nel foglio Costi oltre le proiezioni di vendita nel foglio Ricavi tutto il resto lo svolge in tempo reale foraii che restituisce il Valore Corrente in ogni singolo punto del Flusso di Cassa. 12

13 I numeri di foraii Oltre 30 fogli di lavoro completamente collegati e organizzati fra loro Possibilità di definire fino a 100 Variabili 100 voci per i costi organizzabili in 40 capitoli e 5 categorie 100 voci per i ricavi organizzabili in 25 capitoli 100 voci per i CRD 300 voci per i SAL Market Comparison Approach con 10 caratteristiche per 3 comparabili Sistema di Stima con 2 caratteristiche per 3 comparabili Sistema di Ripartizione con 3 caratteristiche per 3 comparabili 12 Fogli a disposizione per l Analisi dei Flussi dic 4 procedimenti semiautomatici per il calcolo del Saggio di Capitalizzazione 5 indicatori di redditività (TIR, MIRR, VAN, IRA, ROI, BEP) 20 e più grafici esplicativi Possibilità di lavorare sia in Equity che a Debito. Analizza e valuta investimenti fino a 240 mesi, 80 trimestri, 20 anni. Oltre ore di programmazione e sviluppo C'è vero progresso solo quando i vantaggi di una nuova tecnologia diventano per tutti. (Henry Ford) foraii è un applicazione software di Microsoft Excel (che deve essere preinstallato sul pc) funziona sia con tutte le versione di Windows 2000 e successive sia su sistemi Apple MAC dotati di emulatore tipo Paralles Desktop. 13

14 STIMATRIX foraii non fa edilizia, la rende semplice! Per approfondire e richiedere un preventivo per l uso del software t f Le informazioni presenti in questo documento sono soggette a copyright e non rappresentano nessun impegno contrattuale con il potenziale acquirente. 14

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