Provincia di Torino. COMUNE di OULX PROGETTO DEFINITIVO. per lavori di recupero ex Caserma Picco a ricettività para-alberghiera RELAZIONE FINANZIARIA

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1 Provincia di Torino COMUNE di OULX PROGETTO DEFINITIVO per lavori di recupero ex Caserma Picco a ricettività para-alberghiera RELAZIONE FINANZIARIA MAGGIO 2003 Comune di Oulx Recupero ex caserma Picco Progetto Definitivo pagina nº 1/7

2 SOMMARIO 1 INQUADRAMENTO Premesse Confronto con il PROGETTO PRELIMINARE Ipotesi adottate PIANO FINANZIARIO Ipotesi di gestione Costo dell investimento Costo della manutenzione Costo della gestione ordinaria Equilibrio economico-finanziario complessivo... 7 Comune di Oulx Recupero ex caserma Picco Progetto Definitivo pagina nº 2/7

3 1 INQUADRAMENTO 1.1 Premesse Con riferimento al Computometrico / Stima Sommaria dell Intervento 1 si evidenzia che l importo dei lavori può essere presuntivamente assunto in complessivi Euro ,63 per opere in progetto (comprensivi di oneri della sicurezza) 2 e Euro 4.537,48 per imprevisti, compresi nelle somme a disposizione dell Amministrazione valutate in totali Euro ,37. L importo inserito in quadro economico per imprevisti è dovuto alla ulteriore necessità di approfondire la conoscenza del fabbricato, anche conseguente alla impossibilità, in questa fase, di completare le fasi di rilievo, e può essere considerato tetto massimo di spesa per gli interventi che dovessero risultare necessari. 1.2 Confronto con il PROGETTO PRELIMINARE Il presente PROGETTO DEFINITIVO è stato redatto nel pieno rispetto del Documento Preliminare alla Progettazione e del PROGETTO PRELIMINARE, confermando sostanzialmente le premesse ivi riportate. Si precisa che a seguito della procedura di approvazione del presente PROGETTO DEFINITIVO, nonché nelle successive fasi di elaborazione del progetto (progetto esecutivo), potranno ulteriormente essere corrette e/o meglio definite le tipologie e quantità di lavoro previste. Dal confronto con il PROGETTO PRELIMINARE si desume che l importo previsto per le opere risulta, nel complesso, confermato e ammonta a presuntivi Euro ,63 complessivi comprensivi degli oneri della sicurezza. Gli importi a disposizione dell Amministrazione sommano a complessive Euro ,00 comprensivi sia degli Imprevisti sia delle Somme a disposizione dell Amministrazione sia dell IVA. Si fa inoltre presente che nel DPP le previsioni di spesa per le spese tecniche erano riferite all importo di progetto ivi indicato e furono aggiornate nel PROGETTO PRELIMINARE in base all importo indicato nel progetto stesso nella versione approvata dall Amministrazione. Sono ulteriormente aggiornate, unitamente ai costi per rilievo ed altre voci a carico dell Amministrazione, nel presente PROGETTO DEFINITIVO. 1.3 Ipotesi adottate Come meglio illustrato nel capitolo successivo, anche in considerazione della particolarità della destinazione e della tipologia dell intervento, non dovrà essere previsto un intervento economico significativo di riqualificazione al termine della gestione olimpica, nella primavera 2006, per la ridestinazione a Casa dello Studente, in quanto le opere progettate assolvono già completamente alla destinazione futura. Secondo le rilevazioni attuali è ipotizzabile un risparmio di gara (ribasso) stimabile nell ordine del 10%, da applicarsi esclusivamente alle voci ribassabili, ovvero escluso i costi della sicurezza, e pertanto l importo dell opera, comprensivo degli oneri della sicurezza, può essere valutato nell ordine 3 di Euro ,77 complessivi, cui devono essere aggiunte le Somme a disposizione dell Amministrazione vedere Fascicolo in PROGETTO PRELIMINARE Euro ,80 oneri della sicurezza = Euro ,00 ribasso = Euro ,86 Comune di Oulx Recupero ex caserma Picco Progetto Definitivo pagina nº 3/7

4 Nell ambito del conteggio di ammortamento dell opera si farà riferimento all importo totale preventivato, somma dell importo per lavori al netto del ribasso d asta e delle somme a disposizione dell Amministrazione; nella ipotesi che il ribasso d asta venga riutilizzato nell opera a copertura di ulteriori imprevisti e per opere ausiliarie, al momento non considerate, anche derivanti dal soddisfacimento di particolari esigenze al momento non esplicitabili, tale conteggio La progettazione andrà aggiornato. ha tenuto conto di un possibile periodo di utilizzo della struttura, purché adeguatamente mantenuta, stimabile in 40 anni, periodo entro il quale si ipotizza che dovrà essere ammortizzato il costo totale di ristrutturazione, ivi comprendendo la totalità delle somme a disposizione dell Amministrazione. Nel progetto sono contemplate tutte le voci di costo per fornire il fabbricato, funzionale in tutto, al gestore che dovrà esclusivamente provvedere agli arredi fissi e mobili ed alla relativa installazione. Gli arredi quindi, sia per il Media Center olimpico che per la Casa dello Studente, saranno a carico del gestore e non incideranno sulla Amministrazione, né in fase di prima fornitura né nel successivo periodo di ammortamento. La tipologia della costruzione (in pietra e legno, con particolare attenzione alla compatibilità delle finiture con gli stilemi del plesso), nonché l utilizzo da parte di una utenza giovane con scarsa propensione e capacità alla manutenzione ordinaria del bene affidatole, impone la previsione di un costo annuale di gestione non inferiore all uno virgola cinque per cento, in considerazione del particolare degrado che deriverebbe da una gestione trascurata. Resteranno inoltre totalmente a carico della gestione esterna le spese di gestione ordinaria, quali l elettricità, il riscaldamento ed i costi che normalmente sono posti in capo al locatore del bene 4. Per meglio completare il quadro economico, tali costi di gestione saranno comunque separatamente valutati per ipotizzare la situazione di gestione diretta da parte dell Amministrazione. Si rammenta che il potere calorifico del metano è di 38,51 MJ/m 3, che il rendimento effettivo all acqua è stimabile nell ordine del 80%, e che il costo del metano è attualmente stimabile nell ordine dei 0,55 Euro/m 3, cioè, approssimativamente 55MJ reso /Euro ovvero 0,0182 Euro/MJ reso. 4 Ci si riferisce a quelle tasse, quali ad esempio la tassa rifiuti, la fornitura idrica e la relativa tassa del consorzio gestione fognature. Comune di Oulx Recupero ex caserma Picco Progetto Definitivo pagina nº 4/7

5 2 PIANO FINANZIARIO 2.1 Ipotesi di gestione Nella redazione della presente relazione si è ipotizzato quanto segue: Mancato recupero dell IVA, Gestione esterna a ricavo nullo per il Comune; Copertura dei normali costi di gestione da parte del Gestore esterno. È indubbio che l Amministrazione potrebbe svolgere l attività di servizio ipotizzata, anche se per mezzo di gestori esterni, reclamando un introito da parte del gestore esterno, da versarsi gravato di IVA, e che tale incasso potrebbe andare a copertura dell IVA inizialmente anticipata dal Comune in fase di esecuzione dei lavori. In tale caso le ipotesi adottate andrebbero revisionate ed il conto economico ne risulterebbe significativamente modificato. 2.2 Costo dell investimento Con riferimento al costo complessivo dell intervento, al netto del ribasso d asta, comprendendo gli importi a disposizione dell Amministrazione per rilievi, indagini, spese tecniche e collaudi nonché l IVA, l ammortamento a rate costanti porta al seguente costo annuo: Costo complessivo dell intervento: Euro ,14, Periodo d ammortamento: anni 40, Costo annuo per ammortamento: Euro/anno ,83. Il costo specificato risulta essere al netto di oneri finanziari in conto capitale. Il costo specificato risulta essere al netto di tasse o altri oneri demaniali posti a carico del Comune. Ipotizzando l occupazione piena di 36 occupanti, il costo per ammortamento a persona risulta essere di 1.035,38 Euro/anno. 2.3 Costo della manutenzione Con le premesse su enucleate, ovvero con l assegnazione in gestione esterna del bene, restano a carico della Amministrazione i costi diretti di mantenimento in buone condizioni di manutenzione del bene, altrimenti specificabili come costi di manutenzione ordinaria relativi all immobile e straordinaria generale, ovvero, secondo le ipotesi 5 : Costo netto dell intervento: Euro ,77, Aliquota annua di manutenzione: % 1,5 Costo annuo per gestione manutentiva: Euro/anno ,33. Il costo specificato risulta essere al netto di tasse o altri oneri demaniali posti a carico del Comune. Ipotizzando l occupazione piena di 36 occupanti, il costo per manutenzione a persona risulta essere di 444,34 Euro/anno. 5 La percentuale di manutenzione viene applicata al costo netto dell intervento, presunto per opere, al netto del ribasso d asta. Comune di Oulx Recupero ex caserma Picco Progetto Definitivo pagina nº 5/7

6 2.4 Costo della gestione ordinaria Nell ipotesi che le premesse su enucleate, ovvero l assegnazione in gestione esterna del bene, non si avverino resteranno a carico della Amministrazione i costi diretti di gestione del bene, altrimenti specificabili come ammortamento dell arredo, elettricità, riscaldamento, acqua e tasse fognarie. Per quanto concerne l arredo si ipotizza un costo globale 6 a persona (letto) pari a 1.500,00 Euro, da ammortizzarsi in 8 anni. Ne risulta il seguente quadro: Costo della dotazione personale: Euro 1.500,00, Periodo d ammortamento: anni 8, Costo annuo per ammortamento: Euro/anno 187,50. Il costo della corrente elettrica è considerato su una base di utilizzo di 10 mesi all anno, con una capacità piena di 36 persone, applicando la tariffa stimata in 0,1354 Euro/kW/h. L energia per riscaldamento e produzione acqua calda è valutabile, in larga massima, in MJ/giorno per il periodo invernale ed in circa MJ/giorno per il semestre estivo, ovvero complessivamente MJ/anno. Il costo per acqua e collegate viene ipotizzato forfetariamente considerando un consumo di 80 litri a persona per 10 mesi anno ed un costo di 0,50 Euro/m 3. Per le spese di gestione ordinarie si sono ipotizzate 8 ore/giorno di pulizia ed altrettante per guardania o reception, per 6 giorni alla settimana e 10 mesi all anno, nonché un costo fisso di gestione amministrativa stimata forfetariamente in ulteriori Euro annui Si possono ipotizzare i seguenti costi annui: Costo lordo per elettricità 7 : Euro 2.630,00, Costo lordo per riscaldamento 8 : Euro ,00, Costo lordo per acqua e scarico 9 : Euro 430,00, Costo lordo di gestione 10 : Euro ,00, Costo lordo di gestione amministrativa 11 : Euro ,00, Costo annuo totale per gestione ordinaria: Euro/anno ,00. Il costo specificato di Euro risulta essere al netto di tasse o altri oneri demaniali posti a carico del Comune, nonché di un corretto accantonamento per imprevisti, e sarà da rivalutare sulla base dell inflazione prevedibile. Ipotizzando l occupazione piena di 36 occupanti, il costo per ammortamento arredo a persona risulta essere di 187,50 Euro/anno; il costo per gestione ordinaria a persona risulta essere di 2.104,44 Euro/anno; il costo complessivo per gestione ordinaria ed ammortamento arredo a persona risulta essere di 2.291,94 Euro/anno Letto, comodino, scrittoio, sedie, materassi, lenzuola, asciugamani, lampade da tavolo, suppellettili varie, ecc. Nell ipotesi di una potenza installata pari a 500 Watt/letto ed un consumo ordinario pari al 15% dell installato, pari a circa 65 kw/giorno = kw/anno complessivi. Nell ipotesi di una potenza installata pari a 123 kwatt/ ed un consumo ordinario pari al 40% della potenza per il semestre invernale e del 10% per quello estivo. Nell ipotesi di un consumo medio pari a 24 m 3 /anno per persona x 36 persone. Costi del personale di gestione e di pulizia, spese telefoniche generali, abbonamenti e varie. Costi del personale addetto alla amministrazione (nº 2 ore/ giorno) e relative spese vive. Comune di Oulx Recupero ex caserma Picco Progetto Definitivo pagina nº 6/7

7 2.5 Equilibrio economico-finanziario complessivo Nell ipotesi quindi che l occupazione dei posti letto sia pari al 100%, risulta un costo di copertura dell investimento pari a 1.479,73 Euro/anno che cresce a 3.771,67 Euro/anno, qualora si debbano remunerare anche i costi della gestione ordinaria. Gli importi indicati andranno prudentemente aumentati per tener conto di una occupazione mediamente inferiore (ipotizzabile lo 85%) e di ulteriori costi o tassazioni non evidenziati. Non sono stati conteggiati eventuali introiti o sovvenzioni. Segue specchietto riassuntivo: importo lavori ,63 oneri della sicurezza ,00 netto soggetto a ribasso ,63 costo netto intervento ribasso 10% importo ribasso ,86 importo totale ribassato ,77 manutenzione ordinaria costo complessivo ammortamento investimento tasso per manutenzione 1,50% costo per manutenzione ,33 persone 36 costo per persona 444,34 somme a disposizione ,37 investimento totale ,14 anni di ammortamento 40 costo ammortamento investimento ,83 costo per persona 1.035,38 arredo per persona 1.500,00 anni di ammortamento 8 costo ammortamento per persona 187,50 gestione ordinaria elettricità 2.630,00 riscaldamento ,00 acqua e scarico 430,00 gestione ,00 gestione amministrativa ,00 costo gestione ,00 costo per persona solo gestione 2.104,44 costo per persona con ammort. arredo 2.291,94 Costo tot. x persona (interv.+manut.) 1.479,73 Costo tot. con gestione ordinaria 3.771,67 Comune di Oulx Recupero ex caserma Picco Progetto Definitivo pagina nº 7/7