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1 Direttive d investimento della Tellco fondazione d investimento valevoli dal Tellco fondazione d investimento Bahnhofstrasse 4 Postfach 713 CH-6431 Schwyz t f tellco.ch

2 Indice 1 Disposizioni generali 3 Art. 1 Scopo e campo di applicazione 3 Art. 2 Direttive generali e disposizioni sull integrità / lealtà 3 Art. 3 Allegati 3 Art. 4 Principi d investimento 3 2 Disposizioni speciali 4 Art. 5 Gruppo d investimento AST Immobili Svizzera 4 Art. 6 Gruppo d investimento AST Private Equity 6 Art. 7 Gruppo d investimento AST Private Equity Run-Off 7 Art. 8 Entrata in vigore e adeguamento 8 Allegato TA_05_505_01_i 2

3 Il Consiglio di fondazione emana, in conformità agli statuti, le seguenti direttive d investimento: 1 Disposizioni generali Art. 1 Scopo e campo di applicazione a) Per ogni gruppo d investimento, le direttive d investimento specificano in modo chiaro ed esauriente il focus di investimento, gli investimenti autorizzati e le restrizioni poste agli investimenti. b) Le direttive d investimento devono essere riesaminate una volta all anno ed eventualmente adeguate. Art. 2 Direttive generali e disposizioni sull integrità / lealtà Le persone incaricate della gestione patrimoniale sono tenute al più stretto riserbo su tutte le questioni confidenziali. Le prescrizioni riguardanti l integrità e la lealtà sono disciplinate nel Regolamento di Fondazione. Art. 3 Allegati Gli allegati 1-2 sono parte integrante delle presenti direttive. Art. 4 Principi d investimento a) Gli investimenti autorizzati sono elencati in modo esaustivo nelle presenti direttive. Se in casi specifici gli interessi degli investitori richiedessero una deroga temporanea urgente alle direttive d investimento, tale deroga sarebbe consentita previa consultazione con il Presidente o la Presidente del Consiglio di fondazione. Le deroghe devono essere riportate e giustificate nell allegato del conto annuale. b) La Fondazione garantisce un adeguata gestione della liquidità. 3

4 2 Disposizioni speciali Art. 5 Gruppo d investimento AST Immobili Svizzera a) Questo gruppo d investimento si basa su un indice di riferimento (benchmark). L indice di riferimento serve per confrontare l andamento del rendimento e del rischio ed è definito nella strategia d investimento (allegato 1). b) Allo scopo di migliorare l efficienza e aumentare il rendimento, per questo gruppo d investimento vi è la facoltà di derogare, a livello di strategia e di management del portafoglio, dalla ponderazione predeterminata dell indice. Il risultato viene costantemente monitorato. c) In questo gruppo d investimento è possibile investire dei fondi liquidi sotto forma di averi bancari a vista e a termine ed effettuare dei collocamenti sul mercato monetario con debitori di buona solvibilità (allegato 2). d) Gli investimenti in immobili sono effettuati prioritariamente sotto forma d investimenti diretti. È inoltre possibile acquistare investimenti collettivi e società a partecipazione quotate (30 % al massimo del capitale del gruppo d investimento). La diversificazione geografica è finalizzata ai centri urbani (Zurigo, Basilea, Berna, Ginevra, Losanna, Svizzera centrale) compresi i loro agglomerati. L attuale distribuzione geografica, nonché quella relativa alla ripartizione dei benefici vengono pubblicate mensilmente sulla scheda informativa. La quota commerciale (ad es. uffici, vendite, magazzino, commercio) è limitata al 35 % al massimo dell intero portafoglio. In tale percentuale sono da includere gli investimenti collettivi. Fanno parte degli investimenti immobiliari: gli immobili residenziali e commerciali in proprietà esclusiva o in comproprietà (incl. le proprietà per piani); i beni fondiari in proprietà esclusiva o in comproprietà, il cui acquisto è previsto per l esecuzione di progetti di costruzione propri; i beni fondiari in comproprietà, per i quali non si dispone della maggioranza delle quote di comproprietà e dei voti, sempre che il loro valore venale complessivo non ecceda il 30 % del patrimonio del gruppo d investimento; i terreni edificabili che si prestano al trasferimento a terzi secondo il diritto di superficie; le quote di fondi immobiliari svizzeri; i diritti di gruppi d investimento immobiliare di fondazioni d investimento; le azioni di società d investimento immobiliare con sede in Svizzera, a condizione che le azioni siano quotate in borsa o su un altro mercato regolamentato; le filiali in proprietà esclusiva della Fondazione al puro scopo d investimenti immobiliari secondo le direttive d investimento del gruppo d investimento. In particolare non verranno effettuati i seguenti investimenti immobiliari: ville; case unifamiliari; appartamenti in proprietà; oggetti utilizzati a scopo agricolo. Come metodo di valutazione degli investimenti immobiliari diretti viene applicato il metodo del DCF (Discounted Cash Flow). L esperto valuta ogni immobile almeno una volta l anno. L esperto della valutazione deve possedere le qualifiche necessarie ed essere indipendente. 4

5 Il gruppo d investimento ha la facoltà d investire in investimenti collettivi opportunamente diversificati, secondo l art. 30 OFond, ed è assoggettato ai relativi obblighi d informazione. La quota massima per ogni fondo d investimento collettivo comporta il 20 % del patrimonio del gruppo d investimento, sempre che il fondo d investimento collettivo non sia sottoposto al controllo dell Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA), oppure non si tratti di un gruppo d investimento di una Fondazione d investimento. Gli investimenti collettivi sono ammessi, a condizione che siano finalizzati esclusivamente all acquisto, alla vendita, alla costruzione, alla locazione o all affitto di beni fondiari propri in Svizzera. Gli investimenti collettivi comprendono: le quote di fondi immobiliari quotati in borsa; i diritti di Fondazioni d investimento. e) La quota di costituzione in pegno non può eccedere il 30 % del valore venale medio di tutti i beni fondiari, detenuti dal gruppo d investimento direttamente, tramite le filiali o negli investimenti collettivi. f) La scelta d'investimenti diretti comporta l osservanza dei seguenti criteri: redditività adeguata; buona posizione, soprattutto nei centri urbani; buono stato e standard di costruzione (struttura edile, frequenza della manutenzione); stato locativo adeguato; canone d affitto equo; in caso d iscrizione nel catasto delle aree dismesse sospettate di essere contaminate, a condizione che non esistano obblighi di risanamento, né pericoli. g) La Fondazione d investimento deve ripartire i suoi investimenti tenendo conto soprattutto degli oggetti, della loro età e della loro ubicazione. Il gruppo d investimento AST Immobili Svizzera deve avere in portafoglio almeno 10 oggetti. Il valore venale di un immobile non deve eccedere il 15 % del patrimonio del gruppo d investimento. h) In caso d investimenti diretti, la Fondazione provvede a prendere le misure adeguate per il mantenimento di una qualità costante, ad es. attraverso: provvedimenti edilizi; provvedimenti organizzativi e istituzionali; politica sistematica di ristrutturazione. i) I terreni edificabili (incl. gli oggetti di demolizione), gli edifici in costruzione e gli oggetti che necessitano di ristrutturazione non possono superare il 30 % del patrimonio del gruppo d investimento. I beni fondiari non edificati devono essere urbanizzati e adempiere le condizioni per una costruzione immediata; j) La scelta d investimenti collettivi comporta l osservanza delle direttive d investimento e dei seguenti criteri di requisito: qualità della gestione; qualità e stato manutentivo degli immobili; grado d indebitamento verso terzi; principi di valutazione; costi amministrativi; diversificazione geografica (distribuzione regionale), in prevalenza nei centri urbani; diversificazione del tipo di utilizzo; correlazione con gli investimenti esistenti; liquidità delle quote. 5

6 Art. 6 Gruppo d investimento AST Private Equity Il gruppo d investimento investe in una o più società d investimento, che a loro volta effettuano investimenti diversificati a livello internazionale in fondi target di private equity. Vengono effettuati principalmente investimenti in settori già sperimentati del private equity, per conseguire un profilo rischio-rendimento relativamente tradizionale ed equilibrato. Il gruppo d investimento auspica investimenti nei fondi di private equity, amministrati da gestori competenti con esperienza pluriennale, che si avvalgono di team stabili e affiatati di comprovata esperienza. Le direttive per questo gruppo d investimento sono le seguenti: a) Ampiezza degli investimenti 1. Tipi di transazione Investimenti secondari fino al 100 % Investimenti primari fino al 30 % Fondi di fondi e investimenti diretti non fanno parte dell universo d investimento del gruppo d investimento. 2. Fasi di finanziamento Buy out fino al 100 % Capitale di crescita fino al 30 % Situazioni speciali fino al 20 % Il gruppo d investimento non investe in fondi di venture capital, a causa dei rischi elevati che questo comporta. 3. Regioni Europa fino al 65 % America del Nord fino al 65 % Resto del mondo fino al 20 % b) Periodo di costruzione La costruzione del portafoglio è prevista su un arco massimo di 24 mesi, a partire dal momento del primo investimento del gruppo d investimento Tellco AST Private Equity. c) Limiti di concentrazione Dopo la costruzione del portafoglio, l investimento massimo consentito in un singolo fondo target di private equity non può superare il 15 % delle sottoscrizioni totali del gruppo d investimento. d) Valuta La valuta di riferimento del gruppo d investimento Tellco AST private equity è il dollaro statunitense. I rischi di cambio non sono coperti a livello di gruppo d investimento e di società d investimento. e) Fondi di terzi In linea con la strategia d investimento, non si ricorre all impiego di fo ndi di terzi per il gruppo d investimento, per la società d investimento e per il fondo target. 6

7 f) Altri strumenti d investimento A scopo di gestione della liquidità è possibile utilizzare, a discrezione del gestore patrimoniale, fondi del mercato monetario, depositi a breve e lungo termine, nonché altri strumenti d investimento comparabili. g) Obbligo di versamento supplementare Per l investitore non esiste alcun obbligo di versamento supplementare. Art. 7 Gruppo d investimento AST Private Equity Run-Off Se un investitore avanza dei diritti di riscatto, solitamente oltre al gruppo d investimento AST private equity viene aperto anche un gruppo d investimento AST private equity run-off. I crediti degli investitori uscenti vengono poi trasferiti, quando il riscatto è diventato effettivo, nel gruppo d investimento AST private equity run-off. Da questo momento in poi gli investitori uscenti detengono la loro quota del portafoglio complessivo sul gruppo d investimento AST private equity run-off. Lo scopo del gruppo d investimento AST private equity run-off è quello di realizzare a tempo debito gli investimenti degli investitori uscenti. Poiché il riscatto dei crediti può essere effettuato ogni anno, è possibile che esista contemporaneamente più di un gruppo d investimento AST private equity run-off. Tutti i gruppi d investimento AST private equity run-off sottostanno comunque alle stesse direttive d investimento. Le direttive d investimento del gruppo d investimento sono le seguenti: a) Investimenti Il gruppo d investimento non effettua nuovi investimenti. I richiami di capitale degli investimenti già esistenti continueranno ad essere completamente onorati. b) Valuta La valuta di riferimento del gruppo d investimento è il dollaro statunitense. I rischi di cambio non sono coperti a livello di gruppo d investimento e di società d investimento. c) Fondi di terzi Non vengono impiegati fondi di terzi per il gruppo d investimento Tellco AST Private Equity Run-Off, per la società d investimento e per il fondo target. d) Altri strumenti d investimento A scopo di gestione della liquidità, le distribuzioni di fondi target possono essere investite a breve termine in fondi del mercato monetario, in depositi a breve e medio termine e in altri strumenti d investimento comparabili, finché tali distribuzioni non siano state versate agli investitori. e) Obbligo di versamento supplementare Per l investitore non esiste alcun obbligo di versamento supplementare. 7

8 Art. 8 Entrata in vigore e adeguamento Le presenti direttive sostituiscono quelle del ed entrano in vigore il Tali direttive vengono esaminate in caso di necessità, ma almeno una volta all anno, dal Consiglio di fondazione ed eventualmente adeguate secondo la prassi dell autorità di vigilanza. Svitto, Fondazione d investimento Tellco Consiglio di fondazione Luc Meier Presidente Dott. Dominique Becht Membro In caso di divergenze nell interpretazione fa fede il testo tedesco. 8

9 Allegato 1 Indici di riferimento (benchmark) Secondo la decisione emanata dal Consiglio di fondazione il , per i diversi gruppi d investimento vengono adottati i seguenti indici di riferimento: Categoria d investimento AST Immobili Svizzera Indice di riferimento indice KGAST Svitto,

10 Allegato 2 Rating minimo secondo S & P Secondo la decisione emanata dal Consiglio di fondazione il sono ammessi i seguenti rating minimi secondo S & P: Saldo del conto Investimenti sul mercato monetario A (eccezione: saldo del conto presso il depositario a scopo dell esecuzione di transazioni su titoli) grado d investimento Per le controparti e per i debitori non classificati secondo il rating S & P, è determinante il rating di Moody s o Fitch, fa stato quello più basso. In mancanza di un rating di queste agenzie è possibile utilizzare un rating bancario comparabile o un rating implicito. Svitto,

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