REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MONZA SECONDA SEZIONE CIVILE

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1 Trib. Monza Sez. II, VENDITA Garanzia per i vizi della cosa venduta in genere Riferimenti normativo CC Art CC Art REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MONZA SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del G.I. dott. Francesca Saioni in funzione di Giudice Unico ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al R.G. n. 8293/07, promossa con atto di citazione ritualmente notificato da (Omissis), rappresentato e difeso dall'avv. (Omissis) presso il cui studio in (Omissis), ha eletto domicilio contro Attore (Omissis) s.r.l. in liquidazione, rappresentata e difesa dall'avv. (Omissis) presso il cui studio in (Omissis) Oggetto della causa: vendita di cose immobili Motivi della decisione All'esito delle prove orali e della Ctu espletata in corso di causa, la domanda attorca può essere accolta nei limiti di seguito precisati. Convenuta Può ritenersi pacifico in causa che a seguito delle prime lamentele mosse dal (Omissis) circa la rumorosità degli scarichi dei bagni dell'appartamento sovrastante il suo, (Omissis) s.r.l. - tramite l'impresa (Omissis) - si sia attivata, nel marzo 2007, con interventi riparatori che non hanno definitivamente risolto il problema (installazione di tubatura insonorizzata, collocazione

2 di lana di roccia, piombo e schiuma, rif. testi (Omissis) e (Omissis), interrogatorio formale (Omissis) e (Omissis)). Infatti, già nell'aprile 2007 l'attore ha ribadito il permanere della problematica che ha sempre riguardato gli scarichi di entrambi i bagni sovrastanti, come riferito dalla teste (Omissis), indifferente: "Abito nell'appartamento soprastante quello dell'attore... vennero a casa mia chiedendomi di poter provare più volte il funzionamento dello scarico... Per quanto a mia conoscenza, il problema ha sempre riguardato entrambi i miei bagni. Le prove sono sempre state su entrambi". Relativamente a quanto precede, la Ctu espletata in corso di causa ha precisato: "Con ogni evidenza non venne poi effettuato un collaudo fonometrico dopo i lavori eseguiti per accertare una raggiunta regolarizzazione della situazione. E risulta sempre agli atti che il ricorrente mantenne le sue lamentele anche successivamente agli interventi effettuati, come da racc agli atti". Ciò posto, risulta accertato che "Nell'appartamento soprastante quello dell'attore risulta un WC1, relativo al bagnol, che scarica in una colonna di scarico CS1 che però è posizionata nel bagno 2, dove il WC2, invece che scaricare nella CS1 come sarebbe stato tecnicamente logico, scarica in un'altra colonna di scarico CS2 distante in orizzontale circa 4 m in corrispondenza del soggiorno del ricorrente. Su tale colonna, stando agli atti, sono stati eseguiti degli interventi migliorativi dell'isolamento acustico, che avranno certamente migliorato la situazione ma non hanno conseguito l'obiettivo di far rientrare tutto l'appartamento nei limiti prescritti dal D.P.C.M " (rif. pag. 7). Così descritta l'anomalia, il Ctu ha riscontrato, quale vizio "il superamento dei limiti di rumorosità stabiliti dal D.P.C.M Tale vizio può essere causato da numerosissimi fattori, e non necessariamente da uno o due oppure tre punti (peraltro, di impossibile determinazione senza "mettere a nudò tutto l'impianto di scarico)... E andare ad individuare con una ragionevole certezza il punto o i punti dove intervenire è pressoché impossibile o comunque molto difficile e costoso. Sarebbero necessarie opere di rilevanti demolizioni sia nell'appartamento del ricorrente che in quello soprastante. Senza sapere prima quale potrà essere l'intervento risolutivo ma andando per tentativi successivi". In sintesi, quindi, "L'impianto di scarico al servizio dell'appartamento soprastante quello dell'attore e più in generale l'impianto di scarico causa immissioni di rumore nell'appartamento dell'attore che superano i massimi di legge consentiti. Non è possibile stabilire la capacità fonoassorbente delle tubazioni in quanto tutte sottotraccia. Per quanto visibile, si può affermare che ad esempio, nell'ubicazione delle colonne di scarico principali lontane dai rispettivi WC, non sono state eseguite le usuali regole dell'arte". Per quanto attiene, invece, ai rimedi necessari all'eliminazione dei vizi "Allo stato non è possibile individuare oggettivamente l'origine esatta e le cause dell'immissione rumorosa e quindi non è possibile indicare in modo certo quali possano essere i rimedi per eliminare il vizio riscontrato. Ne consegue che non è possibile indicarne neppure i costi". In particolare, se l'appartamento del ricorrente "fosse stato 'provatò acusticamente a fine lavori ci si sarebbe subito accorti del superamento dei limiti di legge consentiti e, probabilmente, in fase di cantiere ancora aperto, si sarebbe potuto provvedere. Allo stato, ciò

3 non è più possibile o perlomeno sarebbe possibile solo con un integrale rifacimento dell'intera rete di scarico condominiale. A meno che, come detto prima, non si preferisca procedere per tentativi ma sempre con oneri e disagi rilevanti per i proprietari degli appartamenti". Alla luce di quanto precede, il Ctu ha stimato che 'per effetto di tale vizio, pressoché ineliminabile, l'appartamento del ricorrente abbia un valore del 20% inferiore" a quello attribuibile in assenza del vizio medesimo. Accertata, quindi, la sussistenza di vizi e difetti nell'immobile oggetto di causa, si rammenta che il signor (Omissis) ha chiesto - in principalità - la condanna della convenuta all'eliminazione degli stessi. In alternativa, ha domandato la condanna di (Omissis) al pagamento di Euro ,00 "per la diminuzione di valore del bene compravenduto". In comparsa conclusionale l'attore ha ribadito tali pretese. Ora, se è pacifica - alla luce di quanto precede - l'esistenza, nel bene compravenduto, di vizi imputabili al venditore, la struttura dell'alloggio e la non agevole localizzazione degli stessi, non consentono di condannare (Omissis) Alla eliminazione degli stessi. Infatti, l'intervento di ripristino sarebbe da eseguire non solo nell'abitazione dell'attore ma anche in quella di altri proprietari, non parti in causa, con modalità di demolizione, rimozione e posizionamento di nuovo impianto fortemente pregiudizievoli anche per i soggetti terzi. La domanda di eliminazione dei vizi e difetti non può dunque essere accolta stante l'ineseguibilità della stessa. Può invece trovare positivo riscontro la pretesa di riduzione del prezzo dell'immobile di proprietà dell'attore. Infatti, l'inadeguatezza dell'isolamento acustico ne diminuisce considerevolmente il valore ai sensi dell'art c.c. e dovrà essere resa nota agli eventuali acquirenti successivi del bene. L'incidenza di detto vizio, in mancanza di elementi utili ad una quantificazione matematica, va determinata in via equitativa, in misura del 20% del prezzo pagato per il bene (euro ,00 quale risultante da rogito notarile, rif. doc. 1 fascicolo ex art. 700 c.p.c.) e quindi nella misura di Euro ,00. In altri termini, il prezzo di acquisto del bene va ridotto, ex art c.c., nella misura del 20%, con conseguente condanna di (Omissis) s.r.l. al versamento, in favore dell'attore, della somma di Euro ,00 oltre ad interessi legali dalla data della domanda giudiziale al saldo effettivo. Quanto all'ulteriore domanda risarcitoria avanzata dall'attore ex art c.c., si osserva - con riferimenti ai rilievi procedurali della convenuta, sul punto - che nel corso dell'udienza del 3 marzo 2010 vi è stata rinuncia, da parte della difesa attorca, alla sola "domanda relativa al risarcimento ad personam "(rif. verbale), domanda da individuare - pacificamente - nel ristoro dei "danni non patrimoniali ex art c.c." originariamente richiesti (rif. pag. 29 atto di citazione e pag. 9 memoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c.) e non riproposti, invece, in sede di precisazione delle conclusioni. Chiarito tale aspetto, si osserva che "L'azione di risarcimento dei danni proposta, ai sensi dell'art cod. civ., dall'acquirente non si identifica né con le azioni di garanzia di cui

4 all'art cod. civ., né con l'azione di esatto adempimento. Infatti, mentre la garanzia per evizione opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione di risarcimento danni che presuppone di per sé la colpa di quest'ultimo, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente, non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene. Da ciò consegue, fra l'altro, che tale azione si rende ammissibile in alternativa ovvero cumulativamente con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo" (rif. Cass. n. 5202/200/, 7718/2000). Ora, la stessa società convenuta, ante causam, ha di fatto riconosciuto l'esistenza dei vizi, incaricando l'impresa (Omissis) di eliminarli (con esito negativo). E' poi incontestata la circostanza che il geom. (Omissis), legale rappresentante di (Omissis), nella presente vicenda, abbia rivestito il ruolo di progettista e direttore lavori, il che rende ancor più concreta la presunzione di conoscenza che l'art c.c. pone a carico del venditore, presunzione che non risulta essere stata superata, in corso di causa, dalla prova liberatoria dell'ignoranza incolpevole e tanto meno - come la stessa convenuta pretenderebbe - dalla circostanza, dell'avvenuta sostituzione, ante causam e pro bono pacis, delle tubature originarie, con altre, maggiormente fonoassorbenti. Ciò conferma, semmai, che la problematica era già nota alle parti. Sul punto, invece, non pare assumere particolare rilievo l'aspetto relativo al mutato posizionamento dei caloriferi, decisione da ricondurre a puri motivi estetici, stando alla convenuta, e volta, invece, ad occultare l'impedimento costituito dalla presenza dell'impianto di scarico, secondo l'attore. Ad ogni buon conto, si osserva che il signor (Omissis) non ha provato la natura e la consistenza del pregiudizio patito, limitandosi, sul punto, a generiche asserzioni che non consentirebbero nemmeno un ristoro in via equitativa. La relativa pretesa va quindi respinta. Le spese del presente giudizio di merito seguono la soccombenza. In base ad analogo principio vengono regolati gli oneri del procedimento per sequestro conservativo in corso di causa, nel cui ambito l'attore è risultato soccombente. Va invece respinta, stante la palese inammissibilità, la domanda della convenuta volta al ristoro delle spese processuali sostenute dalla stessa nell'ambito di procedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. instaurato dall'attore ante causarti, con domanda respinta dal giudice assegnatario il quale ha ritenuto, tuttavia, di compensare integralmente gli oneri di lite tra le parti (rif. doc. 3 convenuta). Se del caso, avverso detto provvedimento sarebbe stato eventualmente esperibile il rimedio del reclamo oppure, limitatamente all'aspetto delle spese, il procedimento ex art. 645 c.p.c. P.Q.M.

5 Il Tribunale, pronunziando sulla domanda proposta con atto di citazione ritualmente notificato da (Omissis) nei confronti di (Omissis) s.r.l. in liquidazione, così provvede: 1) condanna (Omissis) s.r.l. in liquidazione al pagamento in favore dell'attore (Omissis) dell'importo di Euro ,00 oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data della domanda giudiziale al saldo effettivo; 2) rigetta ogni residua domanda ed eccezione; 3) condanna la convenuta (Omissis) s.r.l. in liquidazione al pagamento delle spese di lite sostenute dall'attore (Omissis), liquidate in complessivi 5.800,00 Euro di cui 400,00 Euro per esborsi, 2.900,00 Euro per diritti, 2.500,00 Euro per onorari, oltre al rimborso delle spese generali, Iva e Cpa. Condanna (Omissis) al pagamento delle spese sostenute dalla convenuta (Omissis) s.r.l. in liquidazione relativamente al procedimento per sequestro conservativo in corso di causa, liquidate in complessivi 1.100,00 Euro di cui Euro 400,00 per diritti ed Euro 700,00 per onorari, oltre al rimborso delle spese generali, Iva e Cpa. Così deciso in Monza, il 13 gennaio Depositata in Cancelleria il 17 gennaio 2011.