Rigenerazione Urbana e Recupero del plusvalore fondiario L esperienza di Monaco di Baviera. Luca Nespolo, 16 novembre 2013

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1 Rigenerazione Urbana e Recupero del plusvalore fondiario L esperienza di Monaco di Baviera Luca Nespolo, 16 novembre 2013

2 1. L estrazione di rendita nei processi di evoluzione urbana 2. I modelli del recupero della rendita nella gestione delle trasformazioni urbane 3. Rigenerazione urbana e recupero del plusvalore a Monaco di Baviera

3 Disegno di Le Corbusier tratto da La città per tre milioni di abitanti dettaglio La città della rendita marginale e la normalizzazione del valore dei suoli come soluzione al problema fondiario Sloterplas, Amsterdam 1960

4 La città della rendita differenziale La dismissione delle grandi funzioni urbane e le fortune private degli immobiliaristi Baltimora Waterfront Canary Wharf Riqualificazione area di S. Giulia Milano 2005

5 Principali operazioni di trasformazione immobiliare in Europa (2009) Diagonal Mar Barcellona Amsterdam South Axis La città della rendita assoluta I developers e la finanziarizzazione del mercato immobiliare

6 Principali operazioni di trasformazione immobiliare in Europa (2010) Grafici relativi all andamento dell ultimo ciclo immobiliare

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8 1. L estrazione di rendita nei processi di evoluzione urbana 2. I modelli del recupero della rendita nella gestione delle trasformazioni urbane 3. Esperienze europee: Barcellona e Monaco di Baviera

9 Una nuova prospettiva sul ruolo della rendita: il recupero del plusvalore fondiario Rotterdam Spoorhaven

10 Strumenti Modelli di recupero del plusvalore fondiario nel progetto urbano modelli di recupero indiretto del plusvalore fondiario modello parametrico (standard e contributi concessori) gestione pubblica (società di gestione urbana, STU, SEM) trasferimento dei diritti edificatori (TDR, perequazione urbanistica) recupero diretto del plusvalore fondiario (Aprovechamiento Urbano, SoBoN)

11 1. L estrazione di rendita nei processi di evoluzione urbana 2. I modelli del recupero della rendita nella gestione delle trasformazioni urbane 3. L esperienza di Monaco di Baviera

12 Equità sociale e tutela ambientale nel progetto di città Monaco di Baviera

13 Nuovi strumenti per la formazione dei servizi pubblici Il Modello SoBoN di Monaco di Baviera (Sozialgerechte Boden Nutzung = utilizzo del suolo socialmente equo ) E una risoluzione che prevede: 1) che una parte dell area sia trasferita gratuitamente alla Municipalità, per realizzare strade e aree a verde e funzioni collettive (i nostri standard) e aree per compensazione di impatti, nelle vicinanze del progetto o eventualmente in altre aree; 2) che sia rimborsato l onere da sostenersi da parte della Municipalità per realizzare le infrastrutture e per realizzare infrastrutture sociali; 3) che siano rimborsate le spese per concorsi di architettura e per consulenze tecniche; 4) che gli operatori accettino un rilevante costo per realizzare edilizia sociale per una percentuale pari al 30% della superficie fondiaria edificabile. 5) nel caso di sviluppo per attività commerciali, si prevede la realizzazione privata di aree e capannoni per artigianato e piccola impresa.

14 Il Modello SoBoN (Sozialgerechte Boden Nutzung = utilizzo del suolo socialmente equo )

15 Monaco di Baviera Teresienhöhe: la rigenerazione del vecchio quartiere fieristico Nuova Fiera München Riem ha 2. area ex Fiera Theresienhöhe 31 ha 556 ha ha ex aeroporto oggi: Messestadt Riem nuovo quartiere Theresienhöhe 42 ha nuovo Aeroporto Franz-Joseph Strauss Fiera Aeroporto leap-frog planning

16 Monaco di Baviera Riem Messestadt e Theresienhöhe

17 Nuovi strumenti per la formazione dei servizi pubblici Il Modello SoBoN di Monaco di Baviera Il progetto Riem-messestadt

18 Nuovi strumenti per la formazione dei servizi pubblici Il Modello SoBoN di Monaco di Baviera Il progetto Riem-messestadt

19 Monaco di Baviera Teresienhöhe: la rigenerazione del vecchio quartiere fieristico

20 Monaco di Baviera Teresienhöhe: la rigenerazione del vecchio quartiere fieristico

21 Monaco di Baviera Teresienhöhe: la rigenerazione del vecchio quartiere fieristico

22 Monaco di Baviera Teresienhöhe: la rigenerazione del vecchio quartiere fieristico

23 Monaco di Baviera Teresienhöhe: la rigenerazione del vecchio quartiere fieristico

24 Nuovi strumenti per la formazione dei servizi pubblici Il Modello SoBoN di Monaco di Baviera Il recupero dei suoli dismessi lungo l asse ferroviario

25 Monaco di Baviera La rigenerazione delle aree ferroviarie Schema direttore unitario, 1998 Progetti per il quartiere di Birketweg

26 Nuovi strumenti per la formazione dei servizi pubblici Il Modello SoBoN di Monaco di Baviera Il recupero dei suoli dismessi lungo l asse ferroviario Arnulfpark

27 Nuovi strumenti per la formazione dei servizi pubblici Il Modello SoBoN di Monaco di Baviera Arnulfpark

28 Nuovi strumenti per la formazione dei servizi pubblici Il Modello SoBoN di Monaco di Baviera Alte Chemie

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