CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI ALLA LUCE DELLE NUOVE MODIFICHE LEGISLATIVE

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1 CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI ALLA LUCE DELLE NUOVE MODIFICHE LEGISLATIVE 1. Premessa La normativa nazionale - 2. I limiti della normativa nazionale - 3. I cambiamenti conseguenti alle innovazioni apportate - 4. Nuove norme regionali in Toscana sulla certificazione energetica 1. Premessa La normativa nazionale Dal 1 luglio 2009 è stato esteso l obbligo di dotare gli edifici della certificazione energetica a tutti gli edificati anche per quelli già costruiti, nel caso in cui vi sia la stipula di atti di trasferimento a titolo oneroso. La normativa nazionale sulla certificazione energetica, entrata in vigore il giorno 8 ottobre 2005, ha subito diverse modifiche rilevanti; l art. 6, commi 1, 1-bis, 1-ter, 1-quater, del D.Lgs. n. 192/05 come modificato ed integrato dal D.Lgs. n. 311/06 ha individuato le singole fattispecie in cui ricorre l obbligo di dotare l edificio della certificazione energetica, la tipologia di edifici che devono essere oggetto di dotazione, nonché l esatta cadenza temporale attraverso la quale è stata articolata la progressiva generalizzazione di tale obbligo. Il 3 c. dello stesso art. 6, con riferimento alle tipologie immobiliari per le quali era stato previsto l obbligo di dotazione, ha aggiunto l obbligo di allegazione della certificazione agli atti di trasferimento a titolo oneroso; tuttavia, tale obbligo di allegazione, risulta abrogato dalla disposizione contenuta nell art. 35 della legge n. 133/08, introdotta ad agosto In precedenza era previsto, per l obbligo di dotazione della certificazione energetica, un applicazione consistente in un attuazione immediata dell obbligo per gli immobili di nuova costruzione 1 e con riferimento a quelli che erano stati oggetto di interventi edilizi di ristrutturazione integrale o di demolizione e ricostruzione 2. Sino al 1 luglio 2009, per tutti gli altri edifici, era stato previsto un differimento con la definitiva applicazione a regime delle disposizioni, data a partire dalla quale l obbligo di dotazione è stato esteso a tutti gli edifici considerati sia nella loro interezza, sia in relazione anche alle singole unità immobiliari, con l unica clausola che si sia in presenza di un atto di trasferimento a titolo oneroso. 1 Considerati gli edifici realizzati con permesso di costruire richiesto, o con DIA presentata, in data successiva al giorno 8 ottobre Abilitati anch essi con provvedimenti richiesti in data successiva al giorno 8 ottobre 2005.

2 Il 3 c. della disposizione richiamata sanciva, inoltre, l obbligo di allegazione della certificazione energetica agli atti di trasferimento a titolo oneroso. Verosimilmente per offrire, a livello di legge statale, uno strumento di tutela rafforzato dell interesse generale legato alla certificazione energetica degli edifici. Infatti con tale documento viene messo a disposizione del titolare del bene o del suo utilizzatore-locatario un atto che permette di conoscere il rendimento energetico dell immobile in relazione all uso standard dello stesso, secondo la sua specifica destinazione urbanistica e di apportare eventuali miglioramenti per ottimizzarne l utilizzo in termini energetici. In particolare la Direttiva Comunitaria ha lasciato liberi gli Stati membri di prevedere le specifiche modalità attraverso le quali si intendesse assicurare il rispetto della tutela di tale interesse generale, facendo si che un obbligo di allegazione agli atti di trasferimento consenta un controllo specifico del rispetto di tali interessi. Come già evidenziato, nell agosto del 2008 si è provveduto, con la normativa nazionale, ad abrogare l obbligo di allegazione della certificazione energetica, cercando si semplificare gli atti, lasciando, però, che la tutela degli interessi promossi dalla Direttiva Comunitaria fosse unicamente collegata al rispetto dell obbligo di dotazione. 2. I limiti della normativa nazionale Il nuovo documento «certificazione energetica» per gli edifici ed il loro trasferimento di proprietà, ha distinto tra edifici di nuova costruzione, ai quali vengono assimilati quelli oggetto di rilevanti interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, e gli edifici esistenti. Per i nuovi edifici è previsto infatti un obbligo immediato di rilascio della certificazione energetica al momento della fine dei lavori; per gli altri un obbligo di dotazione solo a partire da date indicate dalla stessa normativa e subordinando, comunque, l osservanza al momento in cui l edificio viene ceduto/trasferito; Il precedente D.Lgs. n. 192/05, come modificato ed integrato dal successivo D.Lgs. n. 311/06, racchiudeva una fondamentale lacuna consistente nella mancanza, in alcune disposizioni di principio, di ordini attuativi e di dettaglio 3, determinanti per individuare gli esatti parametri cui il certificatore doveva attenersi nella redazione degli attestati di certificazione energetica. Questa peculiarità ha fatto si che fino all emanazione dei decreti attuativi e delle Linee Guida Nazionali, le norme preposte alla regolamentazione dell attestato di certificazione energetica non potessero ricevere applicazione. 3 I decreti attuativi e le cosiddette Linee Guida Nazionali.

3 Soltanto con il D.Lgs. 29 dicembre 2006 n è stata introdotta una documentazione suppletiva rispetto all attestato di certificazione energetica, denominato Attestato di Qualificazione Energetica (AQE). Quest ultimo sino all emanazione delle Linee Guida Nazionali e dei relativi Decreti Presidenziali Attuativi, prende le veci dell Attestato di Certificazione Energetica. La questione è rimasta sospesa sino al recente intervento del D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59 che ha determinato le metodologie di calcolo ed i criteri generali delle prestazioni energetiche degli edifici in relazione agli impianti termici e di produzione di acqua calda per scopi igienico-sanitari in essi installati. Infine, nel mese del Luglio 2009, sono stati firmati dal Ministro competente i relativi Decreti contenenti le Linee Guida Nazionali, in mancanza delle quali, per espressa previsione normativa, non era/è possibile pervenire ad una certificazione energetica degli edifici. 3. I cambiamenti conseguenti alle innovazioni apportate L aspetto più problematico appare il fatto che fintantoché non divengano operative le Linee Guida Nazionali, sebbene l obbligo di dotazione sia esteso a tutti gli edifici, continua a non riferirsi ad una vera e propria certificazione energetica, ma resta limitato all adozione di uno strumento, l attestato di qualificazione energetica, che manca delle capacità di classificare l immobile per le proprie capacità energetiche, indipendentemente dall età della loro realizzazione. Un altro aspetto da tenere presente è l assenza di una norma che preveda espressamente una sanzione in caso di mancato rispetto dell obbligo di dotazione. Appare difficile immaginare la forza che possa avere un obbligo senza alcuna previsione sanzionatoria nell ipotesi di mancato adempimento e quale necessità di rispetto inderogabile debba riconoscersi a tale obbligo qualora le parti del contratto ne concordino una deroga pattizia. Alcune osservazioni devono essere fatte. La norma che ha introdotto l obbligo di dotazione di certificazione energetica per l edificio, stabilisce che tra i documenti per poter utilizzare l immobile rientri anche, tra gli altri, l attestato di certificazione energetica che, ai sensi dell art c.c., deve necessariamente essere predisposto dal venditore per consentire all acquirente la piena utilizzabilità dell immobile acquistato. Inoltre, non dobbiamo dimenticare che l osservanza di un obbligo prescinde dall esistenza di una sanzione che ne colpisca l eventuale inadempimento, restando sostanzialmente la natura dell obbligo assolutamente immutata. 4 Pubblicato sulla G.U. del 1 febbraio 2007) entrato in vigore il giorno 2 febbraio 2007.

4 Da ultimo, lo stesso notaio ha formalmente l obbligo di controllare, ed anche ove ne permetta una deroga pattizia, rispetto agli obblighi di dotazione legalmente previsti, non esponendo comunque le parti ad alcuna conseguenza negativa e non violando alcuna norma imperativa, di ordine pubblico o di buon costume, e nonostante non si esponga ad alcuna responsabilità professionale, è altresì vero che il ricevimento di atti di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, non rispettosi degli obblighi di dotazione, potrebbe comportare una lesione indiretta dell interesse più generale connesso alla certificazione energetica. Ciò in pratica determinerebbe una violazione di interessi dell intera collettività garantiti proprio dal certificato energetico rilasciato. Si verifica infatti, non tanto una lesione di interessi privati, quanto di un insieme di meccanismi preposti alla tutela del più alto interesse dell intera collettività consistente nella garanzia di un patrimonio edilizio conforme con quei principi di tutela della salute e dell economia relativa al risparmio energetico che necessitano sempre più di attenzione e rispetto. A tal proposito, onora rilevare come, per sostenere lo sviluppo della certificazione energetica all atto di trasferimento a titolo oneroso, alcune regioni hanno introdotto apposite norme sanzionatorie, di natura amministrativa, per il caso di inottemperanza a tale obbligo 5. In conclusione, non appare condivisibile l opinione secondo la quale il controllo del rispetto di una disposizione che preveda l obbligo di dotazione della certificazione energetica possa sfuggire al ministero notarile in sede di rogito. Diversamente si determinerebbe una violazione del principio di diligenza professionale in funzione dell assicurazione della tutela di un interesse che eccede l interesse del singolo, allargandosi all intera collettività (salute). Ugualmente la situazione si verifica in riferimento ad immobili che ricadano sul territorio delle regioni che hanno introdotto norme sanzionatorie per il caso di mancato rispetto dell obbligo di allegazione. Ciò esporrebbe, infatti, il notaio ad una sicura responsabilità professionale, proprio a causa del fatto di aver ricevuto l atto senza palesare alle parti le conseguenze che possono derivare dalla mancata allegazione della certificazione energetica. 5 La L.R. Lombardia 29 giugno 2009 n. 10 ha introdotto, nell art. 27 della L.R. Lombardia 11 dicembre 2006 n. 24, il comma 17-quinquies che sancisce, a carico dell alienante a titolo oneroso che non ottemperi all obbligo di allegazione dell attestato di certificazione energetica al relativo atto di trasferimento, l irrogazione di una sanzione amministrativa che va da un minimo di euro 5.000,00 ad un massimo di euro ,00.

5 4. Nuove norme regionali in Toscana sulla certificazione energetica Il 18 marzo 2010 è entrato in vigore l articolo 23bis della legge regionale 39/2005 e il relativo regolamento regionale sulla Certificazione Energetica degli edifici (DPGR 25 febbraio 2010, n. 17/R). La nuova disciplina regionale in materia non modifica né le metodologie di calcolo per la certificazione, né l individuazione della figura del certificatore, rimanendo in vigore le norme statali (per le metodologie il DM 26 giugno 2009; per la figura del certificatore l allegato III al decreto legislativo 115/2008). Con l entrata in vigore del regolamento avremo: A) I casi in cui è obbligatorio dotare l immobile di un attestato di certificazione energetica ACE (art. 23-bis della lr 39/2005 e articoli 3 e 4 del regolamento). Rispetto a quanto già disposto dalle norme nazionali (Dlgs 192/2005, art. 6 e linee guida nazionali) vi sarà l obbligatorietà di acquisire l attestato di certificazione (detto ACE) anche nei seguenti casi: a) locazione di un immobile; b) ricostruzione a seguito di demolizione di immobili anche di superficie inferiore a 1000 mq; c) fabbricati isolati anche di superficie inferiore a 50 mq se comunque tale superficie arriva a 25 mq. Rimangono comunque esclusi, come previsto dalla normativa nazionale: i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; le tipologie di edifici escluse dal decreto ministeriale 26 giugno Inoltre permane l esclusione dagli obblighi dei fabbricati isolati ma solo se di superficie inferiore a 25 mq (mentre lo Stato esclude i fabbricati più piccoli di 50 mq). Rispetto alla normativa nazionale sono previsti altri due casi di esclusione: gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità, nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla demolizione e i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni. B) Attestato di qualificazione energetica AQE Il decreto legislativo 192/2005 (art. 8 comma 2) prevede anche un attestato di qualificazione energetica dell edificio così come realizzato (detto AQE), da inviare al Comune con la

6 dichiarazione di fine lavori. Quindi fino ad oggi in alcuni casi (per es. un nuovo edificio) è obbligatorio acquisire sia l ACE che questo AQE. La legge regionale stabilisce che l attestato di certificazione energetica tiene luogo dell attestato di qualificazione, e che viene presentato al Comune con la certificazione di fine lavori (certificazione prevista dall art. 86 della LR 1/2005). Quindi basterà presentare al Comune, allegato alla certificazione di fine lavori, l attestato di certificazione energetica. Si deve distinguere il caso in cui si deve certificare un immobile perché viene costruito o completamente ristrutturato, dal caso in cui lo si deve certificare per una vendita o una locazione. I) Per le certificazioni in occasione di lavori edilizi, prima dell inizio lavori va scelto un certificatore energetico. Infatti il regolamento regionale precisa che il nominativo del soggetto certificatore è indicato nella comunicazione di inizio lavori. Il progettista gira una copia del progetto al certificatore. In corso d opera il direttore dei lavori informa il certificatore sulle principali fasi di costruzione e lo stesso certificatore può fare ispezioni in cantiere. In attesa del varo da parte della Regione dell ACE come documento digitale, il certificatore redigerà l attestato in cartaceo in più originali, in modo che uno rimanga al committente e uno venga trasmesso al Comune insieme alla dichiarazione di fine lavori (prevista dall art. 86 della LR 1/2005). Infatti, al momento in cui il professionista provvede alla certificazione di fine lavori (ed eventuale agibilità/abitabilità) di cui all articolo 86 della l.r.1/2005, va trasmesso al Comune anche l ACE, e nel certificato di abitabilità/agibilità di cui al citato articolo 86 della L.R.1/2005 sarà fatta esplicita menzione dell attestato di certificazione. II) Per le certificazioni in occasione di compravendita/locazione il venditore/locatore incarica un certificatore energetico. In attesa dell approvazione da parte della Regione dell ACE come documento digitale, il certificatore, dopo aver fatto i controlli necessari, redigerà l attestato in cartaceo in più originali. Infatti uno lo consegna al committente e uno lo trasmette al Comune. Non sarà necessario allegare l ACE all atto di compravendita o locazione, ma, per confermare che l attestato è stato acquisito, gli estremi identificativi dell attestato

7 di certificazione energetica dovranno essere richiamati nel relativo atto di trasferimento o contratto di locazione. Bisogna distinguere fra gli obblighi di dotarsi dell attestato di certificazione a seguito di lavori edilizi e gli obblighi che invece derivano da un trasferimento di proprietà o locazione. Infatti, I) se l obbligo deriva da lavori edilizi (i casi di cui all art. 4 comma 1 del regolamento) il certificato di cui all articolo 86 della L.R. n. 1/2005, è inefficace a qualsiasi titolo qualora non sia presentato al Comune l attestato di certificazione energetica. II) in caso di trasferimento a titolo oneroso di immobile o di locazione, se non è possibile richiamare gli estremi dell attestato di certificazione energetica perché l unità immobiliare non è dotata dell ACE si dà luogo all automatica classificazione dell unità immobiliare nella classe G. Non scatta quindi in tal caso una sanzione amministrativa pecuniaria ma le parti prenderanno atto che si è persa un occasione per valorizzare l immobile attraverso l attestato di certificazione energetica. Dato che in mancanza di attestato di certificazione diviene automatica l attribuzione dell immobile alla classe G, classe più bassa, non servirà più l autodichiarazione (da parte del venditore/locatore) di pessima qualità energetica dell immobile (prevista dal paragrafo 9 delle linee guida), che ad oggi può sostituire l ACE per gli immobili con pessime qualità energetiche. C) Gli obblighi di trasmissione dell ACE alla Pubblica Amministrazione. Il DM 26 giugno 2009 prevede che sia trasmessa alla Regione copia dell attestato di certificazione energetica entro i 15 giorni successivi alla consegna al richiedente dell ACE, a cura del certificatore. Tale obbligo in questa prima fase rimane (vedi art. 26 del regolamento). A partire all entrata in vigore del regolamento, oltre alla trasmissione alla Regione di una copia dell attestato, scatta un ulteriore obbligo di trasmissione: quando viene redatto un ACE dovrà essere firmato almeno in due originali, perché oltre a quello consegnato al richiedente un altro dei due originali dovrà essere trasmesso al Comune di competenza. Vi sono due casi: a) se l ACE è prodotto a seguito di lavori edilizi, un originale dell attestato sarà trasmesso al Comune insieme al certificato di cui all art. 86 della L 1/2005; b) se l ACE è

8 prodotto ai fini di una compravendita o di una locazione, un originale dell attestato, firmato dal certificatore, sarà trasmesso senza indugio (dal certificatore o dal proprietario stesso) al Comune. D) La vigilanza del Comune. Competenti a vigilare sulla attività di certificazione energetica e sugli attestati prodotti sono i Comuni ai sensi dell art. 3ter della L.R. 39/2005 e dell art. 12 del regolamento. L art. 12 del regolamento su richiamato prevede: Vigilanza e verifiche sugli attestati di certificazione energetica (articolo 3 ter e articolo 23 sexies 39/2005) 1. Ai sensi dell articolo 3 ter, comma 2, lettera g) della l.r. 39/2005, i comuni svolgono attività di vigilanza sugli attestati di certificazione energetica rilasciati dai soggetti certificatori. A tal fine effettuano verifiche sulla regolarità, la completezza e la veridicità delle attestazioni energetiche ricevute, attraverso il metodo a campione, determinato secondo la modalità di cui al comma Il campione su cui effettuare le verifiche è scelto, mediante sorteggio, nella misura complessiva del 4 per cento degli attestati di certificazione energetica presentati nell anno solare precedente. Detto campione è scelto nella misura del 2 per cento tra gli attestati relativi ad edifici di classe energetica globale non inferiore alla classe A; nella misura del restante 2 per cento tra gli attestati relativi ad edifici di classe energetica globale inferiore alla classe A. 3. Le verifiche comprendono: a) l accertamento documentale; b) le valutazioni di congruità e coerenza dei dati di progetto o di diagnosi con la metodologia di calcolo individuata nel presente regolamento ed i risultati espressi; c) eventuali richieste di chiarimenti ai soggetti certificatori o ai direttori dei lavori interessati. 4. Per l esercizio dell attività di vigilanza e verifica i comuni possono effettuare anche accertamenti e ispezioni negli edifici, avvalendosi, ove necessario, dei metodi e delle tecniche idonee a rilevare la prestazione energetica degli edifici medesimi. 5. I comuni possono effettuare verifiche sugli attestati di certificazione energetica su richiesta di acquirenti o locatari di edifici. Il costo di dette verifiche è a carico dei soggetti richiedenti. Casi di obbligo e di esclusione che valgono in Toscana dal 18 marzo 2010: In applicazione degli articoli 3 e 4 del regolamento regionale, l attestato di certificazione energetica è obbligatorio per: a) gli edifici di nuova costruzione; b) gli edifici oggetto di interventi di ricostruzione a seguito di demolizione;

9 c) gli edifici esistenti di superficie utile lorda superiore a mille metri quadrati, oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano l intera struttura; d) gli immobili oggetto di atti di trasferimento a titolo oneroso (compravendita e similari); e) gli immobili oggetto di contratto di locazione. Sono però esclusi dagli obblighi di cui sopra le seguenti tipologie di immobili: a) i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; b) i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni; c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a venticinque metri quadrati; d) gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla demolizione; e) gli edifici esclusi dalle linee guida nazionali (come box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. di questi non si fa la certificazione se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell isolamento termico). Avv. Alessandro Tarducci Dott.ssa Alice Fanfani (Studio Legale CNTTV)