IL RECUPERO DEL CREDITO CONTRO IL CONDOMINIO. Cass. Civ. 9148/2008 e Riforma. non c è (era) più solidarietà, casi pratici e privacy

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1 IL RECUPERO DEL CREDITO CONTRO IL CONDOMINIO Cass. Civ. 9148/2008 e Riforma del Condominio L. 220/2012 non c è (era) più solidarietà, casi pratici e privacy Verona, Corso ANACI 2013/14

2 Il recupero del credito contro il condominio Cosa succedeva prima della Cass. Civ. 9148/2008? CRITERIO DELLA SOLIDARIETA DEI DEBITI CONDOMINIALI

3 La solidarietà in concreto Ultima sentenza prima della rivoluzione Cass. Civ /2005 Il patto di divisione della spesa per l'esecuzione di lavori in appalto concluso tra più condomini, attendendo al rapporto interno tra gli stessi, non è opponibile all'appaltatore, ancorchè condomino, atteso che l'obbligazione di pagamento del corrispettivo di lavori conferiti in appalto da più committenti ha natura di obbligazione solidale, ai sensi dell'art cod. civ.

4 La solidarietà in concreto Il caso: l impresa edile che ha effettuato la sostituzione della copertura condominiale vanta un credito di euro ,00 verso il condominio - L impresa ottiene dal Tribunale un decreto ingiuntivo di euro spese legali contro il condominio in persona dell amministratore

5 La procedura esecutiva Impresa edile Decreto ingiuntivo contro il condominio Varie possibilità di esecuzione: Pignoramento c/o terzi: Conto corrente condominiale Pignoramento per l intero importo ( euro) contro UN solo condomino che paga per tutti e poi si rivale sugli altri

6 Cosa doveva fare l amministratore? L amministratore convocava immediatamente un assemblea straordinaria per deliberare in ordine ad un eventuale giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo - Se delibera positiva: amministratore dava incarico al legale di procedere all opposizione

7 La situazione ADESSO: Il recupero del credito contro il condominio dopo la rivoluzione Cass. Civ. 9148/2008: CRITERIO DELLA PARZIARIETA DEI DEBITI CONDOMINIALI (ogni condomino risponde solo proquota e non piu per l intero)

8 DEBITI CONDOMINIALI Solidarietà o parziarietà? Cass. Civ. SS.UU. n. 9148/2008: In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod.civ. per le obbligazioni ereditarie.

9 La procedura esecutiva adesso Impresa edile Decreto ingiuntivo contro il condominio Varie possibilità di esecuzione: Pignoramento c/o terzi: Pignoramento Pignoramento Pignoramento Conto corrente condominiale PRO QUOTA Al condomino 1 PRO QUOTA Al condomino 2 PRO QUOTA Al condomino 3 ecc..

10 La procedura esecutiva Un esempio

11 I problemi da risolvere Il creditore (impresa edile che ha rifatto il tetto) per agire pro quota contro i singoli condomini non conosce: 1. I millesimi di proprietà dei singoli condomini 2. Se è stata approvata ed in che misura la ripartizione della spesa straordinaria 3. Se e quali condomini siano morosi rispetto a tale spesa straordinaria IL CREDITORE DEVE CHIEDERE TALI INFORMAZIONI ALL AMMINISTRATORE. E LA PRIVACY? E TENUTO L AMMINISTRATORE A FORNIRE TALI INDICAZIONI?

12 La posizione del Garante Privacy Nota ad ANACI del Testo disponibile su trattamento di dati personali riferiti ai singoli condomini può essere effettuato dai fornitori di beni e servizi condominiali in assenza del consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi derivanti da un contratto stipulato dai partecipanti alla compagine condominiale, ancorchè di regola tramite l amministratore, ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria. L amministratore quindi non commette alcuna violazione del Codice Privacy comunicando tali dati ai creditori.

13 Cosa succede con la Riforma? Il Nuovo art. 63 disp. att. c.c. reintroduce la solidarietà limitata ed in via sussidiaria...i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l escussione degli altri condomini. Quanto alla comunicazione dei dati l art. 63 disp.att. c.c. prevede ora espressamente che l amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi. L amministratore quindi non commette alcuna violazione del Codice Privacy comunicando tali dati ai creditori.

14 L esempio concreto L amministratore quindi comunica al creditore che ha ottenuto un titolo contro il condominio (Decreto ingiuntivo o sentenza): a) I millesimi di proprietà dei singoli condomini b) La ripartizione della spesa straordinaria c) Quali siano morosi rispetto a tale spesa straordinaria d) Specificare se l assemblea di approvazione della spesa è stata impugnata o d) Specificare se l assemblea di approvazione della spesa è stata impugnata o può ancora essere impugnata

15 Gli obblighi dell amministratore a) Versare al creditore le somme corrisposte per spese straordinarie dai singoli; b) Convocare assemblea per deliberare sulla eventuale opposizione a Decreto Ingiuntivo; c) Permettere ai condomini che hanno già pagato la loro quota di formalizzare il dissenso alla lite ex art c.c.

16 Il creditore A questo punto il creditore agisce in via esecutiva contro - T. Squarzoni per euro 4.500,00 - M. Carcereri per euro ,00

17 Una questione complessa Il condominio infatti è così edificato: Tetto rifatto Squarzoni Voi Carcereri

18 Una questione complessa La delibera che ha ripartito la spesa viene quindi annullata, Carcereri non deve pagare. E adesso? Una possibile soluzione.

19 Le responsabilità dell amministratore Quindi ora l amministratore assume rilevanti responsabilità in ordine: a) Sottoscrizione del contratto d appalto in base a valida delibera; b) Corresponsione al creditore delle somme versate dai singoli condomini; c) Comunicazione al creditore di millesimi, condomini morosi e riparto spese + eventuali impugnazioni alla delibera di approvazione del riparto; d) Convocazione di assemblea per deliberare su eventuale opposizione al DI;

20 IL RECUPERO DEL CREDITO DEL TERZO CONTRO -CONDOMINI MOROSI -CONDOMINI SOLVENTI

21 IL RECUPERO DEL CREDITO CONTRO I CONDOMINI MOROSI Problema: La notifica del titolo al condominio è sufficiente per eseguire il titolo pro quota contro il singolo condomino? Cass. Civ. 177/2012 e Trib. Napoli : è sufficiente la notifica del titolo al condominio anche per agire contro il singolo condomino pro quota contrarie Cass. Civ. 1289/2012 e 23693/2011: serve autonomo titolo contro il singolo condomino. In ogni caso serve comunque la notifica dell ingiunzione (oltre che del precetto) anche al condomino poiché l amministratore non rappresenterebbe i condomini

22 IL RECUPERO DEL CREDITO CONTRO I CONDOMINI MOROSI 2 Problema: l azione del terzo contro il moroso è un azione surrogatoria ex art c.c.? Se così fosse, occorrerebbe attendere la certificazione dell inerzia del condominio nel recupero delle spese condominiali contro il moroso (sei mesi dalla chiusura del rendiconto). Rischio di doppia esecuzione (condominio e terzo creditore) per il medesimo titolo.

23 IL RECUPERO DEL CREDITO CONTRO I CONDOMINI SOLVENTI Art. 63, II comma disp.att.cc: I creditori non possono agire contro gli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l escussione degli altri condomini - Beneficium excussionis Presupposto dell azione contro i condomini solventi è il mancato soddisfacimento contro i morosi. Dovere di diligenza del creditore nell azione esecutiva. - 1) Quando termina l escussione del condomino moroso? - 2) Principio della doppia parziarietà

24 IL RECUPERO DEL CREDITO CONTRO I CONDOMINI SOLVENTI 1) Quando termina l escussione del condomino moroso? Cassazione civile, sez. IV, lavoro 03 marzo 2011 L'esito negativo del pignoramento presso terzi dei diritti di una società in nome collettivo è inidoneo a far ritenere certa l'incapienza del patrimonio societario, potendo la società disporre di altri beni sufficienti a garantire il soddisfacimento del credito, e non giustifica l'esecuzione nei confronti del socio che gode del "beneficium excussionis" ex art cod. civ..

25 IL RECUPERO DEL CREDITO CONTRO I CONDOMINI SOLVENTI 2) Principio della doppia parziarietà Il condomino solvente, può venire escusso solo nei limiti della quota del condomino moroso e non per l intero credito del creditore

26 UNA POSSIBILE ATTENUAZIONE PER CREDITI DA OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA ED INNOVAZIONI Nuovo art n. 4 c.c. L assemblea dei condomini provvede: n.4 alle opere di manutenzione straordinaria ed alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori. Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (Novità DL 145/2013)

27 FATE ATTENZIONE: IL CREDITORE DEI CONDOMINI POTRESTE ESSERE VOI!!!

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