TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO SEZIONE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA DELL ALLOGGIO E RELATIVO

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1 TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO SEZIONE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. R.G.E. 566/2009 RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA DELL ALLOGGIO E RELATIVO GARAGE OGGETTO DI ESECUZIONE IN COMUNE DI VILLORBA VIA ROMA N. 96/5. ---===O===--- PERIZIA DI STIMA DESCRIZIONE CATASTALE DELLE UNITA IMMOBILIARI Agenzia del Territorio di Treviso Catasto dei fabbricati Comune di Villorba, Cod. Mo48, Sezione B, Foglio 4, - particella 691 sub 81 e sub 82 graffati, Via Roma, piano T-1, cat. A/2, classe 1, Vani 4, Rendita Euro 320,20 (planimetria allegato 1); - particella 691 sub 59, Via Roma, piano S, cat. C/6, classe 2, Mq. 33, Rendita Euro 61,35 (planimetria allegato 2). CONFINI L alloggio confina con i sub 79, 80 e 42 dello stesso mappale 691; l interrato confina con i sub 56, 43 e 44 dello stesso mappale 691. Salvo altri o diversi. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di unità abitativa a tre piani, porzione di 1

2 fabbricato a schiera in Villorba, Via Roma n. 96/5. Il piano terra è composto da soggiorno-pranzo di mq. 28,60 circa netti di calpestio; il piano primo da due camere aventi rispettivamente una superficie netta di mq. 14,00 e mq. 10,60 circa, da bagno di mq. 3,90 circa e disimpegno di mq. 1,00 circa e da n. 2 terrazze di complessivi mq. 2,60; il piano interrato da magazzino di mq. 13,90 circa, da w.c. doccia di mq. 3,50 circa, da altro locale di mq. 13,20 circa, da sottoscala - disimpegno di mq. 4,50 circa. Tale alloggio gode inoltre di un area scoperta esclusiva di mq. 59,50 e di un posto auto esterno su area comune. Lo stato di conservazione e manutenzione è scadente. In particolare l impiantistica è bisognosa di revisione e manutenzione con sostituzione di alcuni elementi (radiatore bagno e caldaia, interruttori e prese), gli infissi necessitano di carteggiatura, verniciatura e sostituzione di parte della ferramenta, i pavimenti in parchetti di legno di rovere devono essere levigati e verniciati.(inoltre vi è traccia sul soffitto dell ingresso di bagnatura, probabilmente dovuta a rottura di una tubazione e di muffa sulle pareti e soffitti che dovrà essere eliminata con preventivo trattamento e successiva tinteggiatura. Il garage, a seguito delle modifiche distributive 2

3 eseguite nel piano interrato, non è adatto al ricovero di autovetture per insufficiente lunghezza. La superficie commerciale del bene, calcolata ai fini della determinazione del valore, è di arrotondati mq 106,70, calcolati sulla base della norma UNI PREVISIONI DI P.R.G. L immobile oggetto di stima è inserito in una zona classificata dal vigente P.R.G. Z.T.O. C1. Tale classificazione è confermata dal Piano degli Interventi adottato con Delibera di Consiglio Comunale del Non vi è alcuna possibilità di ampliamento, ma solo interventi di restauro e ristrutturazione, manutenzione ordinaria e straordinaria e cambio di destinazione d uso. LEGGE 47/85 E SUCCESSIVE MODIFICHE ED INTEGRAZIONI L immobile è stato realizzato a seguito del rilascio da parte del Comune di Villorba di concessione edilizia n. 172 datata e successiva variante in data n E stato inoltre rilasciato il certificato di abitabilità allegato 9 in data recante il n Dalla verifica effettuata l unità abitativa risulta presentare delle difformità. 3

4 In particolare il piano interrato è stato suddiviso in tre locali mentre il progetto di cui alle succitate concessioni ne prevedeva uno soltanto, a destinazione garage per due autovetture. Inoltre, per quanto riguarda il prospetto est, risulta posto nella parete esterna del vano scala un infisso di fattura e dimensione diverse da quelle previste in progetto. E pertanto necessaria la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria per variazione prospettica e diversa distribuzione dei locali del piano interrato se parte acquirente decide di mantenerla. Il costo della sanatoria è quantificato in 2.516, oltre ad accessori di legge, di cui 516,00 per oblazione ed 2.000,00 per spese tecniche (pratica amministrativa e catastale). Di tale costo lo scrivente ne tiene conto nella successiva formulazione del valore di stima. ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA l immobile risulta privo di certificazione energetica. Come indicato nel paragrafo precedente, il Condominio è stato edificato a cavallo tra gli anni 1993 e 1996 e l esame dell intero edificio non ha evidenziato l esecuzione di interventi volti ad un ulteriore contenimento del consumo energetico oltre a quello 4

5 indicato nella relazione di cui alla Legge 10. Pertanto, sulla base degli anni di costruzione e fatto salvo diverso risultato emergente da puntuali verifiche, lo scrivente ritiene che la classe energetica attribuibile sia E con consumo a 120 kwh/m 2 a. SERVITU L immobile non è gravato da servitù. VERIFICA SULL ESISTENZA DI EVENTUALI CONTRATTI DI LOCAZIONE E USO DELL IMMOBILE Alla data del sopralluogo l immobile risultava utilizzato da due degli esecutati. SPESE CONDOMINIALI Lo studio di amministrazione ha fornito allo scrivente, con mail , la situazione contabile a tale data. Dalla lettura di tale resoconto emergono i seguenti debiti: - insoluto al ,40; - anno ,08; - anno ,54. Il debito complessivo ammonta ad 1.832,02. DIVISIBILITA DEL BENE Non vi è necessità di verificare la divisibilità del bene in quanto oggetto di esecuzione per l intero. CRITERI E VALORI DI STIMA 5

6 Nell accingersi ad esprimere il più probabile valore di stima del bene in questione, il sottoscritto crede opportuno riportare alcune considerazioni. Esistono due possibili metodi di stima, quello per calcolo analitico e quello sintetico; lo scrivente ritiene però che ogni metodo, derivando sempre da parametri che scaturiscono dal giudizio soggettivo del perito estimatore, venga in definitiva ad esaurirsi nel metodo sintetico. A dimostrazione di ciò va ricordato che il valore di un bene è sempre influenzato dalle situazioni del mercato (naturalmente in un regime di libero mercato)e di tali situazioni, spesso complesse, il perito deve necessariamente tenere conto per esprimere un giudizio di stima che corrisponda al più probabile valore di commercializzazione del bene stimato. Effettuate le dovute verifiche sull andamento del mercato immobiliare e sull esistenza di eventuali compravendite in zona di immobili simili, considerata l attuale difficilissima situazione del mercato immobiliare, lo stato di mediocre-cattiva conservazione del bene, i costi per le necessarie opere di manutenzione ordinaria e straordinaria citate nel paragrafo DESCRIZIONE DEL BENE, l ubicazione, il contesto, la vetustà ed ogni altro influente elemento, 6

7 lo scrivente stima il bene, al netto dei costi per la sanatoria e la variazione catastale (se si mantiene l attuale distribuzione dei locali al piano interrato), come segue: - Superficie commerciale mq 106,70x 800,00 al mq VALORE DI STIMA ARROTONDATO ,00 (Diconsi Euro ottantacinquemila/00). 7

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