NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Messina Evoluzione delle compravendite
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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo M E S S I N A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Numero di compravendite Settore residenziale Settore non residenziale (1) 3. II sem.. I sem II sem I sem Var.% ann. 19,1 -,7 -,3 -,,9-3, -,1 5,9 5, (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Numero di compravendite II sem. 1 I sem II sem I sem Var.% ann. -3,,9 -, -, -, -, -17,9 9,5, Il mercato immobiliare di nel suo complesso mostra ancora segni di debolezza, nonostante alcuni segnali positivi, primo fra tutti l aumento delle compravendite, sebbene su livelli molto distanti dai volumi pre-crisi. Per quanto riguarda gli immobili residenziali, l andamento positivo delle transazioni si riflette sulle aspettative di realizzo da parte dei proprietari, con una tendenziale riduzione del divario tra il prezzo richiesto e quello effettivo, e sulla riduzione dei tempi di vendita. Continua, invece, l effetto repricing, che risulta più consistente per le abitazioni usate periferiche, rispetto al nuovo, segno di una domanda debole e sempre più selettiva, fortemente condizionata dall erogazione dei mutui. Rispetto alle città intermedie esaminate, infatti, si caratterizza per una minore propensione ad accedere al mercato delle compravendite rispetto all affitto, anche a causa delle problematiche legate all accesso ai canali di finanziamento. Sul fronte della locazione, l andamento non si discosta molto dal segmento delle compravendite. La variazione dei canoni è negativa, mantenendosi al di sopra del valore medio delle città intermedie, senza produrre significativi effetti sui tempi di locazione e sui rendimenti medi, che si mantengono stabili. Il segmento degli immobili d impresa continua a scontare gli effetti della contrazione delle attività economiche, presentando segnali di debolezza a causa di una domanda ancora insufficiente, non in grado di assorbire tutto lo stock immesso sul mercato. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 5
2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Figura Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 7 = ) N.I. - 7 = N.I. - 7 = Abitazioni Uffici 7 Negozi 9 Abitazioni Uffici Negozi La lieve ripresa delle compravendite, circoscritta ad un numero limitato di immobili, pur producendo effetti positivi sul rallentamento del repricing, è infatti ancora debole per produrre effetti strutturali. Al di là della situazione economica e produttiva del territorio, emerge come gli elementi di preoccupazione provengano essenzialmente da una persistente debolezza della domanda, a causa dei problemi legati alla liquidità, sia nel comparto residenziale che in quello corporate, e da un graduale aumento della mole d offerta, che tende a sbilanciare il mercato. Per il vi è un atteggiamento di maggiore prudenza da parte degli operatori nel formulare previsioni, soprattutto dal lato vendita. Infatti, anche nel comparto residenziale gli operatori sono più prudenti rispetto allo scorso anno in merito alle previsioni sulle compravendite, indicando un recupero dei contratti di locazione. Sul fronte degli immobili d impresa, gli operatori continuano ad essere molto cauti, sia sul fronte delle vendite che degli affitti, in tutti e i tre comparti analizzati. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio ) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Zone ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro.37-1, 1.9-1,1 7-3,5, Periferia , 1.5-3,9 51 -,7 5, Media urbana 1. -1, , 57-3,, Media città.1-1, , 7-1, 5,
3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi 9,, 3, 3,5 7 9 Tempo di vendita Tempo di locazione Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % 7 9 Anche nel le compravendite residenziali di segnano un lieve aumento (+5%), confermando il trend già registrato nel, ma mantenendosi comunque su livelli ancora molto distanti dai valori pre-crisi (-5% rispetto ai volumi del 7). La domanda continua ad essere debole, condizionata dall erogazione dei mutui e non sufficiente a sostenere una ripresa dei valori di mercato. Ciò si riflette in una flessione dei prezzi, particolarmente evidente per le abitazioni usate (-3%, rispetto a -1,% dell anno precedente), scontando le difficoltà di assorbimento di un offerta sempre più consistente. A livello localizzativo, la riduzione dei prezzi risulta più consistente per le abitazioni periferiche rispetto al centro città, a causa degli effetti di una domanda sempre più selettiva. Il segmento delle abitazioni nuove, invece, osserva un repricing più contenuto rispetto agli anni precedenti (-1,3%). In media i prezzi delle abitazioni si attestano su valori pari a 1. /mq per le abitazioni nuove e a 1.19 /mq per quelle usate, tornando alle quotazioni nominali di circa dieci anni fa. L andamento di segno positivo delle transazioni inizia a riflettersi anche sulle aspettative di realizzo da parte dei proprietari, segno di una minore rigidità dell offerta a rivedere i prezzi al ribasso. Infatti, lo sconto concesso in fase di compravendita sul prezzo iniziale risulta sostanzialmente in linea con il dato medio delle città intermedie, anche se con forti differenze tra i segmenti dell usato (1%) e del nuovo (,5%). Al contempo, si segnala una tendenziale diminuzione dei tempi medi di vendita (7 mesi per il nuovo e per l usato), che rimangono comunque distanti dai valori del periodo pre-crisi. Il mercato della locazione si mantiene piuttosto stabile rispetto all anno precedente. L eccesso di offerta rispetto alla domanda continua a produrre una flessione media dei canoni intorno al 3% su base annua, mentre la redditività media da locazione (,%) rimane invariata per il terzo anno consecutivo. 7
4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio ) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 77,5 71, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione (%) 5, 7, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto (%) 1,, Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (%) 5, 51, Figura 5 Tipologie contrattuali delle locazioni di abitazioni (distribuzione %) Rispetto al dato medio delle città intermedie, il mercato residenziale di si caratterizza per un minor,3%,% ricorso alle compravendite in favore degli Libero affitti. Ciò potrebbe dipendere anche mercato dalle problematiche legate all accesso ai Canone concordato canali di finanziamento, visto che il Uso mercato delle compravendite risulta temporaneo particolarmente condizionato Altro 3,% dall accesso al credito: il 77,5% di esse, 3,% infatti, è finanziato tramite mutuo (che copre, in media, il 5% del valore dell abitazione). Per quanto riguarda gli affitti, si assiste ad un importante aumento dei contratti a canone concordato, passati dal % del all attuale 3%. Ciò è dovuto verosimilmente all alleggerimento fiscale introdotto a marzo, che prevede per gli affitti un cambiamento di aliquote e, in particolar modo per gli affitti a canone concordato, l introduzione della cedolare secca con aliquota al %. Mercato dei box o garage Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio ) Zone ( ) ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro.57-3,.3 -,,9 Periferia.171-1, , 9,9 Media urbana.93 -, 1.5 -,7 9,5 Media città 3.5 -, ,5 5,
5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Figura Box o garage Tempi medi Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 7,5 7,, %, 7 9 Tempo di vendita Tempo di locazione 7 9 Il mercato dei box e garage riflette i segnali di debolezza del mercato immobiliare, segnando una flessione annua dei prezzi pari a -,%, di maggiore intensità rispetto all anno precedente. Continuano ad allungarsi i tempi di vendita, che raggiungono quota 7,5 mesi, mentre lo sconto concesso in fase di compravendita tende a diminuire lievemente, risultando pari al %. Sul versante della locazione, i canoni rimangono stabili (-,7%), mentre i rendimenti lordi annui persistono su livelli molto sostenuti (9,5%), nettamente i più alti delle città monitorate. Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio ) Zone ( /mq) ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro.17-3,7 -,9 3,9 Periferia terziaria 1.7-1,1 3-1,, Periferia 1. -1,9 5 -,3, Media urbana ,1 -,7, Media città ,1-1,7,9 Sul fronte direzionale, si assiste nel a una lieve ripresa delle compravendite, che si mantengono comunque su livelli molto esigui (nell ordine delle unità). In considerazione di tali dinamiche, si assiste a un ulteriore flessione dei prezzi di vendita (-,1%), seppur in misura minore rispetto ai tre anni precedenti, riavvicinando i prezzi di riserva sia della domanda che dell offerta, con la necessità di minori sconti applicati (dell ordine del 1,5%). 9
6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Figura Figura 9 Uffici Tempi medi Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%),,5,5 % 7,5 7 9 Tempo di vendita Tempo di locazione 7 9 I tempi medi di vendita rimangono elevati, pari a,5 mesi in media, ben distanti dalla situazione pre-crisi. Sul versante degli affitti, i canoni continuano a diminuire, seppure con una flessione meno intensa rispetto agli anni precedenti (-,7%), che si riflette su un ridimensionamento dei tempi di affitto (,5 mesi). I rendimenti potenziali lordi annui, in lieve crescita, si portano al,%, valore che non si registrava dal 7. Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio ) Zone ( /mq) ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 3. -, 35-1,9,9 Periferia 1.5 -,5 1 -,5 7, Media urbana. -,5-1,1 7,3 Media città.1 -,3-1,9 7, Non dissimile da quanto segnalato a proposito del settore direzionale è risultato l andamento di quello commerciale, condizionato da una domanda debole e da un offerta in crescita, sia per quanto riguarda la compravendita che la locazione. In questo contesto, però, si segnala una leggera ripresa dell attività transattiva (arrivando a contare oltre 9 compravendite), con un rallentamento del repricing, riportandosi in linea con le città intermedie.
7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Figura Negozi Tempi medi Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%),,,5,5 % 7 9 Tempo di vendita Tempo di locazione 7 9 Non vi sono, invece, effetti positivi sui tempi di vendita e sul divario applicato in sede di compravendita, che si mantengono invariati rispetto all anno precedente. Anche il segmento locativo non registra significativi cambiamenti rispetti agli anni precedenti: continua la contrazione dei contratti e i canoni segnano un ulteriore flessione (-1,1%), seppur di minore intensità rispetto agli anni precedenti, con tempi di locazione stabili. I rendimenti lordi annui aumentano per il quarto anno consecutivo (7,3%), mantenendosi in linea con la media delle città. Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi,5, Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 9,5 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio ) 9,5 1. Variazione annuale (%) -1, Rendimento da locazione (%),3 Capannoni usati 7 9 Tempo di vendita Tempo di locazione Prezzo medio ( /mq) 731 Variazione annuale (%) -,1 Rendimento da locazione (%), Nel comparto degli immobili produttivi non si intravedono sensibili segnali di miglioramento, né sul versante della vendita, né su quello della locazione, che si traducono in una flessione nel corso del della già debole attività transattiva. A fronte di una domanda rarefatta e poco significativa, l offerta si è ritirata dal mercato e la ripresa non è incoraggiata neanche dal perdurante calo dei valori, sebbene meno intenso rispetto alla scorsa rilevazione. 1
8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo La dinamica dei prezzi continua ad essere decrescente, seppur con un intensità minore rispetto allo scorso anno, anche a causa della difficoltà di assorbire i capannoni dismessi del territorio, con tempi medi di vendita di mesi, in linea con i due anni precedenti. Nonostante la flessione dei prezzi sia stata significativa negli ultimi anni, il divario tra il prezzo richiesto ed effettivo continua ad aumentare, mantenendosi intorno al %, segno di una maggiore necessità da parte dell offerta di dismettere gli immobili. I canoni di locazione si mantengono sostanzialmente invariati, così come i tempi medi di locazione (9,5 mesi). L andamento di prezzi e canoni non ha sostanzialmente modificato i rendimenti lordi da locazione, che rimangono i più alti delle città intermedie.
M E S S I N A. Nomisma 127 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2015 1
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