MINI-GUIDA ALL INVESTIMENTO IMMOBILIARE

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1 MINI-GUIDA ALL INVESTIMENTO IMMOBILIARE L analisi fondamentale dell investimento immobiliare

2 PREFAZIONE In un momento in cui il mercato immobiliare riveste un ruolo di primaria importanza per il rilancio dell economia globale, diviene cruciale l analisi delle forze che agiscono sul settore per comprendere i legami con l economia reale e per indirizzare le strategie di investimento alla luce dell evoluzione del ciclo economico in atto. Nella composizione di un portafoglio di investimenti di un grande operatore istituzionale, così come nella conduzione di una trattativa finalizzata a una compravendita immobiliare, diventa nodale capire quali possano essere gli impatti sul valore complessivo indotti dall operazione in esame. E non è esercizio facile: il valore degli immobili fluttua in modo significativo anche in Europa Continentale, e la sua correlazione con altre asset class, una volta largamente prevedibile, è oggi circondata da un alea di grande incertezza. Un argomento finora solo sfiorato, ma dal crescente rilievo e legato agli aspetti di materia geograficolocalizzativa. Nei processi decisionali è necessario evitare la tentazione di farsi influenzare solo dall andamento del mercato immobiliare in generale, prescindendo fra l altro dall analisi del singolo ciclo di vita economico strettamente connesso alla realtà locale, unica nel suo contesto economico e culturale. Ai fini di una corretta interpretazione degli indicatori immobiliari a sostegno delle proprie scelte di investimento, è dunque fondamentale la completa comprensione del loro andamento non solo nel tempo e per tipologia, ma anche per area geografica.

3 INTRODUZIONE In un mondo che sembra sottoposto a una rivoluzione continua, il valore degli immobili, almeno in certi Paesi, pareva essere un punto fermo. Se sovrapponiamo l andamento di un indice del mercato azionario supponiamo l S&P 500 negli Stati Uniti e l indice dell andamento dei prezzi immobiliari espresso dal Case-Shiller negli anni che precedono il 2006, ci colpisce immediatamente la relativa stabilità del secondo, rispetto alla volatilità del primo. D altra parte si sa, il mattone (e il suo valore) non tradiscono mai. Questo luogo comune, ritenuto dai più una certezza nel settore degli investimenti, almeno fino allo scoppio della crisi immobiliare (e dei subprime) negli USA, è ora oggetto di attente analisi, alla stregua di qualsiasi altro tipo di investimento mobiliare! L introduzione del principio del Fair Value nella valutazione dei titoli mobiliari ( =Valore equo o di mercato, anziché al costo o prezzo pagato) impone quindi analoghi strumenti d analisi per stimare l effettivo valore patrimoniale dell investimento immobiliare, al fine di poter valutare correttamente i rischi di altre bolle speculative.

4 L investimento immobiliare: mercato, valutazione, rischio La rilevanza del settore immobiliare sull economia mondiale era già apparsa in maniera evidente durante la crisi dell inizio degli anni Novanta. In molti Paesi un improvviso aumento della disoccupazione e un rialzo nei tassi di interesse sui mutui, aveva costretto numerose famiglie a vendere gli immobili, con un effetto negativo sull intero sistema economico, a iniziare dalle banche. Un effetto non meno rilevante, che si è mantenuto per buona parte del decennio, è stata la riduzione nei consumi delle famiglie, fortemente legati al livello del prezzo delle abitazioni. Effetti analoghi si sono verificati anche nel settore degli immobili commerciali. L attuale situazione economica a livello globale, iniziata con la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti e propagatasi nel resto delle economie, mostra che tali eventi purtroppo non fanno parte soltanto del passato. Un eccesso di indebitamento a fronte di fondamentali non più solidi ha condotto nuovamente a una crisi che, sebbene non in via prevalente, vede il settore immobiliare fortemente coinvolto: emerge chiaramente la necessità di operare, in un settore che rappresenta circa un terzo della ricchezza mondiale, con strumenti adeguati e con una piena conoscenza del funzionamento del mercato. Le forti contrazioni di valori di altre asset class all inizio degli anni Duemila (in particolare sui mercati borsistici) hanno anche evidenziato l esigenza di allocare una parte della ricchezza all immobiliare per diversificare il patrimonio: molti operatori sui mercati immobiliari (in particolare le banche, gli investitori istituzionali e le società di consulenza) riconoscono sempre più l esigenza di approfonditi studi e analisi sugli investimenti e sui mercati immobiliari. Negli ultimi venti anni lo sviluppo di tali studi rispecchia la presa di coscienza dell importanza del settore e contribuisce notevolmente a una migliore trasparenza dei mercati.

5 Rendimento e rischio di un investimento immobiliare Spesso l attenzione dell investitore si focalizza sul rendimento di un investimento immobiliare, cioè sul ritorno economico di un investimento in funzione del prezzo di acquisto dell immobile e dei flussi di cassa da esso generati. Non bisogna dimenticare però che i concetti di rendimento e di rischio sono indissolubilmente connessi, per cui la valutazione del rischio di un investimento immobiliare è fondamentale. Intanto bisogna dire che il rendimento di un investimento immobiliare interessa aspetti diversi, riguardanti nel contempo gli obiettivi perseguiti e soprattutto i metodi di calcolo utilizzati. I rendimenti previsionali attesi permettono di stimare correttamente le prospettive connesse all acquisto di un immobile a un determinato prezzo.a quel punto si può giudicare l opportunità dell investimento, soprattutto rispetto alle attese di crescita dei flussi di cassa (redditi da locazione per esempio) e di incremento del valore dell immobile. Importante per una corretta stima del rendimento previsionale considerare anche l effetto sul rendimento del capitale proprio (equity) derivante dal ricorso alla leva finanziaria.

6 Il mattone = bene rifugio Da sempre nell immaginario collettivo del consumatore italiano il mattone viene percepito come un investimento sicuro, in particolar modo quando si preferisce ripiegare su una strategia tranquilla sul lungo periodo. Ed i recenti dati sulle compravendite immobiliari confermano questa tendenza. Nemmeno la crisi mondiale scatenata dalla vicenda dei mutui sub prime negli Stati Uniti ha scalfito questa certezza: la lezione è servita comunque a far comprendere che è meglio restare alla larga da bolle speculative, o meglio ancora bisogna saperle comprenderle e non restarne vittima. Anche dagli analisti finanziari di Borsa, l investimento immobiliare è notoriamente ritenuto al riparo dall inflazione, anzi. Con il termine Inflation Hedging vengono indicati tutti quei titoli che mantengono costanti e/o migliorano le proprie performance con l aumento dell inflazione: l investimento immobiliare ne rappresenta l esempio per eccellenza in quanto i redditi da locazione aumentano di pari passo con l inflazione così come la rivalutazione degli immobili. Inoltre è usuale che tassi di inflazione elevati, aumentano il rischio dei comuni titoli azionati, spingendo gli investitori verso il mercato immobiliare, determinando così un incremento dei prezzi.

7 Lo scandalo dei mutui sub prime Come tutti sanno lo scandalo finanziario dei Mutui sub prime negli Stati Uniti è stato originato da una serie di eventi, che vedono protagonisti la buona fede di moltissimi consumatori in abbinamento a dir poco pratiche scorrette di parecchi operatori finanziari, in particolare Banche. In pratica, i mutui che sono sempre stati il più sicuro strumento finanziario a disposizione delle Banche per prestare a bassissimo rischio il denaro, sono stati trasformati in veri e propri strumenti speculativi, ad altissimo rischio. La malafede delle Banche è dimostrata dal fatto che, a differenza di quanto accade usualmente, nel caso dei mutui sub prime si sono preoccupate di disfarsi velocemente del rischio elevatissimo di insolvenza dei contraenti, scaricandolo interamente su ignari consumatori-investitori, attraverso l emissione di obbligazioni che promettevano a loro volta alti rendimenti. Per contro, false perizie immobiliari così come improbabili valutazioni economiche dei contraenti, consentiva agli intermediari finanziari di offrire mutui ipotecari per l acquisto con tassi molto alti, minando in questo modo le già scarse possibilità di pagamento delle rate. Per questa ragione i prodotti d investimento INVESTITALIA, anche nel settore immobiliare, oltre a rendite di tutto rispetto, offrono analisi di mercato aggiornate, ma soprattutto un monitoraggio in tempo reale dei fondamentali dell investimento, alla stregua di qualsiasi altro prodotto borsistico.

8 Dicembre 2007 Newletter Commissione Europea Come ha avuto inizio la crisi? La crisi finanziaria dei mutui subprime ha avuto inizio negli Stati Uniti nel All'origine della crisi l'erogazione di mutui a clienti che non fornivano sufficienti garanzie e che in condizioni normali non li avrebbero ottenuti. Purtroppo il forte calo del mercato immobiliare statunitense ha reso impossibile per molti proprietari rispettare gli impegni finanziari contratti con conseguente netto aumento dei sequestri di immobili nel mercato dei mutui subprime. In questo contesto molti dei principali istituti che erogavano mutui subprime hanno dovuto cessare l'attività o avviare la procedura di fallimento. Ma perché questa crisi ha ripercussioni per noi in Europa? La risposta è data dall'interconnessione dei mercati finanziari globali. Tradizionalmente il rischio di una possibile insolvenza del detentore di un mutuo ipotecario, il rischio di credito, era detenuto dall'istituto di credito che aveva erogato il mutuo, in genere una banca. Tuttavia, mediante una procedura di cartolarizzazione, il rischio di credito associato ai mutui subprime è stato trasferito ai mercati finanziari globali e quindi anche a investitori europei. Una volta iniziati negli Stati Uniti i sequestri di beni collegati ai mutui subprime, sono cessati i pagamenti delle rate a copertura di tali mutui, con conseguente perdita di valore dei titoli a essi collegati. Un altro problema era che nessuno conosceva la reale collocazione sul mercato dei titoli collegati ai mutui subprime ma solo che dappertutto al mondo vi era chi aveva investito in questi titoli. L'incertezza ha reso i mercati mondiali estremamente cauti e volatili, con la conseguenza che ora è molto più difficile ottenere crediti. La crisi dei mutui subprime, specifica del mercato statunitense, si è trasformata in una crisi finanziaria di portata mondiale. I mercati finanziari sono strettamente interconnessi e una crisi in un paese ha effetti sull'economia di altri paesi. Per affrontare i problemi provocati dalle recenti perturbazioni dei mercati finanziari, la Commissione si è posta l'obiettivo di migliorare la trasparenza, le pratiche di gestione del rischio e la valutazione degli strumenti finanziari. Il lavoro della Commissione in settori quali i crediti ipotecari e l'educazione dei consumatori dovrebbe contribuire a conseguire questo obiettivo. Inoltre sono stati individuate nuove tematiche che richiedono ulteriori approfondimenti. È necessario poter individuare meglio le aree di rischio nei mercati finanziari, mettere a punto metodi più efficaci per la valutazione dei titoli, garantire che gli investitori diversi dalle banche gestiscano adeguatamente i rischi e analizzare il ruolo svolto dalle agenzie di rating del credito nel corso della crisi. I ministri delle finanze della UE hanno invitato la Commissione a avviare il lavoro su queste tematiche entro la fine del 2008.

9 L importanza dell analisi fondamentale L approccio all investimento immobiliare così come per qualsiasi altro prodotto finanziario, permette quindi di poter comparare e gestire correttamente lo stesso con parametri chiari e facilmente controllabili. I consulenti INVESTITALIA hanno scelto una serie di parametri standard di Analisi Fondamentale, tipici dei titoli quotati in borsa, e li hanno adattati agli investimenti immobiliari. A differenza della cosiddetta Analisi tecnica dove vengono presi in considerazione una serie di parametri, come la ciclicità dei mercati, piuttosto che l andamento dei prezzi e dei volumi passati, nell Analisi Fondamentale, si considerano tutta una serie di parametri che consentono di monitorare in tempo reale l investimento. È inutile dire che se il piccolo investitore avesse applicato l Analisi Fondamentale ai mutui sub prime, si sarebbe reso conto per tempo del loro altissimo rischio, e soprattutto l inconsistenza dell investimento azionario proposto dalle Banche.

10 I parametri dell Analisi Fondamentale nell investimento immobiliare Di seguito troverete le Schede relative ai differenti Indici e parametri utilizzati da INVESTITALIA per la corretta valutazione dei vari progetti d investimento immobiliare. Grazie a questi indici, chi ha già esperienza nel settore degli investimenti in Borsa, potrà facilmente valutare il singolo investimento immobiliare e compararlo ad altri tipi di investimento, in quanto le metodologie di analisi, nonché le valutazioni oggettive, sono derivate direttamente dalle più comuni tecniche di analisi fondamentale dei titoli borsistici. Per chi invece si avvicina per la prima volta a questi argomenti sarà sicuramente interessante comprendere come valutare, correttamente in chiave d investimento, quello che prima era considerato un semplice acquisto di un immobile: avrà modo di rendersi subito conto di come è può essere facile utilizzare degli strumenti basilari d analisi, senza entrare nei tecnicismi degli esperti, per poter decidere in piena autonomia e soprattutto consapevolezza, delle proprie strategie d investimento. Avere le conoscenze tecniche per mettere da parte le decisioni puramente emotive e dettate da valutazione a spanne può essere sicuramente utile per evitare di cadere in bolle speculative.

11 euro EQUITY VALUE Valore patrimoniale attualizzato dell investimento al netto del tasso di inflazione. Il Valore dell immobile nell esperienza quotidiana, è soggetto ad un aumenta nel tempo: a differenza di quanto accade per i titoli borsistici che sono per propria natura soggetti ad oscillazioni continue, in ribasso e rialzo, il valore dell immobile è intanto costantemente rivalutato in base al tasso di inflazione, oltre a subire un aumento di valore nel tempo. Infatti anche nei momenti di crisi il valore aumenta perché l investimento immobiliare diventa un bene rifugio per eccellenza, insieme all oro. Le proiezioni di crescita del Paese di riferimento, da parte delle Agenzie internazionali di rating, offrono quindi un valido supporto per poter prevedere (in modo prudenziale) il Valore patrimoniale attualizzato dell immobile (ovvero quanto si presume l immobile potrà valere in futuro), proiettato durante tutto il periodo d investimento. Importante distinguere il Valore patrimoniale del bene immobiliare, ovvero il reale valore dell immobile, da valutazioni di mercato puramente speculative del bene: è facile comprendere che acquistare un immobile sull onda di bolle speculative immobiliari mette a grande rischio l investimento, in quanto il suo valore e conseguentemente il prezzo pagato (PRICE) non è reale. Così come per i titoli borsistici, le tecniche di Analisi Fondamentale sviluppate negli anni è sempre più in grado di valutare i corretti valori di Equity Value, e conseguentemente che il rapporto tra PRICE ed EQUITY VALUE (che chiaramente sarà = 1 quando il Prezzo di acquisto è uguale al Valore Patrimoniale). Valori superiori ad 1 indicano quindi che si sta acquistando ad un prezzo inferiore a quello reale (occorre quindi valutarne le motivazioni con la giusta attenzione!), mentre valori inferiori permettono di comprendere il margine di utile, ovvero che margine nella compravendita è legato essenzialmente a logiche di mercato Price/Equity Value Price Equity Value

12 PRICE Rappresenta il Prezzo d acquisto dell immobile, ovvero il capitale investito in un dato momento dell investimento. Non è quindi solo il prezzo pagato per l acquisto: il suo importo (ovvero la quantità di denaro investito in un dato momento) varia nel tempo, e nel caso dell investimento immobiliare spesso diminuisce man mano che vengono incassati i dividendi, che nel caso degli immobili equivalgono alle rendite, come ad esempio gli affitti incassati (reddito locativo = Pay Out). In ogni istante, durante tutta la durata dell investimento il suo valore deve essere messo in relazione agli altri valori, come l Equity Value (Valore patrimoniale) e il Reddito locativo, per poter disporre in tempo reale di un corrette monitoraggio dell investimento Month Price

13 STOCK MARKET È il Prezzo pagato in particolari condizioni di mercato che offrono un risparmio tangibile già sull acquisto, come in caso di liquidazioni, vendite fallimentari, o altre occasioni. Risparmiare sul reale valore di mercato (Price) significa guadagnare già sull acquisto: un esempio può essere un progetto immobiliare in costruzione o semifinito, rimasto incompleto per mancanza di liquidità e che richiede ancora del lavoro e del tempo per arrivare alla fine lavori al fine di ottenere le certificazioni necessarie alla commercializzazione ai clienti privati. Acquistare con l opzione Stock Market non è chiaramente la regola, ma l occasione può essere molto interessante, a condizione di verificare con attenzione tutte le condizioni. L acquisto in Stock Market è caratterizzato da un indice Price/Equity Value inferiore a 1 già in fase di acquisto: il Price (prezzo di acquisto) è inferiore al Valore patrimoniale dell immobile. Nella Tabella seguente sono messi a confronto 2 progetti d investimento: Progetto 1 acquisto in condizione di Stock Market: l indice di partenza è = 0,6 il che equivale a dire che il prezzo di acquisto (Price) è inferiore del 40% rispetto al suo reale valore patrimoniale (Equity Value) mentre la rendita ha un normale incremento costante nel tempo Progetto 3 - acquisto a prezzo pari al suo reale valore patrimoniale (Equity Value) e incremento della rendita costante nel tempo 1,2 1 0,8 0,6 0,4 project 1 project 3 0,2 0 Equity Value / Price

14 PRICE/EQUITY VALUE È il rapporto tra Prezzo pagato è Valore patrimoniale attualizzato. Questo indice rende subito chiaro la portata e la validità dell investimento nel tempo. In particolare, questo coefficiente, se l investimento non è oggetto di speculazioni, è destinato a diminuire progressivamente nel tempo, in quanto l Equity Value cresce (come minimo del Tasso dell inflazione) mentre il Price (capitale investito) diminuisce ad ogni incasso del reddito locativo (Pay Out). Per una corretta comparazione di differenti prospetti d investimento è importante quindi determinare la sua velocità di decremento: se il valore scende troppo in fretta è molto probabile che l immobile sia oggetto di una bolla speculativa. In questo caso l investitore potrebbe decidere di vendere il bene ed approfittare del mercato favorevole, oppure tenere a reddito l immobile, senza preoccuparsi di eventuali crolli di prezzo (in realtà precedentemente gonfiato dalla speculazione) perché nella peggiore delle ipotesi il prezzo si assesterà naturalmente sull Equity Value determinato dal Valore patrimoniale reale del bene. Nella Tabella seguente sono messi a confronto 4 progetti d investimento immobiliare: Progetto 1 - acquisto in condizione di Stock Market e rendita in aumento progressivo Progetto 2 l immobile è chiaramente oggetto di bolla speculativa Progetto 3 acquisto a prezzo di mercato e incremento della rendita costante nel tempo Progetto 4 andamento della rendita non costante ma comunque nei parametri dei 12 mesi 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 Equity Value / Price Tabella comparazione progetti project 1 project 2 project 3 project 4

15 PRICE/EARNING È il rapporto tra il Prezzo pagato (capitale investito) ed il reddito ottenuto (Pay Out): consente di monitorare il buon andamento dell investimento in funzione del suo ritorno economico nel breve e lungo periodo, sotto forma di reddito da gestione locativa. L indice diminuisce progressivamente con il passare del tempo rendendo sempre più redditizio l investimento, ed è chiaramente strettamente legato a prezzo d acquisto iniziale. Un acquisto in condizioni di Stock Market consente di avere da subito un buon indice Price/Earning che nel tempo, se l investimento è corretto, può solo migliorare. L Indice Price/Earning risulta molto utile per valutare immediatamente la redditività, soprattutto nel corso degli anni. 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 IMMO 1 IMMO 2 IMMO 3 IMMO 4 IMMO 5 2,00 0,

16 PAY OUT /YEAR È il reddito da gestione locativa nell anno. Siccome il suo valore è garantito dagli aggiornamenti di legge dei canoni in relazione al tasso d inflazione, il valore è costantemente attualizzato al mercato. In alcuni progetti d investimento può essere garantito un reddito da gestione locativa per un certo periodo di tempo: questo tipo di Contratto mette al riparo da eventuali rischi di carenza di occupazione degli immobili (magari durante certi periodi dell anno) e conseguente riduzione degli incassi annuali. È poi da considerare che tutti gli analisti concordano sul fatto che durante i periodi di crisi, al calo delle vendite si contrappone un conseguente aumento delle locazioni di immobili: questo significa che la messa a reddito di un immobile è tendenzialmente il miglior investimento soprattutto in momento di congiuntura apparentemente sfavorevoli. YIELD È il reddito incassato sotto forma di percentuale: questo indice indica in modo chiaro il ritorno economico in % (reddito in funzione del prezzo) e permette quindi di monitorare nel tempo il buon andamento dell investimento, ma soprattutto di poterlo comparare in tempo reale con altri tipi di investimento. 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 IMMO IMMO 1

17 DISCOUNT RATE È il Tasso di sconto applicato dagli Istituti finanziari di riferimento, in base al quale vengono attualizzati tutti i dati. RETURN ON SALES (ROS) Misura la profittabilità, ovvero la capacità di un investimento di creare profitti in rapporto al volume di scambi. È dato dal rapporto tra il guadagno totale (Profit Margin), dato dalla somma di tutti i valori attivi (differenziale tra Valore di acquisto-price e Valore Patrimoniale attualizzato-equity Value + Reddito da gestione locativa- PayOut) e il Valore di Vendita attualizzato. Permette di monitorare in ogni momento l andamento effettivo del ritorno economico complessivo dell investimento, a condizione di Vendere l immobile al Valore attualizzato di mercato. PROFIT MARGIN Rappresenta l effettivo ritorno economico complessivo dell investimento, nel momento in cui si decide di Vendere l immobile al Valore attualizzato di mercato. Oltre al reddito da gestione locativa, investimento immobiliare ha la caratteristica di prendere valore nel tempo. Intanto il suo Valore Patrimoniale (Equity Value) viene attualizzato in funzione del Tasso di inflazione, e per questa ragione tutti gli analisti concordano nel definire il bene immobiliare un bene rifugio insieme all oro. Inoltre l esperienza di mercato insegna che nei momenti di crisi, il Valore di mercato (Price) aumenta, anche se di solo pochi punti percentuali, più del Tasso d inflazione proprio perché la corsa all acquisto di beni rifugio in particolari occasioni di prezzo favorevole, favorisce inevitabilmente l aumento delle quotazioni di mercato.

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